田園綜合體PPP 項(xiàng)目運(yùn)作流程大致可以分為以下五步:
1.項(xiàng)目識(shí)別階段。識(shí)別階段是干什么了?主要是判斷項(xiàng)目是否適合采用 PPP 模式,需要判斷田園綜合體本身與 PPP 模式是否契合。本階段主要工作包括項(xiàng)目發(fā)起、項(xiàng)目篩選、物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力評(píng)價(jià)等。
田園綜合體PPP項(xiàng)目確立前期,須進(jìn)行詳盡的調(diào)研確立盈利模式;進(jìn)行項(xiàng)目全流程的建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)模擬;根據(jù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)模型進(jìn)行精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)測(cè)算并統(tǒng)籌資金安排。組建一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施團(tuán)隊(duì),政府牽頭做好具體工作實(shí)施方案,根據(jù)城市總體規(guī)劃來(lái)制定田園綜合體建設(shè)的初步規(guī)劃方案。物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力評(píng)價(jià),物有所值評(píng)價(jià)分兩塊一個(gè)是定性評(píng)價(jià),一個(gè)是定量評(píng)價(jià)。定性評(píng)價(jià)主要通過(guò)專(zhuān)家打分,只要超過(guò)60分,都是通過(guò)論證的。定量評(píng)價(jià),一個(gè)是PSC值,一個(gè)是PPP值,最后論證的是這兩個(gè)值的大小關(guān)系,如果是PPP值大于PSC值,把這個(gè)項(xiàng)目交給社會(huì)資本干不如政府自己做,就不適合采取PPP模式;如果交給社會(huì)資本以后,成本會(huì)降低、風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移,就適合PPP方式。
2.項(xiàng)目準(zhǔn)備階段。本階段主要工作包括確定 PPP 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、項(xiàng)目公司股權(quán)、項(xiàng)目運(yùn)作方式、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)、合理分配風(fēng)險(xiǎn)、合同體系、項(xiàng)目采購(gòu)方式、項(xiàng)目監(jiān)管構(gòu)架等。
3.項(xiàng)目采購(gòu)階段。本階段主要工作是確定PPP 項(xiàng)目公司。結(jié)合田園綜合體PPP項(xiàng)目特點(diǎn),用合適的招標(biāo)方式和評(píng)分辦法,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性公開(kāi)程序選出合適的候選中標(biāo)者,通過(guò)雙方談判擬定特殊經(jīng)營(yíng)期、投資比例及股權(quán)等;達(dá)成一致后,簽訂合作協(xié)議。
4.項(xiàng)目實(shí)施階段。本階段主要工作包括項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。政府與社會(huì)資本組建SPV,政府給予SPV特許經(jīng)營(yíng)權(quán),SPV負(fù)責(zé)融資的具體工作,融資方式主要有:通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)行融資;通過(guò)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行債券信托、資產(chǎn)證券化等,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況拓展融資渠道,盡量降低融資成本。SPV在規(guī)定期限內(nèi)負(fù)責(zé)完成規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期運(yùn)營(yíng)工作,以通過(guò)招標(biāo)方式將田園綜合體項(xiàng)目分包給相關(guān)單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),通過(guò)第三方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督,有違反合同的及時(shí)與項(xiàng)目公司溝通,并確定責(zé)任主體。工程全部竣工驗(yàn)收后,進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。在約定的特許經(jīng)營(yíng)期限內(nèi),社會(huì)資本通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入回籠資金,此過(guò)程中,政府、貸款人、社會(huì)居民都有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。
5.項(xiàng)目移交階段。特許經(jīng)營(yíng)期滿后,SPV將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)移交給政府,辦理清算手續(xù)。移交時(shí),政府應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查,確認(rèn)項(xiàng)目是否與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議中約定的情形相符,是否處于良好運(yùn)營(yíng)和維護(hù)狀態(tài);如果未達(dá)到移交標(biāo)準(zhǔn),由SPV進(jìn)行修補(bǔ)以保證項(xiàng)目能繼續(xù)運(yùn)營(yíng)、為后期提供服務(wù)。最后,SPV應(yīng)將項(xiàng)目的各項(xiàng)資料移交給政府,做好項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡工作。
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