（一）地產(chǎn)板塊的“新認(rèn)知”
每一筆投資都伴隨著“價(jià)值”預(yù)期，這一點(diǎn)在博弈屬性很強(qiáng)的A股市場(chǎng)尤為突出。不管是機(jī)構(gòu)資金還是游散資金，投資的出發(fā)點(diǎn)都是對(duì)于當(dāng)前價(jià)值的認(rèn)可以及未來(lái)價(jià)值被認(rèn)可的預(yù)期——其實(shí)說(shuō)白了，就是未來(lái)誰(shuí)會(huì)接我盤(pán)的思考和預(yù)判。
下面我們展開(kāi)聊一下地產(chǎn)板的“新認(rèn)知”：
首先，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了預(yù)期差。伴隨著調(diào)控的政策實(shí)施，地產(chǎn)板塊在市場(chǎng)沉寂已久，這一點(diǎn)類(lèi)似前幾年白酒禁酒令的政策寒冬期。過(guò)去一年大家都覺(jué)得地產(chǎn)會(huì)因?yàn)楦鞣N限購(gòu)措施，包括租售同權(quán)等一系列調(diào)控的影響認(rèn)為其業(yè)績(jī)?cè)鏊贂?huì)下滑、利潤(rùn)會(huì)下降，然而伴隨著年報(bào)披露期的到來(lái)，一連串的年報(bào)亮眼數(shù)據(jù)將扭轉(zhuǎn)人們的認(rèn)知：從最新公布的房企銷(xiāo)售排行榜中可以看到，2017年上榜房企的業(yè)績(jī)總體好于2016年！一方面，2016年位居榜首的恒大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?810億元，而今年排名第一的碧桂園業(yè)績(jī)?yōu)?500億元；另一方面，2016全年達(dá)到千億銷(xiāo)售金額的房企為12家，而2017年千億房企已達(dá)16家，龍湖地產(chǎn)、新城控股、招商局蛇口、泰禾集團(tuán)為今年新增成員；再者，2017年共有144家房企躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷(xiāo)售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%。
其次，龍頭房企紛紛破5000億銷(xiāo)售的現(xiàn)象背后，是提醒我們要認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)行業(yè)集中度正在快速提升的新常態(tài)。行業(yè)集中度的不斷提升從極端的角度來(lái)說(shuō)，集中度越高越類(lèi)似壟斷，只要需求有增長(zhǎng)利潤(rùn)率當(dāng)然就越高，如果行業(yè)集中度低，競(jìng)爭(zhēng)激烈會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)率相對(duì)較低。所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)，自2010年萬(wàn)科成為房地產(chǎn)行業(yè)首家年度銷(xiāo)售破千億的房企,到2017年“碧恒萬(wàn)”三巨頭齊齊突破五千億銷(xiāo)售大關(guān),從千億到五千億的量級(jí)跨越用了7年，大家試想，泰禾的2000億“牛皮”背后，巨頭們?nèi)f億銷(xiāo)售的目標(biāo)是不是也指日可待？
再者，從行業(yè)發(fā)展角度看，地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)已經(jīng)趨于合理，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)泡沫是過(guò)度擔(dān)憂(yōu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有源源不斷的增量，行業(yè)和二級(jí)市場(chǎng)板塊明顯被低估。一方面，房地產(chǎn)的需求是剛需 投資需求，國(guó)家調(diào)控針對(duì)的是地產(chǎn)的投資屬性——抑制炒房。
但從宏觀的角度，很多城市的住房剛需將不斷支撐房?jī)r(jià)的慢牛趨勢(shì)。目前我們國(guó)家的城市化率在58%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率的上升一般在70%開(kāi)始放緩，過(guò)往幾年每年的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)大約1.2%的水平，也就是每年有大概2000w人要遷移到城市居住，這是一個(gè)必然增量。
而且，目前中國(guó)還沒(méi)有世界級(jí)的城市，縱使我們看到上海城市規(guī)劃的人口“限制”的特殊現(xiàn)象，大城市的自然集聚效應(yīng)，大都市圈或者城鎮(zhèn)群的形成帶來(lái)的機(jī)會(huì)是社會(huì)發(fā)展的自然趨勢(shì)。
所以這些核心區(qū)域的城市建設(shè)還會(huì)不斷的擴(kuò)增需求。另一方面，截至昨天，A股市場(chǎng)各行業(yè)的平均市盈率水平較低的就是金融、建筑和地產(chǎn)三個(gè)板塊，這也很好的解釋了這波行情地產(chǎn)先鋒，銀行中軍的走勢(shì)關(guān)系。這里面地產(chǎn)板塊也是經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，當(dāng)前處于歷史偏低的位置。
最后，從市場(chǎng)對(duì)信息的預(yù)期角度講，地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)顯得“老生常談”。房?jī)r(jià)的表現(xiàn)并不及民眾的心理預(yù)期，對(duì)“利空”型信息大家已經(jīng)有點(diǎn)“審丑疲勞”。
（二）結(jié)構(gòu)行情下地產(chǎn)板塊的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)
截止周五（01.27）收盤(pán)，滬指創(chuàng)出兩年來(lái)新高，僅僅不到一個(gè)月，指數(shù)暴漲300點(diǎn)，房地產(chǎn)板塊功不可沒(méi)。地產(chǎn)這波大漲行情在二級(jí)市場(chǎng)始于兩個(gè)因素，明線(xiàn)是泰禾集團(tuán)一席關(guān)于銷(xiāo)售目標(biāo)翻番2000億的愿景，完成了股價(jià)翻倍的眼球效應(yīng)；暗線(xiàn)是港股（碧桂園、恒大、融創(chuàng)等去年皆5-6倍漲幅）和A股龍頭企業(yè)（新城年內(nèi)4倍，萬(wàn)科、保利等年內(nèi)翻倍）的慢牛走勢(shì)給出的認(rèn)知示范。
我們都聽(tīng)過(guò)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代向白銀時(shí)代過(guò)渡的說(shuō)辭，一個(gè)行業(yè)從成熟到衰退，藍(lán)海到紅海其實(shí)并不意味著行業(yè)的沒(méi)落，而是孕育著“結(jié)構(gòu)性”機(jī)會(huì)。
從黃金時(shí)期的兩萬(wàn)多家企業(yè)分食地產(chǎn)的機(jī)會(huì)版圖到現(xiàn)在百億軍團(tuán)的份額超60%，在剛需預(yù)期穩(wěn)定的背景下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的演繹才剛剛開(kāi)始，未來(lái)只有資本雄厚的龍頭企業(yè)才能通過(guò)并購(gòu)等方式繼續(xù)快速的擴(kuò)張。所以在上文行業(yè)預(yù)期差、集中度高、板塊低估值等等“新認(rèn)知”的催化下，地產(chǎn)板塊大概率還會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，這也和增量資金預(yù)期息息相關(guān)。
1月份短期融資余額凈增400億，滬深港通凈流入也近400億，而且散戶(hù)開(kāi)戶(hù)數(shù)一月份第一周增加17.8w，第二周新增26.6w第三周30.4w，同比環(huán)比均大幅增加，傳導(dǎo)了很強(qiáng)的投資信心。興全合宜一日募集300億的爆炸性新聞背后也帶來(lái)機(jī)構(gòu)資金增量的預(yù)期，而六月A股正式納入MSCI后還預(yù)計(jì)在今年帶來(lái)1200億rmb的資金流入。以上的資金增量里以機(jī)構(gòu)型資金為主，特別是外資，更多的投資偏好關(guān)鍵詞就是“低估值”“成長(zhǎng)性”“核心資產(chǎn)”。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)板塊的指向性最強(qiáng)。
當(dāng)然我們也可以從流動(dòng)性的角度來(lái)分析機(jī)會(huì)：從2017年開(kāi)始，伴隨著機(jī)構(gòu)資金主導(dǎo)市場(chǎng)的預(yù)期，也伴隨著資金對(duì)流動(dòng)性?xún)r(jià)值的認(rèn)可，小盤(pán)股的炒作風(fēng)格逐漸被拋棄，動(dòng)輒跌停的帶來(lái)的負(fù)面記憶助推資金轉(zhuǎn)而擁抱大而美的上市公司，地產(chǎn)板塊個(gè)股普遍體量較大，板塊流動(dòng)性寬松，適合較大體量資金進(jìn)出。
簡(jiǎn)單總結(jié)，2017年的房產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)調(diào)控、“去庫(kù)存”供給側(cè)改革的背景下，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)出現(xiàn)了超預(yù)期的“逆反”增長(zhǎng)表現(xiàn)，除了業(yè)績(jī)?cè)?，未?lái)發(fā)展預(yù)期以及板塊低估值的優(yōu)勢(shì)都是資金介入的靜態(tài)價(jià)值邏輯。在18年新增資金預(yù)期強(qiáng)烈的前提下，先入為主的博弈思維將逐漸得到投資者的認(rèn)可，將會(huì)促進(jìn)股價(jià)的持續(xù)攀升。
（三）A股市場(chǎng)板塊投資機(jī)會(huì)梳理
前文第一部分講了地產(chǎn)的板塊投資邏輯，第二部分講了地產(chǎn)板塊內(nèi)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。地產(chǎn)板塊伴隨著行業(yè)發(fā)展期的成熟和進(jìn)化，龍頭房企市占率快速提升，規(guī)模效應(yīng)凸顯，大公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管控能力強(qiáng)，業(yè)績(jī)穩(wěn)健，也具備非常好的抗風(fēng)險(xiǎn)性，2018年的投資機(jī)會(huì)可能只體現(xiàn)在個(gè)別龍頭企業(yè)和區(qū)域性小而美企業(yè)。一句話(huà)，地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代剛過(guò)，龍頭房企的黃金時(shí)代已來(lái)！大白話(huà)說(shuō)就是龍頭房企和未來(lái)預(yù)期成為龍頭房企的成長(zhǎng)性第二梯隊(duì)是值得大家關(guān)注的重點(diǎn)。
對(duì)于龍頭房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售額代表了當(dāng)前實(shí)力和短期業(yè)績(jī)保障；對(duì)于成長(zhǎng)預(yù)期來(lái)說(shuō)，新增土地貨值是未來(lái)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的保障；對(duì)于地域而言，未來(lái)核心地域的地產(chǎn)公司會(huì)受益于政策導(dǎo)向開(kāi)發(fā)帶來(lái)的人口集聚效應(yīng)；對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，流通盤(pán)體量的合理決定了投機(jī)資金對(duì)股價(jià)的影響高度。
從這些數(shù)據(jù)大家對(duì)比了一批值得研究的重點(diǎn)標(biāo)的如下：
當(dāng)然講完對(duì)板塊的正面分析，還是要提一下風(fēng)險(xiǎn)層面：
首先是市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，目前市場(chǎng)的人氣較強(qiáng)，但大多為短期投機(jī)資金，依然伴隨情緒杠桿，從權(quán)重股的表現(xiàn)看，周四周五的一些指標(biāo)股紛紛出現(xiàn)了人為“降溫”跡象，對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的把握不能過(guò)分的“傻大膽”。另外個(gè)人重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是行業(yè)龍頭預(yù)期的邏輯，整個(gè)地產(chǎn)板塊在18年面臨的政策調(diào)控以及貸款利率攀升的利空，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的降溫影響也需要邊走邊看。
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