隨著深圳展會(huì)的臨近，許多品牌都開(kāi)始摩拳擦掌、躍躍欲試，電子煙行業(yè)在遭遇寒冬之后又顯示出久違的活力。8月來(lái)臨，不少品牌出臺(tái)新的開(kāi)店補(bǔ)貼政策，助力客戶線下開(kāi)店。
但是最近，多個(gè)品牌的省級(jí)代理都向格物消費(fèi)提到，現(xiàn)在門店不好找，一鋪難求。
找門店是一項(xiàng)工程，前期要綜合考慮各項(xiàng)因素確定選址；找好門店后，如何與房東談判又是一道難題。
商戶與房東的糾紛事件層出不窮，簽訂合同之前有哪些注意事項(xiàng)，如何規(guī)避店面租賃時(shí)可能遇到的“陷阱”呢？
關(guān)于店面
首先，確認(rèn)房屋是否可以出租是租賃店面的前提。未取得工程建設(shè)許可證以及違章搭建的房屋是不可以用于出租的。所以租賃店面前需要確認(rèn)承租房屋是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收等，是否具備基本使用條件。
其次，確認(rèn)出租人是否具有租賃權(quán)。如果是商場(chǎng)店，需要查看出租方是否具有商場(chǎng)所有權(quán)。若出租方?jīng)]有商場(chǎng)所有權(quán)，那么則需要查看其是否與商場(chǎng)所有者簽訂商鋪承包合同，具有商鋪承包權(quán)。
如果是街邊店，仍需確認(rèn)出租人是否具有房屋所有權(quán)或是否具有房屋所有權(quán)人允許其出租房屋委托書(shū)。
并且，如果是轉(zhuǎn)租店面，涉及到二房東或多個(gè)房東的情況，一定要獲得原房東同意，避免二房東擅自出租的情況。還需確認(rèn)原房東與其他房東簽訂的原租賃期限，若租賃期限超過(guò)原期限，則不受法律保護(hù)。
除此之外，還需確認(rèn)房屋能否作商用，即承租房屋能否辦理商事登記或是否存在重復(fù)辦理商事登記情況。房屋用途登記為住宅的則不可作商用；而原有營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷或遷移則可能導(dǎo)致無(wú)法再次辦理商事登記。
商場(chǎng)店不用考慮該情況，但是需確定承租商鋪具體位置，明確商鋪編號(hào)，避免可能出現(xiàn)的糾紛。如果是未開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，則一定要明確商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間，并提前確定好商場(chǎng)不能如期開(kāi)業(yè)的解決方案。
關(guān)于承租店面的裝修問(wèn)題。需要明確出租人是否同意對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，裝修圖紙與方案是否需征得其同意等。另外，實(shí)踐中，物業(yè)管理方也需要出具相應(yīng)的裝修許可文件。針對(duì)合同期間解除合同的情況，對(duì)于已裝修的部分，可與出租人協(xié)商補(bǔ)償以降低損失。
最后，注意承租店面是否為近期規(guī)劃拆遷建筑，避免剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)就被要求關(guān)店的窘境。
關(guān)于租金
首先，街邊店最好先對(duì)比參考周邊的出租價(jià)格，再與房東進(jìn)行談判。一定要明確具體數(shù)字和交租時(shí)間。而對(duì)于押一付一、押一付三、押三付三、押三付一等付款方式，則需根據(jù)自身承受能力與實(shí)際情況與房東商量。格物消費(fèi)在之前一篇文章中建議道，可先支付半年租金。另外，租金與押金的交付最好開(kāi)具發(fā)票或具有法律效應(yīng)的證明。
其次，需注意裝修免租期。一般來(lái)說(shuō)，不論是商場(chǎng)店還是街邊店都會(huì)涉及到裝修免租期的問(wèn)題。由于承租人在交房后的裝修期間不能實(shí)際進(jìn)行辦公或營(yíng)業(yè)，出租人同意不收取此期間的租金費(fèi)用。但法律沒(méi)有明確對(duì)免租期進(jìn)行規(guī)定，所以在簽訂合同前，需敲定免租期的起止時(shí)間。一般而言，房東會(huì)給10-15天免租期。
另外，注意租金遞增問(wèn)題，對(duì)于一些位置較好的商鋪，行業(yè)內(nèi)有租金遞增的做法。每年遞增5%-8%不等。需根據(jù)自身店鋪的發(fā)展情況事先與出租人商定好增長(zhǎng)率。
最后，關(guān)于續(xù)租，這涉及到優(yōu)先續(xù)租權(quán)的問(wèn)題。如果合同期滿，在同等條件下（即租金一樣），承租人具有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。但是，承租人也可以與出租人談判“絕對(duì)續(xù)租權(quán)”，那么合同期滿后，承租人則可直接優(yōu)先續(xù)租，否則房東需進(jìn)行賠償。
租賃登記
在與出租方簽訂租賃合同后，須到相關(guān)部門進(jìn)行租賃登記。需出具書(shū)面租賃合同、房屋所有權(quán)證件、雙方合法證件、當(dāng)?shù)卣?guī)定文件等。
登記與否并不影響合同的法律效應(yīng)，即如果合同生效日還未辦理租賃登記，也不會(huì)有影響。但是，大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)要求出具租賃合同備案記錄。另外，經(jīng)過(guò)登記備案的租賃合同，具有對(duì)抗第三人的法律效力，即如果出現(xiàn)出租人將房屋出租給第三人的情況，經(jīng)過(guò)登記備案的合同具有更強(qiáng)的法律效力。
總結(jié)
與房東談判既是為自己爭(zhēng)取最大的利益也能規(guī)避日后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，并不是所有房東都來(lái)者不善，但是鑒于一些糾紛事件，建議店主在與房東簽訂合同之前多了解相關(guān)法律條款，避免一些可能出現(xiàn)的“陷阱”。
另外，任何約定最好都白紙黑字敲定，僅僅依靠口頭協(xié)議很容易橫生變故。
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