- 個體商家的選址技巧系列之5
你為你的門店所選擇的位置是一個更大環(huán)境的一部分，這是大多數(shù)人所不理解的。例如，你可能觀察到門店作為一個購物中心及商業(yè)區(qū)域的一部分并與社區(qū)有一定的關(guān)系，較不容易看到的是它跟其所在的整個大都會區(qū)域有重要的關(guān)系。
我們將告訴你如何了解一個城市的動力以及某些關(guān)鍵因素將如何直接沖擊到你未來的生意位置。你對所要落位的城市的研究將牽涉到幾個地方的檢查，包括看看：
門店只是一個點位，你研究更大視野，應(yīng)先從調(diào)查流入城市并構(gòu)成其框架的干線道路開始。你的研究也牽涉到了解城市副區(qū)域，因而你可以針對你要服務(wù)的顧客群社區(qū)做出迅速正確的評估。你也需要了解城市與城市之間，市區(qū)跟郊區(qū)之間，城市的副區(qū)域之間，以及小區(qū)域內(nèi)的交通流量對你生意的意義是什么，因而讓你選擇一個店鋪位置給你帶來賺錢的零售生意。
研究城市布局
你應(yīng)該先看看宏觀市場（也叫做“標準大都會區(qū)”，SMA）開始，你的分析將有助于發(fā)現(xiàn)城市內(nèi)活動的樞紐，以及它們之間的重要關(guān)系。這些重要的“樞紐中心”，或者是“節(jié)點”，可以被定義為特定且廣而周知的區(qū)域，經(jīng)常有個名稱。現(xiàn)有城市節(jié)點的例子如上海的徐家匯、五角場、虹橋樞紐等?！靶」?jié)點”（或更小的活動樞紐中心）傾向于服務(wù)“節(jié)點”，這些“節(jié)點”依次服務(wù)更大的樞紐中心。研究一個城市布局牽涉到分解其子區(qū)域，目標是發(fā)現(xiàn)有利于你生意的最小市場區(qū)域。樞紐中心之間的距離完全取決于區(qū)域的人口統(tǒng)計以及物理和心理特性。把一個城市劃分更小的區(qū)域?qū)⒆屇愀菀琢私膺@些區(qū)域。要圖解這個流程，看看圖1。這倒三角形顯示了如何正確研究你的潛在店址。扼要重述如下：
圖1：從大都會區(qū)縮小到位置
下一步就是研究城市的布局。城市的每一區(qū)塊都有一個特殊形式的表征，例如單體住宅（別墅）、多層住宅（公寓）、辦公、工業(yè)、商業(yè)、農(nóng)業(yè)、政府、教育、軍事、娛樂。所有這些城市區(qū)塊都被街道、公路、高速公路、收費公路、軌道交通、鐵路、河流、運河水道等網(wǎng)絡(luò)互相連接。你需要熟悉連接城市的各個不同區(qū)塊才能了解整個城市，就像一個內(nèi)科醫(yī)師需要熟悉人體的內(nèi)部構(gòu)造才能了解整體的身體功能。雖然大城市像上海及北京等由于其絕對的巨大體量，在布局上更為復(fù)雜，但你能學(xué)習(xí)到一些明顯的連接。例如，上海有特殊連接往西北到南京，往西南到杭州，往南到寧波。這些形式的連接可以被視為一個都會市場的動脈。城市間復(fù)雜關(guān)系的視覺演示可以看看圖例2。京哈高速（G1）通道把長春市往北連接到哈爾濱市，連接這兩個城市的主要道路可稱為“臍帶”。這臍帶是一條生命線，兩端之間的次要城鎮(zhèn)（更小，人口更少）如果沒有這臍帶就無法生存。沿著那條線，無數(shù)的城市開發(fā)已經(jīng)發(fā)生而且將繼續(xù)發(fā)生。知道一個城市的布局將給你一個未來城市發(fā)展?jié)摿Φ母拍?。因此，在找你未來的店址時，查明是否：
圖2：臍帶連結(jié)鄰近的城市
有些城市較平坦，沒有障礙物像高山或河流來割斷區(qū)域的發(fā)展，且限制道路的長度，他們的道路通常較寬且直。有些城市有各種阻隔，例如河流、峽谷、森林、丘陵、巖石區(qū)域、商業(yè)/工業(yè)/軍事開發(fā)、機場。你需要評估這些形式的阻隔對你生意的影響。例如，在九江或岳陽等湖區(qū)選位置，你會被湖泊及河川隔斷。一個非常有效的方法來學(xué)習(xí)一個城市的布局是研究不同形式的道路。一個典型城市有一個道路系統(tǒng)包括：
干線道路
你要找一張城市區(qū)域地圖，像醫(yī)生一樣熟悉人體的所有部位，從四肢來區(qū)分重要的部位，搞清楚這些部位是如何互相連接，且他們是如何共同地或獨立地起作用。干線道路能讓一個城市或區(qū)域生存，呼吸或運行。如果你拆掉干線道路，一個城市或區(qū)域?qū)⒈罎ⅰ８删€道路的例子包括：上海的延安高架、南北高架、內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)等。當連鎖企業(yè)要開發(fā)一個區(qū)域城市市場時，可能在墻上掛起一幅大地圖，地圖清楚地顯示每條干線道路，用顏色標出，識別出公園、河流、山丘、平原以及政府管轄權(quán)。干線道路可能都是下述的輻射型道路及四分象限道路。
輻射型道路
輻射型道路是從一個城市核心到城市外圍區(qū)域的主要連結(jié)。輻射型道路形成網(wǎng)狀繞著多年建設(shè)的城市。此外，輻射道路從一個城市的中心構(gòu)成半徑范圍，逐步形成一個星狀結(jié)構(gòu)。輻射道路從所有方向擴展到城市的所有地方，這些地方都直接連到一個中心。
為了了解輻射型道路的重要性，看看地圖，檢查不同省市的主要及次要城市的道路結(jié)構(gòu)。例如，超大城市像北京，上海，廣州等，都是真正的中心，以一定半徑放射出去，都由主要干線以扇形從各方向散開。
為了你的零售生意，你需要吸引不僅僅是鄰近的，還要盡量吸引更多潛在顧客，來自城市的其它地方，或城市的中央商業(yè)區(qū)域（CBD），鄉(xiāng)村及其它城鎮(zhèn)。從本質(zhì)來看，輻射道路要比當?shù)鼐用裰饕褂玫牡胤降缆愤€重要。由于輻射道路從主要的人類聚集中心放射出去，就像圖例3一樣，他們是真正連接到不管是鄰近還是遙遠的鄉(xiāng)村及其它城鎮(zhèn)的連接器。這些道路運載各式各樣的短途及長途的交通，這個交通（流量）的組成如下：
圖3：輻射道路如何連接
這些旅客使用各類運輸工具，人們通過汽車、廂型車、小卡車、摩托車、電動車、大巴、公交車等走輻射道路，輻射道路經(jīng)常跟本身就是輻射道路的鐵路或軌道交通平行。在某些情況，你會發(fā)現(xiàn)輻射道路是從下述的四方象限道路進化而來。
四方象限道路
四方象限道路無非就是筆直的干線道路。它們不是天然產(chǎn)品，是被人類設(shè)計出來，有90度角度且主要方位幾乎總是南北及東西。由于有彎曲的河川，你會發(fā)現(xiàn)有些城市沒有象限道路。你在城市中心會看到象限道路，它們起初被城市創(chuàng)建者仔細地設(shè)計出來。
有時象限道路組成一套復(fù)合的四方形如圖例4。較黑的線代表運載最大流量的主要道路，中等粗的線表明有點重要，而最細的線指出最小、最不重要的社區(qū)型道路。城市的地形多少跟象限道路的布局有關(guān)，一般空間是平坦的且可建設(shè)的，對很長、筆直且平行的道路是完美的。
圖4：典型的四方象限道路布局
在為你的生意尋找正確位置時，選擇最重要的道路，首先要沿著道路識別流行的區(qū)段，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等。其次，尋找已經(jīng)成為輻射道路而延伸出城市范圍到鄉(xiāng)村到其它城鎮(zhèn)的象限道路。最后，研究每條路的交通動態(tài)，有些運載更多住宅交通，有些運載更多各式各樣的交通（流量）。
區(qū)域性-本地道路
“區(qū)域性道路”是主要的要道，十字交叉一個城市并連接到長途的地方。通常區(qū)域性道路延續(xù)到鄉(xiāng)村且最終連接到其它城市及城鎮(zhèn)。例如：滬青平公路從上海虹橋機場附近往西延伸到上海青浦到蘇州昆山區(qū)域。區(qū)域性道路會較寬，運載更多長途及本地流量，而且服務(wù)一個城市的主要區(qū)域，流量能在較短時間覆蓋較長距離?！氨镜氐缆贰边\載一小區(qū)域的流量。
其它道路結(jié)構(gòu)
其它形式的道路結(jié)構(gòu)描述如下并圖例在5及6。
跟筆直且平行的、更典型的象限道路比較，大部分這些結(jié)構(gòu)提供較少好的零售位置。
圖5：不同的道路結(jié)構(gòu)
圖6：不同的道路結(jié)構(gòu)
你需要特別關(guān)注遵循自然輪廓的道路、森林、河流及地形會顧及天然路徑，在這些路徑上所開的道路形成了一個城市的骨架。隨后，其它道路可能被開發(fā)出來以連接現(xiàn)有的發(fā)展及長遠的地方，進而徑直穿過原始的道路結(jié)構(gòu)。你要研究整個區(qū)段的來龍去脈。
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