主持人：今天下午第一個給我們做演講的嘉賓是美國凱里森建筑事務(wù)所合伙人、中國區(qū)總經(jīng)理楊硯先生。

　　楊硯：各位下午好！首先，感謝主辦方為我們創(chuàng)造了這么好的一個機會，而且很難得RTKL、捷得還有我們事務(wù)所這三個在美國主要的商業(yè)開發(fā)的事務(wù)所在一起交流。我們今天的主題是圍繞中國城市中心區(qū)商業(yè)建筑進行規(guī)劃設(shè)計，談?wù)勎也畈欢嘟?0年，特別是最近幾年在中國規(guī)劃設(shè)計的一些體會。

　　首先，我用兩分鐘時間把凱里森大致的情況介紹一下。凱里森專注的市場領(lǐng)域就是商業(yè)、零售業(yè)、辦公、酒店、綜合體開發(fā)的設(shè)計公司。這邊這些圖片代表著我們在主要這些領(lǐng)域的主要建筑規(guī)劃設(shè)計，綜合體、辦公樓、酒店、公寓、購物中心，還有商店設(shè)計，大到百貨店，小到購物中心里面的專賣店。所以，使得我們在30年來比較注重于在這個領(lǐng)域的發(fā)展，也被評為全世界最大的商業(yè)設(shè)計公司。

　　講到商業(yè)設(shè)計，跟我們公司的形成成長和我們的設(shè)計理念，其實有三點是最主要的，特別是前面兩個一定要著重的來給出一些介紹，因為大家很多是開發(fā)商，很多是建筑師在做這個領(lǐng)域的工作。我們覺得你的設(shè)計，特別是這種大型的開發(fā)有大量的投資，需要進行幾十年的經(jīng)營，你一定要把你的設(shè)計策略和我們客戶的商業(yè)策略一體化，這是非常重要的一點，所以不是純粹的規(guī)劃或者設(shè)計，而這是一個商業(yè)策略。第二，為使用者著想。所有我們設(shè)計的都是關(guān)于人使用的，包括開發(fā)商，包括商家，包括購物者。現(xiàn)在已經(jīng)是非常全球化了，或者說這是一個趨勢。對于全球化里面的洞察力和我們設(shè)計經(jīng)驗的分享對于我們的發(fā)展是非常重要的，我們能夠在這些方面具有經(jīng)驗?zāi)軌驗楹芏啻笮晚椖繋砗芎玫慕?jīng)驗。

　　凱里森現(xiàn)在全球除了美國西雅圖作為總部之外，在紐約、洛杉磯、達拉斯、倫敦、上海、迪拜，都有分公司，新興的印度市場也開始了。講到大型的項目開發(fā)，不得不說我們的客戶群，這些羅列的是商業(yè)開發(fā)相關(guān)的東西。包括大型的開發(fā)商，包括其他的一些企業(yè)，包括微軟等等。在中國比較早的涉及到城市中心區(qū)綜合項目的開發(fā)，所以我們有機會和國內(nèi)領(lǐng)先的大型開司，已經(jīng)開始商業(yè)綜合開發(fā)的，包括香港的橫榮，中國的華潤集團，招商，綠地，綠城，合生創(chuàng)展等等。

　　中國的建設(shè)和開發(fā)有30年，我們參與了20年，凱里森是在80年代末、90年代初開始的，在美國是比較知名的參與中國設(shè)計的公司。所以，我們比較榮幸的在很多場合被邀請去參與，包括胡錦濤主席2006年訪問西雅圖的時候，我們都參與了歡迎他的晚宴。我們在中國這20年的歷史，特別是近十年，特別是近六七年來，這個積累使得我們現(xiàn)在對于中國的開發(fā)開始有相當?shù)牧私?，而且參與的程度很深，和很多開發(fā)商，不僅是大型的開發(fā)商，而且中小型的開發(fā)商都有很好的合作。中國的開發(fā)，我們覺得在這個市場里面怎么樣貢獻我們所謂的經(jīng)驗，還有這方面的知識，這方面的積累。所以，我們在中國市場里面有焦點，就是大型商業(yè)中心和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這個包含很多，包含了零售業(yè)、購物中心、百貨商店、酒店、辦公樓、公寓等等，凡是在城市中心區(qū)很普通開發(fā)的形態(tài)，我們都參與了很多。

　　在這個同時，我們其實是有一定的社會責任，在創(chuàng)造一種新的社區(qū)，或者是在引導(dǎo)一種新的生活方式。所以，如果說關(guān)注當今中國的發(fā)展的話，一定跟城市化的進程是有關(guān)系的，所以城市化的進程在將來的十年左右時間，或者是十五年左右的時間將會有跟美國整個國家一樣的人口從農(nóng)村到城市，這是一個很大的持續(xù)的發(fā)展，我們都在經(jīng)歷其中，而且我們很難想象五年以后、十年以后怎么回事。所以，我們帶來的我們面臨的這些問題，就是作為一個大的城市，還有很多區(qū)域要進行重新開發(fā)，就是更新，中型城市要變成大城市，小城市變成中型城市，沒有城市的地方要建城市。帶來很大的影響就是生活方式的影響，中國經(jīng)濟是金融危機以來變成全世界一個唯一閃亮的地方，這個趨勢很難阻擋，特別是國家從各個層面在推進這種發(fā)展。我們認為作為建筑師在規(guī)劃和設(shè)計層面上面，其實我們是可以給將來發(fā)展施加正面的影響，這個是肩負著一定的責任。經(jīng)濟的增長肯定是沒有辦法阻擋的，開發(fā)商有那么多事情做，人民生活水平的提高，跟開發(fā)成功有很大關(guān)系，如果開發(fā)項目非常不專業(yè)，就是對資源極大的浪費，其實過去十年、十五年，在前面那些年里面形成很多大型開發(fā)都是不成功的，大家都明白?，F(xiàn)在大家越來越明白這件事情，在中心區(qū)域里面怎么樣做得好，做一個成功的項目開發(fā)。所以，有幾個要點，怎么創(chuàng)造一個社區(qū)，怎么給這個社區(qū)有它的認知度，或者是一個標志，今天早上兩位同行已經(jīng)做了很多陳述。就像Scott說的，大家追求的都是一樣的，在這方面沒有太大的差別。

　　我想做商業(yè)綜合體有些要點，提出來跟大家講講，重要的還是用實例，我有好幾張幻燈片是有文字的，就穿插到實例里面說明。首先，能夠促使商業(yè)綜合體成功的最大因素就是要形成目的地。要形成目的地的話，他有很多因素考慮怎么形成這個目的地。其實跟市場有很大關(guān)系。所以，一個項目一定要能夠把他定位到一個恰到好處，而且是有發(fā)展前景的定位去找項目，而且為這個項目做一些量身定制的東西。然后，品牌是一個非常重要的東西，這些都是對開發(fā)商來說的，開發(fā)商怎么把自己做起來，在這個市場里面做很好的成功的項目，你可能要有一個品牌的概念在里面。比如現(xiàn)在華潤集團，我們跟他一起合作，他的萬象城就是一個品牌，他可以把他的概念和他的組合推展到很多城市，這個就是從開發(fā)者的角度來講。但是，其實每個項目又有他的個性，所以一個好的成功的商業(yè)綜合體必然是有他的個性存在。往往在城市中心區(qū)，政府部門、規(guī)劃部門，包括居民、工作場所，對于城市中心區(qū)里面把一個項目變成具有很強的多樣化和多功能的含義里面，再加入具有一定的市政的含義，就是具有一定公共空間的含義也很重要。所以，成功的商業(yè)綜合體一定有一定規(guī)模的規(guī)模效應(yīng)?？赡芪迦f平方米很難成為一個城市綜合體，所以這個規(guī)模效應(yīng)很重要，但是這個規(guī)模效應(yīng)并不是巨大的無限制的、奢侈的，應(yīng)該是會成功的，他有一個量的比例，一會兒我們講項目的時候會講一些成功項目的比例和功能需求。

　　首先，我們要講的是它的位置。這是一個比較重要的問題，可能也是對開發(fā)商的角度來說。選擇一個點，在一個城市環(huán)境里面他是怎么樣能夠把這些組合部分組合起來，要照顧到他們自身對這個市場迎合的需求和他自己的獨立生存，綜合起來又變成一個很好的綜合體。所以，我們要能夠?qū)徱曇幌?。就是你要一個酒店，或者是一個甲級辦公樓，在這個地面本身是一個什么，這個是要綜合考慮的。目的地就是對比這種輔助性的使用功能，他也是一個比較重要的，所謂的輔助性的使用功能就是有很多能夠形成在這個區(qū)域里面有自己獨特的特性，我們等一下也會有些例子可以講。關(guān)于在這個項目里面，在這個位置上面的主入口，有一個自己的主要的門面，也是和這種位置有關(guān)系的，是有比較重要的關(guān)聯(lián)的。各個功能之間的聯(lián)系，這個其實是創(chuàng)造一個綜合體的非常重要的方面，他既跟位置有關(guān)系，并不是說你有了一個地，或者位置也挺不錯，你的功能就可以隨便放，不是這么回事，他的功能還是非常特定的這個位置有什么關(guān)系。

　　我們在比較早的時候進行了港匯廣場的設(shè)計，這個是在90年代初，1993年的時候，在中國大的綜合體開發(fā)里面，這個是一個比較重要的項目，做的比較早，而且現(xiàn)在被證明是比較成功的項目。它的購物中心是全中國公認的營業(yè)額最高的購物中心，最賺錢的購物中心。因為港匯廣場在徐家匯的形成，使得整個徐家匯的定位提升到CBD的概念。如果講到它的位置的話，他是在非常優(yōu)越的位置上面，他是在上海最大的地鐵站的上方，和地鐵有直接相關(guān)的聯(lián)系。當初設(shè)計港匯的時候，還沒有那種很大型的購物中心在中國存在過，所以其實也是一種挑戰(zhàn)，對于我們也是一種摸索。到今天就有很多這種經(jīng)驗教訓(xùn)，其實這個綜合體的開發(fā)跟政府的要求是息息相關(guān)的，這個在中國又是一大特色。如果現(xiàn)在再做的話，可能不會做六層，但是做了就要做的很像樣，而且經(jīng)營的好。就是因為他的位置非常好，所以他六層購物中心還是非常成功。當然，我們也是花了很大工夫去探索，這樣北美形式的購物中心的形態(tài)能不能拔高，拔高以后帶出來的空間尺度，或者說是一種對空間的認知程度到底怎么回事，我們做了一些研究。我們最終得出的是簡潔、明了的架構(gòu)，這個被證明是有前瞻性的，他是一個非常流暢的、簡潔的、垂直向交通組織很好的溝通性，尺度感很好，明亮。不是有非常奇怪的空間，它的空間是很舒適的。這些都是非常重要的形成一個購物中心，使得人們在里面進行很好的購物活動，這個是挺重要的。還有一個，他也開創(chuàng)了怎么樣把辦公塔樓、復(fù)式公寓和商業(yè)直接在一個里面結(jié)合起來做，而不是分離地，這種做法被證明是非?？尚小＿@個平面圖上看到的，左方和下方有兩個塔樓，這兩個塔樓的結(jié)合，他的入口，到達點，人流，他的樓梯下空間的使用，被商業(yè)使用，都被證明是非常有效的。至于復(fù)式公寓，怎么利用這個購物中心，座落在購物中心上方，像酒店一樣的環(huán)境，這也是比較成功的例子。港匯作為一個33萬平方米，是全國目前為止最高的雙塔項目，經(jīng)營了十年，辦公樓經(jīng)營了五年，證明是一個成功的例子。

　　這個就是我們凱里森在上海公司所在地宏一國際廣場，它從位置角度講又是非常得天獨厚，具有潛力變成一個城市地標、城市中心綜合體的項目，座落在中國最著名的商業(yè)街，南京東路的路口，他不是很大，地上地下不到十萬平方米，但是所處的位置非常重要。所以，選擇一個好的位置，哪怕體積再小，都可能做出一個好的城市綜合體，這個基地只有5900平方米，所以是一個非常典型的麻雀雖小五臟俱全的例子。當初設(shè)計這個項目的時候也有過很大爭議，就是從整體布局角度。在中國規(guī)劃部門制定的條例，或者是概念當中，就是創(chuàng)造一個城市的孔進環(huán)境，他有的時候往往是比較機械化，機械式的思維。當時要求是在轉(zhuǎn)角上面留出一個大廣場，我們就很反對，堅持不應(yīng)該有廣場，應(yīng)該是把最好的商業(yè)街面和廣告位置留出來給購物中心。證明這個做法是使得這個項目成功因素之一，就是因為做了這個做法。恰恰相反，在南京東路步行街的另外一端的世貿(mào)大廈就是一個失敗的例子，他就是做了一個超大型的廣場，這兩個正好是一個明顯的對比。怎么利用這個位置為城市綜合體創(chuàng)造很多有收益的點，比如轉(zhuǎn)交上面LED的廣告，高清晰度的廣告牌，當初也是我們竭力建議開發(fā)商在這上面要做一個這樣的東西。做了以后被證明是非常好的帶來經(jīng)濟效益的做法，而且為城市帶來具有一定的活力的形象。塔樓本身也是一個地標性的建筑，他受到外灘歷史性建筑的高度限制，但是我們還是突破了規(guī)劃局的高度，做到了142米，使得他能夠在現(xiàn)在上海定位的外灘南京東路商務(wù)中心區(qū)最主要的地標性的建筑。

　　中國有很多城市雖然有的歷史比較短，像上海并不是歷史很長，但是隨著這個年代的發(fā)展，他還是具有一定的地理位置的認知度，比如說這是上海的五角場，在上海東北角附中心的位置。這樣的位置很重要，這個開發(fā)商是合生創(chuàng)展，他特意為了開發(fā)這個行業(yè)項目成立了一個合生商業(yè)總部，這是他們第一個全國性大的綜合體的開發(fā)，地面面積25萬平方米。城市綜合體的開發(fā)其實跟政府很有關(guān)系，政府往往為了把他做成在這個地區(qū)，這是在楊浦區(qū)，楊浦區(qū)政府是非常想要把五角場重新打造成一個有經(jīng)濟活力、有商業(yè)活力的一個點，要和港匯所在地就是徐家匯媲美。所以，非常支持在這個地點做一個能夠有力度的，有經(jīng)濟效益的，將來的運作和規(guī)劃設(shè)計都可以說是非常好的一個項目。我們就比較有幸成立了上海另外一個中心的項目的開發(fā)和設(shè)計。這個項目是15萬平米的購物中心和凱悅酒店，還有一個標志性的辦公樓組成的。但是，他給的規(guī)劃條件并不是像現(xiàn)在看到的這么高，都是100米、120米的尺度。為了要做到所謂的標志性，就是在這個位置上面能夠展現(xiàn)出一個具有很現(xiàn)代的，他們往往要聯(lián)系到世界其他很著名的項目的話，就是高度一定要拔高，商業(yè)量一定達到某種程度等等。這個里面其實是我們要做很多工作，就是協(xié)助開發(fā)商，包括高度位置的重新定位。所以，現(xiàn)在國內(nèi)的規(guī)劃已經(jīng)變成法律，你要改的話要經(jīng)過合法程序，經(jīng)過政府的支持其實還是可以改，經(jīng)過城市設(shè)計，重新制定片區(qū)的規(guī)劃，使得這個項目能夠合理成立，能夠做到180米高的辦公樓，是合生在上海的一個綜合性的辦公樓。所以，我們在這個過程中就是協(xié)助做到怎么制定，當然從名義上講是政府的工作，但是我們大量的工作是協(xié)助開發(fā)商做的。

　　回到這張總圖來看，他是在上海的五角場最后一個東南角留出來的一塊地，是兩塊地組合的?？梢钥吹皆趺礃釉诔浞掷眠@個很好的位置來組合城市綜合體，一開始我們一般的做法就是要有好幾輪的總體規(guī)劃的比較方案，今天就不展示出來。但是，我們把這個標志新的塔樓放在北邊，沿著上海中環(huán)線，或者是放在東邊等等，有很多的比較。就像剛才講的，形成一個好的成功的綜合體的話，在他具有好的位置的條件下，其實每個最終出來的最佳的使用功能的點還是經(jīng)過很多輪的研究。所以，現(xiàn)在辦公樓是放在靠近這個路的地方，酒店是放在東端，當中有購物中心串聯(lián)起來，這個是經(jīng)過交通的分析、研究，包括量化的研究，證明這樣的做法應(yīng)該是最好的，最佳的，可行的。購物中心本身現(xiàn)在都很注重他對社會產(chǎn)生的正面的影響。所以，我們現(xiàn)在在做的很多綜合體都是把屋頂作為一種城市開放空間，能夠使用的、能夠進行商業(yè)活動的空間，而且是全天候24小時開放的概念。

　　這個是從另外一個角度看，因為在五角場的地方搞了很多開發(fā)，包括萬達廣場，東方商廈等等，但是并沒有把這個區(qū)位商業(yè)形象和城市形象提升起來。所以，往往我們在接了這樣項目以后擔負的責任，有的時候不僅是為開發(fā)商服務(wù)，做到一個好的有效益的經(jīng)營項目，而且給社會怎么樣帶來這個社區(qū)的亮點。政府也很關(guān)注，比如他覺得這個地方他們從來沒有一個這樣的東西，楊浦區(qū)是上海比較偏的區(qū)，上午講的閘北區(qū)也是一樣的，他很需要一個很高的酒店，所以做大型綜合體項目一定要得到政府支持，而且做的過程中一定要他理解綜合體的性質(zhì)和將來的使用，我們可以有一個比較成功的保障。

　　綜合體其實有很多方面確實要關(guān)注。很重要的就是可達性地有時候你覺得這個地理位置很好，但是他非常難以到達，比如說在大的立交橋轉(zhuǎn)換邊上的話，你可能要繞很打圈才能到這里。所以，對于他的可達性的分析要做好。所以，我們在做綜合體的時候，在前期的總體分析上面要做大量的比較的工作。對開發(fā)商來講，定位一個這樣的綜合體，他考慮市場，他也是要考慮車行的時間，我沒有把很多東西分的很細的講，有很多東西確實很重要，比如車的問題，你作為一個城市中心區(qū)有影響的地標性的大型開發(fā)，車的到達就是很重要，車的量也是很重要?？蛇_性還包括視覺的可達，他怎么樣以地標的形態(tài)出現(xiàn)，怎么有自己的個性，也是包含在這個里面。

　　現(xiàn)在大家在行業(yè)里面比較知道的是華潤和新宏基合作的杭州萬象城，他是在杭州新城幾乎可以叫錢江新城商務(wù)、政府、文化聚集的區(qū)域，但是華潤的策略使得他能夠在中心區(qū)的邊緣一點的地方做一個包含住宅在里面的綜合體。這個跟他的開發(fā)的理念和他現(xiàn)在的一種模式，就是他的經(jīng)營策略和開發(fā)策略的模式，而且他能夠說法政府，使得他能夠在一個50萬平方米里面把各種形態(tài)做起來。我們也是很有幸從三年前就開始設(shè)計這個項目。這張圖右邊一半就是一期，20幾萬平方米，十萬平方米的豪宅，還有一個很大型的購物中心，加上地下有超過20萬并沒有，包括后期酒店、公寓、甲級辦公樓的開發(fā)，40幾萬平方米、50萬平方米、50多萬平方米，漸漸變成了一個開發(fā)商覺得他能夠跑到主要的城市去做一個這樣的綜合體的模式。我們參與在這個過程里面，也看到了這個模式的建立，其實還是很有說服力的，他根據(jù)現(xiàn)在中國零售業(yè)的發(fā)展的情形，制定出購物中心應(yīng)該是多大，一般現(xiàn)在不做超過15萬平方米，一般是12、13萬左右的，使得經(jīng)營達到最佳狀況。

　　具體講到華潤萬象城到底有什么樣的東西組成？可能很多人不了解，但是應(yīng)該說總的概念就是一個一站式的，能夠在他本身的綜合體里面作為一個龍頭地位的一個產(chǎn)品，首先讓他能夠做成功，有力度，帶動其他的住宅和辦公、公寓的發(fā)展。設(shè)計這樣超大型的購物中心的話，我們其實是作為一個比較全方位的角度去看的。所以，不僅是滿足他作為一個購物中心，還滿足他在這個城市空間形態(tài)里面所出來的形象，對周邊的關(guān)系、交通帶來的影響，他幾個面是什么樣的，開放空間、廣場。像這個位置和可達性都是非常具有優(yōu)越的條件。他這邊有兩條地鐵線，看到這個虛線是其中一條，在這個圖上方將來還有一條地鐵線。所以，在東北角的十字路口和西南角的十字路口下面都各有一個地鐵站。這樣，我們把整個規(guī)劃按照地鐵人流的思路進行的設(shè)計。所以，你看到這個購物中心是對角的，包括將來再開發(fā)二期，穿越他的下面就是兩個車站之間的項目。

　　剛才講到了形象的設(shè)計，在這張圖右方，那個轉(zhuǎn)角下面是一個地鐵站，我們有一個地下的下沉式廣場，作為入口和地鐵相連。在面臨城市主干道，北邊和西邊這個地方又形成一個主要入口。所以，根據(jù)這個項目幾個角的不一樣，包括對萬象城本身組合的定位，就是在東南角下面是一個主力百貨，是泰國的中央百貨，上面有溜冰場?，F(xiàn)在華潤已經(jīng)整合出一套商業(yè)組合的形態(tài)，當然他針對每個項目還是有不一樣的變化，他應(yīng)該說有一個主流線在里面，我們跟他們合作也比較順利，非常了解他需要什么東西。這個里面做一個設(shè)計，做商業(yè)，做綜合體的經(jīng)濟性、效益非常注重，就是我們設(shè)計策略跟他是相連的，但是其實建筑設(shè)計本身的創(chuàng)造也是很要緊的。所以，我們還是要挖掘這樣一個大體量的大項目是一種什么樣的，他蘊含的文化的含義，或者是具有當?shù)氐奶卣?，我們?chuàng)造一個故事，使得他既經(jīng)營的好，又能夠被非常好的認知，形成也許一個場所，不管他是一個開場還是一個封閉式的大型購物中心。所以，在這個項目里面運用了杭州有錢塘江的概念，還有他本身西湖周圍的很優(yōu)美的山體。所以，形成這么一種流線型的，在天窗和購物通道設(shè)計上面，都能夠給他體現(xiàn)出水的切割形成的峽谷這種概念。中庭空間往往是一個購物中心里面很主要的地方，這是顯而易見的，大家都明白。我們盡量把這個地方變成一個比較綜合性使用的，他可以又是聚會的地點，又是展示的地點，又可能舉行社區(qū)活動的地點。

　　同樣的，我們剛剛給華潤做了一個擴充設(shè)計的項目在成都24城，在成都二環(huán)線其中一個主要的道路，通向市中心的交界的地方。所以，綜合體選擇的地點，在這個里面又是一個很好的體現(xiàn)，在這個主路下面也是有一個地鐵，也是在兩三年之間要建成，地鐵站就是在這個下面。所以，從可達性、位置方面，我們做很多輪方案，一般是做好幾輪中期研究，最終得出這個200米高的華潤大廈應(yīng)該放在這個位置，而且很好的把底層空間和商業(yè)結(jié)合起來。這個里面還牽涉到一種區(qū)域性地域文化的概念。剛才也講到了個性的問題，我們在這個項目里面一直想怎么反應(yīng)成都的地域文化，成都是非常著名的注重休閑、戶外活動的城市，所以我們在購物中心設(shè)計的時候，給他附加出這種功能，他是一種室外活動的場地。除了從他的構(gòu)架看到的當中大的庭院的概念以外，還把購物中心變成退臺式的做法，就是延伸，就是內(nèi)部來看還是購物中心，但是穿越這些餐飲設(shè)施以后，你就可以到達外部室外空間，而且你從室外可以經(jīng)過這些臺階的聯(lián)系到達每個層面的參與空間，這張圖就是表達了這個概念。其實我們和別的大型事務(wù)所一樣，可持續(xù)發(fā)展、綠色建筑都是我們整個事務(wù)所的策略，我們有自己的網(wǎng)站和自己使用的工具，都可以很便捷的找到怎么做設(shè)計的手法，包括大樓的面向，就是根據(jù)這樣的分析之后，覺得他應(yīng)該放在這個位置，是面朝南，從能源的角度講是最好用的。怎么樣搜集雨水，有很多綠化，有屋頂花園的購物中心，起到灌溉的作用，這些東西都是在考慮。所以，在當今的條件下的挑戰(zhàn)，大家面臨的都是一樣的問題，就是環(huán)境和能源和可持續(xù)發(fā)展這些因素，都是作為我們設(shè)計師應(yīng)該很好運用的手法，對于我們的家園也是一種責任。

　　和剛剛提到的一樣，整個屋頂是一個大的可使用的花園，不僅是公共的功能，餐飲的功能，他還帶來了另外結(jié)合地區(qū)，結(jié)合政府的一些期望，就是在這張圖上面看到的中庭上面的暖色調(diào)的，下面一張就是在中庭上方看到的，我們做了一個小型的博物館，他是跨越中庭中間上方，占據(jù)一半的空間，和下面的購物中心之間有一個很好的互動。因為24層是有點歷史含義的，現(xiàn)在有一個電影就是講24層，他是中國比較早的飛機發(fā)動機產(chǎn)業(yè)有關(guān)系的。所以，我們覺得有責任，開發(fā)商也很支持做一個這樣小型博物館，使他把這段歷史保留下來。動線其實是很重要的概念，剛剛介紹的幾個方案里面，我們已經(jīng)講了一些。如果說把他拎出來講，也顯而易見，大家都明白，每個項目里面都牽涉到的問題，就是你的流線，有車流、人流、服務(wù)的、消防的等等，出入口的位置，周邊的情況。到項目本身里面，不管是購物中心，還是在一個開場式的環(huán)境里面，和別的不同的使用功能之間的聯(lián)系，水平向的，垂直向的，還有一個標識系統(tǒng)的聯(lián)系，都使得這個動線需要達到一個最佳的做法。看上去挺容易的，但是真要做起來是非常困難的，有時候是非常有挑戰(zhàn)的東西。所以，作為規(guī)劃師、建筑師能夠輔助一個開發(fā)商，或者是對這個城市的片區(qū)能夠做成一個有生命力的東西，這個絕對是要下工夫的一個方面。

　　這里有一個例子，現(xiàn)在這個項目正在建造當中，是綠地集團(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)在上海最大的一個項目，也應(yīng)該有一定媒體知名度，一共投入70億人民幣做這個項目。這個項目位置真是非常好，在上海羅灣區(qū)，作為中心區(qū)，在黃浦江的邊上，世博會長址的對面。這個項目是比較復(fù)雜的牽涉很多問題，我可以跟大家共享一下，他本身是由四塊地組合起來，現(xiàn)在根據(jù)中國規(guī)劃和出讓地條例來講，每一個地塊都要滿足他的容積率、覆蓋率、高度，而且在很多情況下不能更改，有的時候可以更改，但是這個項目我們從開始就被告知是不能更改。又要把它做成完全是一個整體的綜合體，很困難，我們其實做了三輪，都已經(jīng)差不多達到報批的程度，當然是在開發(fā)商的指令下面在做的。所帶來的問題是什么呢？首先講一下它的組成部分，他是由三棟甲級辦公樓，一個萬豪酒店，兩個豪宅，這塊地正好被定性為住宅用地，還有比較低矮的商務(wù)用地，就是作為綠地集團總部和小型的高檔百貨。有一個開場型的餐飲、娛樂、時尚的高檔購物場所，串起來的一個綜合體。

　　這張總圖可以看到，剛剛講的四塊地，就是這樣畫下來，這是住宅用地，其他都是商務(wù)和商業(yè)用地，每塊地的條件都規(guī)定的非常死。經(jīng)過不斷的改進，首先我們可以把容積率全平均起來做，最后是做兩棟塔樓，最后這個是不行的，因為城市規(guī)劃部門極力反對。最后就做成三個辦公樓，因為這邊正好是一個地塊，可以滿足這個面積的一個樓。這樣做了以后，最終再審查的時候，開一個比較重要會議的時候，城市規(guī)劃部門又代表政府提出一個講法，就是說你雖然滿足了所有規(guī)劃條件，滿足了日照，但是為了能夠達到現(xiàn)在大家講的和諧社會的目的，你應(yīng)該在規(guī)劃指標的間距退讓標準上再對你有10%的要求，就是原來退100米，現(xiàn)在退110米，這是中國的特點，這是非常有意思的。當然，我們在開發(fā)商綠地集團指令下，就一次次簽補充合同，一次次做。但是，這邊提出來的問題，確實建筑師有時候是被帶入一種開發(fā)里面擔負的責任是很具有社會性的。所以，這是一個很有意思的利益。所以，現(xiàn)在看到的所有的退讓全部是達到110%的做法。這個可能也確實有點道理，就是為了使得這個項目很順利的開展，能夠給居民創(chuàng)造不僅是技術(shù)性滿足規(guī)劃指標，而且從視覺，從創(chuàng)造和諧社會的目的來看，都做到了。所以，不管怎么樣，這個項目現(xiàn)在已經(jīng)全面開工，兩個豪宅都已經(jīng)封頂了。這是一個鳥瞰的圖。為了把這個項目做成既是一個整體，又要有一定變化，又受制于日照的影響等等，所以出來的這個樓的形狀是挺有意思的，并不是我們刻意的這么做，這是根據(jù)實際的需求做到的，最終的結(jié)果是挺令人滿意的。

　　總的來講，這是一個比較獨立的住宅的兩個豪宅，這是每一層580平方米一戶的豪宅，這邊是兩戶，然后是開場式購物中心，由幾個關(guān)鍵點串聯(lián)起來，整個項目就是一個場所的創(chuàng)造和一個地標性的創(chuàng)造。他的到達點怎么考慮？就是除了周邊的幾個入口有不同的地方，有車流可以進入到地下空間以外，整個里面都是一樣的。但是，在這個同時我們還是讓車到達中心廣場，使得你具有一個中心空間，達到可以到達剛才講的到達點，怎么使得有一種感覺，就是我開車就可以到達這里，然后再進車庫。這個是東北角的入口，其實離地鐵站不遠，就是四五百米的路，過來之后這成為一個顯而易見的入口，整體的處理都是非常簡潔。綜合體里面還是追求這種簡潔性，特別是塔樓，他是作為一種背景，他所講出來的語言其實應(yīng)該是簡潔明了。反而在底下的購物中心的場所創(chuàng)造出來的語言應(yīng)該是豐富的，使得人們到達這邊之后并不是單調(diào)的，或者是像辦公樓這樣的，具有他一定的性格。這就是中心廣場，我們流線的這些處理是圍繞著怎么樣做出一個最合理的購物中心的流線，來把這個很復(fù)雜的項目做起來，空間的收方，舒展，創(chuàng)造的這樣的程度都是很重要的。

　　對于世博會、黃浦江的展示又是另外一個概念層次，就是怎么加強他，這是反復(fù)做了很多次，后來總結(jié)出幾點。首先，這個地塊，不能超過24米，我們把綠地總部做在精品百貨上面，總部的設(shè)計就帶有世博會場館設(shè)計的概念，就使得他有一定的前衛(wèi)性和通透性，它是一個很好的展示建筑。萬豪酒店對于整個羅灣區(qū)靠近黃浦江的江邊也是一個地標性的展示，有很強的可視性。

　　我們老是講有購物中心，商業(yè)零售其實是往往在中國做綜合體，我們的經(jīng)驗可以差不多是100%有零售的功能在里面。既然有了零售的功能，零售作為一個商業(yè)中心，要讓他做的成功，這是最重要的一點，所以我們說他是整個綜合體的一種催化劑，一種成功的基礎(chǔ)。這個概念一定要非常強。這里面就會講到，或者是思考到購物中心的設(shè)計和規(guī)劃，而不是說你有一大塊面積，我就做一大塊所謂的購物空間就行了，他應(yīng)該非常強的表露或者是體現(xiàn)出這個購物中心的規(guī)則和性格，不管是開場的，有頂蓋的還是什么。這個是被證明的，就是購物中心的成功是確保商業(yè)綜合體收益的最大要素。因為他作為一個最能夠聚集人流，每個購物中心如果計算人流的話，如果他成功，一定帶來是成千成萬的人流，有時候達到十萬的人流。比如在黃金周港匯里面就是十萬人次以上的量。正因為如此，綜合體里面的購物中心的成功，他能夠把人流很順利的帶進來停留、上下，進行他的購物和體驗的活動，現(xiàn)在我們講購物都是講體驗，他就是標志著綜合體成功的因素。

　　剛才講了綜合體是代表了當今人們追求這種新的生活方式，或者也不是追求，本身這個形成的城市更新就是帶來一個新的生活方式，這是一個已經(jīng)發(fā)生的事情，所以他必定是用生活方式跟你的城市生活相關(guān)聯(lián)的一件事情，所以他的形象非常重要，本身這個購物中心的成敗很重要。所以，我們凱里森作為一個在這方面具有經(jīng)驗的公司，我們做每個項目都非常小心的告誡自己，就是不能把一個項目做出超越購物中心的規(guī)則。所以，凱里森在這方面能夠長期不斷的發(fā)展，其實我們在遵守商業(yè)規(guī)則的方面是自己教育自己，不要做不可能的事情，比如為了創(chuàng)造一些空間的效果，或者是追求形式，忘了購物中心的構(gòu)成，這個是萬萬做不得的。所以，我們比較強調(diào)在做綜合體的時候，不管你是一個開場的、封閉的，只要你有購物中心，或者說是商業(yè)中心，你就一定要遵守它的規(guī)則，就要遵守它帶來的組合，你到一定規(guī)模以后，八萬平方米，十五萬平方米之間，肯定要有主力店，肯定要有多廳影院的組合，這里面你要遵守的規(guī)則，什么東西放在一層，什么東西放在五層，這種合理性和他空間的組合流線，我們是非常注重的。這使得我們能夠和很多在中國大的開發(fā)商合作的基礎(chǔ)。

　　有一個例子，一個是現(xiàn)在已經(jīng)建成的在深圳南山的海岸城，這個塔樓已經(jīng)建成并開始使用。最主要是綜合體形成的購物中心，這種設(shè)計理念結(jié)合南山在這個地點別叫做是商業(yè)文化中心，他本來有城市設(shè)計，把人行道和廣場放在第二層，而且正好在這個地塊里面需要一個城市廣場。而且這個跨越了兩個地塊，我們就是怎么上他整體感覺是一個購物中心。這個是從2003年底開始，現(xiàn)在已經(jīng)建成。這是當初的效果圖，也可以看到，我們說你創(chuàng)造一個場所，創(chuàng)造一個環(huán)境，肯定是和戶外空間有關(guān)系，室內(nèi)也可以創(chuàng)造。但是，往往是室內(nèi)室外兼顧的是能夠帶來最大優(yōu)勢的，就像我們剛剛看到的華潤的24層的形態(tài)。當然，他從綜合的角度來講，也是合理的，有百貨主力，有影院，有溜冰場。

　　這個看到的是在第二層，我們是當做第一層來使用的一個平面規(guī)劃，會牽涉到在中國，因為地塊的性質(zhì)，并不是像美國那樣，在一畝地上面種一個購物中心，就是根據(jù)他的需求做。但是，中國情況下面，在城市中心給你的地塊可能是不規(guī)則或者是胖胖的，怎么樣把商業(yè)的東西做好，又不失去商業(yè)經(jīng)營需求的組合，大的，小的，具有合理的深度的，這個其實是需要花時間的，我們往往跟開發(fā)商要交流說并不是你想象當中兩個月就可以報批了，而且要有時間和商業(yè)策劃公司能夠緊密結(jié)合，緊密工作的。當然，實現(xiàn)的方案跟我們原來設(shè)想很多意向特別是形象上的東西有出入，但是整個是把整個購物中心的架構(gòu)和尺度完成了。我們剛剛看到的效果圖是玻璃，不一樣顏色的藍色玻璃環(huán)繞整個購物中心，因為是海岸城，就是打造這樣一個主題，現(xiàn)在就留下了一點點，已經(jīng)經(jīng)營了一年多，應(yīng)該是越來越好。室內(nèi)還是帶有一點藍色的基調(diào)。

　　講到這種流線，創(chuàng)造這個場所，其實我們在碰到有些項目還是很有意思的，像這個是在上海西區(qū)美國學(xué)校的邊上，我們打造的這個就是生活時尚中心，就是三萬平方米的商業(yè)，再加上一萬五千平米高級公寓。他所形成的區(qū)域非常帶有國際性，他是作為一個國際社區(qū)，在這種國際社區(qū)中心點，開發(fā)商很有意把他作為一個目的地的形式來打造一個這樣的綜合體，我們采取局部三層的設(shè)計。為什么把這個例子拿出來講，其實我們在中國將來很多城市開發(fā)里面都會碰到這種尺度的購物綜合體，他是跟一個社區(qū)有關(guān)系。所以，他在這個社區(qū)里面怎么樣形成人們心目當中的他自己的地方，這是我的地方，這是我的家，我的家附近的地方，我基本上每天，每個星期都要去的，創(chuàng)造這樣的場所，其實是可以做的非常豐富，富有含義的做法。其實在美國有很多這樣的例子，很多我們的同行也做了很多這樣非常優(yōu)秀的作品。當然，這個設(shè)計現(xiàn)在是基本上已經(jīng)定型，已經(jīng)做完了，7月份要開工，他所表現(xiàn)出來的這種個性和一定的鄉(xiāng)土化，他和人的尺度，包括有一部分的地面停車，他只有地下一層可以停車，使得可達性都達到的很合理的地步。

　　剛才講了很多是標志性，標志性確實對于形成一個綜合體來講是避免不了的一個問題，這個里面也有很多的層面，因為這個標志性講起來是見仁見智，每個人都有他自己心目中的標志性，政府官員是怎么認為的，開發(fā)商怎么認為的，購物者怎么認為的。但是，他有很多特點，比如我們比較講究戲劇性，早上兩位也講到這個問題，并不只是高樓大廈就是標志性，有時候你創(chuàng)造出來這個場所本身帶來的東西，他是一個地方，他就是標志性。這個標志性可能還包含了人們對他體驗的記憶，你要是作為一個很好的東西，覺得在那里玩兒的很開心，我的朋友、我的一家會花很多時間在這里，不間斷的下次在來的，這就是標志性，所以體驗是含在標志性里面的。

　　這個例子是上海另外一個人們心目中的商業(yè)，叫做曹家渡有一個悅達889廣場，這個也是年底正式開業(yè)，現(xiàn)在塔樓、裙樓已經(jīng)完全完工了。從標志角度講，塔樓并不高，120米以下，但是在這里這么一個四層加上地下一層面積并不是很大的，不到五萬平米的商業(yè)中心，怎么樣讓他具有標志性，這個不僅剛才我們講到有些內(nèi)涵的問題，其實我們在他的形象上面是做了很大的努力。這邊有一個云頂，這個跟早上托德介紹的華沙的項目很像，但是我們是把他變成一個半開場的空間，是塔樓和購物中心，包括購物中心深入到塔樓下面，在這形成一個廣場，是一個多功能的形態(tài)。它的頂我們是賦予一種比較新穎的在上海沒有出現(xiàn)過的，因為我們做一個項目，城市中心區(qū)里面做項目，你的競爭是很厲害的，當然在中型城市你可能是唯一的，做得好你就是老大。但是，在上海這樣的一線城市里面都有很多這樣的挑戰(zhàn)，怎么樣做出他的個性，這個項目從2003、2004年開始到現(xiàn)在經(jīng)歷了比較大的波折，這個云頂也是一會兒有，一會兒沒有，一會兒有的，主要是投入問題。開發(fā)商最終衡量他的標志性和這個項目將來為他所帶來的成功因素的期望下面，其實聽取了我們的意見，做了這樣一個頂。這個頂是一個公司，是美國的一個公司，我們開始就把他帶進來跟我們一起合作，他是需要有很高的科技含量在這個里面把他給計算機做出來，你雖然看到三角形，每個三角形都是不一樣的，但是他形成的形態(tài)完全是自由的形態(tài)。這個就是他們協(xié)助做的計算機的模型。所以他所帶來的形象的吸引力，他的價值遠遠不只開發(fā)商多花50%的錢做這個玻璃頂，一般的技術(shù)不一定會達到這種效果。從我們而且追求的角度來講，我們也是考慮到各種綜合體開發(fā)的因素，確實一定要跟開發(fā)商之間有很好的商量、溝通，怎么樣做一個有意思的、長久的、吸引人的東西。

　　這個項目是比較有意思的，是青島的小麥島，是由迪拜的做棕櫚島的投資公司把這個地拿出來，他拿地之前我們就已經(jīng)做規(guī)劃，這些都是他確定拿到手之前已經(jīng)做好了。他要填海，在小麥島外圍填出了幾個地塊，所以，一共是由一個組合，變成一個在城市里面特別有標志性的非常特別的項目。小麥島本身是島上所有的東西，以前是挺亂的，全部要整理、拆遷，我們把他的岸線在一定距離保持原生態(tài)，這個是購物、娛樂、餐飲、旅游的一個綜合體，這邊兩個五星級酒店，這個就是超五星的，六星、七星的。這個不能稱為住宅，但是是酒店式的公寓，外面就是大海。這邊還有很多包括一個個單體的園區(qū)式辦公一樣的，三層以下的，將來可以有企業(yè)總部到這里來入住。這里有一個綜合體，這個綜合體有一個很強的功能，剛才講的附加式的功能在有些時候顯得特別重要，這邊是地下，我們把所有的車都停在這里，然后有一個內(nèi)部的交通系統(tǒng)把游人帶到這個島上面。這是一個非常綜合，非常特別有意思的綜合體的開發(fā)。青島市政府就在這個方向，奧運場地是在這個方向，他是占據(jù)了一個很好的位置。

　　最后一個項目介紹一下，這個是在昆明今年要開業(yè)的，叫順城。這個項目我們是2005年跟他們合作，現(xiàn)在是全部結(jié)構(gòu)已經(jīng)做好了，他很有代表性，就是他的綜合性的含義實在很強，他有五棟住宅，兩個辦公樓，一個12萬平方米開場式購物中心，因為昆明是四季如春的城市，所以對于地域性的需求，我們作為建筑師一定要很好考慮，在什么地方做開場，半開場，什么地方做全封閉，這些都是建筑師要為開發(fā)商想好的事情。他的定位有剛才講的所有的因素，他是在昆明最中心的30街這條步行街上，城市廣場是在這個位置，然后紫街和購物中心之間有視覺的聯(lián)系。最重要的是這個項目的所在地，比如順城這個概念，我這邊缺乏一張大的圖，但是你可以想象一下，這條是順城街，以前的老昆明的城墻就是這樣的，他是在昆明南門外面，順著城墻的商業(yè)街叫做順城街，他是傳統(tǒng)上幾百年的茶馬古道的集散地，也傳統(tǒng)昆明人心目中的一條很有意思的老街，很有文化含義。當然，中國城市需要更新，這是一個不可避免的現(xiàn)實，有的時候更新你是需要把他們?nèi)客频怪貋?，不一定保留他一些老的東西，這個跟商業(yè)開發(fā)不符合。但是，在這個基礎(chǔ)上我們怎么去看待這個項目，讓他這條街繼續(xù)存在，但是賦予他新的活力，但是在這個同時又是和城市記憶完全融為一體，這個就是我把這些圖放在一起，就是從我們一開始，2005年年底的時候開始設(shè)計的過程，就展示出了思路的變化。這里面有一個大的變化，其實也是每個商業(yè)綜合體，特別是具有一個有規(guī)模的，十萬平米左右的，你面臨的問題是需要有一個主力店。當初我們做的時候跟業(yè)主闡明這個問題，但是他們不是一個很有經(jīng)驗的開發(fā)商，他們覺得這個沒有關(guān)系，無所謂，他完全可以進行招商。但是過了沒多久他就發(fā)現(xiàn)這個不行，所以也是通過我們的關(guān)系介紹，因為我們跟北京王府井是戰(zhàn)略性伙伴關(guān)系，他從2002年以后我們給他全國性的擴展都是我們給他做的規(guī)劃、概念設(shè)計。所以，我們把他引導(dǎo)給王府井，后來發(fā)現(xiàn)這是非常必要的步驟，怎么樣引入。所以，我們看2006年3月份的時候，開發(fā)商、我們、王府井一起在北京進行了兩天的短期工作，這張草圖顯示了怎么把一個主力店引入到這個大的開發(fā)里面，但是又不影響整個購物中心綜合體的思路。最后就是定稿這樣的一個形態(tài)。這里面有很顯然的可以看到的最后定稿的這個，他有這條街我們保持了，有和城市廣場之間的聯(lián)系，和這邊步行街的聯(lián)系，有中心廣場，有各個不同的空間都是賦予他一定的生命力，認知點，包括在中心有一個IMAX，這個在中國很少，這個開發(fā)商認真的把綜合體的形成和開發(fā)，還有它的功能擺布，跟我們有一個很好的互動，并且比較認可這種比較專業(yè)的意見。所以，現(xiàn)在做出來這個應(yīng)該是對于整個昆明、云南西南地區(qū)有很大影響。這個是最終定的平面圖，大家可以看到他符合很多多樣化的條件，他有自己的中心廣場，另外一個南廣場，當中的購物主要通道，又有步行街，還有城市中心廣場相連，為了解決交通問題，我們還開了一條車道，因為功能實在太復(fù)雜，需要有一個車道來解決到達每一個入口，王府井作為主力店也需要自己面向城市街道的主要展示，他又占據(jù)了中心廣場的很好的入口。對于城市來講，從政府官員的角度，我需要有一個開場的作為城市主廣場的標志性的廣場，也讓他滿足這種需求。

　　總的來講，作為一個城市綜合體，他是需要你很細致的，很有耐心，很專業(yè)的把這些所有問題梳理清楚，而且要很實際，要在創(chuàng)造基礎(chǔ)上把它的實際形提到可操作層面，而不是人家一看要花兩倍的錢來建造就不干了，這不是我的本意。凱里森是這方面做商業(yè)方面，可以說是有經(jīng)驗，所以我們的團隊里面有一個小組就是專門做標識設(shè)計的，所以比如像順城這樣一個項目，本身怎么樣賦予他具有生命力，具有文化含義，從視覺角度，從名字、形象的創(chuàng)造。這里面在這個過程當中，我們用了昆明作為四季如春花城，花瓣的含義，花和蝴蝶轉(zhuǎn)換的概念，這些是我們將來放在整個項目里面的標志。很多意向性的東西要運用利用。燈光設(shè)計、景觀設(shè)計，這些都是很重要的因素，我們一般都是在開發(fā)的項目里面會有專業(yè)的我們經(jīng)常合作的這種國際性的團隊來做。這個就是結(jié)合我們建筑創(chuàng)造意念里面，當中的這個就是IMAX，就像一朵大花的很抽象的概念，他在整個區(qū)域里面是一個聚焦點。怎么樣從燈光設(shè)計的角度來講，把他提升到，特別是晚上景觀的要求。沿街主要是這條路，這個效果圖是業(yè)主自己做的，我們沒有很好的控制，所以上面寫的亂七八糟，弄了很多東西。但是，這個面如果把握好的話，對于城市形象塑造帶來很大好處。中心廣場，最近我剛剛?cè)チ送醺?，而且王府井現(xiàn)在不僅是開他的主力店，這是他們的LOGO，這是老的LOGO，現(xiàn)在是新的LOGO，而且他們是購物中心將來的管理購物中心，這是王府井走在前沿的做法，他是百貨公司的經(jīng)營者又來管理這個購物中心，所以開發(fā)商很安心，把這個大型項目交給他們手里面，比較有信心做起來。這個是中心廣場的圖。這個就是從城市的噴泉廣場那邊看過來。所以，他的密度就是在整個我們經(jīng)歷過的項目里面來講，應(yīng)該是非常具有城市色彩，而且具有中國特色的，就是把生活、工作、吃喝玩樂全部融合在一起，或許這是能夠比較體現(xiàn)中國的，當然我們也擔心住宅在那里，將來曬出來衣服，是不是對購物中心有影響。但是，你再回想一下，如果那種有生命力的城市生活，確實可能是需要有各種因素融合在一起的場所。

　　所以，我們也比較榮幸有機會在中國這么幾年大開發(fā)里面做了很多項目，今天我還是把中國城市中心綜合體作為演講的主題，希望對大家能夠有點幫助。謝謝！