最近我們很多樓市群又開始異常的熱鬧了，這次不是在聊什么城市規(guī)劃、板塊選籌，也不是在聊什么信貸政策、成交數(shù)據(jù)，而是開始嚷嚷著要賣房炒股了，很多群友的狀態(tài)基本可以用下圖概括。
依稀間我仿佛又回到了15年股市大漲的前夜，熟悉的配方、熟悉的味道。在那一波大牛市中，我看到很多人成功逃頂，后來又把錢投進(jìn)樓市，可謂獲利頗豐。也看到很多人把原本用來買房的首付下重注投入股市，最后一地雞毛，眼看著房價(jià)飆升卻再也買不起了。
那么今年會不會再次涌現(xiàn)一波大牛市，房價(jià)會不會繼續(xù)接棒樓市迎來大漲，作為普通人到底能不能踩準(zhǔn)節(jié)奏“樓股雙收”，今天我就花些時(shí)間談?wù)勛约旱南敕ā?/p> 1
作為一個(gè)十幾年的老韭菜，雖不敢說自己多懂股市，但是也看過幾次牛熊市場的轉(zhuǎn)換。在過去的這些年里，其實(shí)真正的大行情也就出現(xiàn)過二三次，你只要抓住哪怕其中一小段機(jī)會，個(gè)人財(cái)富就能上一個(gè)臺階，但事實(shí)是這對于普通人來說真的太難了。
首先，我覺得是股市在大部分時(shí)間里市場都表現(xiàn)得非常平庸，牛市如曇花一現(xiàn)，很難把握。
就拿離我們最近的15年那波牛市來說，差不多是從14年10月底才初現(xiàn)牛市的特征，到第二年6月初上升的態(tài)勢就戛然而止，前后不到8個(gè)月。對于普通股民，如果你稍有遲疑，是很容易踏空甚至買在頂部的。
其次，股市板塊輪動明顯，市場熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換太快，在追漲殺跌的情緒下極易被套。
我清楚的記得上一輪行情中，最開始的時(shí)候和現(xiàn)在的情況有點(diǎn)像，資金首先攻擊券商股。緊接著一個(gè)月內(nèi)陸產(chǎn)、銀行、兩桶油、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)金融相繼沖關(guān)指數(shù)，藍(lán)籌板塊輪動上漲。
差不多到了12月初的時(shí)候，市場轉(zhuǎn)入二線藍(lán)籌一帶一路的炒作。到了月底又轉(zhuǎn)而開始進(jìn)攻創(chuàng)業(yè)板，大家可能還記得，那時(shí)候樂視網(wǎng)第一次闖入大眾的視野。臨近春節(jié)的時(shí)候，樂視網(wǎng)從7元炒到21元，2個(gè)多月上漲三倍。
就這樣從2月下旬開始，萬馬奔騰，二線藍(lán)籌，互聯(lián)網(wǎng)等輪番翻倍，直到后來的中國神車創(chuàng)出歷史最高。從4月到5月，市場進(jìn)入了最后的狂歡，次新股誕生了無數(shù)n倍股，各種妖股充斥市場，直到6月10日大盤破位走勢低開低走，股災(zāi)開始，一切g(shù)ame over。
曾經(jīng)身邊無數(shù)“股神”在那場浩劫中，傷得體無完膚，發(fā)誓今生再也不碰股票。
其實(shí)說白了，對于股市投資來說，是個(gè)人，手里有點(diǎn)錢，開個(gè)戶就能進(jìn)場炒股，所以大部分人就是想進(jìn)來短炒一波，賺錢走人，在這樣的市場氛圍中，作為一個(gè)零和博弈的市場，注定只有少數(shù)人能賺到錢。
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看到這里可能很多讀者要不屑了，你不就是想說股市沒有賺錢效應(yīng)，然后套路我買房嗎。雖然我是個(gè)房產(chǎn)博主，但是我更想告訴大家經(jīng)濟(jì)發(fā)展背后的邏輯以及大類資產(chǎn)增值的規(guī)律。
我始終強(qiáng)調(diào)任何大類資產(chǎn)大機(jī)會背后的底層邏輯都是時(shí)代的進(jìn)程。在過去20多年中國的發(fā)展主題是工業(yè)化和城市化，主要融資渠道是銀行而主要資本去向是房地產(chǎn)，由此也帶來了世界上市值最大的銀行和房產(chǎn)公司群，連帶著房地產(chǎn)也成為過去20年最輝煌的大類投資品種，沒有之一。
但是最近幾年，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)最基本的邏輯似乎逐漸在發(fā)生變化，因?yàn)闀r(shí)代走到了一個(gè)新的關(guān)口，我覺得未來十幾年甚至幾十年的主題應(yīng)該是高端技術(shù)和高科技高價(jià)值產(chǎn)業(yè)群的崛起。
這類產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)就是要么極輕資產(chǎn)要么極重資產(chǎn)，前期盈利能力不佳，核心資產(chǎn)是無形資產(chǎn)，需要持續(xù)的在研發(fā)和流量燒錢，失敗率高但成功一個(gè)就是獨(dú)角獸，需要聚集并激勵(lì)最頂尖的人才。
大家可以想一下當(dāng)下炙手可熱的頭部電商、直播平臺、共享經(jīng)濟(jì)、新能源汽車等等領(lǐng)域是不是都是遵循這樣的規(guī)律？
但是這些企業(yè)在初創(chuàng)期往往沒有什么有價(jià)值的資產(chǎn)拿出來抵押，而且在其發(fā)展過程中風(fēng)險(xiǎn)極大，所以傳統(tǒng)的銀行系統(tǒng)已經(jīng)完全不適應(yīng)融資需求，打造多層次和強(qiáng)大的資本市場是時(shí)代命題。
這就是過去1年多以來資本市場動作頻繁，從積極擴(kuò)大外資，科創(chuàng)版開通，創(chuàng)業(yè)板注冊制，到現(xiàn)在連萬年不變的上證指數(shù)也要進(jìn)行調(diào)整的根本原因。
任何一個(gè)動作單獨(dú)來看都沒什么，但一連串的動作肯定不是閑著無聊刷刷存在感。
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所以從大方向上來看，我覺得未來在自己的投資組合中持續(xù)配置權(quán)益類資產(chǎn)，也就是買一點(diǎn)股票，一定是一個(gè)正確的方向，隨著我國資本市場的逐漸完善，以及國家在歷次股市調(diào)控中總結(jié)出來的經(jīng)驗(yàn)，我相信股市的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也將大大降低。
所以那些單純的寄希望于靠著房產(chǎn)和杠桿不斷做大總資產(chǎn)的投資人在未來可能要降低自己的預(yù)期了。不過有些人可能會質(zhì)疑，從過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)來看，買房無論從獲利的金額還是人數(shù)上來看都遠(yuǎn)超投資股票的人。
之所以會有這么大的投資差異表現(xiàn)除了我前面說的歷史大環(huán)境以外，還有個(gè)重要的原因就是股市其實(shí)是一個(gè)“寬進(jìn)嚴(yán)出”的市場，而樓市卻是“嚴(yán)進(jìn)寬出”的市場。
所謂股市是“寬進(jìn)嚴(yán)出”的市場就是指，進(jìn)入股市的門檻很低，你只要有個(gè)幾百塊，今天開個(gè)戶，馬上就能進(jìn)入股市參與一把，但是你要想全身而退，賺到錢出來卻是很難的。
這主要是因?yàn)楣墒杏幸徽讖?fù)雜的定價(jià)體系，除了宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、公司業(yè)績這些基本面意外，還跟板塊熱點(diǎn)、大資金進(jìn)出、總盤子大小以及技術(shù)形態(tài)這些因素息息相關(guān)。
所以一個(gè)成熟的投資者需要從知識儲備、交易經(jīng)驗(yàn)、研究時(shí)間各個(gè)方面來做準(zhǔn)備，而普通的投資者在整個(gè)交易過程中往往只有一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，就是“情緒”，這就是大部分人為什么在股市中只能淪為韭菜的根本原因。
但是樓市卻不一樣，一套房子動輒幾百萬，光首付就要幾十萬甚至上百萬，這可不是普通人想上車就能上車的。而對于大多數(shù)人來說，買房子主要還是用來自住的，就是是投資性購房，也至少要持有個(gè)幾年，減少點(diǎn)稅費(fèi)才能賣個(gè)好價(jià)格。
房產(chǎn)交割的復(fù)雜性和高成本決定了，這個(gè)市場不可能像股市一樣交易，這也就保證了大多數(shù)人即使是在虧損的情況下也不會選擇割肉，也避免了市場大起大落的情況。
諷刺的是，就是因?yàn)榉科焙芫o張，房子稅費(fèi)很高， 按揭貸款很難做，房子買一套不容易，就是因?yàn)榉N種種種的理由，反而讓房子買下來不會輕易拋出，房子成為普通大眾最長線持有的資產(chǎn)，也成就了普通人過去二十年最大的財(cái)富增長。
因?yàn)榉孔記]有快進(jìn)快出，反而拿得穩(wěn)拿得住，反而賺到了錢。
即使普通人房子買在了高點(diǎn)，過個(gè)幾年肯定也能解套，而不會像投資股市一樣滿盤皆輸。
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所以如果你是一個(gè)成熟的投資者，有一定的閑置資金能夠承受住損失的風(fēng)險(xiǎn)，或者你手里已經(jīng)有了足夠多的房產(chǎn)，那我建議你可以進(jìn)股市搏一把。
而如果你只是一個(gè)普通的投資者，或者你只是想獲得更為確定的收益，我建議你要更關(guān)注樓市。
首先，這次突如其來的大牛市的背景是全球的新冠疫情仍未得到有效控制，各國經(jīng)濟(jì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有恢復(fù)到疫情爆發(fā)前的狀態(tài)，所以這次股市的小牛市更像是一場貨幣超發(fā)帶來的“水?！?。
從央行公布的最新數(shù)據(jù)來看，截至6月末，社會融資規(guī)模存量同比增長12.8%，高于3月末水平。廣義貨幣（M2）增速同比增長11.1%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)四個(gè)月雙位數(shù)增長。人民幣貸款余額同比增長13.2%，增速與上月末持平，比上年同期高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
這些數(shù)據(jù)都鮮明的表明，央行的閘門依然開啟，而每一次的貨幣超發(fā)無不是樓市大漲的前奏！
其次，為了應(yīng)對疫情對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響，今年中央對各個(gè)地區(qū)都下達(dá)了多項(xiàng)投資建設(shè)任務(wù)，各地新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新一代通信網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)、舊城改造推進(jìn)等一系列重大項(xiàng)目輪番上馬，但是錢從哪里來？不可能憑空變出來，所以各地政府只能加大土地出讓力度。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國300城上半年出讓土地總金額高達(dá)23716億元，同比增長3%。第一的杭州半年賣地收入達(dá)1700億元，比上年同期上漲17%。第二的上海收入達(dá)1305億元，比上年同期上漲90.23%。而第三的北京收入達(dá)1143億元，比上年同期上漲22.51%。
面粉的價(jià)格越來越貴，你還指望面包的價(jià)格能一直按著不動嗎？
最后，買房人的需求在不斷積累，大行情一觸即發(fā)！以南京為例，目前南京的購房貸款政策是家庭房貸已結(jié)清，再次購買住房需支付5成首付辦理按揭貸款，如家庭房貸未結(jié)清，再次購買住房需支付8成首付。
最少5成首付，讓我身邊很多有置換需求的購房者都望而卻步，所以他們不敢買房子，更不敢賣房子，這就造成了市場上房屋供給端和需求端的雙重減少，但是大家不斷改善住房條件的實(shí)際需求還是在那里，只不過被暫時(shí)壓制住了，你可以想象一下一旦政策有所松動將是對樓市供需核爆級的影響。
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所以我還是那個(gè)建議，如果你有足夠閑錢，可以承受本金損失的結(jié)果，我建議你可以進(jìn)股市搏一把。
不過對于大部分人來說，大多數(shù)時(shí)候我們都會更關(guān)注安全邊際和風(fēng)險(xiǎn)問題。但實(shí)事求是的講，財(cái)富的大躍升其實(shí)往往是需要泡沫的，只不過你要清楚，這絕對是“驚險(xiǎn)一躍”。
如果全面低估的市場是在氣候宜人物資豐厚的河谷和平原漫步，那么走向全面高估甚至泡沫的市場就是在高山峻嶺中急行軍，最危險(xiǎn)的區(qū)域甚至是半身在懸崖外的徒手攀登了。
財(cái)富的這一躍，安全落地是絕頂風(fēng)光，失足而落就是萬丈深淵。這沒什么可抱怨的，投資這條路就是這樣地貌復(fù)雜，我們需要做的是坦然接受，對身處何處有正確的判斷，并對各種地貌下的生存法則有清晰的認(rèn)知。
當(dāng)然選擇冒險(xiǎn)的另外一個(gè)重要前提是你必須確認(rèn)自己是個(gè)專家，當(dāng)你也不知道自己究竟是不是專家的時(shí)候，不妨問問自己下面這些問題。
在財(cái)務(wù)報(bào)表中，什么是商譽(yù)、非經(jīng)常性損益都包括哪些內(nèi)容、合并報(bào)表中權(quán)益法和成本法有什么區(qū)別。什么是公司的ROE、IRR又是什么意思。MACD、KDJ、RSI、VOL這些交易指標(biāo)都代表了什么。
如果不知道，我勸你一句，還是安心買房吧，千萬別進(jìn)股市被割韭菜！
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