伴隨中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，人民生活日益富裕，財(cái)富逐漸積累，通過投資來實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值、增值的欲望不斷提升。作為不動產(chǎn)投資中的佼佼者——商鋪投資已成為越來越多投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商鋪投資涉及的各類問題較為復(fù)雜，因此，作為新手，要想使得自己的投資精準(zhǔn)、科學(xué)，能獲得穩(wěn)定的投資收益，則需要從入門階段就有所規(guī)劃，以免走彎路。下面，我們匯集了資深商鋪投資人士的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出商鋪投資的6個(gè)“W”，并編撰成篇，供投資新手們參考。
Why
投資商鋪第一步該做什么？——明確投資目的是首要
投資者明確商鋪投資的目的，實(shí)際上就是明確自身的投資定位。這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，幾乎決定投資方向的正確與否，以及投資收益預(yù)期的實(shí)現(xiàn)與否。據(jù)了解，目前市場上購買商鋪進(jìn)行投資的目的大概可以分為三類。分別是短期投資、長期投資和自主經(jīng)營。
短期投資的投資者是通過買賣差價(jià)來實(shí)現(xiàn)投資收益的。此類投資者一般會在商鋪項(xiàng)目銷售的前期，通過一次性付款或按揭貸款的形式買入，然后在項(xiàng)目升值后以較高的價(jià)格轉(zhuǎn)手出售，從而獲得差價(jià)收益。
長期投資的投資者則更多看中商鋪投資的長期性和穩(wěn)定性，一方面可以避免通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調(diào)等問題，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值；又可以獲得比股票、債券、期貨市場更穩(wěn)定，比純住宅投資和銀行儲蓄更高的回報(bào)率。此類投資者一般會選擇按揭貸款的方式購買，并通過“以租養(yǎng)貸”的形式獲得長期收益。
購買商鋪除了租售，還有一類投資者為商鋪的保值和業(yè)務(wù)的長期發(fā)展而選擇購買商鋪進(jìn)行自主經(jīng)營。此類投資者通常會選擇成熟商圈中的商鋪來設(shè)立形象店、旗艦店，來展示企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象，從而進(jìn)行品牌傳播。
目前，武漢商鋪項(xiàng)目呈現(xiàn)岀局部集中，整體分散的分布特點(diǎn)。大多數(shù)優(yōu)質(zhì)商鋪聚集在江漢路、武廣、中南、街道口、徐東、光谷等大型商圈中，這些商圈中的商鋪價(jià)格相對較高，回報(bào)也較高，適宜長期投資。而位于這些商圈的輻射商圈中的商鋪項(xiàng)目則適合短期投資，在前期以較低價(jià)格購買，待商圈日漸成熟之后轉(zhuǎn)讓，亦可獲得可觀回報(bào)。
投資貼士：投資新手應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況確立投資目的，選擇適合自己的投資收益方式，不可盲目投資。
Which
投資哪種商鋪才能賺錢？——選擇適宜的商鋪類別
縱觀商鋪市場，雖然種類復(fù)雜，項(xiàng)目繁多，但在售項(xiàng)目主要分為綜合體商鋪、底商、街鋪以及專業(yè)市場幾個(gè)類別。投資者選擇的商鋪類型多為綜合體商鋪和底商兩類。由于街鋪多為民改商或臨建，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可能存在一些問題，而專業(yè)市場類商鋪由于經(jīng)營的特殊性和回報(bào)實(shí)際較長，多為大業(yè)主持有，分散產(chǎn)權(quán)持有的產(chǎn)權(quán)式商鋪，因而關(guān)注熱度略遜一疇。
城市綜合體項(xiàng)目一般具有相當(dāng)規(guī)模，商業(yè)氛圍自成一體。因此，其商鋪大多會在引進(jìn)一些知名品牌的主力店鋪后，出售少部分產(chǎn)權(quán)，一般為一層黃金鋪位。這便是商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的萬達(dá)運(yùn)用的典型模式。綜合體商鋪與主力品牌店鋪為鄰，通常具有價(jià)格貴、租金高、收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，但一定程度上必須依賴整個(gè)綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營狀況。綜合體商鋪的收益率一般在6％-8％左右。
底商一般分為社區(qū)底商和寫字樓底商。底商一般作為住宅或?qū)懽謽琼?xiàng)目的配套商業(yè)，有著面積相對較少、價(jià)格較高，商業(yè)培育期較長等特點(diǎn)。隨著人們對居住品質(zhì)要求的日漸贈高，社區(qū)底商必然成為未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的階段性特點(diǎn)，目前市場上的底商項(xiàng)目均呈現(xiàn)岀一定的滯后性，開發(fā)商往往先推住宅再推商業(yè)，且同質(zhì)性強(qiáng)，短期集中供應(yīng)造成競爭激烈，價(jià)格偏高。此外，大部分社區(qū)底商難以享受到成熟商圈的輻射，社區(qū)入住率短期間又難以達(dá)到，投資者在前期幾乎得不到任何收益，所以，社區(qū)商鋪往往需要3-5年的培育期之后才能成氣候。另外，投資者需注意底商的功能限制，有部分業(yè)態(tài)會禁止經(jīng)營。所以，投資前期也需對經(jīng)營業(yè)態(tài)和客群定位進(jìn)行考察分析。
投資貼士：投資新手應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇適宜的項(xiàng)目類別，整體考量項(xiàng)目的投資價(jià)值后再出手。對于綜合體商鋪，須特別注意其整體經(jīng)營情況；對于底商項(xiàng)目，須重視其養(yǎng)商期，不可急轉(zhuǎn)手，否則難以獲得預(yù)期的回報(bào)。
When
商鋪什么時(shí)候買、賣才好？——看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，該出手時(shí)才出手
投資商鋪，買入價(jià)格關(guān)系到投資成本，賣出價(jià)格關(guān)系到投資收益，究竟什么時(shí)候買，什么時(shí)候賣才好呢？這個(gè)出手時(shí)機(jī)非常關(guān)鍵，雖然投資不同項(xiàng)目的出手時(shí)機(jī)各不相同，但也有一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是投資者值得抓住的好時(shí)機(jī)。
買入價(jià)格越低，投資者成本就越低。大多數(shù)情況下，開發(fā)商對商鋪項(xiàng)目會采取預(yù)售的方法進(jìn)行銷售。所以，在前期商鋪?zhàn)鳛槠诜康臅r(shí)候買入，其價(jià)格會相對劃算。而隨著開發(fā)商工程進(jìn)度的逐漸推進(jìn)，商鋪的前景逐漸明朗之后，開發(fā)商大多會開始提價(jià)，特別是位于成熟商圈中的項(xiàng)目，其漲價(jià)空間將會很大。如果等到這個(gè)時(shí)候再買，投資者的成本將會提高不少。所以，投資商鋪還是越早越好，但搶占先機(jī)必須建立在充分考察開發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期的基礎(chǔ)之上，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在自己掌握的范圍之內(nèi)。此外，當(dāng)開發(fā)商遇到到資金鏈緊張、對項(xiàng)目前景預(yù)期不明朗等情況的時(shí)候通常會選擇降價(jià)出貨。所以，選擇這種時(shí)候購買也不失為一個(gè)良機(jī)。
相比之下，賣出價(jià)格越高，投資收益卻并不一定越高。如果投資者尋求的是短期投資收益，以買賣差價(jià)為利益點(diǎn)則賣出價(jià)格越高越好。因?yàn)槎纸灰锥愘M(fèi)是一筆不小的成本，而通過按揭貸款投資的投資人，還需要考慮貸款的利息成本以及交房時(shí)的各種費(fèi)用。選擇正式交房之前出手則可以避免各種稅費(fèi)等中間費(fèi)用。當(dāng)投資者尋求長期投資收益，則更須考慮商鋪商業(yè)氛圍的成熟與否。特別是位于核心商圈中的商鋪，商鋪?zhàn)饨饡S著商圈的成熟而逐年走高，甚至出現(xiàn)指數(shù)增長。投資者除非急需資金周轉(zhuǎn)，否則，長期持有可能會獲得更高收益。
投資貼士：投資者在把握買、賣時(shí)機(jī)的問題上須充分權(quán)衡利弊后再出手。短期投資者須考慮轉(zhuǎn)手的中間成本，而長期投資者則不可忽略商鋪后期的升值潛力。此外，商鋪初期出租的簽約年限最好不要超過3-5年，以免商鋪度過培養(yǎng)期之后由于租約而無法漲價(jià)。
Where
哪個(gè)地方的商鋪升值潛力大？——地段重要，位置更重要
商鋪投資和其他類別的不動產(chǎn)投資一樣，都會遵循一個(gè)“地段論”的投資原則。無論什么類型的商鋪，越靠近成熟商圈的商鋪價(jià)值往往越高。但投資者不可忽視成熟商圈中的“排他”現(xiàn)象，就是在同一個(gè)核心商圈中，不同商業(yè)項(xiàng)目之間存在著相當(dāng)激烈的競爭，如果一個(gè)大型的強(qiáng)勢品牌商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)取得較好的經(jīng)營狀況，則其周邊的商業(yè)體項(xiàng)目是難以與之抗衡的，更不可能超越其經(jīng)營水平。因此，投資者在選擇商鋪項(xiàng)目的時(shí)候不能一味“傍大款”。
相同地段，位置不同的商鋪，其價(jià)值也不盡相同。商鋪的售價(jià)會根據(jù)樓層，以及開口位置的不同而變化。在選定商業(yè)項(xiàng)目之后，投資者在具體選擇鋪位的時(shí)候應(yīng)該遵循一個(gè)“金角銀邊”的定價(jià)原則。越是靠近出入口、邊角展示良好的商鋪，其價(jià)值就越高。所以，投資者選擇鋪位，還要細(xì)心觀察鋪位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客戶能否便于達(dá)到商鋪等細(xì)節(jié)環(huán)境。
投資貼士：在選擇商鋪地段的時(shí)候，投資者應(yīng)盡量選擇靠近成熟商圈的商鋪；選擇具體鋪位時(shí)，須謹(jǐn)慎考慮客流量、展示度、便捷性等影響商鋪價(jià)值的諸多細(xì)節(jié)因素。
What
商鋪值錢的隱形因素是什么？——硬件設(shè)施好才是真的好
除了地段和價(jià)格，住宅投資考慮更多的往往是其舒適度與生活便利性；而商鋪投資除了地段和價(jià)格，同樣需要對商鋪經(jīng)營的便利性作一番考量。商鋪經(jīng)營的便利性說到底最主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施上，包括商鋪所處的樓層、商鋪的面積、進(jìn)深、面寬、層高、柱距、水電設(shè)施、煤氣、暖氣管道等諸多方面。只有硬件設(shè)施過硬的商鋪，在后期的經(jīng)營上才不會出現(xiàn)種種問題。此外，一間商鋪的硬件設(shè)施也直接關(guān)系到其經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇，從而對租戶及經(jīng)營者產(chǎn)生直接的影響。
大部分的商鋪項(xiàng)目基本都能適應(yīng)絕大多數(shù)業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要，而也不排除有些類型的商鋪項(xiàng)目，本身在經(jīng)營業(yè)態(tài)上就有所限制。例如社區(qū)底商，其商業(yè)輻射半徑較小，聚客能力相對較弱，且同質(zhì)性強(qiáng)，因此其價(jià)值也就相對偏低。所以，選擇通用性強(qiáng)的商鋪進(jìn)行投資，會提高租戶的選擇性，投資者也更容易獲得較高價(jià)值。
投資貼士：投資者在簽訂購鋪合同之前，一定要檢查清楚商鋪的一些硬件指標(biāo)，并將這些細(xì)節(jié)參數(shù)和配套情況調(diào)查清楚寫入合同，以免日后出租時(shí)還需要大量投入來進(jìn)行改造。
Who
誰是最好的商業(yè)合作伙伴？——好拍檔更易幫助商鋪增值
無論何時(shí)，開發(fā)商賣出商鋪進(jìn)入市場后，總有“旺鋪”和“衰鋪”之分。這很大一部分原因是因?yàn)樯啼伒暮献鲗ο蟛煌饔胁顒e。如果投資者有長期固定合作的商家，尤其是一些品牌店鋪，從長遠(yuǎn)投資的角度看則是投資回報(bào)的一個(gè)保證。投資者不僅不需要花費(fèi)太多精力在尋找租戶上，而且還能從這些品牌商戶的經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的建議。
與品牌店合作對投資者既有利，又有弊。這些品牌店的知名商家會給商鋪帶來持續(xù)穩(wěn)定的客流量，并且較長的租賃期限也能保證投資收益的穩(wěn)定性；但也會因?yàn)樽赓U期限長而導(dǎo)致后期無法漲價(jià)，此外，品牌店租賃附加條款較多，租賃條件嚴(yán)格至苛刻、違約代價(jià)很高。經(jīng)過業(yè)內(nèi)資深投資人士統(tǒng)計(jì)，中西快餐、銀行、通信網(wǎng)點(diǎn)、連鎖超市、洗衣店以及服裝加盟店是承租能力、承租誠信度、履約能力、付款能力等綜合因素評判較好的幾個(gè)行業(yè)。
投資貼士：投資者在選擇商鋪的過程中，也要同時(shí)考慮好租戶的選擇問題，盡量能積累到一些知名品牌的店鋪進(jìn)行合作，在投資之初就掌握主動權(quán)，為日后獲得豐厚投資回報(bào)打基礎(chǔ)。
一，如何評估商鋪物業(yè)的價(jià)值
經(jīng)常被問及這樣的問題：這個(gè)鋪值多少錢？其實(shí)這個(gè)問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆]有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。假設(shè)我們在一個(gè)適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊服裝鋪的經(jīng)營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價(jià)格）、每周的出貨量、顧客的種類等等情況，一般而言，場地成本占其總成本的1/5～1/4。比如對于一個(gè)10平方米的服裝鋪，平均單件價(jià)格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年四個(gè)月的淡季營業(yè)額對折，所對應(yīng)的單位營業(yè)額為36元每平方米每天，按照1/5的場地成本，8年的物業(yè)投資回報(bào)期計(jì)算，凈售價(jià)應(yīng)當(dāng)為21,024元/平方米，我們這里沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。以上是個(gè)例子，對于餐飲、美容等各種行業(yè)，都有不同的計(jì)算方法，大家可以請教專家，也可以自己去了解。所以我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營業(yè)額，就不難推算出合理的商鋪投資價(jià)格。
當(dāng)然，剛才的算法是靜態(tài)的，適于于成熟地區(qū)。對于新興地區(qū)商鋪的估價(jià)就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量，存在較多不確定因素。在這樣一個(gè)短小的篇幅，不能盡言詳細(xì)的方法，但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費(fèi)模式不會有大的差距。
現(xiàn)在我們知道了，評估商鋪的價(jià)格，也不能簡單說是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍，即便是同樣地區(qū)的商鋪，可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營種類，就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。希望這個(gè)方法不但對投資者，對一些初發(fā)展商鋪物業(yè)的業(yè)者也有啟迪。
二，什么是好的商鋪物業(yè)
好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個(gè)意義上，位于淮海中路以及南京西路一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪：無論經(jīng)營餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以，商業(yè)街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費(fèi)力量……，事實(shí)上，這些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長期投資，能夠進(jìn)入市場流通的少之又少。我們應(yīng)當(dāng)清醒地意識到這個(gè)問題，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位，同時(shí)要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；是否是人氣也是另外一個(gè)指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道（如雁蕩路、南京東路等）形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路（如長壽路、陸家浜路）造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。
想單獨(dú)討論是現(xiàn)在較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認(rèn)為這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當(dāng)其沖；全部是出售的鋪位，統(tǒng)一規(guī)劃管理難度比較高，通常會在同個(gè)樓層品牌檔次參差不齊，在這種情況下，經(jīng)營總是逐漸向低檔靠攏，因而盡量規(guī)避定位高檔貨品，從而降低商鋪經(jīng)營的換手率。
三，如何收取回報(bào)
如果你商鋪的承租人經(jīng)營失敗你會有哪些損失？首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場的時(shí)候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個(gè)月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用，一般多達(dá)半年；其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個(gè)月的空置期，以及需要支付的傭金；第三，因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會影響到新的租金；第四，我們不知道是否因此會卷入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個(gè)好的承租人，以及幫助承租人做好生意對投資者來說是多么重要！
好的承租人指那些信用良好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的商戶，著名如麥當(dāng)勞，除了印尼騷亂以外，從來沒有因?yàn)榻?jīng)營不善而關(guān)門大吉，就成為非常好的租戶。所以筆者從來不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來甄選租戶。
長期的回報(bào)在于商鋪經(jīng)營者/承租者是否取得良好的業(yè)績，因而減輕經(jīng)營者的資金壓力也成為投資人的重要工作。比如，當(dāng)經(jīng)營者投入較多進(jìn)行店堂布置和裝修工程的時(shí)候，可以合理減少押金，或者延付押金，以幫助經(jīng)營者以更多的資金投入到生意的運(yùn)營，可能開始良好的資金狀況會使生意財(cái)源滾滾，而資金不足則可能導(dǎo)致惡性循環(huán)。另外，在租約到了之后也盡量挽留，其成本和風(fēng)險(xiǎn)也會大大低于招攬一個(gè)新的租戶。
地生錢，現(xiàn)代化的投資技術(shù)和理念固然必不可少，咱中華民族祖祖輩輩傳下來的至理名言也是萬萬不能忘記的。俗話說，一鋪養(yǎng)三代。投資商鋪，如今仍不失為一個(gè)投資妙招。
商鋪吸引投資者的主要是其誘人的投資回報(bào)。要使所投資的商鋪長盛不衰，取得豐厚的投資收益，就要從最初的選購開始“眼觀六路，耳聽八方”。商鋪選購要考慮的因素很多，比如：房地產(chǎn)環(huán)境、商鋪的商業(yè)環(huán)境、供求關(guān)系等。下面教你12個(gè)投資商鋪的小技巧，僅供參考哦！
★技巧一：因地制宜選行業(yè)
位于交通樞紐處的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營日常用品或價(jià)格低、便于攜帶的消費(fèi)品為主。位于住宅附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營綜合性消費(fèi)品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營文化、辦公用品為主，且商品的檔次應(yīng)相對較高。位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應(yīng)該為它尋找“出路”。
★技巧二：堅(jiān)決“傍大款”
如果你相中的商鋪位于著名連鎖店或強(qiáng)勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商鋪市場的時(shí)間和精力，因?yàn)槟愕纳啼亴⒖梢越柚@些店面的品牌效應(yīng)招攬顧客。
★技巧三：巧用“物以類聚”
管理部門并沒有對某一條街道、某一個(gè)市場的經(jīng)營進(jìn)行規(guī)定，但在長期經(jīng)營中，某條街道或某一個(gè)區(qū)域，很可能自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”。
★技巧四：獨(dú)立門面不可少
有的店面沒有獨(dú)立的門面，自然就會失去獨(dú)立的廣告空間，你也就失去了在店前施展?fàn)I銷智慧的空間，這會給店面今后的促銷帶來很大麻煩。
★技巧五：周邊民眾購買力需知曉
商鋪周邊人群購買力的大小和質(zhì)量，決定了商鋪的基本價(jià)值。當(dāng)然，在那些購買力較強(qiáng)的區(qū)域，商鋪的價(jià)值高，你獲得投資回報(bào)的成本也相對較高。
★技巧六：人流量很重要
投資商鋪的收益在很大程度上取決于人流量。真正支撐商鋪長期盈利的是固定人流，其次是流動人流、客運(yùn)流（公交、地鐵的客流）。
★技巧七：路邊店能討巧
如果商鋪位于一條道路的一側(cè)，就擁有了道路上來回兩個(gè)方向的客流，這種臨街的商鋪，價(jià)值不低。
★技巧八：建筑結(jié)構(gòu)必須好
建筑物的結(jié)構(gòu)也直接影響到商鋪的價(jià)值，這一點(diǎn)很多人都沒想到。建筑物的結(jié)構(gòu)多種多樣，理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，或者大跨度的無柱類結(jié)構(gòu)（如體育場館），這些結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是：展示性能好，便于分隔、組合，利于布置和商品擺放。
★技巧九：了解商鋪的開發(fā)商
選擇品牌開發(fā)商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個(gè)重要方面。實(shí)力雄厚的開發(fā)商往往擁有完善的開發(fā)流程，以及眾多的合作伙伴，這對商鋪的商業(yè)前景來說就是一種保證。
★技巧十：周邊交通要便利
理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市，應(yīng)具備接納八方來客的交通設(shè)施，周邊擁有軌道交通、公交車站點(diǎn)，當(dāng)然，停車場也是不可或缺的。
★技巧十一：不忽略發(fā)展空間
投資商業(yè)物業(yè)要具有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的商鋪，前期租金很低，商戶難尋，似乎沒啥“錢”途，不過你可別忘了，任何事情都可能發(fā)生變化。
★技巧十二：把握投資時(shí)機(jī)有訣竅
從總體上說，經(jīng)濟(jì)形勢良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機(jī)，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。
如何選擇一個(gè)黃金地段是關(guān)鍵選擇商鋪，不需要太多經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)。只要你了解這個(gè)城市，知道你所要投資區(qū)域的消費(fèi)群體和主要業(yè)態(tài)，只需通過簡單的計(jì)算就能甄別出值得投資的商鋪。
“位置、位置、還是位置”，這是業(yè)內(nèi)人士提出的選擇商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步可解讀成“所選城市在全國的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域中的位置”。而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。
與商場里的商鋪相比，臨街商鋪無疑更具優(yōu)勢，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設(shè)計(jì)和管理上的失誤都會直接影響商鋪的投資價(jià)值。
很多消費(fèi)者存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為越靠近城中心位置越好，事實(shí)卻并非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會使處在這種地段的商鋪產(chǎn)生高空置率。地理上的好位置不是絕對的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，“消費(fèi)群體的存在才決定了商鋪價(jià)值。”
為什么LV等世界頂級品牌的旗艦店選擇開在國貿(mào)而不是王府井大街？答案很簡單：王府井的主流消費(fèi)是旅游消費(fèi)，消費(fèi)群體是全國各地來京旅游的人們，整體消費(fèi)力偏低，而國貿(mào)是全北京跨國企業(yè)集中度最高的地區(qū)，它的消費(fèi)群體主要由CBD白領(lǐng)精英組成，高檔次的品牌商業(yè)自然成為主流。
雖然好的地段是商業(yè)成功的絕對前提，但盲目相信地段而忽略了其對應(yīng)的消費(fèi)群體，也是選擇商鋪的大忌。
計(jì)算商鋪投資回報(bào)率有技巧
評判商鋪投資的最重要指標(biāo)莫過于投資回報(bào)率，而它的算法并不深奧。業(yè)內(nèi)人士介紹，能否實(shí)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期的投資回報(bào)率，只需要把幾個(gè)環(huán)節(jié)串連起來進(jìn)行計(jì)算。
先選好地段，在理解了這個(gè)區(qū)域的主流消費(fèi)群體之后，判斷區(qū)域的主要業(yè)態(tài)，再回過頭來看一個(gè)商鋪的價(jià)格，按12年收回成本來計(jì)算租金，看看這樣的租金水平對應(yīng)的業(yè)態(tài)能否承受，如果租金價(jià)格不能為區(qū)域的主流業(yè)態(tài)所接受，那么很可能造成鋪位空置，投資回報(bào)自然無從談起。“幫商鋪的承租人算算賬，租金、水電、經(jīng)營成本這些基本的成本要多少錢，推算他能承受的租金，看和發(fā)展商告訴你的租金水平是否吻合。”只要是街鋪就有升值的空間，但選擇的依據(jù)是，承租人的賬能不能算得過來，這決定了商鋪投資者的投資和回報(bào)能否成正比。
街鋪是明智的選擇
有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一般經(jīng)營穩(wěn)定的商場商鋪收益率在6％至9％之間就比較樂觀，但街鋪的收益會在15％至17％左右的收益。
街鋪收益已經(jīng)成為各地地產(chǎn)投資財(cái)富的重要來源，特別是街鋪，它成了投資的香餑餑。在街鋪稀缺的情況下，商場成為挑動深圳資本的起搏器，商鋪投資成為深圳商業(yè)經(jīng)濟(jì)的催化劑。從最早的產(chǎn)權(quán)式商鋪到主題式商鋪、再到Mall商城、物流中心，商場雖然規(guī)模越做越大、數(shù)量越來越多、門檻越降越低，但是商鋪的風(fēng)險(xiǎn)卻越來越大，商鋪與街鋪的價(jià)值差距迅速再次拉大，正如當(dāng)年的東門老街的“門面”、華強(qiáng)北的“底鋪”一樣。
專業(yè)市場是明智的選擇
專業(yè)市場在對區(qū)域業(yè)態(tài)的深入研究基礎(chǔ)上，對零散商業(yè)的深度整合，具備了區(qū)域市場基礎(chǔ)和廣泛的市場輻射力。
與零散市場相比，專業(yè)市場的投資優(yōu)勢是顯而易見的，無論在投資收益，還是投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營特點(diǎn)、市場影響、區(qū)位依賴、商鋪之間的差異、品牌塑造、消費(fèi)習(xí)慣等均具有明顯“比較優(yōu)勢”。
在現(xiàn)實(shí)市場中，零散市場的“鋪差”（不同鋪位之間的價(jià)值差異）是極其明顯的，即便是一路之隔或緊鄰的兩個(gè)商鋪，價(jià)格天淵之別是常見的事情，比如東門某鋪位曾創(chuàng)下28萬元／平方米的天價(jià)，而其相鄰的商鋪卻大打折扣。專業(yè)市場的“鋪差”就大大弱化，它更強(qiáng)調(diào)平均利潤和長期收益。
更重要的是，專業(yè)市場強(qiáng)調(diào)的是“共勢”，投資收益共同形成并且相當(dāng)穩(wěn)定，共同分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營相對穩(wěn)定，業(yè)態(tài)固定并且具備規(guī)模優(yōu)勢；受市場影響程度相當(dāng)?shù)?，區(qū)位影響程度相對較弱，專業(yè)市場品牌塑造容易，有助于維系忠誠客戶、重復(fù)消費(fèi)和口碑傳頌。
社區(qū)商鋪投資是由地段、主力店、發(fā)展商、投資時(shí)機(jī)和人氣消費(fèi)力決定投資前景。大型的、成熟的社區(qū)最適宜投資。商鋪的經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)該以“便民”為主要準(zhǔn)則，因此，商鋪經(jīng)營者應(yīng)該主要以百貨、藥房、沖印、美容、服裝等為經(jīng)營內(nèi)容，避免一味追求個(gè)性和特色。
社區(qū)商鋪泛指在聚集了大量住宅的一個(gè)區(qū)域，周邊的市政配套暫時(shí)未能滿足市民需求，而社區(qū)商鋪能夠提供小區(qū)居民消費(fèi)需要，并能夠自發(fā)地吸引小區(qū)外的居民前來消費(fèi)的一類商鋪。目前，上海的社區(qū)商鋪分為封閉式商鋪和開放式商鋪兩種。前者由于封閉導(dǎo)致了人流量的局限，優(yōu)勢是便于管理；后者有人流量的優(yōu)勢，且投資升值空間也比較大。
對社區(qū)商鋪的投資，應(yīng)該有長遠(yuǎn)眼光，在選擇時(shí)特別要注意：
一、社區(qū)商鋪投資是由地段、主力店、發(fā)展商、投資時(shí)機(jī)和人氣消費(fèi)力決定投資前景。因此，選擇社區(qū)商鋪主要看社區(qū)人群的數(shù)量和層次。一些定位比較高的社區(qū)，其業(yè)主的素質(zhì)和消費(fèi)力都會相應(yīng)較高，大型的、成熟的社區(qū)最適宜投資。
二、發(fā)展商為了業(yè)主的安全，通常會構(gòu)造封閉式社區(qū)，此類社區(qū)內(nèi)商鋪令外面的人流不會主動進(jìn)入，使得商鋪的消費(fèi)群體主要局限為樓盤業(yè)主。因此，在這樣的社區(qū)內(nèi)選擇商鋪，最好是選擇靠近門口、在小區(qū)主干線上的鋪位；位置在小區(qū)深處的店鋪，投資者則要慎重考慮。
三、了解商鋪的使用功能。一般商鋪的使用功能主要為經(jīng)營、展廳或是車庫用途，投資前一定要了解。若只是經(jīng)營普通的家居生活用品如沖印、香薰、美容、文化用品等，投資者要看其臨街的方位及現(xiàn)時(shí)租金的回報(bào)率；如投資經(jīng)營飲食類的商鋪就要快出手，因?yàn)橥ǔΣ惋嫷慕?jīng)營限制較嚴(yán)格，很難取得執(zhí)照，所以更顯得物以稀為貴。
四、商鋪的經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)該以便民”為主要準(zhǔn)則。發(fā)展商設(shè)計(jì)商鋪的原則也是為了方便業(yè)主，因此，商鋪經(jīng)營者應(yīng)該主要以百貨、藥房、沖印、美容、發(fā)型屋、服裝等為經(jīng)營內(nèi)容，而不要一味追求個(gè)性和特色。當(dāng)然，要是新樓盤的新商鋪，可以在短期內(nèi)經(jīng)營些建材、飾材等商品，新房子需要裝修，也會有不錯(cuò)的收益。(黃明高)
要在商鋪投資中穩(wěn)健獲利而不是墮入陷阱，這就十分考驗(yàn)投資的經(jīng)驗(yàn)和眼光，記者在采訪專業(yè)人士中了解到，商鋪投資可謂竅門多多。
總體來看，商鋪的價(jià)值首先是決定于所在地段的商業(yè)價(jià)值，其周邊輻射的人口數(shù)量、交通方便程度、周邊的規(guī)劃配套等等，都將影響到商鋪的投資價(jià)值。但我們也看到，同在廣州千年商業(yè)中心、人流如織的北京路，有些商鋪日進(jìn)斗金，有些商場卻因定位不準(zhǔn)、運(yùn)營管理不善而令當(dāng)初斥下巨資的投資者度日如年，相反一些看似偏遠(yuǎn)的小區(qū)商鋪卻令投資者獲益頗豐。
中原地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)組高級研究員吳昕分析，商鋪其實(shí)劃分為大型商業(yè)中心、臨街商鋪、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪等不同類型，而每一種類型的商鋪都有不同的特點(diǎn)，在投資各類商鋪時(shí)，還需進(jìn)行深入研究分析。
一般而言，臨街商鋪相對風(fēng)險(xiǎn)較小，只要所臨的街道人流量較多，其出租和經(jīng)營一般就比較正常，收益較為平穩(wěn)。社區(qū)商鋪也具有較平穩(wěn)的特點(diǎn)，一般小區(qū)商鋪售價(jià)不太高，如果小區(qū)的人口足夠多，周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)又不太發(fā)達(dá)，那么小區(qū)商鋪就承擔(dān)了小區(qū)人口許多日常消費(fèi)的功能，投資這類商鋪可獲穩(wěn)定回報(bào)。
大型商業(yè)中心、主題商場和專業(yè)市場則相對而言收益和風(fēng)險(xiǎn)都較大，因?yàn)樯啼伒膬r(jià)值是隨著該商業(yè)中心、專業(yè)商鋪的興衰而一榮俱榮、一損俱損。投資這類商鋪除了考察該商業(yè)中心的地段價(jià)值之外，還需深入考察發(fā)展商的實(shí)力和誠信度，商業(yè)中心的市場子定位精準(zhǔn)與否，發(fā)展商的商業(yè)運(yùn)營能力，主力旗艦店的進(jìn)駐和搭配情況等等方面。
個(gè)人商鋪投資首選臨街店
如今，形形色色的商鋪蜂擁而起，社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、大型購物中心、商場等，不一而足。個(gè)人投資者最關(guān)心的是，究竟何種業(yè)態(tài)是理想之選，何種投資能最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)。
選擇熟悉的區(qū)域
作為個(gè)人投資者而言，進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查與分析是一項(xiàng)比較困難的工作。單純依靠發(fā)展商的市場報(bào)告又具有片面性或誘導(dǎo)性,因此投資者應(yīng)當(dāng)首選自己比較熟悉的區(qū)域。
熟悉市場、了解市場是一個(gè)投資者首要的任務(wù)，不能盲目跟風(fēng)，別人說這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目好，投資回報(bào)高就輕易把錢投進(jìn)去。如果去一個(gè)不熟悉的區(qū)域投資，就應(yīng)該通過住在那個(gè)區(qū)域的朋友、同事等認(rèn)識的人了解情況，或者可以借助第三方咨詢公司作的市場報(bào)告了解市場。通常而言，第三方的市場報(bào)告比較客觀，更加符合市場的實(shí)際情況。商鋪購買以后只有租出去才能得到收益，所以在購買之前要預(yù)先對可能的業(yè)態(tài)及各種業(yè)態(tài)的租金進(jìn)行預(yù)測。
普通街面店優(yōu)于大型商業(yè)設(shè)施
個(gè)人投資者的首選應(yīng)該是普通的街面店而不是大型的商業(yè)設(shè)施中的店面。統(tǒng)一經(jīng)營與管理是大型商業(yè)設(shè)施成功的先決條件，因此如果要購買大型商業(yè)設(shè)施中的店面，投資者就需要接受一些條件，如在購買的同時(shí)約定在規(guī)定的時(shí)間(簡稱返租期)內(nèi)將商鋪委托給指定的管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，而投資者將獲得固定的投資回報(bào)率。且不論投資回報(bào)率是否能夠保障，但這種方式有以下缺點(diǎn)：
經(jīng)營成功的商業(yè)項(xiàng)目是在不斷升值的，租金自然也會逐年調(diào)整。在固定的回報(bào)率情況下，投資者將不能享受未來的升值空間；投資者需要將一部分收益交給管理公司作為管理費(fèi)。在目前較為不規(guī)范的市場中，管理公司的運(yùn)作很難做到透明化，投資者處于劣勢；返租期之后的投資回報(bào)率無法得到保障。如果屆時(shí)管理公司撤走，眾多的投資者需要達(dá)成一致，聘請另外一家管理公司，這一過程對投資者而言是非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。即使管理公司繼續(xù)運(yùn)作，回報(bào)率也很難達(dá)到最初的固定回報(bào)率的水平。
投資普通的臨街店則不會有以上問題。臨街店投資者將擁有絕對的控制權(quán)，能夠靈活地選擇租戶，根據(jù)市場調(diào)整業(yè)態(tài)。投資者可以聘用專業(yè)的代理公司代為尋找租戶，也不會浪費(fèi)太多時(shí)間在管理方面。并且在投資臨街店的過程中，價(jià)格是由租金決定的，不像承諾固定回報(bào)率的商場，其價(jià)格會含有一定的水分。
選擇合適的面積，量力而行
投資者在選擇商鋪時(shí)應(yīng)該根據(jù)市場的需要選擇合適的面積，先判斷何種業(yè)態(tài)(最好是兩到三種)最合適，再根據(jù)業(yè)態(tài)選擇合適的面積。避免購買太大或太小的店鋪。太大則風(fēng)險(xiǎn)大，每平方米的租金相對較低；太小則缺乏靈活性，所經(jīng)營的業(yè)態(tài)容易受到限制。投資者也需要注意商鋪的各項(xiàng)硬件設(shè)施，如排煙、通風(fēng)、上下水、天然氣等是否能夠符合未來經(jīng)營者的要求。
投資住宅、寫字樓等傳統(tǒng)房地產(chǎn)形式，講究“地段、地段、還是地段”，商鋪投資也不例外。相差百米的商鋪，租金的價(jià)格可能相差很大，在商鋪投資選址時(shí)，有必要先提高自己的專業(yè)水平，分清區(qū)位優(yōu)勢。
商鋪的地段一般分3類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈，如北京的王府井、國貿(mào)、西單等，但這類地區(qū)商鋪投資量大，產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，北京就曾出現(xiàn)過王府井某建筑群搬遷產(chǎn)權(quán)糾紛事件，此地的商鋪，普通投資者最好敬而遠(yuǎn)之，不論價(jià)位如何，總不想花錢買一堆官司回來吧。第二類是平民商圈，大多數(shù)臨近商務(wù)中心區(qū)，但又有自己“后花園”的特色，如北京朝陽門——東大橋、秀水街、東四、琉璃廠等。第三類是住宅小區(qū)地段，比如北京方莊、望京等，后兩類是普通投資者關(guān)注的重點(diǎn)。
投資平民商圈的商鋪，一般應(yīng)選擇沿街商鋪，以零售業(yè)用途為主。如果投資社區(qū)內(nèi)的商鋪，則需要比較慎重，人流的限制與需求的限制，決定了此類商鋪難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)，主要以便民為主，如非開放型社區(qū)，則應(yīng)選擇社區(qū)中心地帶，以發(fā)揮輻射作用。
另外還要注意商鋪所在地方的商業(yè)氛圍，準(zhǔn)確地講，指商鋪所在地方的商業(yè)市場環(huán)境和競爭環(huán)境。如果有大型廣場和購物、休閑娛樂中心，就能聚攏人氣，催生周邊商鋪商機(jī)。比如在肯德基的周圍，往往能夠找到麥當(dāng)勞，這就是互相借助氛圍的典范，如果發(fā)現(xiàn)周邊根本就沒有其他成功的商鋪，那么建議投資者應(yīng)該審慎，其他投資者的經(jīng)驗(yàn)終究需要重視。
考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)
除了地段，商鋪的設(shè)計(jì)也有很大的講究，一般商鋪需要最大程度體現(xiàn)市場概念，需考慮以下規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則。
可視性原則
商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的可視性原則，主要包括鋪面的外部可視性和內(nèi)部可視性。鋪面類項(xiàng)目外部可視性，是指在室外不同位置能看到數(shù)量盡可能多的商鋪，即可以讓顧客一眼看見很多吸引目光的商店，并直接奔向目標(biāo)。商鋪的內(nèi)部可視性，是指鋪位類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)讓消費(fèi)者在樓盤項(xiàng)目內(nèi)的任何位置，能夠看到盡可能多的商鋪，過分狹長的商鋪經(jīng)營往往欠佳。一般任何類型的商鋪都需要較好的可視性，投資者在選擇項(xiàng)目時(shí)，可以利用可視性原則對商鋪項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，并利用此元素去初步選擇商鋪。
關(guān)注使用率
商鋪的使用率對租金水平有很大影響，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流比較簡單、合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。特別是對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，公共空間對于提升項(xiàng)目價(jià)值和商鋪價(jià)值的特殊作用，通過公共空間進(jìn)行引導(dǎo)，商鋪的價(jià)值和使用率才能得到較好的體現(xiàn)。
撥開流量泡沫
和商鋪并非面積越大越好一樣，人的流量也非越大越好。有的區(qū)域人流量非常大，但經(jīng)營未必能夠成功。比如北京CBD地區(qū)，由于資源的稀缺，其租金往往很昂貴。而經(jīng)過此地的客流多為上班一族及為上班族提供服務(wù)的如快遞公司的業(yè)務(wù)員、餐廳外賣員等，他們或者沒有時(shí)間閑逛，或者沒有足夠的支付能力去進(jìn)行大宗消費(fèi)，所以普通商鋪在那里很難運(yùn)作成功，目前保留下來的都是些奢侈品消費(fèi)鋪面。再比如，王府井地區(qū)，每天的客流量也很旺，但是很多經(jīng)營者同樣在大喊虧本。這主要是因?yàn)樵谕醺貐^(qū)消費(fèi)的人群中以外埠客人居多。這部分人群到王府井區(qū)域購物，往往首選購買有北京特色的產(chǎn)品，而一般的百貨、餐飲商鋪只能賠本賺吆喝。所以投資者在選擇商鋪的時(shí)候，一定要注意流量泡沫，否則悔之晚矣。
警惕售后包租
售后包租作為一種銷售行為，其實(shí)質(zhì)是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。但是，從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場都面臨的融資困難問題。投資者最好選擇自己掌握的出租的節(jié)奏，不要過于相信售后包租的高收益，試想，如果售后包租收益如此巨大，那么開發(fā)商直接把現(xiàn)金流用于還袋，還有無必要急于出售套現(xiàn)呢？
小貼士商業(yè)項(xiàng)目有講究
聚焦區(qū)域：車站附近
地段特征：火車站、長途汽車站附近是往來旅客集中的地區(qū)，人群流動量大，是適合商店開業(yè)之地。過往乘車的旅客選購的商品雖然非常廣泛，但大多還是以購買不費(fèi)時(shí)間、容易攜帶的商品為主。
商鋪類型：飲食、食品、生活用品等
聚焦區(qū)域：商業(yè)區(qū)及輻射地帶
地段特征：商業(yè)區(qū)地段是居民購物、聊天、逛街、休閑的理想場所，也是商店開業(yè)的最佳地點(diǎn)。可是，該地段費(fèi)用高、競爭性也強(qiáng)，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明個(gè)性特色的專門經(jīng)營商店發(fā)展。
商鋪類型：飲食、食品、娛樂、生活用品等
聚焦區(qū)域：住宅區(qū)
地段特征：該地段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則包括家庭其他成員。這一地段的特征是，有關(guān)家庭生活的商品消費(fèi)力強(qiáng)，尤以日常用品消費(fèi)量最大，凡能給家庭生活提供獨(dú)特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展。
商鋪類型：超市、便利店、郵政
聚焦區(qū)域：市郊
地段特征：現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加，市郊地段商業(yè)價(jià)值正在上升，如北京亦莊地區(qū)等。目前人口并不多的市郊地段隨著城市建設(shè)的發(fā)展，會變成繁華社區(qū)中心，眼光長遠(yuǎn)的投資者如能把握機(jī)會，提前擇地開創(chuàng)基業(yè)，日后財(cái)源定會滾滾而來。
商鋪類型：飲食、食品、娛樂、汽車維修等
【搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)】：宏觀調(diào)控政策密集出臺，致使原本瘋狂的住宅投資市場趨冷，此時(shí)是否是投資商鋪的最佳時(shí)機(jī)？
【潘好龍】：如果是本著投資的理念而不是投機(jī)的想法，現(xiàn)在確實(shí)是投資商鋪的好時(shí)機(jī)。
主要原因如下：
一是商鋪投資最近三年多以來讓住宅暴漲了徹底掩蓋了作為一個(gè)物業(yè)真正的投資價(jià)值；二是商鋪?zhàn)鳛橐环N經(jīng)營性物業(yè)一直以來投資的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，正是因?yàn)樽≌唐趦?nèi)的暴漲推高了住宅資產(chǎn)泡沫，出現(xiàn)了商鋪和住宅價(jià)格倒掛的不正常的現(xiàn)象，掩蓋了真實(shí)的投資價(jià)值。所以說，目前在股市低迷、黃金價(jià)格炒的非常高、住宅泡沫極大，作為老百姓投資的主要四種投資產(chǎn)品，商鋪投資的機(jī)會應(yīng)該來了。
【搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)】：2009年北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，住宅價(jià)格上漲29%，而商鋪價(jià)格僅上漲不到1%，您如何看待這組數(shù)據(jù)之間的差異，是否可以證明目前尚未商鋪投資的地處洼地？
【潘好龍】：這三年以來，商鋪價(jià)格上漲一直比較緩慢，如果就從投資市場衡量，確實(shí)是價(jià)值的洼地，尤其是住宅價(jià)格漲幅快，住宅和商鋪價(jià)格出現(xiàn)倒掛的區(qū)域，價(jià)值洼地越明顯。但是商鋪?zhàn)鳛橐环N經(jīng)營性物業(yè)，主要是通過租金價(jià)值衡量物業(yè)的投資價(jià)值，具體是不是商鋪投資的價(jià)值洼地，還是要分區(qū)域、分地段以及具體的項(xiàng)目來具體判斷。
【搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)】：投資商鋪應(yīng)遵循哪些基本原則，請給出您的建議？
【潘好龍】：風(fēng)險(xiǎn)原則：任何投資防范風(fēng)險(xiǎn)都是第一位的，在風(fēng)險(xiǎn)原則基礎(chǔ)上首先要區(qū)分哪些是“要命的風(fēng)險(xiǎn)”，哪些是“要命的風(fēng)險(xiǎn)”？涉及產(chǎn)權(quán)糾紛的商鋪，投資人最好別碰，因?yàn)檫@些對于商鋪投資而言，屬于“要命的風(fēng)險(xiǎn)”；而有關(guān)投資回報(bào)率的高低以及商鋪空置期的長短這樣的問題均屬于“要錢的風(fēng)險(xiǎn)”，屬于正常范疇之內(nèi)。
經(jīng)營性原則：商業(yè)物業(yè)是經(jīng)營性物業(yè)，這就需要從投資、出租、品牌選擇、業(yè)態(tài)選擇、管理等方面有綜合經(jīng)營思維，才能達(dá)到收益的最大化。
比較性原則：既然是投資，就要有比較，尤其在準(zhǔn)備投資時(shí)，多選擇一些投資項(xiàng)目，從商圈、商圈成長性、位置交通、主力店、周邊的租金水平等綜合評估它們的性價(jià)比，這樣才能判斷哪一個(gè)項(xiàng)目投資價(jià)值更大。
【搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)】：結(jié)合北京市場狀況，哪些區(qū)域和商鋪產(chǎn)品更適合投資？
【潘好龍】：商鋪投資區(qū)域可以大概分為城市中心區(qū)商鋪、城市近郊區(qū)商鋪和城市郊區(qū)商鋪。任何區(qū)域和地段都有值得投資的商鋪。一般情況下，城市中心區(qū)商鋪價(jià)格都比較高，投資的增值空間不大或者說已經(jīng)讓開發(fā)商提前透支了增值的空間，例如三里屯十幾萬的價(jià)格，投資的想象空間已經(jīng)沒有。所以，我更愿意向投資人推薦城市近郊或者郊區(qū)的商鋪，價(jià)格相對不高，隨著交通路網(wǎng)的改善、地鐵建設(shè)、新型商圈的形成，投資的想象空間比較大。例如，原來通州梨園時(shí)尚街區(qū)，2005年商鋪價(jià)格不到6000元，城鐵八通線開通，貴友大廈等開業(yè)，現(xiàn)在的租金可以達(dá)到4-5元/天/㎡，投資回報(bào)率可以達(dá)到25%以上，投資的成長性非常好。商鋪投資和股票投資有一樣是相同的，就是要選擇一些具有投資潛力的價(jià)值股。
【搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)】：目前北京市場上的商鋪的投資回報(bào)率是否可達(dá)8%水平？如何精確計(jì)算投資回報(bào)率？低于6%是否考慮入手？
【潘好龍】：據(jù)匯博行統(tǒng)計(jì)，目前北京商鋪投資市場的靜態(tài)回報(bào)率在5-6%之間，如果考慮租金的增長等因素，動態(tài)投資回報(bào)率可以達(dá)到8%的水平。
精確計(jì)算投資回報(bào)率，必須考慮以下幾個(gè)因素：一是當(dāng)前的租金水平和貸款利率水平；二是租金的遞增幅度；三是預(yù)計(jì)的空置期的長短。
商鋪是投資行為而不是投機(jī)行為，所以，計(jì)算回報(bào)率的時(shí)候不能考慮短期目前是否能達(dá)到6%。前面舉例的通州的時(shí)尚街區(qū)，2007年前，區(qū)域的租金大概1.0元/天/㎡，有些商鋪的空置期長達(dá)2-3年時(shí)間，如果按照當(dāng)時(shí)的投資回報(bào)計(jì)算不到5%。所以，商鋪投資一定要考慮成長性。
【搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)】：二三線城市商鋪投資面臨機(jī)遇，但是也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該如何選擇城市和商圈？此外二三線城市商鋪投資行為具有哪些特點(diǎn)？
【潘好龍】：匯博行之前在山東、內(nèi)蒙古、河北、廣西等許多二三線城市操作過商鋪項(xiàng)目。據(jù)我們調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，二三線城市商鋪的整體供應(yīng)量比北京更大，有些城市人均商業(yè)面積達(dá)到5-6平方米，是北京人均商業(yè)面積的4倍以上；同時(shí)，由于中小城市老百姓可投資的投資產(chǎn)品非常少，甚至沒有股票市場，“一鋪養(yǎng)三代”在中小城市更深入人心。所以，商鋪特別受歡迎，投資的回報(bào)率基本在2-3%之間，老百姓的要求就是高于銀行利率就行。
【搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)】：住宅投資與商鋪投資就投資特征而言有哪些不同？
投資的專業(yè)程度：商鋪投資專業(yè)水平要求相對比住宅更高，它考察投資人綜合眼光，包括投資項(xiàng)目的位置、地段、規(guī)劃、商圈、商圈成長性、擬投資商鋪的位置考量等等。
風(fēng)險(xiǎn)程度：相比較由于專業(yè)化水平要求更高，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)更大，商鋪投資后實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目收益的最大化需要一段時(shí)間，所以，商鋪投資可能給投資者帶來一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)?？罩寐曙L(fēng)險(xiǎn)、租戶流失風(fēng)險(xiǎn)等等。
流動性：商鋪投資被認(rèn)為是一項(xiàng)流動性差的投資。如果出售并得到合理的物業(yè)價(jià)格，需要足夠的時(shí)間來進(jìn)行銷售。為什么二手房住宅中介多如牛毛，而商鋪的中介公司鳳毛麟角，主要就是商鋪流動性差，其投資人更多的目的獲取長期的租金收益。
金融杠杠：首付款比例不同，住宅是20-30%，（二套房首付50%）；商鋪首付必須是50%；貸款年限不同：住宅可以在10-30年；商鋪?zhàn)疃?/span>10年；
利率不同：住宅分公積金、商業(yè)按揭，同時(shí)面積大小利率優(yōu)惠不同，商鋪在正常貸款利率基礎(chǔ)上上浮10%。
投資回報(bào)率：如果單從租金計(jì)算投資回報(bào)率分析，住宅的回報(bào)率在2-3%左右，商鋪可以達(dá)到6-8%；從租售比衡量，現(xiàn)在住宅的租售比大概在1：500-600之間；而商鋪的租售比在1：150-200之間。
文/ 陳及
商業(yè)地產(chǎn)是時(shí)下房地產(chǎn)市場中增速最快的部分，但近來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，其上市量遠(yuǎn)大于需求量，致使其租、售價(jià)格明顯下行。例如，北京市商業(yè)地產(chǎn)前幾個(gè)月增幅高達(dá)120多個(gè)點(diǎn)，而反映需求意愿的銷售增長僅有20多個(gè)點(diǎn)，其差額自然就是空置率大升，致使其銷售均價(jià)下降千元之多。
對于信奉“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪投資者而言，在商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)增加的同時(shí)，商鋪投資的選擇性、機(jī)會以及低成本性也在提高，因而掌握商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，明了商業(yè)擇址的成功經(jīng)驗(yàn)，是保障商鋪投資決策正確的前提條件，“一鋪養(yǎng)三代”才能真正變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
以下向商鋪投資者介紹一些經(jīng)驗(yàn)之談。
其一，在一條商街上要選擇“角”與“邊”上的鋪位。“金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們要立足的時(shí)間長，因而街角商鋪因人流多必帶來財(cái)氣旺。“邊”是指一條街兩端的鋪位處于人流進(jìn)入的端口，也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時(shí)間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺。“草肚皮”則指街的中間部分，因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經(jīng)營困難重重。
其二，選低不選高。顧客在店鋪內(nèi)行走購物為省時(shí)、省力，往往不愿向樓上走，因而店鋪低層往往比其它樓層創(chuàng)造更高的營利。為此，在擇鋪時(shí)，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營上的安全性。換言之，一個(gè)商業(yè)樓的層高與其經(jīng)濟(jì)效益成反比關(guān)系，即樓層越高，銷售越低，從而利潤就會越少。這是由顧客的購物習(xí)慣與消費(fèi)心理決定的。
其三，店鋪離公交站點(diǎn)越近越好。國外稱之為“TOD”導(dǎo)向，即商鋪經(jīng)營受制于公交線路。因?yàn)?，公交站點(diǎn)匯聚人流，周邊的店鋪?zhàn)匀粫艿角嗖A。商鋪投資者在投資之前，要首先了解城市，特別是該區(qū)域的未來規(guī)劃信息，而公交規(guī)劃是其擇址的基本依據(jù)。
其四，社區(qū)內(nèi)的商鋪更具投資價(jià)值。社區(qū)是居住人群常年生活的空間，因而抵近消費(fèi)地的社區(qū)商業(yè)能夠提供充分的便利性，使商鋪投資的安全性和營利性大為提升。當(dāng)前的問題是，新興社區(qū)入住率偏低，使消費(fèi)規(guī)模難以支撐商鋪經(jīng)營；社區(qū)商業(yè)規(guī)模往往大于社區(qū)需要。但是，從長遠(yuǎn)看，社區(qū)商業(yè)的遠(yuǎn)景向好，因而，把握有利時(shí)機(jī)進(jìn)入可以保證商鋪投資坐收長期穩(wěn)定回報(bào)。
其五，店鋪要與業(yè)種、業(yè)態(tài)要求相吻合。一定的市場空間對業(yè)種、業(yè)態(tài)的組合有客觀要求，只有適應(yīng)才能使經(jīng)營順暢。一般而言，現(xiàn)有商圈內(nèi)對零售、餐飲、娛樂、修理等業(yè)種要齊全。對業(yè)態(tài)的需要?jiǎng)t視消費(fèi)人群的多元化差異而定。因此，投資商鋪之前，投資者需了解這些具體情況，進(jìn)而確定自身店鋪未來要做的行業(yè)以及不同的業(yè)態(tài)，才能使經(jīng)營具有針對性。
其六，了解城市及區(qū)域規(guī)劃。規(guī)劃是對未來發(fā)展的遠(yuǎn)景描畫，從而改變未來城市在空間上的格局，使某些市場由此繁榮或由此變得冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場選擇的先決性條件，否則一鋪不但養(yǎng)活不了三代，反而成為三代人的負(fù)擔(dān)。
總之，財(cái)富的持續(xù)增長，往往是一個(gè)正確而英明決策的衍生物，而不動產(chǎn)特別是商鋪投資更具有資本化特征，不僅可以帶來持久和豐厚的現(xiàn)金流，更可以帶來遠(yuǎn)勝于其它地產(chǎn)項(xiàng)目的快速增值和大幅溢價(jià)的美好前景。正因?yàn)槿绱耍嗽絹碓蕉嗟难矍蚝驮絹碓蕉嗟男袆?，以致商鋪投資失敗的案例俯仰皆是。如何在這種躁動中深刻理解商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而冷靜分析，果斷行動，是確保正確的投資決策所必須的邏輯保障。
(本文作者為首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授)
有點(diǎn)閑錢用來投資商鋪是一個(gè)時(shí)尚又賺錢的好方式，俗話說“一鋪養(yǎng)三代”嘛?？墒?，很多投資者也嘗到了投資失敗的苦頭。其實(shí)，投資商鋪的高額利潤也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，只有冷靜思考、理性分析，才能真正實(shí)現(xiàn)資金增值的目標(biāo)。且聽專家為你支招商鋪投資，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，贏得利潤。
明確業(yè)態(tài)方向
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商業(yè)策劃部總監(jiān)蔡宇翔指出，投資者首先要明確自己想投資的業(yè)態(tài)方向。一般來說，社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)者比較固定，地段、交通對商鋪經(jīng)營的影響較??；而大型的商場或者商業(yè)街就跟地理位置、交通狀況緊密相關(guān)。投資者確定了自己的投資方向后，就潛心考察分析這一方面的情況，不要什么都一把抓。
長線投資要了解政策
“經(jīng)營商鋪的關(guān)鍵是要意識到是長線投資。”戴德梁行商鋪部胡莘董事說，投資者除了要關(guān)注自己的經(jīng)營項(xiàng)目，還需要了解相關(guān)政策，如交通、道路的改善、舊區(qū)改造、市政動遷等。商鋪對環(huán)境的要求很高，投資者必須對該商鋪未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價(jià)值提升。
正確看待商鋪價(jià)格
胡莘董事指出，在分析商鋪價(jià)格時(shí)，不能獨(dú)立地橫向比較，而要把多種因素結(jié)合起來。一般來說，在同等條件下，面積大的商鋪平均價(jià)格要比面積小的單價(jià)便宜，因?yàn)樗睦寐噬缘?。在北京市場上，幾十平方米?/span>100平方米的商鋪占主流地位。衡量租金要考慮地理位置。有句話是說“金角銀邊”，臨街、臨出口的店鋪會比其他位置的價(jià)格高一些，人流量大，產(chǎn)生消費(fèi)者的概率就越大。但不是所有的人流都能轉(zhuǎn)換成顧客，如果過往的人都不能在商鋪前停留，再大的人流量也不會推動經(jīng)營，這一點(diǎn)也是投資者應(yīng)該考慮的。
別輕信“包租”承諾
現(xiàn)今流行的一種經(jīng)營方式是從開發(fā)商那兒買了商鋪后，再把商鋪?zhàn)饨o開發(fā)商，讓他們經(jīng)營，自己收取租金。蔡宇翔總監(jiān)指出，表面看來，對于投資者，包租是很有利的。包租期內(nèi)會有穩(wěn)定的租金，而且包租期越長，風(fēng)險(xiǎn)就越小。可開發(fā)商很多不具備商場經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，并不能保證在經(jīng)營期內(nèi)穩(wěn)賺，從而也不能保證許諾給投資者的租金。有的開發(fā)商承諾物業(yè)公司代為出租，租金收不回的話，可以向開發(fā)商追究擔(dān)保責(zé)任。但如果開發(fā)商破產(chǎn)，投資者的租金也就沒了，被投資者就在承擔(dān)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。
社區(qū)商業(yè)和商業(yè)街有區(qū)別
我愛我家的副總經(jīng)理胡景暉詳細(xì)分析了投資社區(qū)商業(yè)和投資商業(yè)街、商業(yè)中心的商鋪各自應(yīng)該注意的問題。
社區(qū)商業(yè)投資
他說，投資社區(qū)商業(yè)要考慮以下幾個(gè)因素：
★小區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度。社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會直接影響到這個(gè)社區(qū)商鋪未來的發(fā)展前景。
★居民的生活標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)習(xí)慣。業(yè)主的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、年齡及職業(yè)特點(diǎn)會影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。例如：某小區(qū)的業(yè)主平均年齡在30歲，那么該地區(qū)的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業(yè)主以普通階層的成家人士居多，那么這一地區(qū)的商鋪就應(yīng)以開設(shè)中低檔的大眾餐館為主?？偟貋碚f，居民消費(fèi)水平的高低及習(xí)慣，決定一個(gè)地域商鋪的檔次和收入。
★業(yè)態(tài)配比的合理性。這主要就是避免太多同類產(chǎn)品互相沖擊市場。假如在一個(gè)容納500-600戶的小區(qū)內(nèi)，開了十幾家美容美發(fā)店或超市，同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費(fèi)水平，形成超負(fù)荷消費(fèi)，那么，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營情況都不會好，最終要有部分投資者撤退。
商業(yè)街投資
投資商業(yè)街、商業(yè)中心的商鋪時(shí)又應(yīng)該考慮以下因素：
★地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便對形成一條好的商業(yè)街至關(guān)重要。其能夠輻射到的周邊區(qū)域及客流量的大小直接影響到整個(gè)商業(yè)街的發(fā)展。
★開發(fā)商對于業(yè)態(tài)的規(guī)劃、定位很重要。開發(fā)商在最初開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)態(tài)配比是否適用直接影響其未來的發(fā)展。什么樣的業(yè)態(tài)適合進(jìn)商業(yè)街或商業(yè)中心，各種業(yè)態(tài)的數(shù)量如何確定，商場中一層擺什么，二層擺什么，都是有商業(yè)規(guī)律的。遵循一定的商業(yè)規(guī)律，才可以避免資源浪費(fèi)。投資者在決定投入之前，可以向開發(fā)商詳細(xì)地咨詢相關(guān)情況，否則盲目投資，一旦開發(fā)商沒有很好地駕馭整個(gè)項(xiàng)目的能力，就很可能失敗。
★整個(gè)商業(yè)街是否實(shí)行統(tǒng)一的管理。商業(yè)街后續(xù)配備的物業(yè)管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業(yè)街的未來發(fā)展及走勢。但如果把一個(gè)一個(gè)的商鋪都分散賣出去，產(chǎn)權(quán)分散，開發(fā)商在進(jìn)行后期管理時(shí)難度就大得多。
★商業(yè)街的推廣有無完整的計(jì)劃。一個(gè)商業(yè)街的商圈氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要2-3年的時(shí)間才能培養(yǎng)出來，而開發(fā)商在最初開發(fā)商鋪時(shí)，是否有推廣預(yù)算，計(jì)劃是否完善，影響商業(yè)街未來的發(fā)展。
★同一地段商業(yè)街是否過于雷同。同一地段的雷同項(xiàng)目過多就會相互分散客流，導(dǎo)致競爭加劇，甚至?xí)?dǎo)致商家的不正當(dāng)競爭，破壞地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。但這一點(diǎn)要一分為二地看待，因?yàn)樯虡I(yè)還講究一種氣氛，講究“扎堆”，所以要理性預(yù)算目標(biāo)人群的總體消費(fèi)能力，再考察現(xiàn)有的供應(yīng)是否已經(jīng)滿足了這種消費(fèi)需求，然后再對一個(gè)地區(qū)的商鋪是否過于雷同作出判斷。
保險(xiǎn)起見，先租后買
投資專家指出，“先租后買”是一種最保險(xiǎn)的投資辦法。因?yàn)樽铋_始對商鋪前景的預(yù)測總會和實(shí)際情況有一些差距，投資者先租下商鋪，在經(jīng)營的過程中才會發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否真的值得長期投資，此時(shí)再決定是否買下也不遲。如果在租賃期內(nèi)發(fā)現(xiàn)狀況不好，那么損失也將是比較小的。在進(jìn)行投資決策的過程中，如果自己對市場狀況不了解，最好咨詢專業(yè)的顧問公司，不要盲目投入。
鬧市區(qū)并不一定好
黃愛國說：“我選擇專業(yè)市場，一定不會選擇在鬧市區(qū)，因?yàn)槟抢锏慕煌▽?shí)在太繁忙了。”所以，開專業(yè)市場最好還是在鬧市區(qū)附近的小馬路上，也就是說地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。
產(chǎn)品特色很重要
如果你想在一個(gè)專業(yè)市場中投資商鋪?zhàn)约航?jīng)營，產(chǎn)品是否有特色也是能否成功的關(guān)鍵之一。專業(yè)市場往往經(jīng)營的是同類產(chǎn)品，相互之間的競爭非常激烈。所以，如果你所經(jīng)營的產(chǎn)品與周邊其他商鋪相比沒有特別的地方，生存下去就比較困難了。
要考慮市場的知名度
專業(yè)市場不同于住宅商鋪等，它所服務(wù)對象的范圍可以說是比較寬廣，在這種情況下它的知名度也成了商鋪投資者所必須考慮的因素。知名度就是一個(gè)品牌，對于吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環(huán)，就可以維持專業(yè)市場的興旺。
政策因素不可忽略
與住宅商鋪相比，政策因素對專業(yè)市場的影響也是很大的，這里指的政策主要是當(dāng)?shù)卣畬I(yè)市場發(fā)展的意見。專業(yè)市場開在哪里，肯定會對周邊的環(huán)境及交通等產(chǎn)生一定的影響，由于此類原因最后被關(guān)閉的市場不在少數(shù)。所以，多了解一些當(dāng)?shù)卣恼?，也是你在投資前應(yīng)該要做的一項(xiàng)“功課”。
新市場開張需三思
對于新開的專業(yè)市場，黃愛國的建議是：“市場剛開張時(shí)投資者不宜急于進(jìn)入，還是等一等，看一看再說。”如果等這個(gè)市場運(yùn)行了一段時(shí)間，了解了具體的情況后再投資，這樣做的話風(fēng)險(xiǎn)就比較小。雖然有可能因市場爆滿而找不到商鋪，但這也要比莫名其秒的虧損好得多。
專業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)大
很多投資者往往只會從這個(gè)商鋪本身去研究其投資回報(bào)，但他們所要面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)卻是市場本身的關(guān)門倒閉，這時(shí)，不論你是租的還是購買的，市場一旦關(guān)門，這個(gè)商鋪對你來說就一點(diǎn)兒意義也沒有了。
提要：都說廣東億萬富翁多，參加一個(gè)活動坐在身邊的那位毫不起眼的先生或小姐，可能銀行資產(chǎn)數(shù)額分分鐘是千萬級。若是純粹做實(shí)業(yè)，S先生東山再起的速度會慢很多，從事輔料生意時(shí)他無意中發(fā)現(xiàn)了投資商鋪的竅門。
S先生笑稱，有錢就買個(gè)別墅住，但目前資金要用在刀刃上。
投資達(dá)人
S先生小檔案：
過了不惑之年，生于中山的農(nóng)家，讀書不多，但商業(yè)智商超高。
都說廣東億萬富翁多，參加一個(gè)活動坐在身邊的那位毫不起眼的先生或小姐，可能銀行資產(chǎn)數(shù)額分分鐘是千萬級。記者日前在一個(gè)活動上遇到一位來自中山的S先生。簡單交談之下發(fā)現(xiàn)他的故事非常精彩。S先生在上世紀(jì)九十年代曾經(jīng)坐擁億萬身家，商戰(zhàn)失敗后并沒有自怨自艾，10多年后東山再起，盡管現(xiàn)在的財(cái)富數(shù)量級比以前少一兩個(gè)零，他依然笑看風(fēng)云。人生如戲，就讓我們洗耳恭聽S先生細(xì)訴他的前半生吧。
文∕圖：記者李鳳荷
本錢沒有唯有食腦
S先生過了不惑之年，生于中山的農(nóng)家，讀書不多，但商業(yè)智商超高。珠三角在上世紀(jì)九十年代初加工業(yè)興旺發(fā)達(dá)，S先生也投入開廠大潮中，很快就積累起過億身家，員工人數(shù)過千。他經(jīng)商的失敗源于無情的商戰(zhàn)。生產(chǎn)家電與打火機(jī)的他與大鱷同行競爭，大鱷為吞掉S先生的廠，一天內(nèi)把出廠價(jià)調(diào)低50%，S先生當(dāng)時(shí)年輕氣盛，非要把商戰(zhàn)進(jìn)行到底。不料當(dāng)時(shí)國家銀根緊縮，經(jīng)濟(jì)不景氣，S先生資金周轉(zhuǎn)困難，此時(shí)他希望把工廠賣給大鱷卻不獲接納，最終因決策失敗而事業(yè)回歸零點(diǎn)。
2000年，S先生只身來到廣州十三行投靠朋友。他的朋友投下一個(gè)輔料檔口卻不知怎樣做生意。S先生提出，你打本5萬元開店，我1年后還你100萬元利潤，我只要1000元月薪。一年過去，S先生果真兌現(xiàn)諾言，幫朋友賺了超過100萬元，朋友挽留他，S先生這時(shí)心里打起了小算盤做輔料生意其實(shí)一點(diǎn)也不積壓資金，幾千元租下一個(gè)小鋪位，一千多元買貨版，檔口接單再找工廠代加工，利潤兩三成沒問題。S先生最后以3800元?jiǎng)?chuàng)業(yè)開輔料檔，第一年積累利潤足夠他第二年開一個(gè)10多人的小廠，自己把代加工的利潤也賺上。
若是純粹做實(shí)業(yè)，S先生東山再起的速度會慢很多，從事輔料生意時(shí)他無意中發(fā)現(xiàn)了投資商鋪的竅門。以國際輕紡城一個(gè)10來平方米的鋪位為例，與發(fā)展商簽下10年經(jīng)營合同，租金總額100萬元，折合9000多元/月，但這些檔口往往很容易就以17000多元/月轉(zhuǎn)租出去，而且鋪位幾乎沒有吉出來的一天。S先生于是承接了一些商鋪來投資，有的給自己做檔口用，有的則是租出去。9000多元租來，17000多元租出去，一般人以為利潤率接近100%，S先生卻很精明，他說扣除同期銀行利率和其他變動因素，利潤率約40%左右。
商鋪投資的利潤率比做實(shí)業(yè)要高，但S先生依然鐘情于實(shí)業(yè)，只把三成資金放在地產(chǎn)投資上，他說：閑置資金可以放在地產(chǎn)上，但七成還是要放在實(shí)業(yè)上。他在最近新開的長江輕紡城也投了幾個(gè)鋪位，他堅(jiān)稱這些投資都是不值一提，別人一掃就幾十個(gè)鋪位。
樓市大熱轉(zhuǎn)做中介
從事輔料的不少是浙江溫州人，S先生幾年前隨一些同行到花都買洋房投資，也耳聞溫州人的炒房故事。他說，溫州人一般是幾個(gè)人或十幾個(gè)人集資炒房，與開發(fā)商談好條件，低于市價(jià)入貨，再高位拋貨。花都2007年一個(gè)新開的一手盤約四成貨量掌握在溫州人手里，當(dāng)時(shí)市價(jià)4000多元/m2，他們是3000多元/m2入貨的，溫州人后來逐步退出，也有5000多元/m2價(jià)位退出的，最膽大的到單價(jià)7000多元/m2才走，成功避過2007年底的大逆轉(zhuǎn)。S先生到花都后除了投資新房，也關(guān)注二手中介門店的運(yùn)作。在行業(yè)風(fēng)聲鶴唳、關(guān)門倒閉之聲不絕于耳的2008年，他在花都開了第一家中介門店。
S先生用一年時(shí)間觀察二手中介這個(gè)行業(yè)，在2009年二三月敏銳地感覺到市場急速升溫，4月起他每個(gè)月新開一間門店，到目前已有6間門店。S先生坦言，市道好的時(shí)候的確是開一家門店賺一家，但去年八九月份籌備開店的人如今很可能坐艇，因?yàn)榻诔山涣恳鸭眲∠碌?，預(yù)計(jì)行業(yè)又會進(jìn)行新一輪洗牌。
記者與S先生交談中，感覺到他與以前采訪的億萬級富豪都有一個(gè)共同特點(diǎn)：每門生意都只是游戲，摸熟游戲規(guī)則就可觸類旁通。盡管輔料生意與地產(chǎn)投資和經(jīng)營中介公司各有不同，但S先生自覺已駕輕就熟，特別是對經(jīng)營中介公司頗有一番抱負(fù)。以往億萬家財(cái)一鋪清袋從頭再來，S先生沒有覺得生活有任何落差，盡管現(xiàn)在積累的財(cái)富還沒有回復(fù)到20年前，但他的商業(yè)智慧每天都在增長，難怪他有足夠的底氣對義烏、溫州同行稱，我的實(shí)力現(xiàn)在雖不如你，以后你也有可能陷入財(cái)困，到時(shí)說不定我要來收購你的公司呢！
S先生投資貼士：
1.地產(chǎn)是較為穩(wěn)健的資產(chǎn)。S先生表示，股市較為動蕩，磚頭要穩(wěn)陣一些。他在中山的房子最近要被大開發(fā)商征地，每平方米補(bǔ)償款到8000多元，大大出乎所料。
2.勿放棄本行。去年大量產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，原因在于外貿(mào)不景氣，致使產(chǎn)業(yè)資金進(jìn)入樓市。S先生同時(shí)從事實(shí)業(yè)與地產(chǎn)投資，他覺得工業(yè)始終是根本，現(xiàn)在每月20多天都在打點(diǎn)輔料生意上，地產(chǎn)投資占1/3時(shí)間。
3.輕質(zhì)投資更有效率。S先生笑稱，給我?guī)浊f我不知道怎樣花，給我?guī)装偃f我可以全部花在刀刃上。他吸取過往的教訓(xùn)，目前重點(diǎn)放在人員培訓(xùn)與開設(shè)勞動密集型企業(yè)上。
S先生舉例說，5000萬元做固定投資，一年利潤率10%，年賺500萬元；我100萬元做輔料加工，每月賺二三十萬元，滾存的利潤再放到地產(chǎn)等行業(yè)，1年下來我可能會賺多過500萬元，而我的投入不過是100萬元而已。
南京的商鋪由去年的銷售火爆，急轉(zhuǎn)為今年的問題頻發(fā)。不久前，新街口盤古亞泰71名業(yè)主“罷課”，沃爾瑪一樓商鋪虧損推出，商鋪空置率不斷上升，回報(bào)不能兌現(xiàn)，這給投資者敲響了警鐘：該如何理性投資商鋪，避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)？
產(chǎn)權(quán)式、租賃式二分天下
南京現(xiàn)有的商鋪銷售模式，可分為產(chǎn)權(quán)式和租賃式兩種。產(chǎn)權(quán)式商鋪以江寧的女人街和浙江商品城，珠江路的未來城，江北的永樂購物中心和湖南路的海德大廈為代表；租賃式商鋪有中央門的金橋、玉橋市場和即將竣工的鑫橋市場等。近年來，無論是產(chǎn)權(quán)式還是租賃式商鋪，投資虧損的事情皆有發(fā)生。發(fā)生業(yè)主“罷課”事件的盤古亞泰是產(chǎn)權(quán)式的；租賃式商鋪也頻頻“出事”，去年天新商城試用“金橋模式”來打造新街口的平民化商場，很快也關(guān)門了。
產(chǎn)權(quán)式商鋪：經(jīng)營難以形成合力
產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者分為投資者、管理經(jīng)營公司和業(yè)主，通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家管理公司運(yùn)作具體經(jīng)營。開發(fā)商希望開發(fā)周期越短越好，盡快套現(xiàn)，不太重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營，盡量將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；管理公司也存在短線投資的硬傷，缺乏足夠經(jīng)驗(yàn)和對行業(yè)本身的了解。從業(yè)主來看，購買產(chǎn)權(quán)商鋪，一是轉(zhuǎn)讓投資，二是自己經(jīng)營，三是靠出租獲取收益，由于產(chǎn)權(quán)過于分散，盡管有業(yè)主委員會從中協(xié)調(diào)，但開發(fā)商喪失整體項(xiàng)目的掌控權(quán)，無法對大局進(jìn)行調(diào)整，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營品種混亂，不能形成規(guī)模效應(yīng)。再者，大部分業(yè)主由于資金有限，一旦經(jīng)營效益達(dá)不到期望值，容易引發(fā)事端。建寧路紅橋市場前身為亞都商廈，產(chǎn)權(quán)分割賣給幾十位業(yè)主，業(yè)主委員會四處尋找管理經(jīng)營公司，先后找過金盛、玉橋進(jìn)行管理，目前管理方大部分精力，花在協(xié)調(diào)各業(yè)主的關(guān)系上，原先承諾業(yè)主8%%的回報(bào)顯然不能兌現(xiàn)。業(yè)主期待一次投資，終身受益，一鋪養(yǎng)三代，往往欲速而不達(dá)。
租賃式商鋪：投資風(fēng)險(xiǎn)小，但穩(wěn)定性差
與產(chǎn)權(quán)式商鋪不同，租賃式商鋪不是有錢就能投資。采取租賃經(jīng)營的大市場，往往對招商對象設(shè)計(jì)許多條條框框，把小、散、不夠?qū)I(yè)的投資者拒之門外，以提高招商質(zhì)量和業(yè)主素質(zhì)，進(jìn)而提高市場的競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)營租賃式商鋪的市場，一般實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，較為注重市場的培育。市場與業(yè)主不僅僅是簡單的租賃關(guān)系，也是一種利益共同體。市場通過各種舉措幫助業(yè)主謀取最大利益，否則經(jīng)營戶就不會續(xù)租，這種關(guān)系要比產(chǎn)權(quán)式商鋪的商業(yè)關(guān)系來得更為緊密、牢靠。并且租賃式商鋪還有產(chǎn)權(quán)式商鋪的部分權(quán)屬特征，業(yè)主承租的商鋪可以自由轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，投資、經(jīng)營兩相宜。租賃式商鋪，尤其是專業(yè)市場內(nèi)的商鋪投資較低，收益相對穩(wěn)定，但業(yè)主變更快，難以長期受益。
投資者：實(shí)地考察謹(jǐn)慎投資
商鋪地產(chǎn)的價(jià)值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，二是商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)的價(jià)值浮動不大，但商業(yè)價(jià)值卻因投資者的判斷、經(jīng)營能力、項(xiàng)目的風(fēng)格、內(nèi)容有所不同，彈性很大。目前南京商鋪市場還不是很成熟，這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，同時(shí)要考慮商鋪的開發(fā)商、管理方、經(jīng)營方等各方面的實(shí)力和水平，盡量選擇名氣大的開發(fā)商、成熟的商業(yè)鋪進(jìn)行投資。
對開發(fā)商而言，除了考慮選址的人流量、交通外，還要對業(yè)態(tài)、經(jīng)營產(chǎn)品、服務(wù)仔細(xì)定位，考察周邊和輻射人口的消費(fèi)力，由此確定商鋪經(jīng)營檔次，把人流、車流轉(zhuǎn)化為資金流，避免商鋪開發(fā)成為“陷阱”，害人又害己。
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