“一房二賣”“定金退還”“房屋無法過戶”“戶口無法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。
為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因?yàn)橘I賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問題。
1.核對(duì)《房屋所有權(quán)證》（以下簡(jiǎn)稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
2.核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。（注：一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實(shí)）
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。
律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。
3.查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過戶的情形。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)。也許有的人會(huì)說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒什么問題了吧？”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐?，房屋的所有?quán)以登記為準(zhǔn)。如果該房屋未經(jīng)過戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見。
法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
律師支招：如何才能避免此類問題的發(fā)生呢？一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍Ａ硪环矫?，如果無法確認(rèn)該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細(xì)敘述）
4.確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略一些細(xì)節(jié)問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于，我國(guó)合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡(jiǎn)而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。
律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再?zèng)Q定是否購(gòu)買，如果打算購(gòu)買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”即可。
5.買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。
1.核對(duì)買賣雙方的基本信息是否填寫完整，與身份證記載是否相一致。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示（一）：在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，如果有特殊情況確實(shí)不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書”（該委托書經(jīng)過公證法律效果更佳）。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示（二）：如果父母以未成年子女名義購(gòu)房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買賣合同，此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。
2.核對(duì)房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號(hào)、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。
1.明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。（主要是指：契稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等）
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在因稅費(fèi)約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費(fèi)由誰承擔(dān)一定要約定清楚。
律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對(duì)工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前，遇國(guó)家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費(fèi)用增加時(shí)由誰來承擔(dān)。如果雙方解除合同，由某一方承擔(dān)，還是由雙方按比例共同承擔(dān)。
2.一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形，而不能輕信房主一面之詞。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：有個(gè)別房主可能會(huì)隱瞞拖欠上述費(fèi)用的事實(shí)，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費(fèi)很可能一筆不小數(shù)目。所以買方在尚未查明上述費(fèi)用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時(shí)，追悔莫及……
律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買方承擔(dān)（具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商）。另一方面，一定在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，以防止賣方有陳欠。
3.明確約定“公共維修基金”的歸屬問題，還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過戶，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)發(fā)生因買方拿不出來交款憑證，而無權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時(shí)間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無法對(duì)“公共維修基金”進(jìn)行過戶。
律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料及時(shí)到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。
1.寫明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)注意將“總價(jià)款”的大小寫填寫完整。
2.注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購(gòu)房款。
3.在介紹購(gòu)房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。（注：目前我國(guó)不同城市對(duì)資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）。
4.簡(jiǎn)單介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。（注：以下賣方簡(jiǎn)稱“甲方”，買方簡(jiǎn)稱“乙方”）
（1）一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。
①明確約定甲乙雙方過戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
范例：甲乙雙方約定X年X月X日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。
②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。
范例：在乙方新契稅證明下發(fā)X日內(nèi)支付甲方購(gòu)房款X元整（別忘了大小寫）同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。
范例：在乙方新房證下發(fā)X日內(nèi)給付甲方購(gòu)房尾款X元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
（注：因?yàn)橐曳叫路孔C下發(fā)后，銀行會(huì)將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動(dòng)轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時(shí)間。）
（2）商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。
①明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過戶的前提條件和期限。
范例：甲乙雙方于X年X月X日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過X個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。
②明確約定乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款的前提條件和期限。
范例：在乙方新契稅證明下發(fā)X日內(nèi)支付甲方第一筆購(gòu)房款X元整（注明:大小寫），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后X個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購(gòu)房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無法確定）
④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
范例：在甲方收到銀行的放款后X個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款X元整（注明大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
⑤為了保險(xiǎn)起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。
（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項(xiàng)大同小異，在此就不做過多贅述。
5.所購(gòu)房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過戶和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。
如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時(shí)想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。
①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實(shí)一下是否存在影響過戶的情形
②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
范例：甲乙雙方約定于X年X月X日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當(dāng)日乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款人民幣X元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時(shí)甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。
③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購(gòu)房款的期限。
范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的X工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當(dāng)日，乙方支付甲方第二筆購(gòu)房款人民幣X元整（注明:大小寫），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
范例：在乙方新房證下發(fā)后X個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款X元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
1.一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時(shí)，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買賣雙方在合同中對(duì)于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報(bào)警和起訴都不能直接解決。因?yàn)閼艨诘倪w入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下，不會(huì)直接將賣方的戶口強(qiáng)行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會(huì)以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。
律師支招：一方面，可以直接去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。到時(shí)候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。
1.什么是學(xué)區(qū)房？
顧名思義“學(xué)區(qū)房”是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)劣實(shí)質(zhì)上是教育資源分配不均衡所致，家長(zhǎng)們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€上，不惜花費(fèi)重金購(gòu)置“學(xué)區(qū)房”，也是拼了……
2.購(gòu)買學(xué)區(qū)房需要注意哪些事項(xiàng)？
(1)確認(rèn)所購(gòu)房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購(gòu)房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔，但不一定是“學(xué)區(qū)房”。
律師支招：不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實(shí)地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。
(2)了解所購(gòu)買的“學(xué)區(qū)房”落戶時(shí)間是否符合入讀學(xué)校的要求。
律師支招：家長(zhǎng)們有必要在購(gòu)房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢問落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問題，確定自己的購(gòu)房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合，此外還要咨詢學(xué)校有沒有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買的安心、住的放心。
（3）一定要對(duì)所購(gòu)房屋的戶口遷入遷出問題高度重視。“學(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢(mèng)，只能去夢(mèng)中實(shí)現(xiàn)了。
（4）將賣方對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾寫進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。（口說無憑，寫進(jìn)合同里也算有個(gè)保障）
（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來居住的，所購(gòu)房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。
1.對(duì)于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責(zé)任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細(xì)、再明確都是徒勞的。
律師支招：對(duì)前文所述的稅費(fèi)問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細(xì)節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實(shí)而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的承擔(dān)方式”，以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益。
2.最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責(zé)任劃分問題。
1.詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出，千萬不要圖省事。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請(qǐng)大家看一則小例子。
范例：曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實(shí)地參觀完所購(gòu)房屋后對(duì)房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)等設(shè)備也被拆走。當(dāng)買方提出強(qiáng)烈質(zhì)疑時(shí)，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房?jī)r(jià)款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因?yàn)樵诤贤袥]有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能保證勝訴。
2.有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。
范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)。
3.在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。
4.在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。
范例：賣方未按照合同約定的時(shí)間過戶并交付房屋，逾期超過一定期限的，買方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息，同時(shí)要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
5.最后提醒一下賣方，在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形，雙方很可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。俗話說：請(qǐng)神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權(quán)衡一下利弊再做決定。
1.買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。
2.買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細(xì)填寫完整。
3.準(zhǔn)確填寫合同簽訂時(shí)的具體日期。
學(xué)會(huì)簽合同
增強(qiáng)“法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)”
來源：法務(wù)之家 民商法律智庫
聯(lián)系客服
