北京房地產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)(13426037149)，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。
(為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。)
一、基本案情
1、原告訴稱
原告李某、朱某訴稱，原告及朱某某(原告李某配偶，已故)于2015年5月27日向被告借款60萬元并于當(dāng)日簽訂《借款合同》，應(yīng)被告要求，原告同意將系爭房屋抵押給被告，并簽訂《借款合同》。同日，原告與被告簽訂《動(dòng)遷房買賣合同》作為抵押擔(dān)保。后原告多次與被告聯(lián)系還款付息，但是被告拒絕收款，原被告簽訂的《動(dòng)遷房買賣合同》是以合法形式掩蓋非法目的，原被告之間沒有房屋買賣的真實(shí)意思表示，是無效的。故向法院提出訴訟請求：確認(rèn)原、被告簽訂的《動(dòng)遷房買賣合同》無效，被告將系爭房屋返還給原告。
2、被告辯稱
被告楊某辯稱：不同意原告的訴訟請求，原告主張合同無效沒有法律依據(jù);原告方與被告簽訂的房屋買賣合同是合法有效且在繼續(xù)履行的，不同意返還系爭房屋。
二、法院查明
原告李某與朱某某系夫妻關(guān)系，原告朱某系二人之子。朱某某于2017年5月3日注銷死亡，其法定第一順位繼承人為原告李某、朱某。
2015年5月23日，由原告李某作為出售方、甲方與被告作為購買方、乙方在某公司作為居間方、丙方居間下簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》約定：乙方購買甲方名下系爭房屋，物業(yè)面積71.47平方米，購買總價(jià)款76萬元，首付款為60萬元，房屋辦理進(jìn)戶手續(xù)時(shí)的費(fèi)用由甲方承擔(dān)，房屋辦理過戶手續(xù)時(shí)的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，乙方為表示購買誠意，同意簽訂本協(xié)議時(shí)，支付15,000元作為購買意向金，等。
2015年5月27日，被告作為出借人、甲方與兩原告及朱某某作為借款人、乙方簽訂《借款合同》約定：1.借款用途為購房，借款金額為借款方向出借方借款60萬元，借款利息按借款金額數(shù)計(jì)算利息，并計(jì)算復(fù)利，在合同規(guī)定的借款期內(nèi)月利為3%。借款方如果不按期歸還借款，逾期部分加收利率0.5%。2.借款期限：借款方保證從2015年5月27日起至乙方拿到其名下系爭房屋并將房屋交給甲方，采用到期一次性償還本金與利息，不可提前還款。3.借款方用系爭房屋做為抵押，在借款期間，雙方存在借貸關(guān)系，在借款方拿到抵押房屋的使用權(quán)后，則甲乙雙方達(dá)成共識(shí)乙方將此抵押房屋出售給甲方，雙方的借貸關(guān)系變成房屋買賣關(guān)系，在雙方達(dá)成買賣關(guān)系后，本合同自動(dòng)作廢。
同日，由兩原告及朱某某作為出售方、甲方與被告作為購買方、乙方簽訂《動(dòng)遷房買賣合同》約定：1.房屋總價(jià)為100萬元整。2.甲方保證在今后該房屋申辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，如果甲方在報(bào)送做房產(chǎn)證的資料時(shí)加上其他任何人的名字，導(dǎo)致系爭房屋有李某之外的其他共有人，影響到本次房屋轉(zhuǎn)讓的買賣合同的效力或者影響到系爭房屋不能如期順利過戶，甲方作為重大過錯(cuò)方將承擔(dān)全部的違約責(zé)任。3.該房屋交易限制期屆滿可以過戶時(shí)，甲乙雙方共同到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，需另行簽訂房地局的《房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。等。被告解釋稱之所以房價(jià)為100萬元系因?yàn)樵娣教岢鰸q價(jià)而致，原告則表示其不清楚為何前后數(shù)額不同，但是原告的目的只是借款，所有的其他合同僅用于借款擔(dān)保。
同日，被告簽署《傭金確認(rèn)書》，確認(rèn)支付傭金數(shù)額為1萬元，2016年12月5日，某公司出具收據(jù)表明收到被告以轉(zhuǎn)賬方式支付的居間服務(wù)費(fèi)5,000元。
三、法院判決
駁回原告李某、朱某的全部訴訟請求。
四、律師點(diǎn)評
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為，1.系爭房屋在2015年5月27日前后為不能辦理過戶、抵押的拆遷安置房限制交易期，原告方與被告之間不能按照房屋買賣的一般流程簽訂網(wǎng)簽版本的買賣合同具有合理性。2.原告方和被告素不相識(shí)，缺乏民間借貸的基礎(chǔ)，更何況原告方能夠提供的抵押還是尚未取得產(chǎn)權(quán)登記的拆遷安置房，被告作為素不相識(shí)的陌生人愿意接受此種形式的抵押而出借款項(xiàng)并不符合一般常理。3.在原告方和被告簽訂的《借款合同》中有明顯的“將房屋交給出借人”“房屋出售給出借方”“在借款方拿到抵押房屋的使用權(quán)后，則甲乙雙方達(dá)成共識(shí)乙方將此抵押房屋出售給甲方，雙方的借貸關(guān)系變?yōu)榉课葙I賣關(guān)系”的字樣，這表明原告方與被告簽訂所謂的《借款合同》的真實(shí)意思為實(shí)現(xiàn)系爭房屋的買賣。4.《借款合同》僅約定了借款金額，卻沒有明確約定借款償還的日期;且明確約定了利息，原告方卻從未支付過利息;以上顯然亦不符合借貸的一般表現(xiàn)。5.原告方借款金額約定為60萬元，卻實(shí)際自被告處至少拿到69萬元(24萬元是否已收訖本案暫不做認(rèn)定)，原告稱9萬元系追加借款，但是卻沒有任何證據(jù)證明原告說法，在原告方與被告簽訂的借款合同金額為60萬元且原告陳述系爭房屋抵押所對應(yīng)的借款為60萬元的情況下，法院難以認(rèn)可在原告方與被告不簽訂或不約定任何追加借款相關(guān)事宜的情況下被告另愿意向原告方出借9萬元，由于原告方認(rèn)可的69萬元與合同約定的60萬元之間的矛盾，也可以說明原告方和被告之間不存在所謂的借款關(guān)系。6、原告方與被告就系爭房屋簽訂了《動(dòng)遷房買賣合同》，對購買標(biāo)的、價(jià)款、支付方式、過戶、交付作出了明確約定，根據(jù)被告提供的證據(jù)，原告方與被告也按照《動(dòng)遷房買賣合同》的上述約定進(jìn)行了履行，而原告向被告出具的收據(jù)名稱均為“定金”和“房款”，雙方還簽訂了房屋交接書并明確說明被告對系爭房屋享有使用權(quán)，如果是將系爭房屋用作抵押是不可能還給予被告使用系爭房屋的權(quán)利的，這些都能夠表明原告方和被告之間系房屋買賣合同關(guān)系，原告方將與房屋有關(guān)的票證交付給被告也符合一般拆遷安置房購買的形式。綜上，法院認(rèn)為原告方和被告之間不存在借款關(guān)系，而是就系爭房屋成立房屋買賣合同關(guān)系。基于此，原告所謂的《動(dòng)遷房買賣合同》系以合法形式掩蓋非法目的說法無法可據(jù)，原告以此主張合同無效并要求被告返還系爭房屋的訴訟請求，法院不予支持。
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