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去年的股災(zāi)大家還歷歷在目，去年4-5月份的時候就提示過，去年的股票大牛市并不是由于基本面轉(zhuǎn)好，也不是由于盈利增加，而相反是因為民間金融紛紛介入股市，紛紛給市場資金配資，杠桿比例達(dá)到5-9倍，所以一下激活了市場行情，越到最后漲的越快，以至于專業(yè)機構(gòu)也紛紛膨脹，喊出了俠之大者為國接盤的屁話，還有高呼4000點才是牛市起點的蠢話，之后的事情大家都知道，股市崩了！為什么崩，是因為證監(jiān)會大力整治場外配資，讓大量資金平臺關(guān)閉，大量配資資金撤出，所以股市瞬間被打回了原型。翻出歷史的痛，不是為了證明我看對了方向，而是要提示大家，樓市正在走股市的老路。
股市是杠桿牛，牛市如今的杠桿不比股市小，一般首付要3成，銀行貸款7成，這就相當(dāng)于1:2的配資，但首付的3成也不是所有人都有這筆錢的，一般也是親戚朋友借出來的，還有通過民間金融首付貸平臺借出來的，如果關(guān)系好的親戚可能不要你利息，如果關(guān)系不好，或者外面借的錢，那么這個利息其實也不低。也就是說樓市的杠桿絕對不止1:2這么簡單，和可能是1:5，甚至也是1:9配資。
還有更可怕的，就是抵押貸款再購房，將自己的房產(chǎn)抵押甚至二抵，然后拿出錢來再去交首付投資買房，利用不斷的抵押現(xiàn)金流，將自己的資金杠桿用到了極致，我知道有為大哥，就是這么干，一個月要還的貸款大概20萬，由于最近生意不好，近幾個月基本都是從朋友那里借錢還貸，不過最近越來越難借到錢了。
樓市比股市還多了一端，那就是在資產(chǎn)端也要加杠桿，開發(fā)商的負(fù)債率奇高，紕漏出來的基本都是90%以上，實際上早就過了100%，有的公司一年負(fù)債200億，發(fā)債利率12%，光要還的利息就24個億，這還是比較大的開發(fā)商，而手里的所謂資產(chǎn)就是土地和房子，拿這些東西去銀行那里抵押，然后把錢貸出來，要不就去找民間金融抵押貸款，每年借新還舊，基本已經(jīng)不太可能有什么利潤了。
那么，樓市的杠桿到底有多大，沒人說得清楚，但掐指一算要比股市可怕的多的多，而現(xiàn)在也就是上周，網(wǎng)貸暫行辦法有可能讓這一切杠桿戛然而止，按照辦法，以后單個借款企業(yè)在全網(wǎng)借錢不能超過500萬，這基本沒什么卵用，要知道現(xiàn)在一套抵押的一線城市房產(chǎn)借到的錢也不止這個數(shù)，換句話說，以后房企以及個人將不可能再通過民間金融，抵押房產(chǎn)融資了。這就相當(dāng)于去年的股市嚴(yán)查配資。而這12個月緩刑期過后，很可能會一刀切，那么很多平臺也會爆發(fā)巨大的流動性危機，十個鍋2個蓋的游戲，一下就要破產(chǎn)了。民間金融和房地產(chǎn)同時資金鏈緊張，相當(dāng)于十個鍋同時著火，你說這個蓋該怎么落下去。
之前我說過，現(xiàn)在很多開發(fā)商的房子根本不是拿來賣的，他們把房子拿到民間金融抵押，然后承諾第二年加價15%回購，然后第二年再找一家，依法炮制，不斷滾動房價收回現(xiàn)金。而民間金融也樂此不疲，反正有開發(fā)商回購，他把這個東西理解成P2P資產(chǎn)，然后以每年10%的利率賣給老百姓，實際上做了一個風(fēng)險巨大的風(fēng)險錯配游戲，所以你看到的房子總是緊缺，因為房子都變成了金融品，在金融的領(lǐng)域里空轉(zhuǎn)。開發(fā)商在這過程中能賣就賣，不能賣也無所謂，反正轉(zhuǎn)起來就好，房價不斷漲，地價不斷漲，他的市值在增加。但現(xiàn)在關(guān)閉了民間金融的P2P通道，掐死了B2C這條路的B段融資限額，讓這一切即將停轉(zhuǎn)，所以一大波風(fēng)險即將到來。會發(fā)生去年股市的情況嗎？還是房地產(chǎn)有新的花樣死法？如果你置身P2P和房地產(chǎn)之外，那么一出好戲即將上演，如果你仍置于風(fēng)暴之中，那么剩下的只能祈禱了。
