在好萊塢電影中，但凡出現(xiàn)紐約，以世貿(mào)中心1號樓、帝國大廈等摩天大樓構(gòu)成的曼哈頓天際線必然會出鏡。
但凡出現(xiàn)香港，就一定會出現(xiàn)維多利亞港，ICC、IFC、中銀大廈等現(xiàn)代高樓共同在東方之珠上空勾勒出一條優(yōu)美的天際線。
但凡出現(xiàn)上海，往往都是以陸家嘴CBD作為上海最具辨識度的門臉，上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈以“中心聚集”的方式支撐起上海天際線的制高點。
城市天際線作為一種大尺度、大場景的城市景觀，它是城市風貌的重要組成部分，代表了城市繁榮的形象，代表了城市向上的力量。
大氣磅礴、起伏錯落的天際線，幾乎已經(jīng)成為世界級城市的標配。
然而，作為國家中心城市的成都，在建設(shè)世界名城的道路上，卻一直缺少這樣一幅宏大的天際線景觀來展示國際化的城市形象。
用官方的話來說，成都的建筑景觀長期以來都是“一展平、一般高”，不管是市中心東大街CBD，還是城南金融城、大源CBD，都缺少擁有絕對高度的摩天大樓，而造成所有建筑都差不多高的平庸景象。
為了改變這一現(xiàn)狀，在成都天府新區(qū)最核心的天府中央商務(wù)區(qū)，城市規(guī)劃大師專門對東區(qū)的城市天際線進行了精心設(shè)計。
通過24米、30米、96米、112米、120米、140米、150米、160米、200米、220米、330米、400米以及擁有絕對高度的超級地標等建筑，共同繪制一幅“中心引領(lǐng)、三角格局、梯級分布、開合有序、疏密有度、錯落有致、顯山露水”的獨特天際線景觀。
未來的天府中央商務(wù)區(qū)，無疑將成為最能代表成都國際化形象的城市新中心。
而整個天府中央商務(wù)區(qū)最高的標志性建筑，就位于昨天剛剛揭幕、今天我要為大家介紹的超級地標項目——中海·天府里。
在政府的規(guī)劃中，中?！ぬ旄镯椖克诘奶旄醒肷虅?wù)區(qū)，定位為整個四川天府新區(qū)的核心區(qū)域，以“世界級中央商務(wù)區(qū)”的發(fā)展理念，布局總部經(jīng)濟、會展博覽、國際交往和生態(tài)公園四大功能。
中?！ぬ旄镯椖繀^(qū)位圖
按照我們之前對天府新區(qū)樓市板塊的劃分，天府中央商務(wù)區(qū)又分為“天府公園東”、“天府公園西”和“釣魚嘴”三個板塊，而中?！ぬ旄飫t位于“天府公園東”板塊。
在《2019下半年天府新區(qū)購房指南》一文中，我曾把“天府公園東”比喻為天府新區(qū)的“市中心板塊”。下面我就先詳細闡述一下，東區(qū)之所以能成為“市中心”的四大理由：
第一，在天府新區(qū)的每一版規(guī)劃中，東區(qū)作為中央商務(wù)區(qū)的核心地位始終不變。
天府新區(qū)從2014年10月被確立為國家級新區(qū)以來，已經(jīng)經(jīng)歷了四版規(guī)劃。
天府新區(qū)各版規(guī)劃變更
第一版的規(guī)劃即“一城一區(qū)一帶”，其中的“一區(qū)”就是“天府商務(wù)區(qū)”（最早叫秦皇寺中央商務(wù)區(qū)），它的范圍就是現(xiàn)在最新規(guī)劃中的天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)的全部+西區(qū)的一小部分。也就是說，東區(qū)從一開始就規(guī)劃為核心區(qū)。
第二版的規(guī)劃為“1775城鄉(xiāng)空間格局”，這一版規(guī)劃中規(guī)劃了“天府中心片區(qū)”，顧名思義就是天府新區(qū)的城市中心，而它的范圍也正好在目前天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)之內(nèi)。
第三版的規(guī)劃就是大家比較熟悉的“一中心三城七鎮(zhèn)”，其中的“一中心”就是天府中心。這一版本的“天府中心”范圍比較廣，而東區(qū)除了西博城附近被劃入“三城”中的“西部博覽城”之外，包括中?！ぬ旄镌趦?nèi)的絕大部分區(qū)域依然在天府中心范圍內(nèi)。
第四版的最新規(guī)劃，天府新區(qū)又重新劃定了“天府中央商務(wù)區(qū)”、“成都科學城”和“天府文創(chuàng)城”三大功能區(qū)范圍。天府中央商務(wù)區(qū)范圍在上一版“天府中心”的基礎(chǔ)上縮小、南移，但東區(qū)依然穩(wěn)坐其中。
正所謂“鐵打的營盤流水的兵”，無論天府新區(qū)的規(guī)劃如何調(diào)整，無論CBD的規(guī)劃范圍縮小還是擴大，以中海天府超級地標為核心的東區(qū)始終都是天府新區(qū)規(guī)劃的城市中心。
第二，東區(qū)的地理位置更能發(fā)揮中心輻射作用。
一座城市的中心區(qū)域，通常也都是位于城市地理中心的附近，這樣才能發(fā)揮中心輻射作用。
從天府新區(qū)的最新規(guī)劃來看，三大重點功能區(qū)分別是“天府中央商務(wù)區(qū)”、“成都科學城”和“天府文創(chuàng)城”。
拋開規(guī)劃起步較晚、距離也較遠的文創(chuàng)城不說，已經(jīng)如火如荼建設(shè)中的中央商務(wù)區(qū)和科學城是緊密相連的兩個區(qū)域，而整體偏東的成都科學城，更是與中央商務(wù)區(qū)的東區(qū)全面接壤。
除了“全面接壤”的特殊關(guān)系之外，還有蜀州路、漢州路和寧波路三條穿越東區(qū)核心的城市道路直接連通興隆湖區(qū)域，加上東區(qū)外圍的天府大道和梓州大道兩條主干道，天府中央商務(wù)區(qū)與成都科學城之間通達性最好的區(qū)域也正是東區(qū)。
這就讓東區(qū)形成了“向西可以輻射西區(qū)和釣魚嘴板塊，向東向南可以輻射科學城”的中心區(qū)位優(yōu)勢。
第三，地鐵1號線為東區(qū)拐彎，多條核心地鐵線路在東區(qū)相交。
城市中心，通常地鐵線路也比較密集。特別是有核心地鐵線路相交的地方，往往就是一個城市最中心的區(qū)域。
在成都，最核心的地鐵線無疑是位于南北中軸的1號線。雖然名義上是中軸地鐵線，但1號線也并沒有完全沿著人民路-天府大道一線敷設(shè)，而是出現(xiàn)了兩次偏離。
1號線經(jīng)過金融城向西偏離天府大道
第一次偏離是在高新區(qū)，為了深入金融城腹地而向西拐入了“花瓣”背后的小路；
第二次偏離則是在天府新區(qū)，為了深入中央商務(wù)區(qū)的核心，而拐入東區(qū)沿著蜀州路南北穿行。
很巧合的是，1號線兩次偏離的方向，都是中海大力布局的地方。中海在金融城打造的3大樓盤和自持的10棟超甲級寫字樓已經(jīng)得到了市場的高度認可；這一次，中海再度鎖定城市新中心，將在天府公園東打造77萬㎡的摩天都會住宅群以及自持53萬㎡的3座超高層地標建筑。
除了1號線外，承載了1號線復(fù)線功能和天府機場線功能的地鐵18號線，在天府中央商務(wù)區(qū)僅設(shè)的一個西博城站，也位于東區(qū)。而西博城站，更是天府新區(qū)唯一規(guī)劃的一座四線換乘站（1、6、16、18號線）。
如果說1號線是成都最核心的地鐵線，那么線路里程最長（72.9km）、可換乘線路數(shù)最多（可與除10號線外的所有已批復(fù)線路直接換乘）的6號線則是成都的另一條超重量級地鐵線。
計劃于明年通車的6號線，從東區(qū)中心穿過，并在東區(qū)設(shè)有3個站點，其中的“天府商務(wù)區(qū)站”就緊鄰中海·天府里。該站同時也是6號線和雙流機場線19號線的換乘站，這就意味著，全成都能同時乘坐18、19兩條機場快線的地方，除了天府新站（火車站），就只有天府公園東了。
東區(qū)密集的地鐵線路和站點
從成都已經(jīng)獲批的地鐵線路來看，天府公園東區(qū)已經(jīng)通車和開建的地鐵站有6座、地鐵線4條，是目前天府新區(qū)地鐵覆蓋最密集的區(qū)域。
第四，大型商業(yè)聚集的中心，才是市民最廣泛認可的市中心。
有了核心的規(guī)劃定位，有了中心的區(qū)位優(yōu)勢，有了便捷的交通通達性，商業(yè)自然也會隨之聚集，而有了大型商業(yè)場所的匯聚，才能形成市民集中消費的中心商圈。
在東區(qū)夔州大道和寧波路交匯的十字路口，目前已經(jīng)確定的大型商業(yè)體包括中?！ぬ旄锏牡貥松虡I(yè)街區(qū)、天府國際金融中心、天府大悅城、言幾又國際文創(chuàng)中心。
如此密集的布局多個大型商業(yè)體，說它是“天府新區(qū)的春熙路”也不為過。
此外，位于中?！ぬ旄锬蟼?cè)的天府國際保稅商業(yè)中心，將打造為“線上線下，前店后倉”的商業(yè)模式，實現(xiàn)一種全新的海淘購物體驗。
天府國際保稅商業(yè)中心效果圖
李嘉誠曾說過，決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
雖然好的居住地段不是只有“市中心”，但“市中心”一定是最有價值的地段之一。作為天府新區(qū)的“市中心”，天府公園東的核心部分在功能上又巧妙的形成了三大分區(qū)：
1、緊鄰天府公園的部分，包括雪蓮堂美術(shù)館、大劇院（規(guī)劃）、天府國際會議中心、中國西部博覽城等公共建筑。這一系列文化藝術(shù)、會展博覽場館，形成了天府中央商務(wù)區(qū)的國際展示平臺。
2、漢州路以東、夔州大道以西的部分，則是東區(qū)的總部經(jīng)濟區(qū)，包括中建、中鐵、中交、中冶、中海、萬科、保利、傳化、天投、交投等企業(yè)都將再此設(shè)立區(qū)域總部。
3、在夔州大道以東，一直到鹿溪河濕地公園止的區(qū)域，則是天府公園東區(qū)的摩天都會生活區(qū)。這一區(qū)域左擁繁華鬧市，右臨約3800畝的鹿溪河濕地公園，是城市中心極其罕見的公園住區(qū)，而中海·天府里則是該區(qū)域內(nèi)的第一大樓盤。
天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)建設(shè)效果預(yù)覽
中?！ぬ旄镯椖靠傉嫉丶s400畝，其中包含100畝的代建綠地、60畝地標建筑區(qū)和240畝的住宅區(qū)。
因為天府中央商務(wù)區(qū)實行小街區(qū)制規(guī)劃，整個240畝的住宅區(qū)由10個地塊組成，分為三個組團。
最東側(cè)5、6、10、12號地塊，因緊鄰3800畝鹿溪河濕地公園，被稱為“鹿溪組團”；
7、8、9、11號地塊，因南北兩側(cè)城市公園綠地，被稱為“公園組團”，該因南側(cè)的公園即是中海代建的100畝市政綠地。
目前，該公園已經(jīng)建成，公園內(nèi)的V字形建筑暫時用作中海的銷售接待中心，后期將移交給政府，作為“天府商務(wù)會客廳”使用。據(jù)介紹，該公園由著名景觀設(shè)計大師陳躍中先生親自設(shè)計，他同時也是著名的紅石公園的設(shè)計師。
中海代建市政公園一角
3、4號地塊因緊鄰60畝超級地標區(qū)，被命名為“地標組團”。據(jù)了解，60畝的地標區(qū)將修建3座超高層塔樓，全部由中海自持。其中1座為超級地標（成都第一高樓），按照超甲級寫字樓、一帶一路經(jīng)貿(mào)總部中心進行設(shè)計，另外2座200米級的副塔包含一棟五星級酒店和一棟國際品牌服務(wù)式公寓，而3座超高層塔樓的地面三層將貫通打造為地標游賞街區(qū)。
中?！ぬ旄镯椖坑媱澥着瓮瞥龅淖≌a(chǎn)品位于“地標組團”3、4號地塊和“公園組團”7、9號地塊。
從產(chǎn)品面積段來看，既有110㎡左右的剛需/首改戶型，又有130-140㎡左右的改善戶型，還有180㎡的再改戶型，幾乎覆蓋了全部主流購房需求。
縱觀其他城市的CBD核心區(qū)住宅，往往都是以大面積豪宅為主，而中海非常友好的提供了多樣化的產(chǎn)品組合，滿足了不同人群對“市中心”居住體驗的向往。
下面是首批次產(chǎn)品的戶型圖，基本都是中海比較經(jīng)典的戶型，我就不逐一點評了。
中?！ぬ旄锸着巫≌a(chǎn)品均為精裝房，受限價政策的影響，目前還無法確定項目的最終售價，所以只能從我的個人觀察來談?wù)勎覍椖績r格的預(yù)測。
1、項目首批次計劃推出的產(chǎn)品跨度比較大，有T6也有T2，有108㎡也有180㎡，所以首批次房源的價格跨度可能也會比較大。
2、從天府新區(qū)近期銷售的首改、改善類產(chǎn)品的價格來看，大部分均價已經(jīng)在1.9-2萬/平左右，當然他們的位置都沒有東區(qū)這么核心；而同樣位于黃金十字4板塊的麓湖潯嶺近期的售價在2.1-2.6萬/平，當然它屬于輕奢型的深改產(chǎn)品。據(jù)此推測，中?！ぬ旄飪r格較低的地標組團的售價可能會介于以上二者之間。
3、從成本的角度考慮，中?！ぬ旄镎w樓面地價不高，差不多只有西區(qū)幾個待售項目的一半（當然這并沒有計算超高層地標成幾何倍增長的建造成本和中海全自持的資金成本）。從西區(qū)幾個項目要賣3w+的價格預(yù)期來分析，中海首批次即使是推出價格較高的公園組團中位置最好的樓棟，它能獲批的最高價應(yīng)該也不會超過3萬/平。
基于以上價格預(yù)測，我認為中?！ぬ旄锸着伍_盤將會非常有趣。因為從其他一線城市的經(jīng)驗來看，CBD核心區(qū)的品牌大盤，往往都高不可攀，只能被極少數(shù)人占有，而“限價”卻讓中?！ぬ旄镒兊每梢匀駞⑴c。
對天府新區(qū)的剛需或首改人群，建面110㎡左右的套三精裝房，最低單價極有可能下探至2萬出頭，200來萬的總價買入“市中心”，門檻非常低?，F(xiàn)在在一些次級板塊，200來萬的供應(yīng)都已經(jīng)寥寥無幾。
而建面130㎡、141㎡、180㎡的改善和再改產(chǎn)品，其總價段預(yù)計也在300到500多萬的區(qū)間，這也只是成都目前市面上改善型產(chǎn)品的主流價格，并沒有擺出一副高高在上的“市中心”架子，值得喜歡居于繁華鬧市、享受市中心成熟便捷的改善人群關(guān)注。
另外，對于有一些閑錢需要進行資產(chǎn)配置的人群，中海·天府里也是一個很好的選擇。因為“市中心”的住房始終具有很高的稀缺價值，增值保值能力往往比較強，而中海打造的產(chǎn)品面積也非常主流，未來出手的靈活性也非常高。
當然，如果是喜歡遠離塵囂，追求安靜、低密居住體驗的人群，那么中?！ぬ旄锟赡芫筒⒉环夏愕男枨蟆．吘?，擁有繁華和便利高效的市中心，不可能同時兼容寧靜、佛系的居住體驗。
相信有一天，成都也會成為一座世界級都市。
如果好萊塢大片選擇在成都取景，以中海超高層地標為首的天府中央商務(wù)區(qū)一定會代表成都出鏡。
那時，中?！ぬ旄锏臉I(yè)主就可以非常驕傲的指著熒幕上摩天大樓群的制高點，或激動、或假裝若無其事的撂一句：這里，就是我家。
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