計(jì)劃管控是商業(yè)項(xiàng)目前期招商中的一項(xiàng)重要管理方法。前期招商是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，從前期市調(diào)、數(shù)據(jù)分析、建立模型、業(yè)態(tài)布局、業(yè)態(tài)組合、品牌落位、招商實(shí)施到商家進(jìn)駐等各個(gè)環(huán)節(jié)，均需設(shè)定合理的工作周期和完成時(shí)限，明確責(zé)任人和完成標(biāo)準(zhǔn)，通過信息化手段，進(jìn)行計(jì)劃管控，確保招商過程各項(xiàng)工作的執(zhí)行與落實(shí)。
一、籌備期計(jì)劃管控
建立籌備期計(jì)劃管控機(jī)制，對(duì)工作計(jì)劃的制訂、執(zhí)行、檢查、調(diào)整采取全過程管理，采用信息化的管控手段，對(duì)前期招商工作關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管控，提前預(yù)警進(jìn)度異常狀況，確保真實(shí)信息傳遞到各管理崗位，使各項(xiàng)工作可管控，從而保證整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量，確保項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃中各項(xiàng)籌備工作節(jié)點(diǎn)按時(shí)、按標(biāo)準(zhǔn)完成。
表1 籌備計(jì)劃模塊表
| 級(jí)別 | 階段 | 業(yè)務(wù)事項(xiàng) | 開始時(shí)間 | 周期 | 完成時(shí)間 | 完成標(biāo)準(zhǔn) | 發(fā)起部門 | 接收部門 |
| 1 | 招商 | 室內(nèi)步行街品牌落位前的業(yè)態(tài)分布圖、施工圖技術(shù)條件確認(rèn)及移交 | (1)確認(rèn)餐飲、非餐飲平面位置及分割范圍;(2)商鋪隔墻砌筑圖(3)施工圖條件業(yè)態(tài)名稱、業(yè)態(tài)性質(zhì)、鋪位劃分、結(jié)構(gòu)開洞、機(jī)電容量 | 商管公司 | 規(guī)劃院項(xiàng)目公司 | |||
| 1 | 招商 | 室內(nèi)步行街餐飲業(yè)態(tài)品牌落位圖 | 按已確定的業(yè)態(tài)分布完成集團(tuán)批準(zhǔn)的餐飲品牌落位圖 | 商管總部 | 審批部門 | |||
| 商1 | 招商 | 招商進(jìn)度完成100% | 完成意向簽署 | 商管公司 | 商管總部招商中心 | |||
| 1 | 招商 | 室內(nèi)步行街非餐飲業(yè)態(tài)品牌落位圖 | 按已確定的業(yè)態(tài)分布完成集團(tuán)批準(zhǔn)的非餐飲品牌落位圖 | 商管總部 | 審批部門 | |||
| 1 | 招商 | 商家二次裝修消防報(bào)審圖及移交 | 完成移交 | 商管公司 | 項(xiàng)目公司 | |||
| 商3 | 招商 | 完成商家租賃合同簽署及備案 | 完成相賃合同簽署及備案 | 商管公司 | 商管總部招商中心 | |||
| 商1 | 招商 | 商家裝修效果圖的上報(bào) | 完成OA批件 | 商管公司 | 商管總部招商中心 | |||
| 1 | 工程 | 室內(nèi)步行街餐飲商鋪商家裝修(消防驗(yàn)收) | 吊頂及消防末端完成 | 商管公司 | 商管公司 | |||
| 3 | 工程 | 商家精裝(非餐飲/自裝)(消防驗(yàn)收) | 吊頂及消防末端完成 | 商管公司 | 商管公司 | |||
| 1 | 工程 | 商家精裝修完成 | 所有商家精裝完成(天地墻所有商家全部精裝完成 | 商管公司 | 商管公司 | |||
| 1 | 工程 | 商家裝修達(dá)到開業(yè)條件 | 達(dá)到開業(yè)條件（含移動(dòng)貨架等） | 商管公司 | 商管公司 |
將招商實(shí)施的重要工作節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分解，每個(gè)節(jié)點(diǎn)啟動(dòng)、完成時(shí)間的設(shè)置既要滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)的進(jìn)度，又要配合工程實(shí)施進(jìn)度。
萬達(dá)的做法是，除了對(duì)籌備招商推進(jìn)進(jìn)行計(jì)劃管控，還要圍繞商家從業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位劃分、品牌落位、意向簽署、合同簽署、平面布置與裝修設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)來把控招商實(shí)施的計(jì)劃。
1、業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位劃分：即在項(xiàng)目開業(yè)前230天至開業(yè)前200天，完成步行街品牌落位前的業(yè)態(tài)分布圖、施工圖技術(shù)條件確認(rèn)及移交工作，在這個(gè)階段主要需確認(rèn)餐飲、非餐飲平面位置及分割范圍，提供商鋪隔墻砌筑圖，與商家確認(rèn)的內(nèi)容包括：業(yè)態(tài)名稱、業(yè)態(tài)性質(zhì)、鋪位劃分、結(jié)構(gòu)開洞、機(jī)電容量等施工圖條件，以滿足施工圖機(jī)電末端設(shè)計(jì)及容量負(fù)荷，同時(shí)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)開始商家隔墻砌筑實(shí)施；
2、品牌落位：按已確定的業(yè)態(tài)規(guī)劃，完成品牌落位方案。根據(jù)商家對(duì)房產(chǎn)條件的要求和所需裝修周期的不同，分為餐飲業(yè)態(tài)、非餐飲業(yè)態(tài)的品牌落位，分別要在項(xiàng)目開業(yè)前的170天和開業(yè)前140天完成。
3、意向簽署：項(xiàng)目開業(yè)前150天，完成所有合作意向簽署和意問金的收取，以保證項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的品質(zhì)和目標(biāo)品牌的最終落位；
4、合同簽署：招商工作的成果落地，工作周期一般為三個(gè)月，須在項(xiàng)目開業(yè)前90天完成，保證商家商鋪設(shè)計(jì)及裝修進(jìn)場(chǎng)。
5、平面布置與裝修設(shè)計(jì)：一般分裝飾設(shè)計(jì)及施工圖，裝修施工圖需在項(xiàng)目開業(yè)前90天完成，確保裝修周期及消防等相關(guān)驗(yàn)收的報(bào)審工作。
二、商家裝修計(jì)劃管控
不同業(yè)態(tài)商家，裝修周期不同，一般餐飲業(yè)態(tài)在60~90天，非餐飲業(yè)態(tài)一般是30~45天。因此設(shè)計(jì)裝修進(jìn)場(chǎng)管控按照業(yè)態(tài)不同，分階段、分步驟進(jìn)行推進(jìn)，餐飲商家應(yīng)在項(xiàng)目開業(yè)前120天開始進(jìn)場(chǎng)裝修，非餐飲兩家應(yīng)在開業(yè)前100天開始進(jìn)場(chǎng)裝修，才能保證消防及整體竣工驗(yàn)收。
商家裝修計(jì)劃管控設(shè)置“合同簽署、進(jìn)場(chǎng)裝修、達(dá)到消防驗(yàn)收條件、裝修完成、達(dá)到開業(yè)條件”5個(gè)節(jié)點(diǎn)，明確各節(jié)點(diǎn)的責(zé)任人和督辦人，有效推進(jìn)商家裝修。
表2 籌備期裝修管控表
| 一、商家基礎(chǔ)信息 | ||||||
| 業(yè)態(tài)（主力店/次主力店/服裝/餐飲/精品/體驗(yàn)） | 主力店租賃區(qū)域/步行街商鋪號(hào) | 面積（㎡） | 簽批落位品牌名稱 | 負(fù)責(zé)部門 | 責(zé)任人姓名 | 交鋪條件（主力店標(biāo)準(zhǔn)/精裝A/精裝B/毛坯） |
| 二、合同簽署 | 三、進(jìn)場(chǎng)裝修 | 四、達(dá)到消防條件 | 五、裝修完成 | 六、達(dá)到開業(yè)條件 | ||
| 是否完成 | 簽署日期 | 是否完成 | 簽署日期 | 實(shí)際達(dá)到驗(yàn)收條件日期 | 實(shí)際完成裝修日期 | 實(shí)際達(dá)到開業(yè)條件日期 |
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