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由于現(xiàn)今社會普遍重視教育，加大教育投資的趨勢，使得眾多購房者將是否屬于學(xué)區(qū)房作為購買房屋時的一個重要考量因素，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能兌現(xiàn)其在銷售廣告中承諾的學(xué)區(qū)房，涉及同一地產(chǎn)項目的訴訟即有可能大量涌向法院，形成“串案”。本文擇取相關(guān)案例，重點明確在涉“學(xué)區(qū)房”買賣過程中存在的相關(guān)法律問題，以便提示風(fēng)險，為房屋買賣雙方提供參考。
問題一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售廣告和宣傳資料中宣傳的“學(xué)區(qū)房”在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，且該宣傳具體明確，對銷售合同的訂立及房屋價格的確定存在重大影響，該廣告和宣傳應(yīng)視為要約。
1.相關(guān)規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。根據(jù)該規(guī)定，當(dāng)銷售廣告和宣傳資料滿足一定的條件時，構(gòu)成要約，應(yīng)視為合同的內(nèi)容。
2.認(rèn)定屬于要約的案例
案例一：在淮南市中級人民法院（2014）淮民一終字第00168號陸山與淮南恒久置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛二審案件及新鄉(xiāng)市中級人民法院（2016）豫07民終字275號民事案件中，開發(fā)商在其售樓廣告的宣傳中分別使用了“優(yōu)越學(xué)區(qū)一礦一中”、“住紫臺一品，上22中”等字樣?；诖?，兩家法院均認(rèn)為，雖然售樓廣告中的內(nèi)容并未以書面形式出現(xiàn)在雙方的買賣合同中，但售樓廣告中對于相關(guān)學(xué)區(qū)的承諾內(nèi)容明確、表述清晰，該承諾應(yīng)視為“要約”附屬于合同內(nèi)容，對開發(fā)商具有約束力。購房者基于廣告宣傳與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，視為對廣告內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)妫撔刨嚴(yán)鎽?yīng)得到保護(hù)。
案例二：在寧波市中級人民法院（2016）浙02民終2201號王守軍與寧波房地產(chǎn)股份有限公司房屋買賣合同糾紛二審案件中，開發(fā)商在多家媒體上發(fā)布的銷售廣告中均有“海曙外國語學(xué)校學(xué)區(qū)房”字樣，但在其宣傳廣告中亦注明“該廣告不構(gòu)成要約”等內(nèi)容。
對此，法院認(rèn)為，《商品房買賣司法解釋》中的“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”是指商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，及該房屋的相關(guān)設(shè)施。這里的相關(guān)設(shè)施，包括商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套實施。公共配套設(shè)施又包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。本案中，開發(fā)商在多家報紙媒體上發(fā)布的廣告是關(guān)于商品房相關(guān)配套設(shè)施的說明和允諾。
上述說明和允諾具體確定，且根據(jù)一般社會經(jīng)驗，上述說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。因此，上述說明和允諾，應(yīng)視為要約，應(yīng)視為合同內(nèi)容。
3.認(rèn)定屬于要約邀請的案例
案例三：在南通市中級人民法院（2016）蘇06民終1034號吳建東、黃靜菊與江蘇中成華地置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審案件中，開發(fā)商通過多家媒體將樓盤的小學(xué)學(xué)區(qū)宣傳為紫薇小學(xué)，但紫薇小學(xué)并不在案涉樓盤的開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)。對此，法院認(rèn)為，將銷售廣告和宣傳資料視為要約的前提是宣傳的房屋及相關(guān)設(shè)施必須在出賣人的商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)。如開發(fā)商宣傳的學(xué)區(qū)并不在其樓盤的開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)，且買受人也未能提供充分的證據(jù)證明宣傳的學(xué)區(qū)對雙方合同的訂立及房屋價格具有重大影響，故其關(guān)于學(xué)區(qū)的宣傳內(nèi)容不能構(gòu)成要約。
案例四：在鎮(zhèn)江市中級人民法院（2016）蘇11民終170號黃賠賠與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)鎮(zhèn)江有限公司商品房銷售合同糾紛二審案件中，開發(fā)商在其宣傳中寫明“引入國際雙語幼兒園及潤州實驗小學(xué)”等字樣。在審理期間，法院查明，鎮(zhèn)江市并無以“潤州實驗小學(xué)”冠名的學(xué)校，而與其名稱相仿的“潤州區(qū)實驗小學(xué)”在本市也不具有很高知名度，對雙方買賣合同的訂立和價格的確定不具有重大影響。基于此，法院認(rèn)為，開發(fā)商所宣傳的小學(xué)僅是開發(fā)商的愿景，在購房人未舉證證明該學(xué)校的設(shè)立對涉案商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響的情況下，從而認(rèn)定地產(chǎn)公司所作的廣告宣傳為要約邀請，不能視為要約。
問題二：在銷售廣告和宣傳資料屬于要約的情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能兌現(xiàn)宣傳中的“學(xué)區(qū)房”，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；如銷售廣告等屬于要約邀請，則開發(fā)商可能承擔(dān)締約過失責(zé)任。
1.開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任的情形：銷售廣告屬于要約
在上述案例一中，購房者均要求開發(fā)商賠償其損失2萬元。法院認(rèn)為，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能兌現(xiàn)其承諾，其應(yīng)向購房者承擔(dān)非學(xué)區(qū)房的違約賠償責(zé)任，但購房者的訴請數(shù)額過高，故分別酌定以每平米50元與100元的標(biāo)準(zhǔn)向購房者進(jìn)行賠償。
案例五：在西安市雁塔區(qū)人民法院（2014）雁民初字第04400號任浩雷與西安浩華置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案件中，法院認(rèn)為，開發(fā)商關(guān)于曲江實驗小學(xué)的廣告不屬于合同內(nèi)容；開發(fā)商因政府規(guī)劃調(diào)整、土地被收回而無法建設(shè)小學(xué)，該原因不可歸責(zé)于開發(fā)商，故購房者請求開發(fā)商賠償因無法提供配套小學(xué)的違約責(zé)任無合同和法律依據(jù)，法院依法不予支持。
2.銷售廣告屬于要約邀請情況下可能承擔(dān)的締約過失責(zé)任
在銷售廣告被法院認(rèn)定屬于要約邀請的情況下，一旦出現(xiàn)合同被解除或確認(rèn)無效等情形，開發(fā)商是否需要承擔(dān)締約過失責(zé)任？
案例六：在淮安市中級人民法院（2015）淮中民終字第00952號陳士華與淮安中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛二審案件中，陳士華在中南公司逾期交房、不予協(xié)助為其女兒辦理入學(xué)的情況下，提出要求解除合同、賠償其因女兒不能在淮中入學(xué)的損失三萬余元的訴請。法院認(rèn)為，中南公司的廣告宣傳為要約邀請。有關(guān)施教區(qū)招生的規(guī)定，是由相關(guān)學(xué)校作出，并非開發(fā)商所能確定。因此，開發(fā)商所作的宣傳有虛假成分，違背了誠實信用原則。陳士華的女兒最終未能在淮中新城校區(qū)就讀，既與陳士華在購買施教區(qū)房屋時未能盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任有關(guān)，也與中南公司的虛假廣告宣傳存在一定關(guān)聯(lián)，但中南公司的過錯責(zé)任大于陳士華，中南公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任予以補(bǔ)救。最終法院根據(jù)中南公司逾期交房情況判決解除合同，并酌情判令中南公司向陳士華補(bǔ)償15000元。
3.業(yè)主子女被安排到其他學(xué)校就讀時開發(fā)商是否需承擔(dān)違約責(zé)任
在上述案例二中，法院認(rèn)為，涉案房屋是否劃入宣傳學(xué)區(qū)并非被告（開發(fā)商）的可控范圍，被告基于慣常的經(jīng)營和正常預(yù)判，在銷售廣告中將并非確定的公共配套設(shè)施作為其商品房配套設(shè)施予以宣傳，顯然存在過錯；原告在應(yīng)知學(xué)區(qū)劃分具有不確定性的情況下，仍輕信被告的宣傳廣告，亦未能盡到理性購房人的謹(jǐn)慎注意義務(wù)。在原告子女已被安排到其他學(xué)校就讀的情況下，根據(jù)教育均衡化原則，對原告因子女就讀不同學(xué)校所遭受的實際損失無法具體衡量。故在原告未能舉證證明其遭受的實際損失的情況下，結(jié)合雙方當(dāng)事人在訂約、履約過程中的過錯程度，酌定被告賠償原告部分損失（購房款的7.5%）。
然而，在業(yè)主子女已經(jīng)被安排到其他學(xué)校就讀的情況下，駁回其要求賠償?shù)脑V請也并非不可能。
案例七：在徐州市中級人民法院（2015）徐民終字第4305號佟松梅與徐州市美的新城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房銷售合同案件中，佟松梅以美的公司出售的房產(chǎn)高于周圍其他房產(chǎn)公司開發(fā)的樓房每平1000元，而該1000元就是因為美的公司承諾可以上青年路小學(xué)所產(chǎn)生的附加值，故提出要求按照該標(biāo)準(zhǔn)賠償購房損失。
該案中，法院認(rèn)為美的公司的宣傳構(gòu)成要約，同時認(rèn)為，原告訴請商品房價格過高要求賠償損失，因房屋價值是由房屋所處地段、質(zhì)量、布局、物業(yè)管理以及周邊配套設(shè)施等多種因素綜合確定，佟松梅的訴請并無相應(yīng)的事實依據(jù)予以支持。且經(jīng)過相關(guān)行政主管部門組織協(xié)調(diào)，美的翰城業(yè)主的子女就學(xué)問題已經(jīng)得到妥善解決，佟松梅等業(yè)主在美的公司處購買的房屋并未因此而產(chǎn)生損失。
但是美的公司無法繼續(xù)履行原合同內(nèi)容，并非其單方故意，且其亦采取了另行安置等補(bǔ)救措施，而佟松梅拒絕其補(bǔ)救措施，故佟松梅在不能提供充分證據(jù)證明其實際損失的情況下提出本案訴請，依據(jù)不足，遂判決駁回了其訴訟請求。
4.簡要評析：
當(dāng)開發(fā)商針對樓盤所做的銷售廣告等構(gòu)成要約的情況下，如開發(fā)商未能履行該約定義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；即便其銷售廣告不構(gòu)成要約，在雙方合同被撤銷或者解除或確認(rèn)無效的情況下，開發(fā)商也可能承擔(dān)締約過失責(zé)任。
影響房屋價格的因素有很多，在國家現(xiàn)行政策的環(huán)境下，優(yōu)秀“學(xué)區(qū)”的房屋價格高于其他地段的房屋屬于正?，F(xiàn)象，但基于教育均衡化原則的考慮，當(dāng)業(yè)主子女被安排到其他學(xué)校就讀的情況下，業(yè)主子女就讀不同學(xué)校所遭受的實際損失是無法具體衡量的，此時，業(yè)主以子女未能入讀某學(xué)校而主張損失，其敗訴的風(fēng)險較大。
問題四：開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳如與目前事實相符，不構(gòu)成欺詐；出賣人故意隱瞞房屋現(xiàn)狀而出賣房屋的構(gòu)成欺詐。
1.開發(fā)商廣告宣傳的內(nèi)容與目前事實相符的不構(gòu)成欺詐
案例八：在溫州市中級人民法院（2015）浙溫民終字第2304號溫州雅園置業(yè)有限公司與張延鋒商品房預(yù)售合同糾紛二審案件中，法院認(rèn)為，因雅園置業(yè)的廣告宣傳及雙方簽訂《商品房買賣合同》的時間均在2013年11月之后，而2013年度小學(xué)、初中招生此前早已結(jié)束，不屬于雙方簽訂合同時所考慮的范圍，張延峰提出的涉案商品房2013年不在上述學(xué)校學(xué)區(qū)的主張不予采納。至于張延鋒提出雅園置業(yè)應(yīng)保證2014年之后均在上述學(xué)校學(xué)區(qū)，因雅園置業(yè)廣告宣傳的相關(guān)內(nèi)容與目前的事實相符，并不構(gòu)成欺詐，至于將來學(xué)區(qū)是否調(diào)整，屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之外的事項，并不屬于要約，也不屬于雅園置業(yè)可以控制的范圍，張延鋒的相關(guān)主張缺乏依據(jù)，亦不予采納。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行合同義務(wù)屆滿前主張欺詐的不予支持
案例九：在寧波市中級人民法院（2014）浙甬民二終字第650號王蔚與寧波世茂新領(lǐng)域置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案件中，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》約定“本項目竣工交付以后的規(guī)劃教育配套為江北實驗小學(xué)、江北實驗中學(xué)”，并約定2015年3月21日交房。后王蔚于2014年7月4日以合同簽訂后發(fā)現(xiàn)合同中允諾的學(xué)區(qū)房與實際情況嚴(yán)重不符，世茂公司屬于欺詐為由要求撤銷商品房預(yù)售合同。法院認(rèn)為，因雙方合同約定涉案房屋交付時間為2015年3月31日，王蔚于2014年7月4日提起訴訟，此時尚未到世茂公司履行合同義務(wù)的時間，教育行政部門此時也未確定2015年學(xué)區(qū)劃分方案，王蔚認(rèn)為世茂公司存在欺詐，理由不能成立，遂駁回了王蔚的訴請。
3.故意隱瞞房屋現(xiàn)狀構(gòu)成欺詐，購房者可以主張撤銷合同
案例十：在寧波市中級人民法院（2015）浙甬民二終字第149號胡義康與寧波市甬旺房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、李良駿合同糾紛案件中，三方簽訂的《存量房屋買賣中介合同》中明確約定“出賣人承諾該房屋內(nèi)沒小孩讀書（6年內(nèi)），購房人購房讀書用”。在出賣人隱瞞其孫女戶口尚在案涉房屋并在小學(xué)就讀的事實情況下，致使購房人對該房屋必須具備的特殊要求判斷發(fā)生偏差，該合同的簽訂實際上違背了其真實意思，因此，購房人要求撤銷該合同的主張應(yīng)予支持。
4.簡要評析
在民法上，欺詐是指為使他人陷入錯誤并以此做出相關(guān)意思表示，故意陳述虛偽事實或隱瞞真實情況的行為；在合同法中，因一方欺詐而訂立的合同可能是無效或可撤銷。在房屋買賣合同中，因欺詐而訂立的合同損害國家利益的可能性不大，因此，一旦出賣人有欺詐行為，相對人因欺詐而陷于錯誤，并因錯誤而做出了意思表示，即簽訂了房屋買賣合同，則該合同可以被撤銷。但如果出賣人在出賣前所為的行為與實際情況相符，則不構(gòu)成欺詐。
問題五：當(dāng)事人購買某特定區(qū)域房屋以保證其子女入讀該區(qū)域內(nèi)的學(xué)校，屬于其簽約時的動機(jī)問題，動機(jī)錯誤不屬于重大誤解，以此主張要求撤銷房屋買賣合同的不予支持。
1.動機(jī)錯誤不屬于可撤銷合同的重大誤解情形
案例十一：在深圳市中級人民法院（2015）深中法房終字第802號周健與劉德瓊房屋買賣合同糾紛案件中，雙方通過中介簽訂的《二手房買賣及居間服務(wù)合同》約定：劉德瓊將案涉房屋出售給周??；合同備注條款約定：賣方確認(rèn)2014年6月30日前將戶口轉(zhuǎn)移；因本房屬于學(xué)位房（翰嶺小學(xué)、翰嶺中學(xué)），賣方確保未占用（學(xué)位）；如因以上兩項出現(xiàn)問題，可解約，追究違約方責(zé)任。
經(jīng)查，周健是深圳戶籍，其妻及小孩為非深圳戶籍。案涉小區(qū)屬于翰嶺學(xué)校的學(xué)區(qū)房。劉德瓊的家庭戶口已于2014年2月從案涉房屋遷出，其小孩也未使用翰嶺學(xué)校學(xué)位。后周健以重大誤解為由訴請撤銷雙方簽訂的二手房買賣合同并返還定金。
法院認(rèn)為，“重大誤解”系指當(dāng)事人對行為性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識，而周健對于涉案合同的房屋買賣行為性質(zhì)、對方當(dāng)事人以及該房屋坐落、面積等問題并未產(chǎn)生誤解，不存在法定的“重大誤解”情形。
至于購買某特定區(qū)域房屋以保證其子女入讀該區(qū)域內(nèi)學(xué)校，則屬當(dāng)事人簽約時的動機(jī)問題，按我國現(xiàn)行民事法律及司法解釋，“動機(jī)錯誤”不屬于可撤銷合同的“重大誤解”情形。其次，案涉合同備注條款中雖約定涉案房屋為“學(xué)位房”，但合同中對學(xué)位房的具體含義未作出限定，而結(jié)合備注條款的內(nèi)容可知，除賣方遷出戶口及保證未使用過學(xué)位外，周健購房后其子女能否實際入讀該區(qū)域?qū)W校，則并未構(gòu)成雙方簽約時共同認(rèn)可的法律行為效果意思的基礎(chǔ)。在劉德瓊已經(jīng)履行合同備注條款中前述義務(wù)或承諾的情況下，如準(zhǔn)許周健因其動機(jī)錯誤而撤銷合同，亦顯然對劉德瓊有失公平。因此，周健關(guān)于撤銷涉案合同的訴訟主張缺乏法律依據(jù)。
2.如何認(rèn)定當(dāng)事人關(guān)于房屋性質(zhì)的重大誤解
案例十二：在濟(jì)南市中級人民法院（2016）魯01民終223號柏岳、楊新華與于騰翔房屋買賣合同糾紛案件中，柏、楊主張，交易完成后得知案涉房屋已劃至某學(xué)區(qū)，遂以重大誤解為由要求撤銷房屋買賣合同并騰還房屋。法院認(rèn)為，本案中，柏、楊在出售案涉房屋時并不存在將房屋的性質(zhì)認(rèn)為是學(xué)區(qū)房、而作出以普通房屋來出賣的情形。
在出賣案涉房屋時，柏岳、楊新華對涉案房屋的認(rèn)識即為普通房屋，并以此作出表示，其內(nèi)心意思與表示是一致的，雙方在平等的基礎(chǔ)上協(xié)商議定涉案房屋出售價格，是柏岳、楊新華真實意思的體現(xiàn)，其行為后果與自己的意思表示并不違背，現(xiàn)柏岳、楊新華以出售涉案房屋時不知涉案房屋已經(jīng)劃為學(xué)區(qū)房構(gòu)成重大誤解為由要求撤銷合同的理由不能成立。
3.簡要評析：
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第七十一條規(guī)定：“行為人因為對行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解?！睋?jù)此，重大誤解是指一方當(dāng)事人因自己的過錯或過失而對合同內(nèi)容等發(fā)生誤解而訂立的合同，且必須是對合同主要內(nèi)容發(fā)生誤解和因誤解使其遭受重大損失才構(gòu)成重大誤解。也就是說，誤解是意思與表示的不一致，并非意思與事實的不一致。
問題六：出賣人未告知“學(xué)區(qū)房”限制條件時及購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)時，買受人均可主張解除合同。
1.出賣人未告知學(xué)區(qū)房限制條件時買受人可要求解除合同
案例十三：在第十二師中級人民法院（2014）兵十二民一終字第1號史軍與王紅坤、賈玉琴房屋買賣合同糾紛案件中，史軍取得了賈玉琴關(guān)于該房屋是兵團(tuán)一中學(xué)區(qū)房的承諾，雙方簽訂了房屋買賣合同，但賈玉琴未告知只有兵團(tuán)系統(tǒng)的子女才能在此就學(xué)的特殊條件限制。對此，法院認(rèn)為，雙方簽訂購房合同，史軍支付定金1萬元，目的是為了購買兵團(tuán)一中的學(xué)區(qū)房，取得房屋的所有權(quán)，以便子女在此就學(xué)。出賣人賈玉琴對于史軍購房的目的是明知的，且承諾此房確系兵團(tuán)一中學(xué)區(qū)房，在取得該承諾后，史軍才作出明確的購房意思表示，雙方達(dá)成一致的買賣房屋意向，合同成立并生效。在合同履行過程中，史軍以該房并非學(xué)區(qū)房為由，向賈玉琴提出解除合同，經(jīng)法院核實，案涉房屋確系兵團(tuán)一中學(xué)區(qū)房，但有“兵團(tuán)系統(tǒng)”的特殊條件限制，而史軍夫妻并非兵團(tuán)系統(tǒng)人員，其即使購買了該學(xué)區(qū)房，子女也無法在兵團(tuán)一中學(xué)區(qū)就學(xué)，因此史軍讓子女在特定學(xué)區(qū)就學(xué)的購房目的無法實現(xiàn)，其提出解除合同符合情理。
2.購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)時可主張解除合同
案例十四：在沈陽市中級人民法院（2016）遼01民終10503號遼寧雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與代春梅、賈洪坤商品房預(yù)售合同糾紛案件中，法院在認(rèn)定開發(fā)商所宣傳的案涉房屋為遼寧省實驗學(xué)校學(xué)區(qū)房構(gòu)成要約的情況下，基于遼寧省實驗學(xué)校已作出《關(guān)于終止與沈北新區(qū)政府合作辦學(xué)協(xié)議的聲明》，認(rèn)為該協(xié)議雖為遼寧省實驗學(xué)校單方作出，但已產(chǎn)生開發(fā)商違反要約約定的法律后果，并導(dǎo)致代春梅、賈洪坤的購房目的無法實現(xiàn)，故支持了代春梅、賈洪坤提出解除涉案合同，開發(fā)商返還已付房款的訴訟請求。
3.簡要評析
對購房人而言，簽訂房屋買賣合同的目的通常為取得房屋的所有權(quán)。購買房屋屬于重大交易事項，購房人在簽訂合同前通常會對房屋的權(quán)屬、地理位置、周邊配套設(shè)施等進(jìn)行全面了解，對周邊學(xué)校、房號等有特別要求者，在購房前更應(yīng)對相應(yīng)特別要求進(jìn)行詳細(xì)了解，且也會在合同中對其特別要求事項予以明確。對于存量房買賣而言，購房者實地查驗房屋后簽訂房屋買賣合同，在無特別約定下，即可以認(rèn)定購房者的合同目的為取得所查驗房屋的所有權(quán)。因此，當(dāng)雙方在合同中并未對學(xué)區(qū)房問題作出特別約定的情況下，法院僅能認(rèn)定雙方簽署房屋買賣合同的目的是轉(zhuǎn)移涉案房屋的所有權(quán)。
編排/李玉瑩
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