一、如何做好租金價(jià)格定位？
1、商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式
商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)這三種形式。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營能否成功，經(jīng)營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運(yùn)營方式上存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加扣點(diǎn)的這三種形式；而生活服務(wù)、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會(huì)選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。
不同業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升知名度，獲得更多的利潤。
2、如何進(jìn)行租金定位？
要做好租金定位，最關(guān)鍵的是考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不是均衡的。其次，商圈內(nèi)租金分布也不是完全呈某種線性關(guān)系，同一條街道不同業(yè)態(tài)租金迥異。承租者的承租心理價(jià)位主要取決于幾個(gè)因素。一是區(qū)位因素；二是預(yù)期經(jīng)營狀態(tài)。
案例1：蘇州五彩國際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局及租金定位方案
租金定制思路
① 區(qū)域租金水平：項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租金價(jià)格；
② 類比項(xiàng)目：根據(jù)項(xiàng)目定位，參考類比項(xiàng)目；
③ 行業(yè)租金承受能力：結(jié)合不同類別的商業(yè)最高租金承受力、日招商經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行合理把控；
④ 項(xiàng)目地理位置、發(fā)展前景：項(xiàng)目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。
主要商務(wù)方案① 主力商家：對(duì)主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補(bǔ)貼等方式或聯(lián)營扣點(diǎn)降低商戶進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場(chǎng)可自營。
② 小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進(jìn)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升開發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)效益。
③ 租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營，對(duì)于免租期在12個(gè)月以上的商家應(yīng)采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。
④ 履約保證金：一般商家2-3個(gè)月，中大型商家在3-6個(gè)月以內(nèi)。
案例2：商城租金定位策略
租金招租者投資收益的主要來源，其定價(jià)高低直接影響投資回報(bào)率的高低，但由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，租金不僅考慮投資回報(bào)，還必須考慮眾多因素，使各利益相關(guān)方均能實(shí)現(xiàn)比較理想的預(yù)期，達(dá)到一種平衡。
在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調(diào)租金的方法，即
測(cè)算租金=固定租金+可調(diào)租金
其中，固定租金綜合考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)水平、租金整體水平、商圈發(fā)展情況、城市未來發(fā)展規(guī)劃等因素?？烧{(diào)租金主要考慮因素為本項(xiàng)目的內(nèi)部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)因素、招商可及性等因素。
二、租金調(diào)研報(bào)告怎么做？
租金如何定？制定標(biāo)準(zhǔn)從何而來？周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的租金水平是怎樣的？商圈整體發(fā)展規(guī)劃是什么？目標(biāo)商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關(guān)鍵信息。這些信息需要通過周密的調(diào)研計(jì)劃和精準(zhǔn)的調(diào)研對(duì)象而得來，在此給大家推薦幾個(gè)具有代表性的租金調(diào)研案例，分享租金調(diào)研報(bào)告的整體思路和實(shí)施方法。
案例1：
深圳華潤萬象城租金調(diào)研與策劃報(bào)告
整個(gè)調(diào)研報(bào)告非常專業(yè)而全面，具體內(nèi)容從深圳市商業(yè)物業(yè)整體市場(chǎng)概況——總體市場(chǎng)供需水平分析，深圳市主要商業(yè)旺區(qū)（商圈）分析。對(duì)五大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（地王購物中心、中信城市廣場(chǎng)、西武百貨、太陽廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)）進(jìn)行詳細(xì)、深入的調(diào)查分析，調(diào)研要點(diǎn)：項(xiàng)目位置、規(guī)模、招商條件（報(bào)價(jià)）、每層商戶組合；并從這五家商場(chǎng)中，每層挑選不同業(yè)態(tài)的1-2個(gè)具代表性客戶，調(diào)查其具體租賃條件，以供參考。
通過對(duì)目標(biāo)商場(chǎng)案例租金水平對(duì)比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對(duì)比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢(shì)本項(xiàng)目初步發(fā)展建議，本案的市場(chǎng)定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場(chǎng)租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標(biāo)客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。
案例2：
天津銀河國際購物中心租金調(diào)研報(bào)告
本案首先從天津零售商業(yè)分布情況開始，從城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量及新增供應(yīng)量，到對(duì)百貨、大型超市、超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)、購物中心等業(yè)態(tài)租金情況的分析，總結(jié)一類商圈主要零售物業(yè)租金水平和租金收取方式。
同時(shí)，對(duì)零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準(zhǔn)租金，并制定同一樓層店鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)依據(jù)；以及未來租金增長(zhǎng)比例和租金方案的使用原則。
三、租金測(cè)算方法
示范1：營業(yè)額反推租金測(cè)算方法
租金測(cè)算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測(cè)算方法有幾個(gè)途徑：
① 實(shí)地調(diào)研；
② 網(wǎng)絡(luò)查詢；
③ 與第三方公司合作；
④ 通過營業(yè)額進(jìn)行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場(chǎng)租金估測(cè)）；
⑤ 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來進(jìn)行判斷。
示范2：
購物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解說明
每個(gè)樓層的月租金總額的測(cè)算公式為：
1樓月租金總額=（年度費(fèi)用總額×1F所占百分比）/12（其他樓層以此法類推）
每個(gè)樓層的每月/元/㎡，測(cè)算公式為：套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積
公式：每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類推）
優(yōu)劣商鋪的單價(jià)制定：
在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個(gè)樓層商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高或低（計(jì)算優(yōu)/劣鋪單價(jià)可參考樓層系數(shù)的分解方法進(jìn)行計(jì)算），但各類別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。
示范3：購物中心租金定價(jià)方法
根據(jù)商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下三種定價(jià)方法：
租金水平類比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。
保本保利定價(jià)法：以廠商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。
投資收益分析法：以本項(xiàng)目的銷售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。
項(xiàng)目成本定價(jià)法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。由于我方無法知曉本項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運(yùn)用，需要開發(fā)商自行測(cè)算
示范4：租金建議及收益預(yù)算
租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：
樓層因素
包括兩方面，有樓層差價(jià)及無樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無樓層差價(jià)（例如女人街開盤時(shí)），用以鼓勵(lì)銷售，造成搶購之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷售的賣點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。
配套組合因素
本因素可說明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià)
商業(yè)業(yè)態(tài)因素
此計(jì)算方法也稱浮動(dòng)租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：?jiǎn)挝幻娣e（每平米）每月產(chǎn)生的銷售收入*實(shí)際使用面積*抽成扣點(diǎn)=租金。
項(xiàng)目租售建議
目前商業(yè)地產(chǎn)銷售運(yùn)營中大體上有如下五個(gè)方式：自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等，資料中對(duì)此進(jìn)行了逐一展開分析。
四、名企項(xiàng)目租金明細(xì)
上海正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)品牌租金明細(xì)
正大廣場(chǎng)的租金狀況：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金為160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服裝服飾類的固定租金為580~620元/月/平方米，生活精品類的固定租金為420~450元/月/平方米,餐飲美食類的固定租金為290~320元/月/平方米。
資料中以表格的形式，分別從業(yè)態(tài)、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率進(jìn)行了非常詳細(xì)的介紹，每一個(gè)品牌的租金信息均涵蓋其中。
北京6大知名購物中心租金水平
本資料介紹了北京西單大悅城、北京藍(lán)色港灣國際商務(wù)區(qū)、北京apm商場(chǎng)、嘉茂（西直門）購物中心、北京富力廣場(chǎng)、北京新中關(guān)購物中心6大知名購物中心的租金情況。
分別從單層建面、業(yè)態(tài)定位、代表品牌、單店面積、租金價(jià)格、扣率做了表格式統(tǒng)計(jì)，同時(shí)，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目所在商圈、業(yè)態(tài)組合和定位等方面做了優(yōu)劣勢(shì)分析。
深圳10大知名購物中心租金水平
資料中介紹了華潤萬象城、COCOPARK、海岸城、益田假日廣場(chǎng)、京基百納廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)、嘉信茂廣場(chǎng)、金光華、怡景中心城、花園城中心10大購物中心的租金水平，從項(xiàng)目所在區(qū)域、商業(yè)建筑面積、從負(fù)一負(fù)二層到五層，明確羅列了租金價(jià)格。
其租金水平為平均租金參考，以零售為主。部分服飾類、品牌專賣租金扣點(diǎn)18-25%，餐飲品牌連鎖店扣點(diǎn)5-12%。
最新行業(yè)數(shù)據(jù)篇
北京4大知名購物中心租金明細(xì)
北京西單大悅城
項(xiàng)目檔案
地址：北京市西城區(qū)西單北大街131號(hào)
所屬商圈：西單商圈（直轄市市級(jí)商圈）
開業(yè)時(shí)間：2008年2月1日
占地面積：16073㎡
總建筑面積：20.5萬㎡
商業(yè)建筑面積：11.5萬㎡
商業(yè)樓層數(shù)量：B4-F11
物業(yè)組成：販物中心、酒店、酒店式公寓、甲級(jí)寫字樓
開發(fā)商：北京新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
投資商：中糧集團(tuán)
建筑設(shè)計(jì)：新加坡CPG有限公司
北京天鴻?quán)髷诮ㄖO(shè)計(jì)有限公司
商業(yè)顧問：高緯環(huán)球
外立面及室內(nèi)商業(yè)設(shè)計(jì)：美國思亞國際集團(tuán)
停車位數(shù)量：1000個(gè)
業(yè)態(tài)占比
零售服飾類站77%、餐飲類站13%、服務(wù)類站10%
租金明細(xì)
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
1.西單大悅城，地處北京市核心商圈西單商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍較濃重，出行、休閑、娛樂及購物十分方便。
2.品牌組合、較為領(lǐng)先有多個(gè)品牌在其設(shè)立中國或北京的旗艦店。自身定位 選擇與周邊知名百貨錯(cuò)位經(jīng)營利用自身體量較大的優(yōu)勢(shì)異化競(jìng)爭(zhēng)，引進(jìn)了H&M、GAP、優(yōu)衣庫、ZARA等目前知名度較高的流行走量品牌服飾作為主力店。
3.客流較大，沒有過于明顯的周末、平日人流區(qū)分。
4.區(qū)別于周邊傳統(tǒng)百貨店擁擠的購物環(huán)境，每個(gè)樓層都有主題休閑區(qū)。
項(xiàng)目劣勢(shì)
1.周邊商業(yè)過于密集。
2.在傳統(tǒng)百貨進(jìn)行促銷活動(dòng)時(shí)，部分品牌銷售會(huì)直線下滑。
3.購物中心化妝品較少。
北京apm商場(chǎng)
項(xiàng)目檔案
地址：北京市東城區(qū)王府井大街138號(hào)
所屬商圈：王府井商圈（直轄市市級(jí)商圈）
開業(yè)時(shí)間：2008年2月1日
總建筑面積：13萬㎡
商業(yè)建筑面積：9萬㎡
商業(yè)樓層數(shù)量：B1-F6
物業(yè)組成：購物中心、甲級(jí)寫字樓
開發(fā)商：香港新鴻基集團(tuán)
停車位數(shù)量：800個(gè)
租金明細(xì)
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
1、交通地理位置優(yōu)越，緊鄰長(zhǎng)安街王府井。
2、業(yè)態(tài)齊全，打造一站式消費(fèi)理念。
作為中國第一街的王府井，和王府井商圈核心的首位商場(chǎng)，GAP中國首家復(fù)式旗艦店，ZARA也把在中國的第一個(gè)三層鋪面的復(fù)式旗艦店選在這里,更有亞洲最大的復(fù)式旗艦店NIKE Beijing等，擁有5家最具特色和獨(dú)有性的國際大牌復(fù)式旗艦店。
項(xiàng)目劣勢(shì)
1、周邊商業(yè)過于密集，對(duì)于該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)較大。招商滿租率不高，客戶可選擇性目前還是不很多。
2、樓層過高，樓上，地下較冷清。
北京嘉茂（西直門）購物中心
項(xiàng)目檔案
地址：北京市西城區(qū)西直門外大街1號(hào)
所屬商圈：西直門商圈
開業(yè)時(shí)間：2007年10月13日
總建筑面積約29萬平方米
商業(yè)建筑面積： 89000 ㎡
商業(yè)樓層數(shù)量：B1-F6
物業(yè)組成：購物中心、甲級(jí)寫字樓
投資商：嘉茂集團(tuán)
停車位數(shù)量：2000個(gè)
租金明細(xì)
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)巨大，緊靠地鐵交匯站及公交車站，商圈內(nèi)坐落多家學(xué)府，客流量巨大。項(xiàng)目?jī)?nèi)各種業(yè)態(tài)齊全，凸顯其一站式的消費(fèi)理念，其中餐飲業(yè)態(tài)所占比重超過30%，從而產(chǎn)生了良好的聚客效應(yīng)。為之后的調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。
項(xiàng)目劣勢(shì)
該項(xiàng)目的服裝品牌有待調(diào)整，同比其他項(xiàng)目略顯低端，諸如一層品牌LEVIS,TOUGH，二層品牌MIGANO,謎底等。且品牌碼放較為凌亂，缺乏合理梳理和調(diào)整。項(xiàng)目整體調(diào)性不足，更多依靠周邊的便利交通環(huán)境為其帶動(dòng)客流。
北京富力廣場(chǎng)
項(xiàng)目檔案
地址：北京朝陽區(qū)東三環(huán)中路55號(hào)
所屬商圈：國貿(mào)商圈（直轄市市級(jí)商圈）
開業(yè)時(shí)間：2008年2月1日
總建筑面積：60萬平方米㎡
商業(yè)建筑面積：16.7萬㎡
商業(yè)樓層數(shù)量：B1-F6
物業(yè)組成：購物中心、酒店、酒店式公寓、甲級(jí)寫字樓
開發(fā)商：富力集團(tuán)
停車位數(shù)量：1000個(gè)
租金明細(xì)
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
1、開放商實(shí)力較強(qiáng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營提供保障。
2、項(xiàng)目不僅交通便捷，且地理位置優(yōu)越。
3、項(xiàng)目周邊屬老居民區(qū)，固定居民非常多，提供了非常穩(wěn)定的消費(fèi)群體。
4、晨曦百貨對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)起到了很好的補(bǔ)充作用。
項(xiàng)目劣勢(shì)
1、項(xiàng)目雖然距國貿(mào)商圈較近，但自身品牌較為低端，與國貿(mào)，新光等商城差距較大，所以對(duì)周邊白領(lǐng)人群缺乏影響力與號(hào)召力。
2、樓內(nèi)品牌碼放較亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，有待調(diào)整。
3、缺乏大型目的性消費(fèi)場(chǎng)所。諸如影院，超市等，顧客流動(dòng)性較大。
（注：因租金隨著諸多因素有不可控調(diào)整，此份資料僅供參考）
本文:前半部分來自贏商網(wǎng)，后半部分來自:商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院
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