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昨天，我發(fā)表了《燕郊房價跌幅這么深，為什么還沒人抄底》的文章指出，現(xiàn)在用公司名義買房成為了時尚，是繞開限購令的理想方法，還能避開限售令做到隨時轉(zhuǎn)讓。
文章發(fā)表后，很多網(wǎng)友積極加我微信，咨詢用公司買房的細節(jié)，以及辦公司的費用的問題，尤其是房產(chǎn)稅的問題就是制約大家用注冊公司買房的關鍵。
其實，繳納稅費不可怕，關鍵是要知道到底繳納多少，房子的租金能不能覆蓋公司費用后還有盈余。
用公司購買，主要的費用就是代理注冊公司費，財務報表費，注冊地址費和房產(chǎn)持有稅。
目前，北京針對房產(chǎn)持有稅征收擬定了征收的標準。自2016年7月1日起，以房產(chǎn)購房價值作為計稅依據(jù)的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算繳納；除法定免納房產(chǎn)稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務機關核實情況、提出處理意見并報市政府批準后，減征或免征房產(chǎn)稅；企業(yè)房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
究竟公司需要交多少房產(chǎn)持有稅呢，文件給出了兩種征收方式：
一是公司自用的：應納稅額=房產(chǎn)原值×（1-30%）×稅率（1.2%）
二是用于出租的：應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率（12%）
舉個例子，如果某公司用150萬元買了一套房子自用，那么，該公司每年需要繳納的房產(chǎn)稅為：
150萬元×(1-30%)×1.2%=1.26萬元
如果該公司用150萬元買了套房子用于出租，月租金為6000元/月，該企業(yè)每年需要繳納房產(chǎn)稅為：
6000元/月×12×12%=0.864萬元
以我們俱樂部帶領大家投資的位于東五環(huán)亦莊地鐵站邊的萬科精裝修loft公寓來看，由于基本上都是投資需求，也就是在持有階段都會采用出租方式，目前這種公寓是開發(fā)商精裝修交房，業(yè)主收房后過兩年左右周邊成熟后基本不增加任何費用就能出租每月六千，那么每年的房產(chǎn)稅就是8640元。每年的不算物業(yè)取暖的凈出租收益高達63000元，當然還需要減去記帳費每年3600元。
公司代辦注冊費基本是一次性五千包全部，而財務報表費是每月三百，每年三千六百元。還有注冊地址費是每年變化的，現(xiàn)在用公司買房的很多，地址費就水漲船高，從每年兩三千漲到每年四五千，不過這個地址費由于交房后可以出租地址或者自用，就和給別人的地址費相抵。
和當前的熱點區(qū)域燕郊相比，150萬要在燕郊只能買六七十多平米的小兩居室，并且還只是毛坯交房，先不用說要空一段裝修時間，就是裝修也需要至少五六萬元（根本無法和萬科贈送的精裝修相比），而這種兩居在燕郊最高租到一千多元，這種房沒有房產(chǎn)稅，那么每年的租金要收回裝修費就要好幾年，更不用說每年和萬科公寓相比的六萬多凈租金收益多對比了。更不知道那些八年不能取得出租收益的其它河北房產(chǎn)是如何讓大家在兩萬多元價位上瘋搶的原因。大家看到，最近環(huán)北京區(qū)域房價跌幅很大，就是因為無法出租，還要每年繳納物業(yè)費取暖費，于是大量拋售的就讓房價跌幅很大。最近報道的固安永清房價暴跌就是明顯的例子。
綜合來看，房產(chǎn)稅不可怕，因為完全可以用總出租收益來覆蓋（只交12%的比例，還能掙88%）。最可怕的是那些根本租不出去的房產(chǎn)，沒有租金收益才是最大的恐怖，不僅出租收益為零，并且物業(yè)費取暖費還要一分錢不少的上交，每年當要繳納這些費用的時候，估計持有這些房子的人就使勁咬牙了。
由于北京目前執(zhí)行較為嚴格的限購政策，大量購房需求被限制，并且個人購房還有限購令套數(shù)的限制，以及滿五唯一的門檻。而公司購房則沒有限制套數(shù)，并且沒有轉(zhuǎn)讓年限的限制，也就是說隨時可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時幾乎沒有費用，這就極大的激發(fā)不少有實力的購房群體“借道”公司購房避開限購令。此次北京市明確了公司用房的房產(chǎn)稅征收，無疑將讓以公司名義買房的最大的石頭落地。也正因為公司購買給政府繳納了房產(chǎn)持有稅，讓持有階段和轉(zhuǎn)讓階段就能獲得保護。
隨著房產(chǎn)稅的逐漸落地，公司層面先執(zhí)行，也就是公司名義買房的價格只有個人的一半的原因，這省掉的一半購房款就是最大的優(yōu)勢。未來個人住房也必然實行房產(chǎn)稅，所以現(xiàn)在對于公司名義買房就已經(jīng)是利空出盡是利好，現(xiàn)在價格就是底部，而對個人名義買房也時刻等待房產(chǎn)稅的落地。到那個時候，這種個人跟公司購房之間的價格差就會徹底拉平，而個人購買轉(zhuǎn)讓費用極高，而公司購買轉(zhuǎn)讓費極低，通常差出幾十萬，和每年一萬元左右的持有稅相比，簡直九牛一毛。
可以預計，以公司名義購房置業(yè)，必將成為離婚潮后第二輪繞過限購令的最好的房產(chǎn)投資機會。
還有，全北京的宜居宜業(yè)的商住兩用公寓都是用公司名義購買，并且周邊的配套都相對成熟，都在地鐵口邊，在產(chǎn)業(yè)中心周邊，這樣就能做到交房既能出租，并且租金也很高。最重要的是這樣的房產(chǎn)隨時能夠轉(zhuǎn)讓，并且轉(zhuǎn)讓費用非常低，而投資者最大的痛點就是如何找到這樣的接盤客戶。所以我們俱樂部就為自己的會員跟隨俱樂部投資的這種商住公寓免費提供出租服務和轉(zhuǎn)讓服務，極大的降低了這些會員朋友的投資成本。
而用公司名字買房還有最大的好處就是可以多人共同購買，也就是眾籌，每個出資人都可以體現(xiàn)在公司的股東名單，在工商局備案，保證每個出資股東的權益。
現(xiàn)在，遺產(chǎn)稅也提到了議事日程，用公司名義買房就沒有遺產(chǎn)的顧慮，可以通過股權變更方式隨時轉(zhuǎn)讓給其他人，有效的規(guī)避了個人買房帶來的遺產(chǎn)稅的可能。
當然，任何事情都有利有弊，而價格就是調(diào)節(jié)這種利弊的最公平工具。用公司名義買房比個人購買便宜一半，也就是最大的優(yōu)點。而大家糾結(jié)公司買房的各種顧慮就是這種價格差的體現(xiàn)。就像當初大家不敢離婚買房一樣，最早離婚買房的都成為了受益者，而后來離婚的就沒有了機會。同樣，現(xiàn)在早用公司名義買房的就是最好的機會，而以后價格飛起來之后才想起來用公司名義買，那么就失去了最好的機會。
美房網(wǎng)首席特約分析師
康輝（meikang989），畢業(yè)于北京理工大學應用數(shù)學系，長期從事宏觀經(jīng)濟分析和房地產(chǎn)市場研究，已發(fā)表八百余篇房地產(chǎn)觀點見諸各大媒體。
美房網(wǎng)康老師助理
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