一、導(dǎo)言
盤(pán)點(diǎn)地產(chǎn)行業(yè)年度熱詞榜，集體土地入市（集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市）自然要C位出道，高居榜首。
不過(guò)，宅基地、自留地、集體土地、集體農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、集體未利用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，吃瓜群眾有點(diǎn)分不清。
也沒(méi)啥了不起，吃瓜律師分得清張馨予、張予曦、張雨馨、張歆藝、張藝馨……?
好吧，不用著急，我們慢慢道來(lái)。
二、概念介紹
1.什么是集體土地
集體土地指農(nóng)民集體所有的土地或是說(shuō)勞動(dòng)群眾集體所有的土地，具體指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組等性質(zhì)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地的所有權(quán)。
?小黑板敲起來(lái)，這里有重點(diǎn)：集體土地的所有權(quán)是三級(jí)所有，也就是說(shuō)，一幅集體土地可能屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、也可能屬于村或者村民小組。在管理上三者是上下級(jí)，在集體土地所有權(quán)上可是平等的主體。所以，不是村長(zhǎng)啥都說(shuō)了算呦！
2.什么是農(nóng)村集體建設(shè)用地
農(nóng)村集體建設(shè)用地是指農(nóng)村集體土地中用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。
3.什么是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地
?農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。
三、集體土地入市
集體土地入市，是指允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。
?敲黑板劃重點(diǎn)了：所謂集體土地入市，其實(shí)是指存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，可不是所有的集體土地都可以入市，也不是小產(chǎn)權(quán)房、宅基地入市哦！
下文從集體土地入市的政策背景、為什么要進(jìn)行集體土地入市、集體土地怎么入市等方面進(jìn)行全面解讀，揭開(kāi)集體土地入市的面紗。
1.政策背景
2018年12月23日，土地管理法修正案（草案）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)修正案草案）提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。此次草案修改的主要內(nèi)容包括土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度、耕地尤其是永久基本農(nóng)田保護(hù)等方面。修正案草案刪除了現(xiàn)行《土地管理法》第43條[1]，取消了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定，并將第63條[2]修改為“縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。”這意味著符合規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以不用經(jīng)過(guò)征收為國(guó)家所有，直接進(jìn)入土地市場(chǎng)，也就是我們所說(shuō)的集體土地入市。
視線向前拉長(zhǎng)，早在2008年中共十七屆三中全會(huì)報(bào)告中就提出：“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益。” 2014年12月2日，中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（即“三塊地”），明確了建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度是三塊地改革的主要任務(wù)之一。隨后，集體土地入市的相應(yīng)政策和試點(diǎn)方案陸續(xù)出臺(tái)，在一些試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)始了集體土地入市的嘗試，集體土地入市改革的大幕逐漸拉開(kāi)。
2.為什么要進(jìn)行集體土地入市改革
我國(guó)實(shí)行二元結(jié)構(gòu)的土地制度，城市土地歸屬?lài)?guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。雖然我們實(shí)行土地公有制，但是按照土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，土地使用權(quán)等用益物權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)。在城鄉(xiāng)二元體制下，國(guó)有土地和集體土地在權(quán)能、市場(chǎng)地位等方面都存在差異，相比國(guó)有土地，集體土地受到的管控更加嚴(yán)格。與國(guó)有土地可以直接入市交易不同，集體土地需要先通過(guò)政府征收，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，才能入市交易。通俗來(lái)講，就是國(guó)有土地使用權(quán)可以直接賣(mài)給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，但是集體土地不能直接開(kāi)發(fā)建設(shè)，需要經(jīng)過(guò)政府征收這一“中間商”后，使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓。
“中間商”政府征收帶來(lái)了很多問(wèn)題。首先，政府通過(guò)征收再出讓可以獲得高額的土地出讓金。在這一環(huán)節(jié)中，政府“賺差價(jià)”，被征地農(nóng)民利益缺乏有效保護(hù)，也并未充分享受集體土地所帶來(lái)的增值收益，利益分配矛盾為拉大了城鄉(xiāng)差距。其次，集體土地必須先“國(guó)有化”才能入市交易，意味著地方政府壟斷了土地供給，土地供需失衡是目前房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因之一。為緩解土地供需緊張，亟待釋放新的土地供給。
在上述背景下，允許集體土地入市，可以緩解土地供需矛盾，拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
3.什么樣的集體土地可以入市？
修正案草案對(duì)集體土地入市的范圍、條件進(jìn)行了原則性規(guī)定，明確規(guī)定符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃等方式由單位或者個(gè)人使用。集體土地入市并不意味著所有的集體土地都可以直接入市交易，現(xiàn)有政策和制度下，可以入市的集體土地的范圍、主體和途徑還是受到一定限制的。
（1）入市的范圍
能夠入市的集體土地有三個(gè)限定詞：依法取得、符合規(guī)劃及用途管制。
集體建設(shè)用地包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地和公益性建設(shè)用地。根據(jù)修正案草案的規(guī)定，目前只放開(kāi)了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市。宅基地和公益性建設(shè)用地依然受到嚴(yán)格管控，這類(lèi)集體土地不能直接入市。且集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的規(guī)劃和用途屬性必須為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，原規(guī)劃為住宅用途的經(jīng)營(yíng)性土地也不允許直接出讓。
具體有哪些土地符合規(guī)定？根據(jù)國(guó)土資源部組織修訂的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》(GB/T 21010-2017)，規(guī)劃用途為工業(yè)、商業(yè)的土地具體包括商服用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地兩大類(lèi)。其中商服用地包括零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂(lè)用地和其他商服用地，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地包括工業(yè)用地、采礦用地、鹽田和倉(cāng)儲(chǔ)用地。因此，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地中的商服用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地是目前改革中可以直接入市的集體土地，其他類(lèi)型的集體土地尚無(wú)法直接入市。
需要提醒的是，當(dāng)下的土地制度改革中，小產(chǎn)權(quán)房并不會(huì)隨此次集體土地入市而轉(zhuǎn)正。
（2）入市的主體
入市主體關(guān)系著誰(shuí)來(lái)分配土地收益，這是集體土地入市面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。在入市主體設(shè)置上，各試點(diǎn)地區(qū)探索了多種形式，主要有村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會(huì)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、農(nóng)民集體委托授權(quán)的具有市場(chǎng)法人資格的土地股份合作社、土地專(zhuān)營(yíng)公司等。例如吉林省長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)當(dāng)?shù)靥剿鞔逦瘯?huì)代行集體經(jīng)濟(jì)組織職能，與土地使用者簽訂用地合同，激發(fā)村民自治能動(dòng)性。北京大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)以鎮(zhèn)為基本單位，統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)整，各個(gè)村集體土地統(tǒng)籌入市，成立鎮(zhèn)集體聯(lián)營(yíng)公司，按照公司法人結(jié)構(gòu)運(yùn)行，保證了鎮(zhèn)域內(nèi)各村共享土地收益。
（3）入市的途徑
根據(jù)修正案草案和各試點(diǎn)地區(qū)實(shí)踐，允許入市的集體土地可以通過(guò)出讓、租賃等途徑入市，也可以通過(guò)土地交易平臺(tái)直接入市，村莊內(nèi)分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行整合后可以入市，城中村集體建設(shè)用地進(jìn)行整治后亦可入市。集體土地入市后的最高年限、登記等問(wèn)題參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。
四、結(jié)語(yǔ)
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