投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。本期將解讀投資性房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，涵蓋了投資性房地產(chǎn)的核算內(nèi)容、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、稅務(wù)問題等；探討了實(shí)務(wù)中投資性房地產(chǎn)應(yīng)用。
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投資性房地產(chǎn)持有目的是為了賺取租金或者資本增值，兩種形式地產(chǎn)或者房產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，已出租的自己擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，明確用于出租的空置建筑物。為了自用或者管理用而購入的房產(chǎn)、供職工福利用住房屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增值而持有的地產(chǎn)則屬于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，不同用途的房地產(chǎn)能單獨(dú)計(jì)量的分別計(jì)入投資性房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)，不能區(qū)分的不能計(jì)入投資性房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量與固定資產(chǎn)相類似，包括購買的價(jià)款以及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其成本，如果需要在建，則計(jì)入投資性房地產(chǎn)—在建，采用成本模式直接計(jì)入投資性房地產(chǎn)，采用公允模式計(jì)入投資性房地產(chǎn)—成本。
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如果采用成本模式，需要計(jì)提折舊攤銷，計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，在持有過程中如果發(fā)生減值，還需要計(jì)入投資性房地產(chǎn)減值損失，但是采用公允模式不需要計(jì)提折舊攤銷，只根據(jù)公允價(jià)值的變動(dòng)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益即可，收到租金收入，不管是成本模式還是公允模式，都計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；投資性房地產(chǎn)后續(xù)成本支出，比如大修擴(kuò)建，在這期間如果采用成本模式計(jì)量也是不計(jì)提折舊和攤銷的，與固定資產(chǎn)是一樣的。
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在成本模式下，由自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，如果屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)或者地產(chǎn)，則折舊對(duì)折舊，原值對(duì)原值，二者之間是沒有差額的；如果屬于企業(yè)的存貨，則按照賬面余值進(jìn)行轉(zhuǎn)換。在公允模式下，如果轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，需要注意投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值入賬，公允價(jià)值與轉(zhuǎn)換的賬面價(jià)值之間如果存在貸方差額是計(jì)入其他綜合收益，借方差額轉(zhuǎn)入公允價(jià)值變動(dòng)損益；如果由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或者存貨，無論存在借方還是貸方差額，都計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。
只有有確鑿證據(jù)的情況下，才能從成本模式轉(zhuǎn)為公允模式，一旦選擇了公允模式計(jì)量，就不能再重新轉(zhuǎn)換為成本模式。轉(zhuǎn)換的時(shí)候，公允與成本模式之間的差額是調(diào)整留存收益和未分配利潤(rùn)的。
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一、增值稅
在中華人民共和國境內(nèi)提供不動(dòng)產(chǎn)租賃的單位和個(gè)人，需要按照11%的稅率繳納增值稅，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)必須在中國境內(nèi)，如果該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)2016年4月30日前取得的可以按照5%的征收率按照簡(jiǎn)易辦法征收增值稅。
二、印花稅
對(duì)于出租房地產(chǎn)，很可能涉及租賃合同，對(duì)于租賃合同，按照租賃金額的千分之一繳納印花稅，不足壹元的，按照壹元貼花。
三、房產(chǎn)稅
注意一般我們會(huì)計(jì)上是將房產(chǎn)和地產(chǎn)分開核算，而稅務(wù)上是不允許的，需要房產(chǎn)地產(chǎn)一起算。對(duì)于經(jīng)營(yíng)自用的、投資聯(lián)營(yíng)參與利潤(rùn)分配共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的從價(jià)計(jì)征，按照房產(chǎn)原值一次性扣除10%-30%扣除比率余值計(jì)稅，稅率是1.2%；而對(duì)于出租的房產(chǎn)，投資聯(lián)營(yíng)享受固定收入的從租計(jì)征，按照年租金收入的12%計(jì)征，注意如果存在免租期，免租期間的房產(chǎn)稅是由出租人承擔(dān)的。
【案例】投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與上市公司扭虧或保殼手段
某上市公司連續(xù)兩年虧損，賬面凈資產(chǎn)已經(jīng)為負(fù)值，第三年也扭虧無望。該公司董事會(huì)審議通過一個(gè)議案，將持有的一個(gè)即將完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，劃為成投資性房地產(chǎn)，計(jì)量模式從成本計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量。更改后，資產(chǎn)價(jià)值增加40多億，算作當(dāng)年利潤(rùn)，且按照稅法，公允價(jià)值變動(dòng)增加的利潤(rùn)不需要納稅，由此產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債高達(dá)十億。這使公司凈資產(chǎn)從資不抵債順利變成近30億凈資產(chǎn)，一舉扭虧為盈，保住了上市公司地位，并順利的在資本市場(chǎng)生存至今。
·小結(jié)·
投資性房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人口量的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)被大量建造，快速銷售。持有房產(chǎn)土地并獲得租金收入成為企業(yè)新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。在實(shí)務(wù)中，我們要警惕利用投資性房地產(chǎn)扭虧利潤(rùn)等操作，規(guī)范投資性房地產(chǎn)核算。
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