一、基本案情
1、原告訴稱
原告孫某訴稱，2012年9月8日原被告協(xié)商原告購(gòu)買被告樓房一套，原告先向被告支付定金4萬(wàn)元后又支付樓房款17萬(wàn)元，被告于2012年11月4日向原告出具收條。至2013年12月26日被告仍未向原告交付房屋，于是雙方又達(dá)成退款協(xié)議，約定2014年5月1日前被告不能退還原告房款及違約金5萬(wàn)元，則按照26萬(wàn)元計(jì)算利息，月息4000元，直至房款還清之日止。2014年10月4日被告向原告借款1萬(wàn)元，后轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。2015年6月5日被告出具收條一張收到原告購(gòu)房款1萬(wàn)元。2015年被告稱樓房馬上能分下來(lái)，于是同年8月20日原告又向被告支付房款15000元。2016年3月1日雙方又簽訂了一份房屋買賣合同，雙方約定因被告不能交付房產(chǎn)，則無(wú)條件退還原告購(gòu)房款40萬(wàn)元，時(shí)至今日，被告仍未能交付房屋，現(xiàn)原告為維護(hù)合法權(quán)益，起訴至法院，請(qǐng)求：1、依法判令被告償還原告購(gòu)房款40萬(wàn)元，利息自2016年3月1日起計(jì)算至款項(xiàng)付清之日止每月按照利息4000元計(jì)算。
2、被告辯稱
被告段某未到庭參加訴訟，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。
二、法院查明
北京市朝陽(yáng)區(qū)法院查明：2012年9月8日，原告孫某(乙方)與被告段某(甲方)簽訂《房屋買賣協(xié)議》，該協(xié)議約定乙方購(gòu)買甲方在建的房產(chǎn)一套，出售價(jià)格為每平方米5000元，共計(jì)80平米，總價(jià)格為40萬(wàn)元。乙方先交付甲方定金4萬(wàn)元，2月以后付房款15萬(wàn)元，待房屋建成乙方接到鑰匙后一次性交清全款。關(guān)于過(guò)戶雙方約定在大隊(duì)辦理房屋戶主登記時(shí)甲方積極配合直接登記乙方為此房屋的戶主，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方違約金2萬(wàn)元。關(guān)于違約責(zé)任雙方約定如甲方違約，雙倍賠償乙方定金，如乙方違約定金不退。如付全款后違約，甲方違約除退還房屋全款和定金外，按銀行存款利息的3倍付給乙方全款的利息，乙方違約則按定金的一半賠償甲方損失。
2012年11月14日，原告孫某與被告段某簽訂《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定房屋交接期限為一年(自2012年10月1日至2013年9月30日)，若到期不能交房，段某除全額退還乙方已交付的房款外，按照銀行存款利息的3倍利息給付孫某利息。同日被告段某出具收條，收到孫某購(gòu)房定金4萬(wàn)元，購(gòu)房款17萬(wàn)元。
2013年12月26日，原被告雙方簽訂《房屋退款協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容如下：因段某未能按照合同約定按期交房，實(shí)質(zhì)違約，孫某要求退還所交房款21萬(wàn)元并加違約金5萬(wàn)元，合計(jì)26萬(wàn)元，于2014年5月1日前退還，經(jīng)協(xié)商雙方均無(wú)異議，如2014年5月1日前段某不能退還孫某房款及違約金，按照26萬(wàn)元計(jì)算利息，段某延遲一個(gè)月增加利息4000元直至還清退房款為止。
2014年10月4日，被告段某向原告孫某借款1萬(wàn)元，段某出具借條一張，后雙方約定將該借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。2015年6月5日，原告孫某給付被告段某購(gòu)房款1萬(wàn)元，段某出具收條：收到孫某購(gòu)房款1萬(wàn)元，段某給孫某打的所有購(gòu)房款條按原計(jì)劃執(zhí)行+利息。
2015年8月20日，段某出具收條，收到孫某購(gòu)房款1.5萬(wàn)元。
2016年段某出具證明，孫某購(gòu)買段某房屋一套80平米，由各種原因房子沒(méi)下來(lái)，如果2016年3月1日前下不來(lái)，段某愿把自己住房一套給孫某，沒(méi)有任何理由再推辭。
2016年3月1日，原告孫某(乙方)與被告段某(甲方)雙方再次簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定段某將平改分配其中一套80平米房屋賣給乙方孫某2012年9月8日簽訂雙方買賣合同，但直到2014年5月房子沒(méi)有分配甲方給乙方住，5萬(wàn)元利息從五月份每月4000元，直到2016年2月底21個(gè)月合計(jì)8.4萬(wàn)元利息終止。該份合同還約定：一、甲方將自80平米的改成平改樓房面積100平米一套(以村里分配的套為成交單位)出賣給乙方。二、上述樓房尚未分配樓號(hào)，具體樓號(hào)等房產(chǎn)交付時(shí)確定，甲方承諾從現(xiàn)在開(kāi)始所分配的第一套樓房交付乙方。乙方自2012年至今共支付房款24.5萬(wàn)元給甲方，四年來(lái)乙方的13.4萬(wàn)元利息根據(jù)甲方將來(lái)所分配房產(chǎn)約定如下：如甲方分配到的是毛坯房則直接交付乙方，村委會(huì)支付給村民的裝修補(bǔ)貼歸甲方所有，如甲方分配到的是簡(jiǎn)裝房，則乙方支付甲方裝修補(bǔ)償款6萬(wàn)元。三、簽約時(shí)雙方已明確，該房產(chǎn)尚未實(shí)際分配，暫時(shí)也不能辦理過(guò)戶手續(xù)。待房產(chǎn)實(shí)際入住后在到常各莊大隊(duì)辦理登記后，雙方在到村委會(huì)辦理過(guò)戶，甲方予以無(wú)條件配合。四、甲方承諾不能交付房產(chǎn)，無(wú)條件退還乙方購(gòu)房款共計(jì)40萬(wàn)元。五、本合同一式兩份，雙方簽字后生效。
三、法院判決
北京市朝陽(yáng)區(qū)法院判決：被告段某返還原告孫某購(gòu)房款24.5萬(wàn)元、支付自2012年11月14日起至2014年4月30日止的違約金5萬(wàn)元，并自2014年5月1日起至所有款項(xiàng)付清之日止以每月4000元計(jì)算給付逾期利息。
四、律師點(diǎn)評(píng)
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為，本案中原告按照《房屋買賣協(xié)議》、《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的約定履行了支付定金4萬(wàn)元及部分購(gòu)房款20.5萬(wàn)元(17萬(wàn)元+1萬(wàn)元+1萬(wàn)元+1.5萬(wàn)元)的付款義務(wù)，但被告段某一直未交付房屋，已構(gòu)成違約，根據(jù)原被告雙方于2013年12月26日簽訂的《房屋退款協(xié)議》，被告段某理應(yīng)向原告孫某返還上述購(gòu)房款20.5萬(wàn)元及支付自2012年11月14日起至2014年4月30日止的違約金5萬(wàn)元。因原被告雙方于2016年3月1日簽訂的《房屋買賣合同》約定購(gòu)房款的利息按照月息4000元計(jì)算，原告主張的該利息并不違反相關(guān)法律規(guī)定，法院予以支持。被告段某截止至起訴之日一直未能交付房屋，且未出庭答辯，視為其放棄質(zhì)證、提出異議的訴訟權(quán)利，因此法院對(duì)原告要求被告返還購(gòu)房款24.5萬(wàn)元、支付違約金5萬(wàn)元(自2012年11月14日起至2014年4月30日止)及自2014年5月1日起至所有款項(xiàng)付清之日止每月按照4000元計(jì)算逾期利息的訴請(qǐng)予以支持。同時(shí)法院對(duì)原被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》、《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋買賣合同》予以解除。
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