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隨著征收拆遷項(xiàng)目的啟動(dòng)，征收方各類新的征收名目也層出不窮?！邦A(yù)簽約”或稱“預(yù)征收”、“模擬征收”就是其中之一。這種模式主要是在征收決定作出前，讓被征收人預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議，如果簽訂的人數(shù)達(dá)到一定比例，征收工作繼續(xù)進(jìn)行，協(xié)議也自動(dòng)生效，如果沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)的比例，征收工作就會(huì)終止。那么，預(yù)征收是合法的嗎？預(yù)簽的補(bǔ)償協(xié)議會(huì)產(chǎn)生法律效力嗎?

從地方政府具體的征收政策或地方法規(guī)來(lái)看，預(yù)簽約的征收模式僅限于舊城區(qū)改造項(xiàng)目。如《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn)》第四條第八項(xiàng)中規(guī)定：“區(qū)縣房屋征收部門(mén)按照公布的征收補(bǔ)償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限不超過(guò)6個(gè)月。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限內(nèi)未達(dá)到生效比例的，征收工作終止?！?/p>

但事實(shí)上，很多征收方為了加快征收進(jìn)度，降低征收動(dòng)員工作的難度，在很多征收項(xiàng)目中都采用了預(yù)征收、預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議的模式，告知被征收人，預(yù)征收協(xié)議的主要目的是為了調(diào)查大家的意愿，很多被征收人對(duì)這個(gè)補(bǔ)償協(xié)議不重視，還沒(méi)弄清楚是怎么回事，就簽了字。但如果簽字的被征收人達(dá)到了一定比例，這個(gè)補(bǔ)償協(xié)議就會(huì)產(chǎn)生效力，對(duì)簽字的雙方產(chǎn)生約束力，那么，被征收人就要履行協(xié)議中的約定。

這對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)是極為不利的，相當(dāng)于剝奪了被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果復(fù)核和申請(qǐng)鑒定的權(quán)利，并且事實(shí)上也違反了法律規(guī)定，因?yàn)榘凑辗ǘǔ绦?，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)是在房屋征收決定發(fā)布公告后才簽訂的。如果協(xié)議生效后，想要撤銷(xiāo)協(xié)議或認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，也必定要花費(fèi)被征收人大量的時(shí)間和精力，所以建議大家遇到這種情況不要輕易簽字。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。所以，農(nóng)村自留地是村集體分配給農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員使用的土地，農(nóng)民只有使用權(quán)，所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等，而農(nóng)村自留地便是用來(lái)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，其本質(zhì)屬于農(nóng)用地。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等，在土地上建房便是建設(shè)用地的范疇。這兩種土地，從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)是完全不同的。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。農(nóng)民不得擅自改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的用途，在自留地上建房即屬于擅自改變自留地的農(nóng)業(yè)性質(zhì)，將農(nóng)業(yè)性質(zhì)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，所以未經(jīng)審批私自在自留地上建房屬于法律禁止的行為。

如果想在自留地上建房需要先辦理土地變更登記，改變自留地的農(nóng)業(yè)性質(zhì)，按照法定的程序?qū)徟?，批?zhǔn)之后才可建房。