買房過程中，車位是很重要的點(diǎn)，但是八成以上的購房者，對車位的認(rèn)識不夠清晰或不夠明白的：
不明白Q1：一個標(biāo)準(zhǔn)車位，面積一般不過15平而已，動輒卻要賣10W+，開發(fā)商是不是太黑心了？
不明白Q2：幾萬塊買得起車卻買不起車位，扎心?。∽宰橹?，究竟還要不要買車位？
不明白Q3：車越來越多而車位越來越緊，我有點(diǎn)閑錢做投資，要不先買幾個壓壓驚？
— 01 —
車位憑啥這么貴？
車位“貴”，這是很多購買者的第一直覺。但為啥貴？卻說不清，只是習(xí)慣性惡意揣測一句：開發(fā)商太黑心了......
老周今天并非是來給開發(fā)商“平反”的，只是從成本角度理性分下一下，車位“貴”的理由：
按照停車場設(shè)計(jì)規(guī)范，室內(nèi)陸下車位要求為：凈寬不小于2.4米、凈深不小于5.3米。也就是實(shí)際面積為不低于12.72㎡，估算為13㎡。假定以一個車位賣10萬元，那么單價就是10萬元/13㎡=7692元/㎡，而且還只是個四條界線的車位，沒有隔墻，不是獨(dú)立的車庫，看起來確實(shí)不劃算。
另外，一些地段和檔次好點(diǎn)的小區(qū)，按這個算法，車位的單價會更高，甚至高出該小區(qū)住宅的單價！
可實(shí)際一般的情況是：地下車位的建筑面積≥35㎡。即便國內(nèi)最頂級的一線大開發(fā)商譬如萬科，絞盡腦汁的最大優(yōu)化方案，單個車位的建筑面積的極限也只能做到32㎡（無人防）和34㎡（有人防）。
而地下車庫的建設(shè)成本，明顯要高于地面建筑，尤其人防車位及地下二層以下，基本成本單價達(dá)3—4000/㎡，以平均35㎡計(jì)算：一個地下車位的建設(shè)成本會在10萬以上！
事實(shí)就是這樣，有沒有顛覆你的想法？
問題來了，地下車位只賣10萬塊的開發(fā)商，是智商欠費(fèi)？還是良心大大的好？
答案都不是！
首先：地下車庫是地面建筑的基礎(chǔ)（沒有了根基，拿什么建高樓），所以成本會分?jǐn)偟剿薪ㄖ娣e里，且地下車庫并不計(jì)容，并不會影響占用小區(qū)的容積率指標(biāo)；
所以，開發(fā)商在成本和利潤測算時，通常會給地下車位一個較低的利潤指標(biāo)和銷售率。（不指望能快速變現(xiàn)，賣一個賺一個，都是利潤?。?/p>
其次：為節(jié)省成本，現(xiàn)在開發(fā)商的主流做法，是將小區(qū)住宅整體抬高。這樣一來，地下車庫就變成一層，同時車庫的沿路面積，還可以做成商鋪。既節(jié)省成本，滿足“人車分流”規(guī)劃和停車需求的同時，還能最大化挖掘經(jīng)濟(jì)效益。
總結(jié)來看，10W一個的地下車位，從建筑成本考慮，對購買者來說并不貴；而同樣對于開發(fā)商來說，也不算便宜，因?yàn)槠鋵?shí)成本早已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到所有的購房者了。
— 02 —
自住需求，要不要買車位？
車位的成本分析完了，那么對于自主需求，究竟要不要買車位？相信這是大家買房之后，最關(guān)心和糾結(jié)的問題了！
老周先簡單粗暴的給兩個自測方法吧：
自測方法W1：家里有閑錢而暫無其他用途或投資渠道，且小區(qū)停車實(shí)在緊張；譬如每周一張交警違停罰單；
自測方法W2：車位的售價≤50%座駕的車價。
看明白了嗎？自住買車位的，要么就是實(shí)在沒地方停車了（被逼！），要么就是兩個字“有錢”?。ǔ掷m(xù)扎心......）
理由是什么？
理由B1：租車位比買車位劃算！
其實(shí)早在2015年之前，長沙有關(guān)于住宅小區(qū)停車位的政府指導(dǎo)價，即每月最高不超過300元。雖然之后放開為“市場調(diào)節(jié)價”，但以老周的觀察和統(tǒng)計(jì)，長沙絕大部分的住宅小區(qū)，均未超過這個限價。
一般的新建住宅小區(qū)，臨時車的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1小時以內(nèi)免費(fèi)，1—12小時收費(fèi)5月，12—24小時十元，也就是臨時停車一個月300元，但如果是業(yè)主采用月租或年租，則會有一定優(yōu)惠，價格在220—250元/月不等。
就以250元/月為例，一年就是3k元，十年就是3W；假定一個車位售價是12W，用租的話可以租40年！即便考慮物價上漲的因素（實(shí)際上你買車位也會有機(jī)會成本的損失），也能超過30年！
你再想想看，你會在同一個小區(qū)居住超過40年嗎？!
雖說目前住宅的產(chǎn)權(quán)有70年，且不論當(dāng)前的建筑質(zhì)量能否“撐”這么久，就以目前中國人的換房頻率看，很少有人在同一個住宅小區(qū)住上超過20年。
有份外國的報(bào)告說，美國人一生平均要搬11次家。由于新興建筑技術(shù)的加速進(jìn)化和迭代，很多房齡不超過10年的房子，其實(shí)已經(jīng)變得很老舊了。以老周的觀察看，不夸張的說，當(dāng)前中國人換房的心理頻率，其實(shí)只有5—7年。
理由B2：無產(chǎn)權(quán)車位“買賣”沒有真正保障！
老周幾年前在做營銷時，市面上大部分樓盤的車位，大多還是帶產(chǎn)權(quán)的。但現(xiàn)在新建的商品房小區(qū)，幾乎都是“無產(chǎn)權(quán)車位”！
雖然在實(shí)際使用上，目前看來并無兩樣，但前者是從《物權(quán)法》的角度，法律上明確了車位作為不動產(chǎn)的所有權(quán)是誰，是沒有任何爭議的；而對后者，你要清楚的知道，你簽的所謂“車位買賣合同”，其實(shí)只是如下圖的“長期租賃合同”：
而《合同法》第二百一十四條規(guī)定：超過20年期的租賃合同，超過部分是無效的！
另外，目前法律上對無產(chǎn)權(quán)的小區(qū)公共車位以及人防車位的歸屬，仍存在爭議。甚至有的小區(qū)在成立業(yè)主委員會后，試圖通過訴訟手段將上述兩種車位主張為“全體小區(qū)業(yè)主集體所有”。
理由B3：共享經(jīng)濟(jì)來臨，未來家庭是否一定要買車？
有人說，車子和房子都是家庭的大宗資產(chǎn)，都是不可或缺的。其實(shí)只對了一半，房子是家庭的資產(chǎn)，而車子是純消耗品，新車落地打八折，且淘汰率高，而房子自帶金融屬性，有投資價值。
這里面核心的區(qū)別是：房子所占據(jù)的土地是稀缺的，特別是城市里適宜居住的城市核心地段是稀缺的。你想想看，一個城市是多少年才演變和沉淀而成的！
而在城市的演變過程中，公共交通在突飛猛進(jìn)，越來越便捷，長沙已規(guī)劃有12條地鐵，未來會更多，另外還有BRT快速公交；你現(xiàn)在去五一廣場之類的市中心，是不太愿意開車的；
而移動互聯(lián)網(wǎng)浪潮下的共享經(jīng)濟(jì)，更是在顛覆這個交通體系。神州租車、滴滴出行和共享單車，全體系覆蓋了人們的“長途旅行、市內(nèi)交通、短距離出行”的三個維度（層次）。
想想看，未來的你，是否愿意花上十萬乃至幾十萬，買一輛長期擱置在停車場內(nèi)的私家車，然后還得支付價格不菲的養(yǎng)車及停車費(fèi)用？
— 03 —
車位究竟有沒有投資價值？
這個話題，同樣的，在知識星球里向老周咨詢的也不少。
看似前途無限好的車位投資前景：
截至今年6月底，全國機(jī)動車保有量達(dá)3.04億輛，與去年底相比，增加938萬輛，增長3.18%。而長沙截止去年上半年，機(jī)動車保有量已達(dá)到218萬輛，月均增長3萬輛。
隨著人均私家車擁有率越來越高，停車越來越難、越來越貴；而在政策支持上，為解決停車難的問題，政府在鼓勵住宅小區(qū)停車位開放商用，也為投資住宅小區(qū)車位奠定了收益基礎(chǔ)，那么究竟車位有沒有投資價值呢？
先說結(jié)論：投資價值不高！
理由B1：產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓受限制
長沙目前針對住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位的執(zhí)行政策是：限制只能出售給小區(qū)業(yè)主，與房屋產(chǎn)權(quán)人掛鉤，產(chǎn)權(quán)人的及直系親屬才能購買，且每戶不得超過2個；否則無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
而對于非產(chǎn)權(quán)車位，由于并沒有具體的網(wǎng)簽和備案，所以指導(dǎo)意見是：優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。
同時，二手產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓，稅費(fèi)同商業(yè)，也相對比較高。
理由B2：車位升值有限，存在價格天花板
從歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，同一住宅小區(qū)的住宅和車位的價格，雖然都有一定的漲幅，但前者漲幅要遠(yuǎn)超后者，加之比住宅更高的交易稅費(fèi)，同時還受法律政策（打擊投資車位）及規(guī)劃的敏感度影響較大（比如附近新建公共停車場，或道路擴(kuò)建停車位等），所以升值空間有限。
另外，目前長沙最市中心的車位，最貴的大約在20W左右，但這已經(jīng)是兩三年前的價格，這個價格天花板，似乎已經(jīng)形成。
當(dāng)然，投資價值不大，并不意味著沒有價值，如果要投資入手車位，老周總結(jié)了三大原則給你：
投資原則T1：關(guān)注三個指標(biāo)——“小區(qū)檔次、車位配比及入住率”
在2009年的舊版規(guī)定中，一類區(qū)一類住宅的停車位配建指標(biāo)為每100平米配置0.5個車位。而根據(jù)去年新頒發(fā)的《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，在主城間距區(qū)，90平米以下每戶配置0.5個車位；90到150平米的，配置0.7個車位；150平以上的配置1.1個車位；
因此大多新建的住宅小區(qū)，車位配比一般比較高；比如老周上次文章的《長沙新建豪宅大橫評》（點(diǎn)擊藍(lán)字閱讀）中，車位配比大多在1:1以上，其中運(yùn)達(dá)更是達(dá)到1:2；
簡單來說，車位的投資價值與小區(qū)檔次（住宅售價）及入住率成正比，與車位配比成反比。
投資原則T2：關(guān)注商業(yè)車位和REITs
去年7月，位于解放西路的菲比酒吧與Muse酒吧因停車位問題發(fā)生糾紛，進(jìn)而引發(fā)群體打架事件，引起了不少人對車位重要性的關(guān)注。
事實(shí)上，對于市中心的核心商業(yè)區(qū)，或地鐵樞紐等商圈的商業(yè)車位，如果本身車位設(shè)計(jì)數(shù)量不夠，還是有較強(qiáng)的投資屬性的。
REITs中文叫“房地產(chǎn)信托投資基金”，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。通俗的講，
就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。
目前在住房租賃市場，保利作為央企，已經(jīng)在上個月底，帶頭發(fā)起了國內(nèi)首單租賃住房REITs。而作為在國外（如美國）及境外（如香港），模式已然成熟的停車場REITs，勢必會受到越來越多的關(guān)注。
說到最后，其實(shí)真正的車位投資，適合資金實(shí)力雄厚的專業(yè)投資客，采用壟斷性操盤的手法，但這種方式會損害大多數(shù)人的利益，所以老周并不主張，也不打算詳細(xì)闡述。
— 04 —
關(guān)于如何買車位
最后來說說如何來買車位：
如何買車位N1：盡量貸款
就像我之前“怒不爭”的說法：買房凡是能貸款，卻選擇一次性的，都是“傻大缺”！買車位一樣，能貸款要善于利用貸款杠桿。
如果開發(fā)商有合作銀行做“車位信用卡分期”，那是最好，因?yàn)槊磕甑氖掷m(xù)費(fèi)在3.4%左右（最長貸5年），還是很劃算的；另外，如果開發(fā)商全國百強(qiáng)品牌，有些銀行也接受個人單獨(dú)申請。（PS：不過目前銀監(jiān)會嚴(yán)查期間，暫時此類消費(fèi)貸均不能辦理。）
如何買車位N2：選車位的技巧
1、注意車位尺寸：
目前的停車場設(shè)計(jì)規(guī)范，要求凈寬不小于2.4米凈深不小于5.3米。但實(shí)際開發(fā)商銷售時，有些并不符合這個標(biāo)準(zhǔn)，屬于“微型車位”；針對這種車位，最保險(xiǎn)的做法是自己親自開車去試試，尤其要考慮旁邊有車時，看能不能開進(jìn)去。
2、選位置較好的車位，規(guī)避位置差的車位
兩個柱子之間的單獨(dú)車位、多個車位中靠近柱子的車位、停車視野好的車位、離電梯近的車位，都是較好位置。
而較差的位置有以下：
負(fù)二層（最下層）的車位、水管閥門下方及下水口上方的車位，有潮濕的風(fēng)險(xiǎn)；車位上方有有線、通風(fēng)管道、水管等，會影響較高的房車或帶頂箱的越野車停放；靠實(shí)墻的車位不易開門和搬運(yùn)貨物；攝像頭死角的車位，萬一有損失不好追責(zé)。
（完）
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