| 怎么避免中介合同中的“違約”陷阱？ | |
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| 新浪房產(chǎn) 2011-03-15 10:34:46 | |
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| 隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的活躍和繁榮，購(gòu)房者大多數(shù)會(huì)選擇中介公司求購(gòu)房屋，而由此所引發(fā)的居間合同糾紛也有增多趨勢(shì)。趨于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，大部分中介公司為了避免“跳單”、“毀約”等情況導(dǎo)致其無(wú)法收取中介費(fèi)，而選擇設(shè)置某些關(guān)于違約金的格式條款以確保其收益不受影響。本期我們邀請(qǐng)上海市君悅律師事務(wù)所徐娟律師為我們分析典型的案例，我們?cè)谶x擇中介公司求購(gòu)房屋時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題，如何避免中介不合理違約陷阱？ 【案例簡(jiǎn)介】 王小姐通過(guò)某中介公司看中一套房屋，當(dāng)日即支付中介公司5000元意向金，并簽訂《居間協(xié)議》及《傭金確認(rèn)書》?！毒娱g協(xié)議》中約定：“買賣雙方簽訂居間協(xié)議后一方反悔的，違約方需向中介方支付房?jī)r(jià)2%的違約金”。當(dāng)日中介公司即轉(zhuǎn)定金。后王小姐因故未與出售方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，其支付的定金被出售方?jīng)]收。中介公司以王小姐違約為由將其訴至法院，要求支付房?jī)r(jià)2%的違約金。 【律師簡(jiǎn)評(píng)】 徐娟律師認(rèn)為，中介公司上述訴求請(qǐng)通常難以獲得法院支持。 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?？梢?，居間合同是以促成委托人與第三人訂立合同為目的，促成合同成立的為居間成功，可獲得報(bào)酬，反之則居間不成，只能獲得居間必要費(fèi)用。 實(shí)踐中，在定金擔(dān)保關(guān)系成立之后，由于買賣一方或雙方的某些原因?qū)е陆灰撞怀傻那闆r也是非常普遍的，這是中介機(jī)構(gòu)所要承擔(dān)的正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)中介公司在其擬制的格式條款中，約定相當(dāng)于中介費(fèi)收益的違約金，以合同逾期利益來(lái)追究委托人的責(zé)任，事實(shí)上將中介公司自身的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到委托人身上，使其無(wú)論居間成功與否，都能獲得相當(dāng)于中介費(fèi)的收益，該格式條款加重了委托人的責(zé)任，應(yīng)屬無(wú)效，中介公司不得據(jù)此要求支付違約金。中介公司可以要求委托人支付其從事居間支出的必要費(fèi)用，必要費(fèi)用的數(shù)額，部分法院一般根據(jù)中介公司居間的實(shí)際實(shí)況酌定為300?3000元不等。 (作者：上海市君悅律師事務(wù)所 徐娟律師) |
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