二、范本名稱：
存量商品房買賣合同（俗稱“二手房買賣合同“）
［使用場(chǎng)景］：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，包括存量商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。本范本僅適用于普通存量商品房買賣的情景，應(yīng)注意區(qū)別于保障性住房買賣、已購(gòu)公有住房、“小產(chǎn)權(quán)房”等特殊的二手房屋買賣合同。
合同當(dāng)事人：略……
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方將其合法擁有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方事宜，雙方達(dá)成如下合同：
第一條 甲方所售房地產(chǎn)基本情況
1.甲方所售房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為： ， 坐落于 ；位于第 層共 間，房屋登記建筑面積 平方米（其中套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米）。地下室、車庫(kù)等附屬設(shè)施［已計(jì)入產(chǎn)權(quán)證書］或［未計(jì)入產(chǎn)權(quán)證書］ 處一并出售，位置為： 。
2.甲方保證此房產(chǎn)一切情況介紹屬實(shí)，其系該房產(chǎn)真實(shí)產(chǎn)權(quán)人，對(duì)該商品房享有合法權(quán)利，承諾和保證此房產(chǎn)無(wú)任何權(quán)屬或經(jīng)濟(jì)糾紛，沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況，權(quán)屬無(wú)任何瑕疵，同戶籍、相關(guān)親屬及房產(chǎn)共有、所有權(quán)人同意出售。
該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照__________%(不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房?jī)r(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。
3. 與該商品房有關(guān)的抵押情況為【抵押】或【未抵押】。
抵押人：________，抵押權(quán)人：______，
抵押登記機(jī)構(gòu)：_____，抵押登記日期：______，
債務(wù)履行期限：__________。
抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件。
［譚波律師解析］：未經(jīng)買受人同意的再抵押、再轉(zhuǎn)讓，構(gòu)成對(duì)合同內(nèi)容的根本違約，依據(jù)最高院司法解釋，出賣人若為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍購(gòu)房款賠償責(zé)任。其他出賣人可以約定罰則。此外，依據(jù)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》，經(jīng)在先抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓行為有效。故示范合同文本以專門條款進(jìn)行示明，如開發(fā)商事前的在建工程抵押和土地抵押。
4.該商品房的租賃情況為【出租】或【未出租】。
出賣人已將該商品房出租，【買受人為該商品房承租人】或【承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)】（出賣人提供的承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明見附件）。。
租賃期限：從_____年____月____日至____年____月____日。出賣人與買受人經(jīng)協(xié)商一致，自本合同約定的交付日至租賃期限屆滿期間的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有。
［譚波律師解析］：租賃合同所產(chǎn)生的承租權(quán)具有“準(zhǔn)物權(quán)”的效能，能夠?qū)乖谄浜笊У亩址抠I賣合同，這一規(guī)則被形象的比喻為“買賣不破租賃”。
因此，二手房買賣合同的買受人應(yīng)要求出賣人出具真實(shí)的房屋租賃合同，查閱租賃合同的具體條款，并和承租人一起協(xié)商是否提前中止房屋租賃關(guān)系、是否更改租金支付對(duì)象等問(wèn)題。
如承租人不同意變更房屋租賃相關(guān)事宜，則買受人和出賣人應(yīng)就租賃相關(guān)事宜的處理達(dá)成具體明確的約定，一并寫在二手房買賣合同中。對(duì)于租約繼續(xù)履行的事實(shí)，若無(wú)法協(xié)商變更或解除，則買受人必須忍耐租約到期，對(duì)于租金的后續(xù)交付，依據(jù)合同法關(guān)于“債權(quán)讓與”的相關(guān)規(guī)定，僅需通知承租人向買受人履行債務(wù)即可。
另外，因?yàn)槌凶馊松邢碛型葪l件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，對(duì)于二手房買賣合同而言，需要特別針對(duì)房屋租賃情況設(shè)計(jì)條款，明確是否出賣人已履行對(duì)承租人的告知程序，并明確承租人已放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二條 房屋價(jià)格及付款方式
1.甲乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房地產(chǎn)總金額為人民幣 。該價(jià)款不含稅費(fèi)。
2.乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金 元整作為交易定金，該定金于【本合同簽訂】【交付首付款】【 】時(shí)【抵作】【 】房屋價(jià)款。
3.除定金之外的剩余房款 元整，甲乙雙方約定采取以下第 種付款方式：
（1）乙方應(yīng)于甲乙雙方完成房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)之日一次性付清。
（2）分期付款。買受人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前分 期支付該房屋全部?jī)r(jià)款，首期房?jī)r(jià)款 (幣種) 元(大寫： 元整)，應(yīng)當(dāng)于 年 月 日前支付。
（3）乙方于 給付首付款 元，剩余 申請(qǐng)貸款，乙方應(yīng)于 向貸款機(jī)構(gòu)遞交申請(qǐng)貸款的資料，并配合貸款機(jī)構(gòu)辦理審查、審批等手續(xù)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理貸款手續(xù)，貸款部分的房款應(yīng)于貸款機(jī)構(gòu)房款當(dāng)日直接給付甲方。
4.如貸款機(jī)構(gòu)實(shí)際審批貸款額不足以支付房款余額或貸款未獲批準(zhǔn)的，雙方約定采取以下第 種方式處理：（1）乙方應(yīng)于貸款機(jī)構(gòu)明確告知實(shí)際審批貸款額七日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。（2）合同終止，甲方應(yīng)于五日內(nèi)返還乙方已付所有款項(xiàng)，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。（3）其他方式：
［譚波律師解析］：此條款專門針對(duì)房貸等政策變化導(dǎo)致的貸款無(wú)法足額審批發(fā)放的問(wèn)題，雙方可協(xié)商后選擇明確的處理方式，以減少情勢(shì)變更引發(fā)的糾紛。如買賣合同明確不能辦理按揭貸款手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任歸于買受人，如買受人因自身原因無(wú)法辦理按揭貸款或首付增加的，買受人應(yīng)通過(guò)其他方式付款。在存有明確約定的情況下，證明買受人是可以預(yù)見不能足額貸款的法律后果的，且該后果也并非不可克服，如買受人以此為由向法院請(qǐng)求解除合同的，法院一般不予支持，出賣人亦可依據(jù)約定追究買受人的違約責(zé)任。
5.乙方保留 元尾款作為甲方的履約保證金，約甲方配合辦理房屋完畢產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交付、戶口遷移等手續(xù)后，乙方應(yīng)及時(shí)將該筆尾款支付給甲方。
6.按有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)由 承擔(dān)，應(yīng)由乙方承擔(dān)的稅費(fèi)由 承擔(dān)。
7.雙方約定全部房?jī)r(jià)款存入以下賬戶：賬戶名稱為__________，開戶銀行為______，賬號(hào)為______。
［譚波律師解析］：通常二手房交易機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所都會(huì)要求交易雙方實(shí)施合同網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管。但對(duì)于部分地區(qū)未強(qiáng)制推行資金監(jiān)管的情況睛，買賣雙方可以自行約定實(shí)施銀行資金監(jiān)管。首先與銀行簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議，明確賬戶監(jiān)管的期限、內(nèi)容，以及監(jiān)管賬戶的使用規(guī)定和付款流程，然后憑監(jiān)管協(xié)議以及其他開戶資料向銀行申請(qǐng)開立資金監(jiān)管賬戶，銀行憑監(jiān)管協(xié)議的約定在系統(tǒng)中進(jìn)行監(jiān)管功能設(shè)置，開始履行監(jiān)管職責(zé)。
第三條 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及房屋交付
1.甲方雙方須在簽訂本合同起 日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如因甲方的過(guò)失或甲方故意不配合，造成乙方不能在 日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)通知甲方解除合同。甲方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還乙方已付全部房款(含已付貸款部分)，并自乙方付款之日起，按照____%(不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。乙方不解除合同的，自乙方應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，甲方按日計(jì)算向乙方支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金。因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
2.在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶未辦理完畢前，如遇拆遷，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理拆遷手續(xù)，有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利和義務(wù)自本合同生效之日均由乙方享有和承擔(dān)。
3.如因?yàn)閲?guó)家房產(chǎn)政策調(diào)整等非雙方過(guò)錯(cuò)原因，造成乙方客觀上確實(shí)無(wú)法購(gòu)買標(biāo)的房屋并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，甲方應(yīng)于五日內(nèi)返還乙方已付所有款項(xiàng)，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
［譚波律師解析］：買受人無(wú)權(quán)利購(gòu)買房屋，包括買受人簽訂合同時(shí)就不具備購(gòu)房資格和簽訂合同后因?yàn)檎咦兓瘑适з?gòu)房資格，此條款應(yīng)指后者。如果買受人簽訂合同時(shí)就不具備購(gòu)房資格，則應(yīng)根據(jù)出賣人是否明知該情形來(lái)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果在限購(gòu)政策施行以前簽訂買賣合同，在履行過(guò)程中買受人失去購(gòu)房資格導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，此等情況法院一般認(rèn)為屬于情勢(shì)變更，雙方均可以主張解除合同并互相返還，但對(duì)于損失賠償?shù)闹鲝堅(jiān)瓌t不予支持；如果在政策施行以后簽訂的買賣合同，作為買受人來(lái)講應(yīng)當(dāng)知道限購(gòu)政策，也具有披露義務(wù)，如因此導(dǎo)致合同被解除的，買受人較大幾率需要承擔(dān)違約責(zé)任。
4.甲方應(yīng)于乙方支付全部購(gòu)房款或者乙方申請(qǐng)的貸款實(shí)際發(fā)放之日起十五日內(nèi)騰出房屋給乙方占有使用，并將房屋門鑰匙作為房屋交付的標(biāo)志，該房屋一切風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房屋轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
5.交付日之前該房屋產(chǎn)生的水、電、氣、通訊、物業(yè)等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)，甲方應(yīng)在房屋交付前結(jié)清以上費(fèi)用，否則乙方有權(quán)從尾款中直接予以扣除。交付日后所產(chǎn)生費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
6.甲方應(yīng)負(fù)責(zé)于 將落戶于該房產(chǎn)內(nèi)的戶籍關(guān)系遷出。
［譚波律師解析］：二手房不同于商品房的一個(gè)重要因素在于二手房已經(jīng)被前手占用和使用，而且往往存在出賣人及其親屬的房籍，對(duì)于以購(gòu)買學(xué)區(qū)為目的的二手房買賣合同，要求出賣人及時(shí)遷出戶口，保障買受人及時(shí)順利落戶，是一個(gè)尤為重要的條款。
目前，針對(duì)學(xué)區(qū)房交易過(guò)程中戶籍問(wèn)題，個(gè)別地區(qū)明確規(guī)定公安機(jī)關(guān)明有權(quán)“強(qiáng)制遷出戶口”。如2016年11月1日正式實(shí)施的《江蘇省常住戶口登記管理規(guī)定》第九十六條明確：“因合法穩(wěn)定住所所有權(quán)轉(zhuǎn)移，該住所內(nèi)原登記戶口未遷出，現(xiàn)所有權(quán)人書面申請(qǐng)將該住所內(nèi)原登記人員戶口遷出，公安機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)情況屬實(shí)的，告知該住所內(nèi)原登記人員按規(guī)定遷出戶口。經(jīng)公安機(jī)關(guān)告知后，原戶口登記人員未遷出戶口的，公安機(jī)關(guān)可以憑有關(guān)材料將其戶口遷至社區(qū)家庭戶?！?/span>
但現(xiàn)實(shí)是，國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)并沒有制定類似上述的法規(guī)，法院因種種原因也傾向于不予受理買受人請(qǐng)求出賣人遷出戶口的起訴。因此，合同進(jìn)行明確約定后，買受人可以出賣人未履行戶口遷出義務(wù)為由，要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約金，并可明確將不遷出戶籍約定為買受人解除合同的條件之一。
7.雙方一致同意，房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及共用部位維修基金本息隨本買賣合同之主物一并轉(zhuǎn)移給乙方。買方與毗鄰房產(chǎn)共同享有使用住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備（如走廊、梯級(jí)、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統(tǒng)）。住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（2007年建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）執(zhí)行。
第四條 違約責(zé)任及合同解除
本合同簽訂后，甲乙雙方應(yīng)忠實(shí)履行合同義務(wù)，遵守相關(guān)國(guó)家法律和法規(guī)規(guī)定。違反合同約定的一方，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本合同及《合同法》相關(guān)規(guī)定，承擔(dān)包括但不限于繼續(xù)履行或解除合同、定金罰則、違約金責(zé)任、賠償損失等相關(guān)違約責(zé)任。
1.除貸款機(jī)構(gòu)的原因外，乙方未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，乙方應(yīng)按逾期未付款的 向甲方加付違約金，逾期超過(guò) 日的，甲方有權(quán)解除本合同。甲方解除合同的，應(yīng)書面通知乙方。乙方應(yīng)按該房產(chǎn)成交總價(jià)的 向甲方支付違約金，并承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)。甲方應(yīng)自解除合同通知送達(dá)之日起三個(gè)工作日內(nèi)退還乙方除違約金和應(yīng)付稅費(fèi)之外的已付款。
2.除不可抗力影響外，甲方未按本合同約定期限交付房屋或遷出戶籍關(guān)系的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付房款的 支付違約金，違約金可從履約保證金中直接抵扣；逾期交房或遷出戶籍超過(guò) 日的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)自退房通知送達(dá)之日起三個(gè)工作日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按該房地產(chǎn)成交總價(jià)的 向乙方支付違約金，且承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)。
3.甲方或乙方未如約履行義務(wù)，造成交易過(guò)戶延期的，每逾期一日，違約方應(yīng)向?qū)Ψ桨匆迅斗靠畹摹 ≈Ц哆`約金，直至實(shí)際履行完畢之日止。因甲方過(guò)錯(cuò)造成乙方不能在本合同簽訂之日起 天內(nèi)完全取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，乙方有權(quán)解除合同。甲方應(yīng)自解除合同通知送達(dá)之日起三個(gè)工作日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按該房地產(chǎn)成交總價(jià)的 向乙方支付違約金且承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)。
4.本合同簽訂時(shí)甲方故意隱瞞該房屋已出賣給第三人或已抵押的事實(shí)，或者本合同簽訂后甲方又將該房屋出賣或抵押給第三人，導(dǎo)致乙方不能實(shí)現(xiàn)本合同目的，乙方有權(quán)解除合同。甲方應(yīng)自解除合同通知送達(dá)之日起三個(gè)工作日內(nèi)退還乙方全部已付款項(xiàng)，還應(yīng)按房屋最新成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格與合同價(jià)格之間的差額為標(biāo)準(zhǔn)，向買受人賠償房屋增值損失。
5.本合同生效之日起，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)等，由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。甲方因涉及司法強(qiáng)制執(zhí)行，標(biāo)的房產(chǎn)被查封、凍結(jié)、拍賣的，乙方依據(jù)本合同和相應(yīng)付款憑證，自取得交付之日起，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，取得物權(quán)期待權(quán)，甲方應(yīng)予積極配合。甲方或乙方不履行本合同其它約定或違背誠(chéng)信原則，導(dǎo)致本合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，另一方有權(quán)解除合同，本合同被解除的，參照本條第1、2款執(zhí)行。
第五條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方簽訂書面變更合同。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第六條 合同的效力
1、本合同自甲乙雙方簽字之日起生效。
2、本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。
第七條 法律適用及爭(zhēng)議的處理
略……
附件一
不得拆除的裝修和附屬設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)容
………………………………………………………………
（粘貼線） （騎縫章加蓋處）
附件二
房屋平面圖
………………………………………………………………
（粘貼線） （騎縫章加蓋處）
略……
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