鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
引言：有些房屋買賣，因?yàn)橘I房人限購(gòu)或者標(biāo)的房屋系動(dòng)遷房尚未到上市交易的時(shí)間等原因而在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。有些買房人為擔(dān)保房屋買賣合同的履行（擔(dān)心賣房人一房二賣等），會(huì)與賣房人簽訂一份虛假的抵押借款合同，將房屋設(shè)置抵押（買房人為抵押權(quán)人，賣房人為抵押人）。但是，如果賣房人違約，買房人起訴解除合同并賠償損失，買房人可否要求以標(biāo)的房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償？
一、先看法律規(guī)定：
《擔(dān)保法》第三十三條：“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。”《物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償的權(quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。” 第一百七十九條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。”
二、答案是不享有優(yōu)先受償權(quán)
物權(quán)登記具有公示公信的效力，既然買房人是標(biāo)的房屋的抵押權(quán)人，根據(jù)上述法律規(guī)定，似乎就應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償權(quán)。但是，實(shí)質(zhì)上，買房人（“抵押權(quán)人”）卻不享有優(yōu)先受償權(quán)。原因就是買房人并不享有抵押權(quán)。
三、原因在合同
抵押權(quán)的取得一般都是基于法律行為的取得，而基于法律行為的取得一般又是基于抵押權(quán)的設(shè)立，即通過(guò)簽訂抵押合同的方式設(shè)立抵押權(quán)【《物權(quán)法》第一百八十五條：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；（四）擔(dān)保的范圍。”】。本文所討論的“有些買房人為擔(dān)保房屋買賣合同的履行（擔(dān)心賣房人一房二賣等），會(huì)與賣房人簽訂一份虛假的抵押借款合同，將房屋設(shè)置抵押（買房人為抵押權(quán)人，賣房人為抵押人）”就是通過(guò)簽訂抵押合同的方式設(shè)立抵押權(quán)。
《民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實(shí)；(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。” 因?yàn)橘I房人和賣房人之間借款和抵押都不是真實(shí)意思的表示，所以雙方之間的抵押借款合同不成立【如果簽訂借款合同和抵押合同，因?yàn)榈盅汉贤墙杩詈贤膹暮贤?，借款合同不成立，抵押合同自然也不發(fā)生效力（抵押合同本身因?yàn)椴皇请p方真實(shí)意思的表示也不成立）】。抵押合同（或抵押借款合同）不成立，不發(fā)生效力，買房人自然也就不能基于該合同取得抵押權(quán)。
附彭某某與葉某某、陸某某房屋買賣合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介：經(jīng)審理查明，被告葉某某、陸某某系母子關(guān)系，被告陳某系被告陸某某之妻。系爭(zhēng)房屋權(quán)利人為被告葉某某、陸某某，核準(zhǔn)日期為2014年4月16日。2009年3月22日，原告(買受人、乙方)與被告葉某某、陸某某、陳某(出賣人、甲方)就買賣系爭(zhēng)房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，其中第二條約定，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為66萬(wàn)元。第七條約定，甲方應(yīng)當(dāng)在2014年2月20日前辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。第九條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及辦理房地產(chǎn)權(quán)利過(guò)戶手續(xù))給乙方，甲、乙雙方同意按下列條款內(nèi)容處理：一、每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款每日千分之三的違約金；二、甲方逾期未交付房地產(chǎn)及辦理房地產(chǎn)權(quán)利過(guò)戶手續(xù)，乙方有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知甲方，自收到通知之日起的3日內(nèi)甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應(yīng)在收到書(shū)面通知之日起十日內(nèi)向乙方返還已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，還應(yīng)按已收款的每日千分之三向乙方支付違約金。若解除合同時(shí)乙方已裝修，甲方愿意賠償乙方全部裝修款。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償……同日，原告與被告葉某某、陸某某、陳某簽訂了《協(xié)議書(shū)》，載明“有葉某某、陸某某所拿的位于航城三路XXX弄XXX號(hào)XXX室的房屋，建筑面積76.53平方米，轉(zhuǎn)賣給彭某某，轉(zhuǎn)賣價(jià)格陸拾陸萬(wàn)元人民幣。簽訂本協(xié)議時(shí)乙方付清全額房款。雙方協(xié)議，商定本協(xié)議在任何情況下不能變動(dòng)，如任何一方違反上述協(xié)議，違約方雙倍賠償對(duì)方。”同時(shí)，被告葉某某、陸某某、陳某出具了關(guān)于收到原告66萬(wàn)元房款的收條。系爭(zhēng)房屋上設(shè)定有兩項(xiàng)抵押登記，1、抵押權(quán)人為文某某的抵押登記：債權(quán)數(shù)額為80萬(wàn)元、債權(quán)履行期限為2011年2月25日至2014年2月24日，核準(zhǔn)日期為2011年3月1日；2、抵押權(quán)人為彭某某的抵押登記：債權(quán)數(shù)額為50萬(wàn)元、債權(quán)履行期限為2014年4月19日至2024年4月18日，核準(zhǔn)日期為2014年5月5日。另查明，2014年2月11日，文某某以陸某某、葉某某為被告提起了訴訟，案由為民間借貸糾紛。本院經(jīng)審理后于2014年8月5日作出(2014)浦民一(民)初字第6071號(hào)民事判決，判決陸某某、葉某某共同歸還文某某借某80萬(wàn)元、利息損失18萬(wàn)元及自2014年2月25日起的借某逾期利息。該判決目前已生效。2015年5月28日，系爭(zhēng)房屋在(2014)浦民一(民)初字第6071號(hào)案件的執(zhí)行過(guò)程中被本院查封。審理中，原、被告確認(rèn)，原告以現(xiàn)金方式一次性向被告支付了購(gòu)房款66萬(wàn)元。被告向原告交付的是毛坯房，原告對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。因系爭(zhēng)房屋無(wú)法過(guò)戶，為保障原告權(quán)利，故在系爭(zhēng)房屋上設(shè)定了50萬(wàn)元的抵押登記，該50萬(wàn)元包含在房款66萬(wàn)元中。涉案買賣合同解除后，就房屋返還問(wèn)題無(wú)需在本案中一并處理。原告稱，其在外做生意，以前斷斷續(xù)續(xù)居住于系爭(zhēng)房屋，約2016年5月20日后，被告告知系爭(zhēng)房屋被法院貼了封條，至此原告就沒(méi)有回系爭(zhēng)房屋居住過(guò)。依據(jù)擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，原告主張優(yōu)先受償權(quán)。被告稱，系爭(zhēng)房屋系被告拆遷安置所得的唯一住房，現(xiàn)居住的房屋是承租的。當(dāng)時(shí)通過(guò)村里人介紹認(rèn)識(shí)了文某某，文某某稱可以想辦法盡快將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶給原告，并讓原告多給錢，由此欺騙被告與其簽了借某合同、辦理了抵押登記。經(jīng)本院反復(fù)釋明，被告均表示對(duì)原告主張的違約金數(shù)額無(wú)異議，不要求法院予以調(diào)整。
裁判原文節(jié)選【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初41953號(hào)】本院認(rèn)為，涉案《房地產(chǎn)買賣合同》系原、被告雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。買賣雙方在合同中約定的過(guò)戶時(shí)間為2014年2月20日前，后因系爭(zhēng)房屋上設(shè)定了抵押權(quán)人為文某某的抵押登記，故至今未能過(guò)戶?，F(xiàn)原告提出解除合同，并要求三被告共同返還購(gòu)房款、支付違約金及賠償裝修損失，被告對(duì)此表示均無(wú)異議，本院可據(jù)此判決。被告與文某某之間的債權(quán)債務(wù)糾紛并非屬于本案同一法律關(guān)系，被告若對(duì)生效判決有異議的，可通過(guò)申請(qǐng)?jiān)賹彙⒖乖V等途徑解決。被告稱要待文某某案件解決后再向原告歸還款項(xiàng)，本院不予采納。關(guān)于原告訴請(qǐng)主張對(duì)拍賣、變賣被告抵押物的價(jià)款在債權(quán)擔(dān)保范圍的范圍內(nèi)具有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)原、被告的庭審陳述，因系爭(zhēng)房屋無(wú)法按期過(guò)戶，為保障原告權(quán)利，在系爭(zhēng)房屋上設(shè)定了抵押權(quán)人為原告的抵押登記，債權(quán)數(shù)額50萬(wàn)元已包含在購(gòu)房款66萬(wàn)元中。由此可見(jiàn)，原、被告之間并不存在真實(shí)的借某關(guān)系，該抵押登記僅作為系爭(zhēng)房屋買賣的擔(dān)保，不適用擔(dān)保法關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定。雖被告對(duì)原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)亦無(wú)異議，但由此會(huì)侵害其他債權(quán)人的合法權(quán)益，故本院對(duì)于原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告彭某某與被告葉某某、陸某某、陳某于2009年3月22日就上海市浦東新區(qū)航城三路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、《協(xié)議書(shū)》；二、被告葉某某、陸某某、陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告彭某某購(gòu)房款66萬(wàn)元；三、被告葉某某、陸某某、陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告彭某某違約金1,300,860元；四、被告葉某某、陸某某、陳某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告彭某某裝修費(fèi)10萬(wàn)元；五、駁回原告彭某某的其余訴訟請(qǐng)求。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)23,286元，減半收取計(jì)11,643元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)16,643元，由被告葉某某、陸某某、陳某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
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