近幾年來，成都“一路向南”，除了已發(fā)展成熟的高新區(qū)，當屬天府新區(qū)的發(fā)展尤為引人注目。
回顧天府新區(qū)2020年的市場表現(xiàn)。
圖源：銳理數(shù)據(jù)年報
2020年，天府新區(qū)土地供銷量均位于成都市場高位，且成交樓面地價位于近郊各區(qū)中第一，約11364元/㎡。
圖源：銳理數(shù)據(jù)年報
從住宅存量來看，天府新區(qū)的住宅存量居于大成都首位，還有約7.9萬㎡。
綜合來看，2021年大成都的住宅供應區(qū)域應該在天府新區(qū)，相比于主城區(qū)來講，購房者買房的機會也更多，總價選擇范圍也更廣。
這次，我們分析天府新區(qū)的樓盤就不按照之前單獨項目來分析，而按照板塊來，因為天府新區(qū)不同于主城區(qū)（只有部分新城板塊發(fā)展較為積極），它的各個板塊目前都處于發(fā)展階段，各有各的潛力。
當然，天府新區(qū)也不是所有的板塊都值得關注，本次我們梳理5個比較值得關注的板塊，涵蓋了目前天府新區(qū)大部分的樓盤。這五大板塊分別是：錦江生態(tài)帶、萬安南、麓湖板塊、天府公園板塊、興隆湖-科學城板塊。
錦江生態(tài)帶
錦江生態(tài)帶作為天府新區(qū)“首熟區(qū)”，早在天府新區(qū)2010年的1.0版規(guī)劃中，錦江生態(tài)帶就作為 “ 一城（成都科學城）一區(qū)（天府商務區(qū)）一帶（錦江生態(tài)帶） ” 的重要部分被單獨列出，定位為居住功能。
目前板塊內商業(yè)、教育等各類配套已經(jīng)發(fā)展成熟。區(qū)域內的社區(qū)商業(yè)比較發(fā)達，而且分布比較合理，影院、人人樂、蘇寧易購等都已開業(yè)，能滿足日常生活所需。教育方面，有天府二幼、天府四幼、天府三小、天府四中等諸多學校。
不足的是，板塊地鐵出行并不方便，目前已開通的地鐵分別是1號線和5號線在板塊東西兩側，均是從板塊兩側經(jīng)過，并未到達板塊的核心區(qū)域，其中1號線毗鄰該區(qū)域有一個站點（廣福站），5號線有兩個站點（怡心湖站、龍馬路站）。
入駐版塊內的品牌房企已超10家，包括中海、萬科、首鋼、川發(fā)等，是天府新區(qū)“神盤”聚集之地，目前有以下樓盤值得關注，不過從往期搖號情況來看，普通資格無望。
天府公園板塊
天府公園板塊位于天府新區(qū)核心位置，屬于天府總部商務區(qū)，周邊規(guī)劃配套豐富。整個天府公園板塊被天府大道一分為二，因而天府公園板塊又分為東、西兩個板塊。相比天府公園東區(qū)，西區(qū)產(chǎn)業(yè)導入較少，居住環(huán)境更純粹，居住品質更高。
由于板塊生態(tài)資源優(yōu)勢，且自身規(guī)劃定位較高，目前板塊內項目也多為改善項目，且從近期市場反應來看，客戶接受度不錯。
其他板塊我們將在下篇文章繼續(xù)梳理，大家記得關注我們哦。
題外話
另外，根據(jù)這兩天朋友圈比較火的“熔斷”，我們再來擺一點題外話。
最近我的朋友圈充斥著成都樓市很熱的現(xiàn)象，中海天府里熔斷，保利和光嶼湖清盤，萬科天府錦繡也熔斷。
而這些盤在之前的開盤中，大部分都為順銷售罄的。
我們大部分人會認為，只有那些低價盤，或者與周邊有明顯剪刀差的項目才會熔斷?！爸泻Ｌ旄铩泵娣e小，總價低，容易上車，熔斷大家還能理解，“萬科天府錦繡”這種總價500萬＋的都熔斷了，加上中介在朋友圈各種氛圍烘托，很多人就開始緊張。
過多的緊張，其實是沒有必要的，去引導這種恐慌情緒，我們也是不贊同的，首先我們先來分析這些熔斷了的項目。
“中海天府里”上面我們已經(jīng)講了，主要是由于總價低，接下來我們重點講“萬科天府錦繡”。
“萬科天府錦繡”位于天府公園西，周邊規(guī)劃配套豐富，板塊自身定位也較高，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅抑苓叾酁楦纳票P，居住氛圍也比較純粹。
項目起步總價500萬，起步面積172㎡起，單看總價來說，確實不低。但目前在大成都，總價500萬，你想買到同樣面積，同樣的產(chǎn)品品質，同樣的潛力板塊，基本上是不可能的。所以現(xiàn)在看“天府錦繡”是不是極具性價比？
并且項目本批次加推230套房源，報名人數(shù)網(wǎng)傳690人，項目達到熔斷。回顧看項目上批次290套房源，通過復核報名人數(shù)490人來看，項目的關注度一直就不低。況且，并不排除這類高價盤也會出現(xiàn)順銷的情況，因為這類客戶90%都是買來自住的，這種尺度面積的房子置換率本來就較低，他們在樓層、朝向等方面會有更嚴格的要求。
總結
由于目前二胎、三世同堂居住的情況增多，改善住宅的需求自然而然提升，所以像萬科天府錦繡這種各方面都不錯的改善盤成為了不少購房者的首選，項目的銷售數(shù)據(jù)自然也就不錯。大家應該冷靜的看待這種現(xiàn)象，不要被帶了節(jié)奏。
現(xiàn)在的新房，都會有政府的“指導價”，目前成都新房清水房限價3萬，精裝房限價3.5萬，從市場在售項目來看，這也是市場的“天花板”了。而在二手房方面，成都目前配套最成熟的金融城、大源，也就在5萬左右。
而非要用金融城、攀成鋼這些學區(qū)房，還有“天府萬科錦繡”這類“天花板”項目來形容市場，我認為本來就是片面的。翻看成都普通板塊二手房，價格走勢都是非常平穩(wěn)的，而新房也還有不少性價比一般在順銷。
而對于購房者，尤其是普通資格的購房者來說，買房一定要從容不迫，恐慌和著急只能把風險留給自己。
就現(xiàn)階段的政策環(huán)境下，價格只會有小幅度的上浮，在買房時，多參考意向項目同區(qū)域的新房房價（無論你是購買二手房還是新房），你會得到一個比較合理的價格區(qū)間。
避開金融城、大源、攀成鋼這些已經(jīng)虛高的板塊，它們的價值還需要發(fā)展一段時間才能夯實。
如果不是因為目前的自身需求，也沒有必要去盲目追高學區(qū)房， 今年3月11日，成都市教育局印發(fā)“2021年工作要點”，表示將新建改擴建幼兒園、中小學80所，新增學位10萬個，可以看出成都正在積極打造教育配套，以后學區(qū)房只會越來越多。
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