首先要明白買商業(yè)地產都是為了投資，那投資最重要是投資回報率，對于商鋪的投資利潤主要來源于兩種，其一是買賣溢價，其二則是租金回報率。不管是買賣溢價還是打算自己持有出租，不管幾線城市，最重要的是以下幾點：
第一：地段不等于人流量。投資房產最看重的是地段，然而在投資商鋪時，相比于地段，更看重的是人流量，而且很多時候，地段并不直接等于人流量。比如市中心二環(huán)位置肯定優(yōu)于三四環(huán)，但是很有可能三四環(huán)因為是后發(fā)展區(qū)域，房價較低是人們的常住地，且相關商業(yè)配套尚不完善，這時候，三四環(huán)商鋪的相對人流量要大大優(yōu)于二環(huán)；
第二：人流，人流還是人流。判斷一個區(qū)域人流量的多少有很多方式。一個大的期房項目，目前已經有部分交房，但是入住率很低，這時候不要單單通過一個小區(qū)的入住率來判斷，要仔細看周邊1000米范圍內的人流，包括其他小區(qū)的入駐率，周邊是否有地鐵通車或者在建的地鐵站；另外，可以通過手機百度的熱力圖來判斷人流量大小。地圖上有熱力圖的標志，一般熱力圖顏色越深，人流量越大。
第三：看區(qū)域規(guī)劃。很多時候投資投的是未來的升值空間。如果買商鋪并不是想長期持有，而是想盡快升值轉賣賺差價，那就需要考察周邊是否有支撐區(qū)域整體房價上升的資源注入。如果一個區(qū)域政府將要搬過來，或者有眾多產業(yè)遷入，或者是地鐵的開通，商場的修建，那未來該區(qū)域房價的升值空間會很有保證。
第四：當已經有心儀區(qū)域后，就需要在區(qū)域內的商鋪進行對比了。同一區(qū)域，地段優(yōu)勢基本沒有差別，就需要看價格了。租金回報率=（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款），一般回報率在8%-10%相對比較劃算，如果不足5%的話，不建議考慮入手，整體回報率都跑不過通貨膨脹，沒必要投資。
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