商鋪選址，總要選擇會(huì)賺錢(qián)的店鋪。人流多地段好的店址租金高，可能再怎么努力經(jīng)營(yíng)也很難獲利；地段較差的店址雖然租金低，但無(wú)法獲得足夠的客流來(lái)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)額，容易收入不夠而虧損。開(kāi)店選擇店鋪，不同的店址因?yàn)榈囟尾煌?，人流量不同，租金不同，而?huì)產(chǎn)生不同的經(jīng)營(yíng)效益。因此，在商鋪選址時(shí)，就必須預(yù)估該店址未來(lái)可能的營(yíng)業(yè)額，并考慮租金成本來(lái)試算該商鋪開(kāi)業(yè)后未來(lái)的盈虧情況。最后再根據(jù)損益試算結(jié)果，倒推租金成本的底線(xiàn)，來(lái)跟商鋪房東討價(jià)還價(jià)。
預(yù)估營(yíng)業(yè)額
首先，要預(yù)估每日營(yíng)業(yè)額會(huì)有多少？一般采用的公式是，日營(yíng)業(yè)額=日均人流量X捕獲率X客單價(jià)。店鋪門(mén)前道路走過(guò)的客流當(dāng)中，有一定的比例會(huì)入店消費(fèi)（捕獲率或入店率），這些入店的客人平均所消費(fèi)的金額，就是每日營(yíng)業(yè)額。要測(cè)算每月和每年的營(yíng)業(yè)額，還要考慮每月?tīng)I(yíng)業(yè)日有幾天。商品銷(xiāo)售如有淡旺季之分（例如：冰激凌在夏天賣(mài)的比冬天好，火鍋在冬天賣(mài)的好），則要考慮季節(jié)指數(shù)。為了測(cè)算未來(lái)三年或五年的損益情況，則要預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)額的增長(zhǎng)率。
1. 人流量
采點(diǎn)有一定的方法及原則，在《選址評(píng)估網(wǎng)》評(píng)估工具里的“采點(diǎn)原則“或上篇文章《如何做好商鋪選址的人流采點(diǎn)》有介紹。不管用全日采點(diǎn)或時(shí)段采點(diǎn)，均可得出日均人流量、月均人流量以及全年人流量。
2. 捕獲率
一般都在4%~5%之間。小品牌或無(wú)品牌的商家，其捕獲率可能低到2%。第一次開(kāi)店不清楚捕獲率的，可參考類(lèi)同店或競(jìng)爭(zhēng)店的捕獲率。
3. 客單價(jià)
根據(jù)商鋪的商品定價(jià)或過(guò)去類(lèi)同店鋪的客單價(jià)來(lái)設(shè)定評(píng)估店址的客單價(jià)。餐飲烘焙業(yè)的平均客單價(jià)在21元，中餐廳客單價(jià)為23元，便利店客單價(jià)在7.5元。不同城市有不同的消費(fèi)力而有不同的客單價(jià)。
4. 營(yíng)業(yè)日
差一天的營(yíng)業(yè)額就會(huì)影響每月?tīng)I(yíng)業(yè)收入及年度損益的預(yù)估，因此要設(shè)定每月的營(yíng)業(yè)日天數(shù)。
5. 季節(jié)指數(shù)
會(huì)影響營(yíng)業(yè)額計(jì)算，每個(gè)行業(yè)的季節(jié)指數(shù)均有所不同。下圖為便利店的季節(jié)指數(shù)設(shè)定范例，從6、7、8、9月份天氣的逐漸轉(zhuǎn)熱，指數(shù)設(shè)定比較高，其余天氣較冷指數(shù)較低。
圖：季節(jié)指數(shù)
6. 營(yíng)業(yè)額年成長(zhǎng)率
店鋪開(kāi)業(yè)之后，不可能每年的營(yíng)業(yè)額都是一樣，都會(huì)有一定幅度的增長(zhǎng)。以便利店為例，附圖的年?duì)I業(yè)額成長(zhǎng)率顯示，第二年開(kāi)始的成長(zhǎng)率是最高，然后逐漸下滑，一般來(lái)說(shuō)是一個(gè)由上而下的曲線(xiàn)。
圖：營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)率
試算損益
有了營(yíng)業(yè)額之后，繼續(xù)估算租金成本，再估算自己店鋪或行業(yè)的毛利率、各類(lèi)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占比等，最終試算得出年度盈虧情況。一般來(lái)說(shuō)，要試算開(kāi)業(yè)第一年度的每月?lián)p益，以及未來(lái)五年度的損益。
1. 試算租金成本
要考慮免租期，租金及每年租金漲幅，物業(yè)管理費(fèi)及每年漲幅，轉(zhuǎn)讓費(fèi)。據(jù)此可試算出租金成本表。
附圖：租金成本表
2. 設(shè)定營(yíng)業(yè)成本系數(shù)
一般經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可分為固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。固定費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是隨商品營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)而變動(dòng)的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。上述各項(xiàng)費(fèi)用究竟要控制在多少之內(nèi)，每個(gè)行業(yè)每家企業(yè)都不同，無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，以下僅提供相關(guān)系數(shù)比例作為參考：
營(yíng)業(yè)成本系數(shù)：餐飲烘焙營(yíng)業(yè)成本在33%，中餐廳營(yíng)業(yè)成本在32%。
毛利率：超市的普遍毛利在20％～30％之間，便利店毛利在24~30%，餐飲烘焙毛利在50~60%，中餐廳毛利在60-65%。
損耗：便利店損耗一般控制在0.4％以?xún)?nèi)，餐飲烘焙損耗2%。
人事成本：便利店人事成本一般控制在5％以?xún)?nèi)，餐飲烘焙人事成本15% ，中餐廳人事成本控制在13%元以?xún)?nèi)。
水電費(fèi)：便利店水電費(fèi)一般控制在3％以?xún)?nèi)，餐飲烘焙水電費(fèi)5%，中餐廳水電費(fèi)在7%。
折舊：便利店折舊一般控制在2.5％以?xún)?nèi)，餐飲烘焙折舊1.6%，中餐廳折舊在11.5%。
其他：便利店其他一般控制在0.5％以?xún)?nèi)，餐飲烘焙其他1.0%。
營(yíng)業(yè)稅：一般營(yíng)業(yè)稅都在5% （營(yíng)業(yè)收入的5％）。
所得稅：餐飲烘焙所得稅為營(yíng)業(yè)收入的25%。
3. 試算初年度損益
附圖1報(bào)表上的“標(biāo)準(zhǔn)%”是來(lái)自所設(shè)定的營(yíng)業(yè)成本系數(shù)，而相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算也是依照這個(gè)系數(shù)產(chǎn)生的。最上面第一月（3月）表示該新店?duì)I業(yè)的第一個(gè)月份是3月份，此參數(shù)涉及到季節(jié)參數(shù)、營(yíng)業(yè)天數(shù)的計(jì)算，如果感覺(jué)不太正確，可調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)%比例系數(shù)值，再回來(lái)看試算的結(jié)果是否合理。
附圖1：初年度損益表
4. 試算五年度損益
附圖2報(bào)表顯示第一年就是初年度的合計(jì)數(shù)值，投資回報(bào)率為326.04%，也就是說(shuō)該新址投資了55萬(wàn)（設(shè)備及裝修），預(yù)估19個(gè)月可回收。
附圖2：五年度損益表
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