按照土地所有權(quán)的性質(zhì)，我們都知道，可以分為國有土地和農(nóng)村集體土地，集體土地的用途有很多種，比如宅基地可以建設(shè)房屋，而關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，很多人可能會不理解，畢竟目前沒有這個(gè)分類，下面法律快車小編為大家詳細(xì)介紹一下，希望對大家有所幫助。
按照土地所有權(quán)的性質(zhì)，我們都知道，可以分為國有土地和農(nóng)村集體土地，集體土地的用途有很多種，比如宅基地可以建設(shè)房屋，而關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，很多人可能會不理解，畢竟目前沒有這個(gè)分類，下面法律快車小編為大家詳細(xì)介紹一下，希望對大家有所幫助。
中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出:“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！?“同等入市、同權(quán)同價(jià)”，將打破長期以來土地被地方政府壟斷的格局，也將打破長期以來，土地市場由政府與開發(fā)商分肥的利益格局。想正確理解這條政策，首先要掌握什么是“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地”。筆者從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析，希望對大家有所幫助。
第一、從我國土地分類情況來看，并未涉及到“經(jīng)營性建設(shè)用地”這個(gè)概念。
《中華人民共和國土地管理法》第四條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地?！?/span>
《土地利用現(xiàn)狀分類》將農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地進(jìn)行了詳細(xì)的劃分，具體歸納為：農(nóng)用地包括01耕地、02園地、03林地、04草地、11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地；建設(shè)用地包括05商服用地、06工礦倉儲用地、07住宅用地、08公共管理與公共服務(wù)用地、09特殊用地、10交通運(yùn)輸用地、11水域及水利設(shè)施用地；未利用地包括04草地（其他草地）、11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地。
第二、經(jīng)營性用地概念的提出。
據(jù)筆者初步查找，在2002年國土資源部11號令《招標(biāo)拍賣掛牌國有土地使用權(quán)規(guī)定》中最早提出“經(jīng)營性用地”的概念，該規(guī)定第四條：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。但對于什么是“經(jīng)營性用地”并沒有明確說明。但從上述規(guī)定的表述初步推斷出，“經(jīng)營性用地”是指土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等的各類用地。此后，“經(jīng)營性用地”被廣泛使用于國家關(guān)于土地的各項(xiàng)文件政策中。
2007年國土資源部39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。
第三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的定性
首先要了解什么是集體建設(shè)用地。根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！笨梢?，我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。
其次，只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地，正如我們前面所分析的，國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。
最后，宅基地排除在經(jīng)營性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進(jìn)行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。
《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地?！?/span>
第二十條規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長?！?/span>
該期限適用于：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地，屬于對特殊主體的特別規(guī)定。
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?/span>
所以除特別主體意外，其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。
1、宅基地
公民對其在農(nóng)村依法所有的房屋的宅基地，享有使用權(quán)。使用權(quán)客體的范圍一般以房檐滴水線為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)人只對房檐滴水線內(nèi)的土地享有使用權(quán)。對于房屋周圍的空地，如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額，可以作為宅基地進(jìn)行使用權(quán)登記，但必須在一定期限內(nèi)(一般為兩年)作為宅基地使用，超過面積多占部分，應(yīng)退還集體耕種。新修房屋，一般應(yīng)利用原有的宅基地、空地和荒地，盡量不占用良田。申請取得宅基地使用權(quán)，除經(jīng)土地所有權(quán)人同意外，還須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并按批準(zhǔn)的面積和地理位置建房，不得少批多占、批東占西。易地建房的，原宅基地的土地使用權(quán)由集體收回。
2、自留地、自留山是農(nóng)業(yè)合作化以后集體分配給社員長期使用的土地。
自留地主要是菜地，自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權(quán)形式自確立后一直保持了下來，1982年憲法也明確肯定了農(nóng)民對自留地、自留山的使用權(quán)。自留地只能用來種植農(nóng)作物，自留山只能用來種植林木，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改作他用。
3、公用企事業(yè)
農(nóng)民舉辦鄉(xiāng)村企業(yè)，或鄉(xiāng)、村興建公用設(shè)施需要占用集體所有的土地的，除經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意或決定外，還必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，土地使用者才能取得土地使用權(quán)。利用集體所有的土地興辦鄉(xiāng)村企業(yè)，土地使用權(quán)必須折價(jià)作為企業(yè)的出資，由土地所有權(quán)人依法享有出資的收益。鄉(xiāng)村企業(yè)終止時(shí)，土地使用權(quán)由集體收回。
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