經(jīng)常遇到一些朋友，因?yàn)椴涣私赓?gòu)房流程，而導(dǎo)致一些不可挽回的損失，也經(jīng)常在后臺(tái)留言中看到有人說(shuō)“想買(mǎi)房，但是不知道從何下手”。買(mǎi)房從來(lái)都不是簡(jiǎn)單的事，在交易的很多環(huán)節(jié)往往暗藏深坑，購(gòu)房者只需提前了解購(gòu)房知識(shí)點(diǎn)，謹(jǐn)慎細(xì)心一點(diǎn)，買(mǎi)房的過(guò)程就會(huì)很順利。
那么購(gòu)房都有哪些流程呢？我們需要注意什么？本文從買(mǎi)房前期、買(mǎi)房中期和買(mǎi)房后期以及注意事項(xiàng)這四個(gè)方向著重分析。
買(mǎi)房前期
這套房的主要用途是什么？這是買(mǎi)房前首要明確的目標(biāo)。
如果用來(lái)自住，要多觀察項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施。周邊的配套完善與否，它將直接影響你的生活品質(zhì)。而且一個(gè)配套完善的小區(qū)，在3公里內(nèi)應(yīng)該有滿足業(yè)主日常生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施。
如果用來(lái)投資，則重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域的政策利好，發(fā)展是否成熟，配套是否完善以及是否有前景。
確定買(mǎi)什么性質(zhì)的房子了，那買(mǎi)新房還是二手房？相信很多人會(huì)有這樣的糾結(jié)。
二手房是現(xiàn)房可以立即入住，離市區(qū)近，交通便利且配套完善。缺點(diǎn)是戶型老舊，設(shè)計(jì)不人性化，稅費(fèi)高！對(duì)比之下，新房不僅首付額度低，而且小區(qū)環(huán)境好，戶型合理，居住的舒適感高。但是有可能會(huì)處于較偏的位置和配套不全，且如果是期房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
我認(rèn)為這是兩種不同的生活方式，每個(gè)人的選擇不一樣，但是一般情況下新房的首付比二手房低，如果首付壓力大的購(gòu)房者，可以?xún)?yōu)先考慮新房。
買(mǎi)房最最關(guān)鍵的東西，就是錢(qián)。首付我們得準(zhǔn)備多少？我們先來(lái)看看關(guān)于首付國(guó)家是怎么規(guī)定的：
· 2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；
· 2016年2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布消息稱(chēng)，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%；
再看看新房需要繳納的有：契稅、房屋維修金、物業(yè)管理費(fèi)、房屋登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)；二手房需繳納的有：契稅（總房款的1%），如非滿五唯一的房源，需再交房款差價(jià)20%的個(gè)稅。還有最后一筆裝修費(fèi)，當(dāng)然，這筆費(fèi)用需根據(jù)購(gòu)房者本人的實(shí)際需求而定。不管怎么樣，也是很大一筆開(kāi)銷(xiāo)。
首付和月供的金額，將會(huì)直接影響著未來(lái)幾年的生活質(zhì)量，所以我建議大家買(mǎi)房需量力而為，要根據(jù)自身家庭的收入情況來(lái)決定總房款和還款年限。
買(mǎi)房期間
前期的準(zhǔn)備工作我們做好了，那就該實(shí)地看房去啦。應(yīng)該選擇什么樣的樓盤(pán)呢？
毫不猶豫的告訴你，距離市區(qū)近、1km內(nèi)有地鐵、小區(qū)容積率低、房地產(chǎn)十強(qiáng)或本地知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)等等，都可以作為你的優(yōu)選項(xiàng)。
一般情況下，有實(shí)力且口碑好的大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，品質(zhì)相對(duì)來(lái)說(shuō)更有保障。有很多大開(kāi)發(fā)商聚集開(kāi)發(fā)的區(qū)域樓盤(pán)，也可以?xún)?yōu)先考慮，因?yàn)檫@類(lèi)樓盤(pán)通常資源整整合度高，且配套完善。
確定樓盤(pán)后，我們要買(mǎi)多大面積的房子呢？
我建議，要根據(jù)樓盤(pán)均價(jià)和自身可承受的總價(jià)來(lái)估算應(yīng)該買(mǎi)多大面積的房子，而房屋面積我們應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)情況和實(shí)際的需求來(lái)確定。
稅費(fèi)可以作為面積選擇的一項(xiàng)重要參考標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家規(guī)定：首次購(gòu)房面積90平米內(nèi)，需繳納總房款的1%；首次購(gòu)房面積90-144平米，需繳納總房款的1.5%；非首次購(gòu)房或首次購(gòu)房144平方以上，按總房款3%繳納。
現(xiàn)在到了選樓層的階段，大概很多人覺(jué)得買(mǎi)高樓層一定就是最好的樓層，對(duì)此我要大聲說(shuō) NO！
我認(rèn)為樓層的選擇應(yīng)結(jié)合自身家庭情況而定，而不是盲目跟風(fēng)選擇高樓層。特別是頂層，風(fēng)景固然不錯(cuò)，但夏季巨熱，雨季容易漏雨的現(xiàn)象普遍存在。且頂層住戶對(duì)電梯依賴(lài)度較大，如遇停水停電，多麻煩不言而喻。
我建議家里有老人為出行方便的選低樓層最佳；有孩子可選中低層，通風(fēng)采光都比較好，高度適中，不會(huì)產(chǎn)生壓抑感；如是年輕人居住，不受拘束可根據(jù)自身的喜好來(lái)決定。
最后，就是選擇戶型。關(guān)于戶型的選擇小編寫(xiě)過(guò)一篇【那些史詩(shī)級(jí)的災(zāi)難戶型究竟長(zhǎng)啥樣】詳解介紹過(guò)，有需要可查閱。
在傳統(tǒng)意義上的好戶型是，格局方正、南北通透、明廚明衛(wèi)、動(dòng)靜分明的戶型。例如：廚房配有生活陽(yáng)臺(tái)，便于儲(chǔ)物且空間可靈活運(yùn)用；衛(wèi)生間有扇小窗可通風(fēng)透氣，可減少細(xì)菌滋生；臥室和客廳朝南采光好，空氣流通好。反之，戶型不規(guī)則、采光通風(fēng)差、動(dòng)靜功能區(qū)混雜的戶型，則是較差的戶型。
買(mǎi)房進(jìn)行時(shí)
在交定金之前，我們首先要查驗(yàn)樓盤(pán)五證。
為什么是在交訂金之前？因?yàn)橐坏┠懔私诲X(qián)，后邊反悔不想買(mǎi)了，開(kāi)發(fā)商基本上不會(huì)把訂金返還給你。
買(mǎi)房必須要五證齊全，這是辦理房產(chǎn)證的前提和基礎(chǔ)，五證不全的房子，購(gòu)買(mǎi)起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大。稍有不慎，就可能錢(qián)房?jī)煽铡Ｆ渲形遄C包括：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》
最后，可以簽訂合同啦！
但是作為購(gòu)房者，我們的購(gòu)房知識(shí)跟專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售相比是比較弱的。特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，我們常常處于被動(dòng)地位，如有不慎就會(huì)掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商挖好的“大坑”，所以仔細(xì)閱讀、理解合同各項(xiàng)條款和補(bǔ)充協(xié)議是重中之重，必要時(shí)可向律師或主管部門(mén)求助。
購(gòu)房注意事項(xiàng)
了解完以上幾條購(gòu)房步驟，你以為就能完美避開(kāi)所有的購(gòu)房問(wèn)題？絕對(duì)不能！
所以，小編還要給大家科普以下幾條注意事項(xiàng)，可供“防身”。畢竟，買(mǎi)房可真真不是件省心的事情。
v定金與訂金的區(qū)別
定金是指當(dāng)事人雙方為了保證債務(wù)的履行，給付定金的方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
訂金不具有定金的性質(zhì)，只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，訂金可返還作損害賠償金。
交定金后，若雙方都在不違約的情況下，僅僅對(duì)預(yù)售合同條款或相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容沒(méi)有達(dá)成一致而未簽約，屬于雙方未能達(dá)成一致但不違約，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方，不涉及賠償問(wèn)題。
v簽購(gòu)房合同需注意
在合同中，應(yīng)明確規(guī)定履行期限和違約責(zé)任、賠償方式等，以免開(kāi)發(fā)商因?yàn)楦鞣N問(wèn)題導(dǎo)致交房延期和違約賠償時(shí)出現(xiàn)糾紛。
我們可在交訂金前向銷(xiāo)售表示需要提前看合同內(nèi)容，一些售樓中心會(huì)備有合同的模板提供給客戶查看。畢竟合同關(guān)乎著雙方的權(quán)益，一旦出錯(cuò)，維權(quán)就舉步維艱。因此，簽訂合同時(shí)候，我們需要十分注意。
v開(kāi)發(fā)商五證不全不能買(mǎi)
沒(méi)有五證的房子多坑？一些不法開(kāi)發(fā)商為了騙取現(xiàn)金，在沒(méi)有資質(zhì)的情況下，私自搭建售樓部進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售，騙取訂金后卷款逃跑。
我曾在某新二線城市的乙方公司工作過(guò)，該公司盤(pán)下了一個(gè)尚未取得資質(zhì)的樓盤(pán)，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)搭建了一個(gè)田園風(fēng)的售樓中心進(jìn)行銷(xiāo)售，把客戶一撥撥的往里帶，描繪著一個(gè)可安享晚年的幸福住所。
即使還是一片荒地，客戶們仿佛都已經(jīng)看到自己入住后的美好生活，心動(dòng)得紛紛掏腰包。之后，客戶定期打房款，而項(xiàng)目依舊不改當(dāng)初的模樣，仍是一片荒地。
今年年初，我通過(guò)新聞得知，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商卷款逃跑，交了錢(qián)的客戶投訴無(wú)門(mén)，所有的錢(qián)都打了水漂。
且沒(méi)有五證的開(kāi)發(fā)商，也就意味著他很有可能沒(méi)有建造商品房的資質(zhì)，更不存在有出售商品房的資質(zhì)，這樣的房子很難有保障。你敢買(mǎi)嗎？特別要提醒大家：一定要查驗(yàn)五證的原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易被做手腳！如果開(kāi)發(fā)商不同意查驗(yàn)五證，購(gòu)房者則至少要核實(shí)《商品房預(yù)售許可證》的真實(shí)性，要保障自身的利益！
總結(jié)
當(dāng)然，除了以上提到的步驟和注意事項(xiàng)，大家要根據(jù)自身需求考慮的因素還有很多很多。
總之，買(mǎi)房真心不是件簡(jiǎn)單的事。如果不想在買(mǎi)房后被動(dòng)維權(quán)，就要在買(mǎi)房前“眼觀六路，耳聽(tīng)八方”。畢竟對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是結(jié)婚之后的第二件人生大事。
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