避免客戶懷疑產(chǎn)權問題，用商量的語氣告訴客戶是因為建委的辦事效率問題，讓他放心，房主 和我們都在積極努力辦這事。告訴他他的權利有合同保護!
后期權證專業(yè)話術
一、 權證話術1
1、 如果客戶要房東還款
思路：可以說房主是為了周轉(zhuǎn)資金在賣的房子，(注意：客戶有可能會砍價，可以說就需要現(xiàn)在這個房價做周轉(zhuǎn)資金，少了就不夠了，再賣就沒有意義啦)也可讓房東配合，還款流程和金額是要寫在合同里的。
話術：X姐，這個房東是沒有錢還款才賣的房子，要是有周轉(zhuǎn)資金他可以自己還得，如果房東借錢還的話會產(chǎn)生一些費用，可能在價位上都是客戶幫忙還款的(鋪墊房東配合，可以自己說)，這部分錢可以當作首付是打到銀行還款的，房東是要給您開收據(jù)的，并且我們是要把這部分錢的金額和用途都寫到合同里面的，在這方面我們是比較有經(jīng)驗的，您放心好了!
2、 還了款過不了戶或者他不賣了怎么辦?
思路：這種情況以前沒有發(fā)生過
話術：從我們以往的成交案例來看，這樣的情況是沒有發(fā)生過的，如果真是房東的原因真過不了戶，房東要承擔違約責任，他是要退還這筆解押款：還要按合同賠償違約金給您的。您放心有合同保護。
3、房本是假的
思路：簽單前我們會做確權，確認房產(chǎn)的真實性，銷售公司品牌和信譽(切記不要在不了解產(chǎn)權是否清晰的情況下和客戶說肯定的話)
話術1：是這樣，X姐您放心，我們公司有專門的權證部，在我們簽單以前，已經(jīng)初步對房本的真?zhèn)芜M行了確認，我們之前的單子都是這么做的，而且我們公司是專門從事這個行業(yè)的，我們不能因為這一套房子而砸了公司的品牌，我們比您更謹慎對待房子的產(chǎn)權。
話術2、如果房本是非法的，根據(jù)合同中的約定房東是要承擔相應的法律責任!
4過戶后到新產(chǎn)權證出本前房子有被查封，如何解決?
思路：告訴客戶這種問題不會存在，問題權證是過不了戶的，已經(jīng)過的戶的就算還沒拿到產(chǎn)權證也根本沒有問題。
話術：X姐，這個您不用擔心，從我們以往的交易情況看，您說的這種情況不會出現(xiàn)，而且我們專業(yè)從事房產(chǎn)業(yè)的，有問題的房子我們不會賣，更何況有問題的產(chǎn)權根本過不了戶。等您拿到領證通知單(海淀：房權證)，就等于拿到房產(chǎn)證了，房子都過戶到您名下了，您就放心吧我們辦過很多的單子，都沒有出什么差錯，都順利的拿到房本了。
5、 房產(chǎn)證沒辦理，房東承諾房本在約定的時間沒辦下來，怎么和客戶解釋?
思路：避免客戶懷疑產(chǎn)權問題，用商量的語氣告訴客戶是因為建委辦事效率問題，讓他放心，房主和我們都在積極努力辦這事。告訴他您的權利有合同保護!
話術1：大哥，您也別著急，房東也在一直積極的辦理，他也很急，他也想快點給你交房早點拿錢，看能不能和您說說緩幾天，一有消息馬上告訴您，房東和我們說產(chǎn)權是沒有問題的(為了避免麻煩，前期要落實產(chǎn)權并且這句話房主要和經(jīng)紀人在之前就說過!否則就成咱們說給客戶的承諾了)，只是建委辦理的慢一些。
話術2：XX先生，您別生氣，房東也在積極努力的辦理呢，只是那邊的建委辦事效率太低了，您再稍等幾天。如果說房東那邊真的是因為產(chǎn)權問題沒有辦理出房權證他就要承擔相應的法律責任，賠償您的損失，我們中介有維護您權利的義務。您就放心等一等。
6、70年產(chǎn)權，70年到期怎么辦?
思路：目前北京還沒有已經(jīng)滿70年產(chǎn)權的商品房，關于這方便具體細則還沒有出臺。
話術：在購房合同上有體現(xiàn)，建委也能查到，規(guī)定普通住宅的使用年限都是70年，無論這70年有什么政策，房子肯定還是您的，而且現(xiàn)在北京這樣的開發(fā)和翻新速度又是比較快，根本到不了70年就又換新房了。再說了您不會在這一直住上70年嘛，說不定過幾年就要換大房子了啦。目前北京還沒有已經(jīng)滿70年產(chǎn)權的商品房，所以關于這方面具體的細則政府還沒有出臺。
7、墊資為什么要收墊資費?
話術：墊資是屬于風險經(jīng)營，我們替房主還款，假如客戶有意外不買這房子了，我們公司要承擔很大的風險。
8、解壓時間上我們能不能和銀行要求快一些?
思路：不要和客戶做時間長的承諾，但是我們會向合作銀行積極地爭取時間。
話術1：解壓時間根據(jù)各個銀行的規(guī)定是不同的，我們會通過經(jīng)常跟銀行合作的關系，幫忙催催，盡量讓解押快些，不過有些情況最終還是取決銀行!
話術2：銀行解押時間是要提前申請，這是銀行的制度，不是我們能決定的，我們也要遵守銀行的制度，我們簽約時留的時間都是比較寬裕的，不用那么著急。我們可以盡力幫您去爭取，但是最終還得看銀行的作業(yè)進程效率。
話術3：我們公司北京市所有銀行都有合作，但銀行的解押時間是有規(guī)定的，我們至少要給銀行留出準備材料的時間，我們也會盡力去爭取，我們也希望單子能盡快的辦理完畢。
二權證話術2
1、 網(wǎng)簽錯了如何解釋?
答：首先一定要學會承擔責任，承認我們不夠細心，并表示已經(jīng)盡快解決問題請客戶原諒!
話術：XX先生這確實是我們工作的失誤，因為最近公司的單子太多了，我們權證部的人每天都要加班很晚(一定不要把錯誤轉(zhuǎn)移到總部)。您先休息會我現(xiàn)在馬上趕快打電話讓權證部修改，然后在傳真過來。實在不行我打車去總部拿也行(總之讓他知道我們在很長努力的幫他解決就好了)。
2、 你們有沒有關系啊?為什么交稅過戶要等這么久啊?
答：是這樣的，現(xiàn)在繳稅哪一家公司都是一樣，都需要排隊的。那么其實繳稅的時間快慢會決定過戶的時間快慢。盡管我們公司的經(jīng)紀人要半夜2~3點種去交稅大廳門口排隊，但是附近的居民還是有當天下午5點鐘就排隊的現(xiàn)象。我半夜過來排隊，基本上能保證在50個以內(nèi)。其實我們公司都是盡量大可能去幫您節(jié)省時間，所以您盡可能多諒解我們一下!配合一下我們也會進展的快一些。
3、公維沒過戶，下次買賣是否受影響?
答：可以過戶，房東手寫一份委托書、身份證原件、拿房本現(xiàn)房東身份證去就可以直接辦。
3、 房東在建委未備案，或樓盤資料更改?
答：需要持相關資料，到建委相關部門備案，重新錄入，方可進行過戶。
話術：這個小區(qū)的業(yè)主全是自己住的，從來沒有人拿出來賣的，您看建委都沒有備案(說明您太幸運了能買到這個小區(qū)的房子)，不過您放心我趕快讓我們權證部趕緊跑這個事去，肯定盡快辦完!
5、解押后銀行未給撤銷抵押(網(wǎng)上)?
答：解押時候提醒銀行的人刪除網(wǎng)上抵押記錄。
話術：XX先生這個銀行的人肯定是個新手，我們之前也在其他銀行碰到過這個情況，不過沒有關系我們現(xiàn)在趕快打個電話他那里就撤銷了，不會耽誤很長時間的。
6、 業(yè)主身份查明不了，境外身份多次更改?
答：到戶籍機構(發(fā)證機關)開證明，或者直接到本國籍的大使館開具身份公正，并作護照的譯本公證，或者到建委進行身份變更。(說這句話之前，要了解房本產(chǎn)權人的名字和從現(xiàn)在護照上的名字是否一致)
7、現(xiàn)場等待時間(交稅、過戶)，我們怎么做更好?
答：可以提供休閑方案，或者我們和他們聊天，更多的建立信任、認可、以達到最后的轉(zhuǎn)介紹客戶。最多的可以多多了解他們是如何走到今天這么成功的地步的?一般人都會跟你聊。
8、先交接后放款是先放后交接?
答：因為我們之前有過這種情況因為物業(yè)欠費先放款了結果房東出國了，我們肯定知道您不是這樣的人，但現(xiàn)在所有的中介公司都是先交接完了再放款。(總之一定要在房東所有的欠費結清之后再放)如果房東要用錢，那就讓可會押幾萬做完物業(yè)交接之后再給原房東。
9、房東不遷移戶口?
答：(提前溝通好)房屋所有權轉(zhuǎn)移了，所在的戶口當然應該遷出。戶口遷移，既公民常住地發(fā)生變化以后，應遷移至現(xiàn)居住地。我國戶口登記制度實行在常住地登記戶口的原則。(網(wǎng)上有)
10、交房時房屋出現(xiàn)損壞?
答：預防，放款之前先去驗房。如已經(jīng)發(fā)生了：雙方溝通，讓雙方當面協(xié)商，但一定要公正，房子前期什么樣就是什么樣，不要偏向任何一方!這是底線。因為只要我們堅持當時的場景他們雙方到最后也會默認的。
11、房東不同意低申報?
答：(1)解釋低申報緣由，告知其一定收到總放款，讓他放心，讓他理解。(XX先生您再交稅過戶之前首付款都已經(jīng)給你了，或者都在銀行監(jiān)管呢!貸款也已經(jīng)批下來了，相當于總放款都已經(jīng)在您手上了，您還擔心什么!)
(2)建委對各個片區(qū)都有指導價，這個指導價就是用來合理的申報的。
(3)XX先生客戶也不是第一次看房，他們很了解現(xiàn)在買房都是做低申報避稅的，若咱們不給他避到時候您拿放款的時間延長啦!您看所有人都是這么做，要是有問題他們不可能這么做!您就放心吧，我們每天過幾十個單子、所有公司都一樣!
12、房東轉(zhuǎn)移租約但不轉(zhuǎn)租金?
答：在監(jiān)管首付款事留一部分放款抵押租金。如果事前沒做好工作那只能說：XX先生這個是所有公司的規(guī)定，都是這么辦的而且我們在簽合同不是已經(jīng)說好了么?(總之必須我們公正，不能偏向任何一方)，您說您要是因為這個戶都過完了，客戶不同意給您放款您多吃虧啊，總放款要是提前拿到您就是存到銀行也比這多啊，再有這筆錢肯定對您有很大幫助!我們就按照合理的條件走吧!
13、客戶要求拿到新房本后再放款?(針對朝陽區(qū))
答：1)銀行現(xiàn)在是見到領證通知單和契稅票后即放款，前提有公司做擔保前提下，若出了問題，擔保公司是承擔責任的。
2)這樣房東肯定不會同意，你想想要是您的話，戶都過到對方名下了半個月后才能拿到錢您會放心么?現(xiàn)在所有銀行都是這樣放款，要是會經(jīng)常出事銀行也不會這么做了啊!肯定沒問題!
提前鋪墊，期間可以業(yè)主和客戶帶著工作來，因為中間會有幾個小時的等待時間，可以帶筆記本、書報，或者讓他們先去辦自己的事，快到時間的時候打電話讓他們回來。
到達建委取號后首先檢查資料是否齊全、如果有缺少的東西趕緊補上，時間一般來得及。
如果房東、客戶都在建委大廳內(nèi)，就和他們聊天，做老客戶精耕。注意不要只顧一方，而忽略另一方。
A、 聊天一定要進入客戶頻道，聊他喜歡聊的
B、 銷售同事和自己的辛苦，為了拿號，晚上凌晨就開始過來等，一晚上沒有睡覺。
C、 行銷企業(yè)文化、行銷公司、經(jīng)營老客戶
D、 在聊天中要求客戶透露一些東西，看看有沒有客戶或者房源可以轉(zhuǎn)介紹
E、 在聊天中，可以有意識的學習一些東西，提高自己只是面和能力。
第一次見面時，把權證人員正式介紹給客戶認識，體現(xiàn)我們公司的專業(yè)化分工服務
三、建議
現(xiàn)場出現(xiàn)糾紛時，因為經(jīng)紀人可能已失去房東、客戶信任，所以第三方趕緊介入。權證人員幫忙解釋，以專業(yè)獲取房東客戶信賴，互相銷售。
辦單時，建議權證人員穿工裝，帶工牌和司徽，體現(xiàn)專業(yè)形象，也讓客人可以在辦公大廳內(nèi)輕易找到公司的人員
盡量不要關機或者不接電話
培訓專業(yè)知識，提高專業(yè)能力。要比經(jīng)紀人更專
如果不知道繳稅大廳、過戶大廳的具體地址，要事先熟悉路線，以方便給客戶帶路
初次辦單的人員，建議由店經(jīng)理負責陪同。
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