金融資本對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的重要性，無(wú)論如何強(qiáng)調(diào)都不為過(guò)。
地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，25家典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司的融資總額分別為1280億元、1429億元、1556億元和1605億元，這個(gè)逐步上升的趨勢(shì)印證了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司大多處于擴(kuò)張建設(shè)階段，對(duì)資金的渴求度日益上漲。
筆者認(rèn)為，金融資本是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的最大痛點(diǎn)，投融資的繁榮，打通金融資本的任督二脈，將是決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)大發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)在大資本時(shí)代，如何勾畫(huà)自己獨(dú)特的估值模型和標(biāo)準(zhǔn)體系，并以全新的投融資策略和模式來(lái)建立自身順暢的輸血通道，將是未來(lái)一段時(shí)間最重要的行業(yè)命題。筆者列舉了產(chǎn)業(yè)園區(qū)20種融資方式，看看你的園區(qū)究竟匹配哪種方式。
內(nèi)部輸血法，即眾所周知的住宅銷售，這是公司業(yè)績(jī)支撐和血流順暢的關(guān)鍵保障。
內(nèi)部輸血類似于萬(wàn)達(dá)模式的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，是從整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的維度去討論融資模式。園區(qū)工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)之前，很難貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，也難以進(jìn)行有效融資，因此，絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商仍處于銷售型，即能賣掉的統(tǒng)統(tǒng)賣掉，保留一部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，以回籠現(xiàn)金來(lái)補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)部分。
信托借款歷年來(lái)都是占公司最大比例的融資形式，雖然信托融資成本是所有融資形式中最高的，但由于門(mén)檻較低，選擇面廣，數(shù)額巨大，一直是地產(chǎn)公司最為倚賴的融資手段。
信托在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的基本功能：財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理功能、融通資金功能、社會(huì)投資功能、為社會(huì)公益事業(yè)服務(wù)的功能。
信托融資創(chuàng)新空間寬廣，還具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過(guò)銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束。
信托融資包括抵押貸款類信托、股權(quán)投資類信托、股權(quán)證券化信托、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式、混合型信托（指權(quán)益信托和債務(wù)信托相結(jié)合）等。
企業(yè)為籌措長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無(wú)條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。
是一種介于股權(quán)融資與債權(quán)融資之間的融資模式，具有靈活性高、門(mén)檻低的優(yōu)勢(shì)。該融資模式可通過(guò)資管計(jì)劃、信托計(jì)劃等投資房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，由于資金使用靈活性較高，該模式備受房地產(chǎn)企業(yè)青睞。
又稱設(shè)備租賃或現(xiàn)代租賃，指出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物件的特定要求和對(duì)供貨人的選擇，出資向供貨人購(gòu)買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。
租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定的或者約定不明的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權(quán)歸出租人所有。
指?jìng)鶛?quán)人在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項(xiàng)。也就是說(shuō)，只要修改了原定債務(wù)償還條件的，即債務(wù)重組時(shí)確定的債務(wù)償還條件不同于原協(xié)議的，均作為債務(wù)重組。
將自己享有的債權(quán)以一定現(xiàn)金作價(jià)賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤(pán)活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會(huì)傾向于采取這種融資方式。
是指企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，提供一定的貸物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利，包括現(xiàn)有的或未來(lái)的金錢(qián)債權(quán)及產(chǎn)生的收益，但不包括因票據(jù)或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請(qǐng)求權(quán)。企業(yè)通常會(huì)將應(yīng)收賬款出讓給銀行等金融機(jī)構(gòu)或其他企業(yè)進(jìn)行融資。
企業(yè)應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓主要有以下兩個(gè)方式：
抵借。是指持有應(yīng)收賬款的企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)訂立合同，以應(yīng)收賬款作為擔(dān)保品，在規(guī)定的期限內(nèi)企業(yè)有權(quán)以一定額度為限借用資金的一種融資方式；
讓售。是指企業(yè)將應(yīng)收賬款出讓給金融機(jī)構(gòu)或其他企業(yè)，籌集所需資金的一種方式。
是一種債券性質(zhì)的金融工具，其向投資者支付的本息來(lái)自于基礎(chǔ)資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余權(quán)益。與股票和一般債券不同，資產(chǎn)支持證券不是對(duì)某一經(jīng)營(yíng)實(shí)體的利益要求權(quán)，而是對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流和剩余權(quán)益的要求權(quán)，是一種以資產(chǎn)信用為支持的證券。
是將基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來(lái)收益通過(guò)在合法的中介交易平臺(tái)上發(fā)布轉(zhuǎn)讓出去，資產(chǎn)所有方通過(guò)轉(zhuǎn)讓這部分未來(lái)收益來(lái)達(dá)到迅速融資和發(fā)展的目的，受讓方則通過(guò)投資獲得基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益。
是在合伙企業(yè)不發(fā)生股東變更的情況下，出讓人僅將其在合伙協(xié)議約定的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。除該收益權(quán)之外，出讓方在合伙企業(yè)中的其他權(quán)利仍由出讓方自行享有和行使；受讓方除享有出讓方在合伙企業(yè)中約定的收益權(quán)外，不享有合伙企業(yè)的任何其他權(quán)利，也不需向合伙企業(yè)承擔(dān)任何義務(wù)。
收益權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，如涉及合伙企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、對(duì)外擔(dān)保、重大款項(xiàng)支付、分紅等可能影響受讓人分紅權(quán)的事宜時(shí)，出讓方應(yīng)在進(jìn)行合伙人表決前提前告知受讓方并征求受方的意見(jiàn)。股權(quán)收益權(quán)的投資者，購(gòu)買的是一定時(shí)間內(nèi)的部分股權(quán)。
是指企業(yè)或者政府部門(mén)根據(jù)環(huán)境的變化，本身的資源和實(shí)力選擇適合的計(jì)劃，形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并通過(guò)差異化在競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到招商引資的目的。戰(zhàn)略引資是組織設(shè)立遠(yuǎn)景目標(biāo)并對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的軌跡進(jìn)行的總體性、指導(dǎo)性謀劃，屬宏觀管理范疇，具有指導(dǎo)性、全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、競(jìng)爭(zhēng)性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)性六大主要特征。
通過(guò)設(shè)立特殊目的信托(SPT)和特殊目的公司（SPC)的途徑來(lái)完成。特殊目的信托，是將金融資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)——可以從事信托營(yíng)業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)解決不良資產(chǎn)的證券化問(wèn)題。
定向增發(fā)是指上市公司向符合條件的少數(shù)特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股份的行為，規(guī)定要求發(fā)行對(duì)象不得超過(guò)10人，發(fā)行價(jià)不得低于公告前20個(gè)交易日市價(jià)均價(jià)的90%，發(fā)行股份12個(gè)月內(nèi)(認(rèn)購(gòu)后變成控股股東或擁有實(shí)際控制權(quán)的36個(gè)月內(nèi))不得轉(zhuǎn)讓。
是指由委托人提供合法來(lái)源的資金轉(zhuǎn)入委托銀行一般委存賬戶，委托銀行根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。
委托人可以是政府部門(mén)、企事業(yè)單位、個(gè)人等。
銀團(tuán)貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過(guò)代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。
銀行承兌匯票是由在承兌銀行開(kāi)立存款賬戶的存款人出票，向開(kāi)戶銀行申請(qǐng)并經(jīng)銀行審查同意承兌的，保證在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。對(duì)出票人簽發(fā)的商業(yè)匯票進(jìn)行承兌是銀行基于對(duì)出票人資信的認(rèn)可而給予的信用支持。
指企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行（即由國(guó)內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買不向社會(huì)發(fā)行）和交易并約定在一年期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。短期融資券是由企業(yè)發(fā)行的無(wú)擔(dān)保短期本票。
股票質(zhì)押主要是以取得現(xiàn)金為目的，公司通過(guò)股票質(zhì)押融資取得的資金通常用來(lái)彌補(bǔ)流動(dòng)資金不足，股票質(zhì)押融資不是一種標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，在本質(zhì)上更體現(xiàn)了一種民事合同關(guān)系，在具體的融資細(xì)節(jié)上由當(dāng)事人雙方合意約定。正常情況下，無(wú)論股票是否處于限售期，均可作為質(zhì)押標(biāo)的。限售股質(zhì)押，在限售期先于行權(quán)時(shí)間結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)押合同有效。
指中國(guó)境內(nèi)機(jī)構(gòu)（境內(nèi)外資金融機(jī)構(gòu)除外），以保函、備用信用證、本票、匯票等形式出具對(duì)外擔(dān)保，以《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中第三十四條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)對(duì)外抵押或者以《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四章第一節(jié)規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)對(duì)外質(zhì)押和第二節(jié)第七十五條規(guī)定的權(quán)利對(duì)外質(zhì)押，向中國(guó)境外機(jī)構(gòu)或者境內(nèi)的外資金融機(jī)構(gòu)(債權(quán)人或受益人)承諾，當(dāng)債務(wù)人未按照合同約定償付債務(wù)時(shí)由擔(dān)保人履行償付義務(wù)。
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