宅基地新政下,田園綜合體的開發(fā)和盈利模式有哪些?(案例分析)
土地問題是“三農(nóng)”發(fā)展的關(guān)鍵問題。2018一號文件部署，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。此次的宅基地改革，或可促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動城鄉(xiāng)雙向流動，成為鄉(xiāng)村振興的新動力。本文將結(jié)合案例，探討在宅基地“三權(quán)分置”新政策下，田園綜合體的開發(fā)模式及贏利點。
2018年2月4日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（下文簡稱《意見》）作為“中央一號文件”正式對外公布。根據(jù)文件部署，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。宅基地關(guān)系到住有所居，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益與獲得感，因而此次宅基地“三權(quán)分置”的改革獲得了社會各界廣泛關(guān)注。當(dāng)前，我國農(nóng)村宅基地的閑置率非常高，這是城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量農(nóng)村人口涌入城市就業(yè)生活所致的。以湖南農(nóng)村為例，截至2017年5月湖南農(nóng)村宅基地閑置大約在10%-20%之間，個別地方達(dá)到30%以上，許多村莊成了名副其實的“空心村”。此次宅基地改革，元立方金服研究員認(rèn)為，不但可以實現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地的集約利用，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動城鄉(xiāng)雙向流動，還將有助于解決農(nóng)村留守兒童、留守老人等一系列社會問題，有望成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力。《意見》將宅基地的兩權(quán)細(xì)化成了三權(quán)，即集體所有權(quán)不變，但農(nóng)戶的占有使用權(quán)，分解為資格權(quán)和使用權(quán)。同時，《意見》對宅基地“三權(quán)分置”的探索設(shè)定了紅線：適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴(yán)格實行土地用途管制，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。對此，中央農(nóng)辦主任韓俊發(fā)言，宅基地的“三權(quán)分置”不是讓城里人到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。二、結(jié)合宅基地改革，田園綜合體的三種開發(fā)模式及贏利點分析宅基地的“三權(quán)分置”很明確，宅基地的“所有權(quán)”歸屬于村集體，“資格權(quán)”歸還于農(nóng)民，而“使用權(quán)”開放，不再局限于分到宅基地的農(nóng)民，可通過租賃、抵押和轉(zhuǎn)賣，直接進(jìn)入要素市場。元立方金服研究員認(rèn)為，這里值得注意的是，目前農(nóng)村宅基地的受讓人僅限于村級集體經(jīng)濟(jì)組織及組織成員。在宅基地改革的政策背景下，建立特色小鎮(zhèn)和田園綜合體是鄉(xiāng)村振興目標(biāo)實現(xiàn)的最重要方式之一。建設(shè)資源內(nèi)生+外來資本引入型的田園綜合體項目，取當(dāng)?shù)卮迩f內(nèi)部的土地、特色產(chǎn)業(yè)、民俗文化及人力等資源，引入外來資本對當(dāng)?shù)氐馁Y源進(jìn)行開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合，推動城鄉(xiāng)資源雙向流動，讓農(nóng)村老百姓共享收益，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的目標(biāo)。以宅基地的獲取方式劃分，元立方金服研究員認(rèn)為，資源內(nèi)生+外來資本引入型的田園綜合體有以下三種開發(fā)模式：以運營民宿為主要贏利點的模式、以發(fā)展（高端）農(nóng)產(chǎn)業(yè)為贏利點的模式、以打造生態(tài)莊園為贏利點的模式。我國宅基地是集體所有的，且“一戶一宅”，即一家農(nóng)戶只能使用一處宅基地。元立方金服研究員認(rèn)為，整合部分相鄰農(nóng)戶的宅基地，可建立小型的以運營民宿為主的田園綜合體。此類模式的田園綜合體，主要選址在有特殊生態(tài)環(huán)境的村落，且當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)已較為成熟，文化獨特質(zhì)樸。村落可開發(fā)旅游短線，建設(shè)以旅游住宿、當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)文化體驗、特產(chǎn)銷售為贏利點的田園綜合體項目。上海金山嘴漁村，位于長江三角洲南翼，地里位置得天獨厚，當(dāng)?shù)厮a(chǎn)發(fā)達(dá)。嘴漁村秉承“靠海吃?！钡睦砟?，設(shè)計以運營民宿為主的田園綜合體模式，使一二三產(chǎn)融合發(fā)展，成為休閑農(nóng)業(yè)集聚區(qū)上海金山區(qū)嘴漁村的閑置農(nóng)宅，在宅基地新政下成了“香餑餑”。目前，全村已有100多戶村民將農(nóng)宅租了出去，用以開設(shè)民宿、特色景點等。截止2017年底，整個漁村的出現(xiàn)了12個特色民宿品牌，總客房數(shù)達(dá)到了120間，節(jié)假日前夕就被預(yù)定一空。“靠海吃?！笔亲鞚O村開發(fā)模式的特點，漁民的海鮮生意因此越做越好。每日傍晚，漁民一邊在船上收貨，一邊在朋友圈里發(fā)出“漁船回來了”的信息，市區(qū)內(nèi)外老客戶們紛紛來電要貨，不多時剛打回來的海鮮就預(yù)售大半。憑借特色民宿、新鮮水產(chǎn)，2016年底金山嘴漁村累計接待游客達(dá)320萬人次，市民游客們紛紛來嘗漁家菜。試想一下，周末走在嘴漁村老街上，有時在小湖邊逛逛，累了就到咖啡館、小酒吧或文化工作室里坐坐，傍晚還可以找一家“海景民宿”住下來，體驗一回漁家生活，這是多么的愜意。圍繞一個“漁”字做足文章，金山嘴漁村漸漸成了“不夜小鎮(zhèn)”。（二） 以發(fā)展（高端）農(nóng)產(chǎn)業(yè)為贏利點的模式當(dāng)前，我國宅基地布局零碎分散、面積超標(biāo)、建設(shè)品質(zhì)低劣，不僅不利于節(jié)約集約利用土地資源和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，而且增加了農(nóng)村社會治理難度，嚴(yán)重影響農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和農(nóng)村生態(tài)效益提升,不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。宅基地新政中提出，跨區(qū)域的宅基地，可集合后變成一個集中面積，解決土地碎片化問題。碎片化的宅基地經(jīng)過集中整合后，面積較大，可建立中大型的以養(yǎng)殖（高端）農(nóng)產(chǎn)業(yè)為支撐的田園綜合體。此類田園綜合體項目，贏利模式主要有線下銷售農(nóng)產(chǎn)品，向高端超市及電商對口供應(yīng)農(nóng)產(chǎn)品、加工品，運營可供游客觀賞的采摘園，開發(fā)文創(chuàng)或親子活動等。2017年，富錦市依托獨特的地理、生態(tài)優(yōu)勢，打造以稻田文化為主題的“田園綜合體”，被譽為華夏的“稻”夢空間。永勝村是富錦田園綜合體項目開發(fā)的村落之一，同時也是高標(biāo)準(zhǔn)水稻示范基地。除去原有的水稻核心種植區(qū)，現(xiàn)已開發(fā)完成水稻景觀種植區(qū)819畝，景區(qū)中心還將建立一座觀光塔與若干玻璃觀光平臺，游人站在平臺上向下觀望，聞著“稻香”，有身處“稻?！敝?。值得一提，富錦的水稻都是訂單種植，質(zhì)量與數(shù)量均高于平均水平，每公斤水稻收購價格較之市面價格高0.54元。富錦利用周邊附近的森林公園和濕地公園，打造了不同民族風(fēng)情的6個農(nóng)家樂。這些農(nóng)家樂中，共有38棟育秧大棚，其中8棟種植蘑菇木耳等菌種，其他大棚則種植瓜果蔬菜。大棚中的農(nóng)產(chǎn)品除了向當(dāng)?shù)厥袇^(qū)超市定點運銷外，還可供游客觀賞、采摘。富錦市以整合周邊村落的碎片化宅基地及經(jīng)營性用地，把休閑農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生度假、文化藝術(shù)、農(nóng)耕活動等有機(jī)結(jié)合起來，發(fā)揮乘法效應(yīng)，展示了田園產(chǎn)業(yè)的美好未來。
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點擊舉報。
