我國田園綜合體發(fā)展面臨的問題
自中央一號文件首次提出田園綜合體以來，歷時一年多，從中央到地方利好政策層出不窮，國家明確規(guī)定在山東、江西、湖南等18個省份開展田園綜合體建設試點，其試點省份帶動了全國田園綜合體的發(fā)展勢頭。
目前，我國田園綜合體發(fā)展處于初級階段，除少數(shù)地區(qū)項目探索出了一些成功的發(fā)展經(jīng)驗外，絕大部分田園綜合體項目處于規(guī)劃建設階段，更多的是一幅幅美麗的規(guī)劃圖紙，其建設實施尚未可知。田園綜合體作為一個投資大、時間長、回收期長的綜合開發(fā)項目，其發(fā)展面臨諸多問題。
1、項目盲目上馬，套取政策紅利，造成“千田一律”。
得益于國家對農(nóng)業(yè)政策的傾斜，中央財政從農(nóng)村綜合改革轉移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補助資金中統(tǒng)籌安排，獲批國家級試點的田園綜合體項目普遍能獲得1-3億元的資金補助，其豐厚的資金補助成為各地田園綜合體項目盲目上馬的誘因，通過田園綜合體的大規(guī)模圈地，美好藍圖的規(guī)劃亦或是刻意抄襲的跟風模式，使田園綜合體成為“樣子工程”、“克隆工程”，套取國家政策紅利，缺乏田園綜合體應有的特殊性和個性，出現(xiàn)“千田一律”的田園綜合體。
2、產(chǎn)業(yè)亂象頻發(fā)，出現(xiàn)偽田園綜合體。
目前，被戴上田園綜合體“帽子”的項目比比皆是，細看其產(chǎn)業(yè)構成，有如單一產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)類（打農(nóng)業(yè)的幌子變相搞地產(chǎn)開發(fā)）、旅游類（單調自主農(nóng)家樂），亦或是農(nóng)業(yè)+旅游類（依托農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)家樂旅游、依托農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)業(yè)采摘體驗游），產(chǎn)業(yè)鏈的構建不完善，屬于偽田園綜合體，而非農(nóng)、工、商、游一二三產(chǎn)聯(lián)動，形成農(nóng)業(yè)核心區(qū)+支持配套+衍生產(chǎn)業(yè)區(qū)的真田園綜合體。
3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展次序盲目，造成發(fā)展不可持續(xù)。
田園綜合體作為涉及面廣、投資量大的分期開發(fā)項目，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展次序顯得尤為重要，有時能決定項目的生死存亡。目前，不少投資商紛紛進軍田園綜合體，以地產(chǎn)快速回現(xiàn)的思維先期盲目進行地產(chǎn)開發(fā)，寄希望于通過地產(chǎn)獲得的利潤反哺農(nóng)業(yè)和旅游板塊的開發(fā)，不曾想荒郊野外的房子銷售遇阻，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)爛尾，造成項目停擺；還有不少農(nóng)業(yè)企業(yè)進軍田園綜合體，借助自身農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，盲目以農(nóng)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)先行，而農(nóng)業(yè)的培育及成型周期時間長、投入大，利潤低，不足以帶動后續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)，使項目循環(huán)開發(fā)受阻，項目難以為繼。
4、脫離當?shù)刭Y源稟賦，過度打造另類產(chǎn)品，失去田園本色。
目前，許多田園綜合體項目失去了田園本質，更像是安放在鄉(xiāng)村的城市旅游綜合體，它放棄了當?shù)睾诵馁Y源的利用和創(chuàng)新，如其本身的農(nóng)業(yè)基礎、農(nóng)耕文化等，過度的打造城市型產(chǎn)品，甚至改頭換面叫做主題樂園或市民農(nóng)莊，許多功能猶如我們在城市里的似曾相識，缺乏鄉(xiāng)村原汁原味+創(chuàng)新創(chuàng)意的使用和發(fā)揮，失去田園生態(tài)風光和田園體驗的樂趣。
構建成功田園綜合體的發(fā)展路徑
總體而言，田園綜合體發(fā)展時間不長，但面臨的問題也不少，中國地標城策院在研究和整理田園綜合體的基礎之上，創(chuàng)造性的提出了構建成功田園綜合體的“三位一體”模型。
1、頂層架構設計：強化政策支持，加強政府監(jiān)管。
田園綜合體的建設牽涉面廣，投入大，而農(nóng)業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟效益時間長，回收前長，因此項目初期面臨巨大的經(jīng)濟壓力，需要各級政府在政策上給予有力的支持和引導，充分發(fā)揮市場機制作用，同時對當前國家資金補助實行先建后補，分期撥付，加強項目事前、事中、事后的監(jiān)管，提高政府的執(zhí)法力度，做到?？顚Ｓ?，嚴厲打擊套取國家政策紅利的行為，從頂層設計層面把好田園綜合體建設關。
2、市場定位分析：找準市場定位，確定市場發(fā)展方向。
田園綜合體建設必須進行市場定位分析，充分考察每個項目的區(qū)位、自然、人文、產(chǎn)業(yè)等多方面情況，結合當?shù)靥厣?，找準市場定位。在統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)這三方面情況下，聯(lián)系實際確定項目未來發(fā)展方向。比如在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，地價等各項成本都很高，投入大、財務成本負擔重，項目初期需啟動房地產(chǎn)開發(fā)，以地產(chǎn)獲得的銷售利潤反哺農(nóng)業(yè)和旅游板塊，形成地產(chǎn)先行反哺農(nóng)業(yè)+旅游的發(fā)展模式；而其他欠發(fā)達甚至貧困地區(qū)完全不同，地價便宜，拿地相對容易，需以農(nóng)業(yè)+旅游先行，同時注重農(nóng)業(yè)與旅游相結合，使農(nóng)業(yè)本身產(chǎn)生強大利潤支撐和生命力，支持后續(xù)開發(fā)，形成農(nóng)+旅的開發(fā)模式。
3、產(chǎn)業(yè)鏈整合：構建完善產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應。
田園綜合體是農(nóng)業(yè)+旅游+社區(qū)的三位一體的綜合發(fā)展模式，是以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心，加強農(nóng)業(yè)與旅游、旅游與地產(chǎn)等三產(chǎn)融合的整合模式，首先是“農(nóng)業(yè)+”產(chǎn)業(yè)鏈，農(nóng)業(yè)向高科技、規(guī)?；б?，同時延伸產(chǎn)業(yè)鏈，深加工提高附加值，深化產(chǎn)業(yè)鏈還可以培育知名品牌，設計創(chuàng)新產(chǎn)品，推進農(nóng)村電商和物流服務業(yè)等等。形成農(nóng)業(yè)科技研發(fā)+工業(yè)制造+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+配套產(chǎn)業(yè)鏈的三產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)鏈；然后是“旅游+”產(chǎn)業(yè)鏈，將產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)與旅游相結合，使產(chǎn)業(yè)鏈從生產(chǎn)端向體驗端轉移，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈的乘數(shù)效應，提升產(chǎn)業(yè)帶動能力。
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