小區(qū)門鎖壞了，第一時間想到找物業(yè)，停電了，第一時間也想到打給物業(yè)，車位被占了，也會想起物業(yè)。在實(shí)際生活中，物業(yè)公司是小區(qū)的“總管家”。其實(shí)，這個管家，掌管著設(shè)施資源、公共財產(chǎn)和屬于你你卻不知道的種種營收。你以為自己更懂你居住的小區(qū)，這里其實(shí)有大量的信息不對稱。從本質(zhì)上說，物業(yè)公司出售的產(chǎn)品只有一個，就是服務(wù)。但很多時候，你并不清楚自己買到了什么。

　　[事一] 你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了

　　新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

　　據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費(fèi)收入?！彪娞蓍g、大堂出入口，張貼的廣告會及時更換，有些廣告甚至是開發(fā)商新樓盤的銷售廣告。這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營所得，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會被發(fā)到業(yè)主手中，因為按規(guī)定它們應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項開支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。關(guān)鍵問題是，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。

　　[事二] 看清楚是“滯納金”還是“違約金”

　　如果業(yè)主沒有按期交付物業(yè)管理費(fèi)，在物業(yè)合同中規(guī)定是要收取滯納金的?？稍诜蓪用嫔稀皽{金”只是針對向行政機(jī)關(guān)交付費(fèi)用的概念。比如水電費(fèi)的交付對象是與自來水公司、供電局這類行政機(jī)關(guān)，如果延遲交付費(fèi)用，需要付滯納金。而物業(yè)公司和業(yè)主之間，是平等的民事主體，它們之間形成的是服務(wù)合同關(guān)系，雙方應(yīng)經(jīng)過平等協(xié)商簽訂合同，并按合同約定，各自履行自己的權(quán)利與義務(wù)。因此，如果業(yè)主沒有按約定向物業(yè)公司交費(fèi)，物業(yè)企業(yè)只能按《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定收取違約金，而不是滯納金。

　　[事三] 被爆竊可追究物業(yè)舉證“不失職”

　　在不少小區(qū)的“住戶手冊”上，物業(yè)公司都有這樣的服務(wù)承諾：園區(qū)將實(shí)行封閉管理，為業(yè)主提供24小時值崗、巡邏服務(wù)，協(xié)助做好園區(qū)內(nèi)的安全防范工作。事實(shí)上，這一服務(wù)承諾現(xiàn)在已經(jīng)成了幾乎所有物管公司的通常做法。盡管有值崗，有巡邏，同時還增加了技防設(shè)施，但在很多住宅小區(qū)，盜竊事件仍然無法根本杜絕。

　　《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，小區(qū)業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，要根據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中的具體約定進(jìn)行分析。只要物業(yè)公司的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主家中財產(chǎn)失竊，不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任；如果有證據(jù)能夠證明物業(yè)公司有明顯失職情形，并且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定的因果關(guān)系，比如保安人員是否脫崗，監(jiān)控系統(tǒng)是否全面良好運(yùn)作，可疑人員是否被盤查詢問等。如物業(yè)公司存在以上某一方面的職責(zé)疏忽，則應(yīng)該承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　[事四] 你的個人信息其實(shí)很值錢

　　收樓之后，業(yè)主很快就會接到“裝修公司”、“家電公司”、“房屋中介”的業(yè)務(wù)電話，有時一天能接上幾個。這種情況，多數(shù)是因為業(yè)主的個人信息被物業(yè)公司泄露了。一家裝飾公司的設(shè)計師則告訴記者，從物業(yè)工作人員手上買業(yè)主手機(jī)號碼已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。不過買信息也是需要有人脈的，因為畢竟是違法的事情，物業(yè)公司的人一般都是賣給較熟的朋友。

　　為了更好管理小區(qū)，跟業(yè)主保持及時的溝通，在物業(yè)公司接手樓盤的時候，開發(fā)商會給一份業(yè)主名錄，里面有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號碼、家庭住址等信息。手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)工作人員，就會把名錄復(fù)印出來，向有需求的公司兜售。

　　[事五] 你能享用的“免費(fèi)保修期”很短

　　家里的東西壞了，物業(yè)人員上門維修經(jīng)常會收取維修費(fèi)，因為物業(yè)公司稱，它們只負(fù)責(zé)維護(hù)“公共區(qū)域”。實(shí)際上，你屋內(nèi)的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關(guān)，都有2個月到1年的保修期。不過起始日期是從工程竣工驗收合格之日開始計算。有的免費(fèi)維修，你甚至還沒買到房子就已經(jīng)過期了。防水、供熱、各類管道等設(shè)施的保修期會長一些，一般在2至5年。

　　事實(shí)上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業(yè)公司的人說：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設(shè)施基金來購買新電梯，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意?！?/p>

　　[事六] 地下空間最賺錢

　　通常小區(qū)規(guī)劃車位的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，這部分車位費(fèi)也屬于開發(fā)商，而非規(guī)劃車位的停車費(fèi)的去向就不清楚了。

　　據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，小區(qū)“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對于小區(qū)里的會所、幼兒園等機(jī)構(gòu)，這些本意是按照成本運(yùn)營、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場所，在絕大多數(shù)小區(qū)是掌握在開發(fā)商手中的，物業(yè)只能幫助管理，分享一筆基本的物業(yè)費(fèi)收益。“而地下空間，所有權(quán)有的是歸人民防空的，而人防有的地區(qū)是不收費(fèi)的，有的地區(qū)則每年要提取管理費(fèi)，但也就在每平方米1.5元到3元左右。如果物業(yè)將其改成車位或者直接出租，年收益很可觀。如果不追溯歸屬權(quán)，這當(dāng)然也會變成物業(yè)的利潤來源?！?/p>

　　[事七] “免費(fèi)保修期”也是可以利用的

　　對于一個新建小區(qū)，一切設(shè)備都是新的，第一年維護(hù)責(zé)任都在設(shè)備廠商，其后2至4年也不容易出故障，這期間物業(yè)費(fèi)有一半都被物業(yè)賺走。比如綠化費(fèi)，物業(yè)公司在業(yè)主入住時就收取了，但如果新小區(qū)的綠地未建成，那么這筆費(fèi)用就神不知鬼不覺流到物業(yè)公司的腰包，第二年綠地建成后，綠化費(fèi)照收不誤，僅綠化費(fèi)一項，物業(yè)公司一年就能白賺錢。

　　鑒于如此種種，許多物業(yè)公司都愛接管新建小區(qū)，一位物業(yè)專家說，“而對于10年以上的小區(qū)，隨著積累的問題日益暴露，很少再有物業(yè)公司對它有興趣?！?/p>

　　[事八] 停水停電催交物業(yè)費(fèi)你有權(quán)起訴

　　物業(yè)可以通過打電話、發(fā)傳單、上門等方式來催促業(yè)主或租客交付物業(yè)費(fèi)，可一旦采取“停水停電”來催交物業(yè)費(fèi)，這就違反了法律規(guī)定。業(yè)主有權(quán)利起訴它。

　　如果水電是被供電局和自來水公司停掉的，作為自來水公司、供電局的“傳聲筒”，物業(yè)公司會定期收到欠水電費(fèi)的業(yè)主的名單，然后根據(jù)自來水公司、供電局的要求來停水停電?，F(xiàn)在抄表到戶的樓盤，對欠費(fèi)大戶，自來水公司或供電局都會親自派人來停水停電。

　　[事九]新房驗收預(yù)交物業(yè)費(fèi)沒依據(jù)

　　從新房驗收到入住，中間少說有半年時間，特別是毛坯交房的樓盤。這段時間內(nèi)，因業(yè)主尚未入住，物業(yè)公司為了保障物業(yè)費(fèi)的收取，降低公司運(yùn)營的風(fēng)險，在新房驗收時都會要求業(yè)主預(yù)交一段時間的物業(yè)費(fèi)(一般是3個月)。實(shí)際上，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的做法，是沒有依據(jù)的。

　　按規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月。對此，若物業(yè)管理企業(yè)沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。如果物業(yè)公司借此拒交鑰匙，業(yè)主可以向物業(yè)主管部門和物價部門投訴。

　　[事十]物業(yè)管理費(fèi)是可以協(xié)商的

　　物業(yè)費(fèi)并不該由物業(yè)公司一方自行定價。在一些基本項目上，物業(yè)管理條例明確規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，余下服務(wù)項目，如綠化費(fèi)、高低樓層費(fèi)等，業(yè)主可以與物業(yè)公司商議定價。基本依據(jù)是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍?！币晃晃飿I(yè)經(jīng)理舉例。

　　如果物業(yè)公司提出物業(yè)費(fèi)漲價，理由可能是物價上浮，或者人力成本增加?！?000年前后雇用一名保安人員只用800多元，現(xiàn)在是1500、1700元了?！边@時候，你需要注意物業(yè)是否在減員吃空額。現(xiàn)在管理條例強(qiáng)制要求物業(yè)公司公布費(fèi)用收支，業(yè)主有權(quán)對賬目進(jìn)行審計，“一條可行的方案是業(yè)主委員會用公共資金，聘請一個專門的審計機(jī)構(gòu)，幫助分析物業(yè)費(fèi)用收支情況?！币晃晃飿I(yè)專家說。