雙料地王、品質(zhì)王、“奇葩”央企？一提起中國金茂總離不開這幾個(gè)標(biāo)簽。
3月27日，中國金茂在香港舉行2017年度業(yè)績發(fā)布會。執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官江南、執(zhí)行董事兼高級副總裁宋镠毅、投資者關(guān)系總監(jiān)鄭秋平出席了會議。
報(bào)告顯示，截至2017年底中國金茂共實(shí)現(xiàn)收入約達(dá)310.74億，同比增長14%；凈利潤39.78億，同比增長57%。其中，城市及物業(yè)開發(fā)收入約為268.69億元，較上年同期增長14%；商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營方面，收入較上年同期增長7%；酒店經(jīng)營收入方面，較上年同期上漲10%。
金茂方面表示，公司業(yè)績增長得益于對“雙輪雙翼”發(fā)展戰(zhàn)略的堅(jiān)持和對商業(yè)模式、產(chǎn)品與服務(wù)及體制機(jī)制創(chuàng)新的落地。
當(dāng)下，房企規(guī)模戰(zhàn)愈演愈烈，未來三五年，如果沒有千億，基本沒有話語權(quán)。為此，金茂制定了新的戰(zhàn)略規(guī)劃，2018年簽約目標(biāo)將增長50%至1000億元，正式?jīng)_擊“千億陣營”。并提出五年內(nèi)達(dá)成2000億、擴(kuò)張至40個(gè)城市的目標(biāo)，并且對這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有高度信心。
01
離千億目標(biāo)還有多遠(yuǎn)？
不出意外，規(guī)模的誘惑一直都在。
據(jù)李從瑞在業(yè)績會現(xiàn)場透露，中國金茂的增長速度已經(jīng)有了新的目標(biāo)，即由原來的銷售增長每年保持30%提速到“未來三年保持50%的復(fù)合增長率”。
去年金茂超額完成了銷售任務(wù)，全年銷售額表現(xiàn)搶眼。截至2017年底，中國金茂累計(jì)取得簽約及成交銷售金額共計(jì)約人民幣693億元，較上年同比增長43%，同時(shí)較年初計(jì)劃的580億元超出113億元。
值得一提的是，截至2018年2月28日，中國金茂累計(jì)簽約及成交銷售金額共約306.15億元，已達(dá)標(biāo)全年目標(biāo)的30.62%。而中金公司發(fā)布的最新研報(bào)認(rèn)為，中國金茂強(qiáng)勁的銷售增長勢頭將延續(xù)。
可喜的是，除了保持強(qiáng)勁的銷售增長勢頭，中國金茂整體毛利率依然保持行業(yè)領(lǐng)先水平，為32%。江南透露：“金茂住宅開發(fā)板塊毛利潤保持在30%以上，這是我們既定的戰(zhàn)略。與2017年相比，預(yù)計(jì)今年的毛利率將有所上升?！?/p>
從過往的發(fā)展來看，金茂并不是一個(gè)“快公司”。在一二線城市強(qiáng)限購的背景下，不少房企開始積極拓展三四線市場。對此，深耕一二線核心城市的金茂卻十分謹(jǐn)慎，以致于錯過了這一波三四線去庫存的大行情。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過于集中一二線城市，就會在后續(xù)發(fā)現(xiàn)，隨著政策的持續(xù)收緊和租賃市場的影響，此類布局的風(fēng)險(xiǎn)也會出現(xiàn)。
02
定位升級的“城市運(yùn)營商”
對于房企來說提升業(yè)績，土地儲備才能提供了充足的“底氣”。
在土地儲備方面，2017年金茂共取得36個(gè)二級物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，新增土地儲備近千萬平米，同比增長230%，17個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)底價(jià)或近底價(jià)獲取，占項(xiàng)目總數(shù)的47%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國金茂2017年于公開土地市場上共獲取了21宗地塊，總價(jià)為690億元，進(jìn)入包括南京、蘇州、北京、成都、南昌、青島 、寧波等13個(gè)城市。其中有10幅地塊為商業(yè)/商辦/商住用地。按此計(jì)算，中國金茂商業(yè)土地獲取均價(jià)達(dá)到1.67萬元/平方米。
截止目前，中國金茂總土地儲備為4616萬平方米，其中二級開發(fā)土儲2772萬平方米，一級開發(fā)1844萬平方米，貨值合約7500億元。
這得益于金茂2015年開始聚焦轉(zhuǎn)型的方向——城市運(yùn)營商，采取一二級聯(lián)動的模式，可以更多的選擇自持土地進(jìn)行開發(fā)。
而與其他房企所定位的“城市運(yùn)營商”不同，金茂增添了更多元素，具體表現(xiàn)為，包含一級開發(fā)、城市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)銷售、持有運(yùn)營等階段；另外在內(nèi)涵上，覆蓋更多的業(yè)態(tài)，包括商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等。長沙梅溪湖國際新城、重慶金茂國際生態(tài)城正是其“城市新城”系列中的代表。
當(dāng)然，快速的規(guī)模擴(kuò)張必然伴隨著高杠桿。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)觀察了解，2013年至2016年中國金茂的凈負(fù)債率均維持在60%以下，但2017年上升了至69%。
發(fā)布會上還透露，中國金茂除了在城市及物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)和酒店經(jīng)營等核心業(yè)務(wù)上保持經(jīng)營增長活力外，還將加速推進(jìn)金融及服務(wù)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型落地。
03
商業(yè)地產(chǎn)之路漫漫
2016年到金茂任職的寧高寧，已在華潤和中糧留下了萬象城和大悅城這樣的代表性作品。他能否再創(chuàng)造奇跡，締造出第三座商業(yè)城？這也成為了商業(yè)地產(chǎn)界關(guān)心的事情。
數(shù)據(jù)顯示，中國金茂的持有物業(yè)包括商務(wù)租賃與零售業(yè)務(wù)、酒店業(yè)務(wù)，商務(wù)租賃與零售業(yè)務(wù)涵蓋寫字樓、購物中心。九處核心投資物業(yè)的總建筑面積超過78.1萬平方米，2017年實(shí)現(xiàn)物業(yè)租金收入13.7億元，同比上漲7%，而酒店業(yè)務(wù)2017年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入20.7億元，同比上漲10%。
寧高寧于去年5月19日曾高調(diào)為中國金茂發(fā)布了最新的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，金茂商業(yè)計(jì)劃到2018年實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理面積200萬余平米，并希望擇機(jī)上市。就目前來看，78.1萬平米的離計(jì)劃目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。
世易時(shí)移，現(xiàn)在的零售商業(yè)已不同于十幾年前。深圳萬象城、西單大悅城開業(yè)，彼時(shí)競爭者寥寥，二者又處于商圈核心，項(xiàng)目本身硬件設(shè)施到位，引入品牌新穎時(shí)尚。這些項(xiàng)目滿足了人們的好奇心和購物需求，壟斷了商圈甚至整個(gè)城市的客流。
在“重輕并舉”的戰(zhàn)略思路指導(dǎo)下，金茂商業(yè)對旗下產(chǎn)品線進(jìn)行迭代升級，重磅推出了全新的兩條產(chǎn)品線：一條是城市級/區(qū)域級商業(yè)，以“覽秀城”為主打品牌，另外一條是精致社區(qū)商業(yè)，以金茂匯和J·LIFE（金茂時(shí)尚生活中心）為主打品牌。
目前，中國金茂旗下規(guī)模較為大型的購物中心主要有長沙覽秀城及南京金茂匯，其他均為規(guī)模更小些的J·LIFE。未來隨著戰(zhàn)略的履行和產(chǎn)品線的落地，金茂商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示將在未來十個(gè)城市，包括天津、杭州、武漢進(jìn)行類似品牌的落地，整個(gè)覽秀城的主戰(zhàn)略將隨著金茂發(fā)展的城市運(yùn)行戰(zhàn)略推進(jìn)。
綜上所述，金茂商業(yè)與大悅城、萬象城相比還處于追隨和積累階段，寧氏元素與金茂商業(yè)的結(jié)合效果還未顯現(xiàn)，贏利能力尚待提升，何時(shí)撥云見日，開啟上市之路都有待時(shí)間來給出答案。
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