2016年5月，因?yàn)楹⒆蛹磳⑸闲W(xué)，張某準(zhǔn)備購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房。在網(wǎng)上看到某房產(chǎn)公司發(fā)布的售房廣告中載明“優(yōu)秀學(xué)區(qū)——實(shí)驗(yàn)小學(xué)”信息后，張某便前往售樓處洽談購(gòu)房事宜，銷售人員明確承諾該小區(qū)屬于實(shí)驗(yàn)小學(xué)招生片區(qū)。經(jīng)過(guò)挑選樓層和房型，張某選中一套98平方米的兩居室商品房。7月15日，張某與該房產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》。但是在合同中，對(duì)業(yè)主子女入學(xué)就讀實(shí)驗(yàn)小學(xué)的事宜并無(wú)約定。銷售人員解釋說(shuō)，合同是統(tǒng)一格式，雖然沒(méi)有將業(yè)主子女入讀事項(xiàng)載入合同內(nèi)，但該房確屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房。
2017年5月，該房經(jīng)驗(yàn)收合格后交付使用，張某辦理了房產(chǎn)證。同年8月，張某持房產(chǎn)證為孩子辦理入學(xué)手續(xù)時(shí)，卻被校方告知該小區(qū)不是實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。隨后張某前往房產(chǎn)公司要求賠償，房產(chǎn)公司表示，導(dǎo)致該小區(qū)未能劃入實(shí)驗(yàn)小學(xué)校區(qū)是政府的行為，屬于不可抗力，拒絕賠償。張某將房產(chǎn)公司告上法院，要求賠償各項(xiàng)損失2萬(wàn)元。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該案中法院審理查明，房產(chǎn)公司并未向相關(guān)部門交納教育配套設(shè)施基金，在尚未確定其開(kāi)發(fā)的小區(qū)屬于實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房的情況下，便在網(wǎng)絡(luò)和宣傳單頁(yè)上宣稱該小區(qū)屬于實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房，此宣傳信息對(duì)當(dāng)事人是否購(gòu)買該小區(qū)的房屋存在重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，雖然合同中沒(méi)有約定，也可以視為合同的內(nèi)容。張某正是基于該宣傳，考慮孩子入學(xué)問(wèn)題，才購(gòu)買了該小區(qū)房屋，現(xiàn)在房產(chǎn)公司不能兌現(xiàn)學(xué)區(qū)房承諾，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
所謂不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，包括自然災(zāi)害，如臺(tái)風(fēng)、地震、洪水、冰雹；政府行為，如征收、征用，這些客觀情況足以造成合同不能履行或不能如期履行的后果。房產(chǎn)公司稱其違約的原因是不可抗力所致，但是其并未提供證據(jù)證明，在宣傳前政府相關(guān)部門已經(jīng)確定該小區(qū)屬于實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)房，但后因政府變更規(guī)劃而將該小區(qū)劃分至其他學(xué)區(qū)。最終，法院判決房產(chǎn)公司賠償張某違約金2萬(wàn)元。
現(xiàn)階段很多學(xué)區(qū)劃分考慮因素較多，并不僅僅取決于距離的遠(yuǎn)近。因此，筆者提醒購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)，如果學(xué)校已經(jīng)建成，應(yīng)先到教育主管部門或者學(xué)校咨詢，了解清楚是否與開(kāi)發(fā)商所承諾的一致；如果學(xué)校還未建成，可以要求開(kāi)發(fā)商將“某某指定學(xué)校接收業(yè)主子女入學(xué)”列入合同附件，并約定違約事項(xiàng)，以便更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。
（作者單位：河南大學(xué)法學(xué)院）
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