原創(chuàng)： 地產(chǎn)小陳 6月26日
導(dǎo)語
小伙伴songmei，昨天早上6點(diǎn)多發(fā)朋友圈說，“大概是人生中最難忘的經(jīng)歷吧”，另外附上了一段小視頻：
一場大暴雨不僅讓昆明道路積水、城市內(nèi)澇，沒想到，更讓一些人家里秒變水簾洞。
本文關(guān)鍵詞：
1、頂樓/一樓，防水多重要
2、頂樓房價該是房價9折-95折
3、地上花園價格應(yīng)該是房價35%
4、地下室價格應(yīng)該是房價20%
頂樓/一樓，防水多重要
這位網(wǎng)友家就在廣福路changchengdianchihuayuan項(xiàng)目，2007年左右建成，由于地勢較低，家又住一樓，再加上可能存在的防水問題，于是就產(chǎn)生了上述一幕。
明明不是負(fù)一樓，也不是頂樓，也會漏水？
不過，從以往來看，下雨天不僅是城市交通試金石，排水設(shè)施檢驗(yàn)員以及【房屋質(zhì)檢師】。
來看頂樓的情況：
今年3月，家住北市區(qū)某知名物業(yè)小區(qū)hetangyuese的網(wǎng)友，當(dāng)他去小區(qū)物業(yè)處報修事宜的時候，發(fā)現(xiàn)有同小區(qū)的業(yè)主也報修了“屋頂漏水”。
2016年7月，南市區(qū)某洋房小區(qū)xinghezhuangyuan，多名住戶發(fā)現(xiàn)自家閣樓漏水，最嚴(yán)重的一名住戶反饋“5:30分開始下暴雨，水淹了閣樓露臺、陽臺頂，又從陽臺頂像河流一樣流到7樓陽臺上，由陽臺灌水進(jìn)家，10多分鐘就把整個家淹了20多公分高的水位，不僅木地板、家具、墻紙泡在水中，8套門的門套全部開裂，損失慘重”。
（來自搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)）
同時，該小區(qū)負(fù)一樓地下室也同樣出現(xiàn)漏水情況，由于排水槽沒有修好，大量積水無處排出，最后通過采光井流進(jìn)家里，業(yè)主只能在天井旁邊挖出一條“泄洪道”排出雨水。
（來自搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)）
拋開住戶家中頂曾/底層漏水，想來這種情況大家也不會陌生。
（來自北市區(qū)jiangdongxiaokangcheng項(xiàng)目物業(yè)的溫馨提示，圖片時間稍早）
雨水倒灌進(jìn)入電梯轎廂，引發(fā)轎廂積水和停運(yùn)；搭建屋頂花園，出現(xiàn)問題后需要承擔(dān)電梯被淹的責(zé)任。
我想，這樣的情況真的不是個例。每年6月-7月，昆明雨季房屋漏水問題還真開不得玩笑。
話又說回來，頂樓和一樓/負(fù)一層有漏水隱患的話，那為什么還是有人買？
頂樓，居高臨下又“水深火熱”
所有在售新建小區(qū)，所有戶型的頂樓，價格都比頂樓往下倒數(shù)樓層便宜很多（除非帶花園/露臺/閣樓），雖然現(xiàn)在建筑質(zhì)量提高了，很多大開發(fā)商在設(shè)計上也將防水等問題考慮進(jìn)去，但是對普通購房者來說，終究是個隱患。
普通頂樓的價格要在整體房屋均價上便宜5-10%，同時視野開闊，通風(fēng)、采光效果好，比較安靜，私密性好。
當(dāng)然除了天氣影響的“水、熱、冷、風(fēng)”之外，還可能要忍受電梯機(jī)房的噪音、通風(fēng)管的氣味+聲音。
優(yōu)點(diǎn)是錦上添花，而缺點(diǎn)則是一個毀所有。
有的頂樓設(shè)計成階梯式的退臺，類似“領(lǐng)獎臺”，南亞風(fēng)情第壹城的樓頂就是如此，頂樓和次頂樓就都有露臺。
有些開發(fā)商在頂層加蓋一層閣樓，其中凈高低于2.2米的空間不計算使用面積。這樣既把屋頂變成了坡式，起到了防水、隔熱作用，也給頂層單位增加了賣點(diǎn)——贈送面積大，房間的使用率提高。（當(dāng)然房價也自然就上去了，中海錦苑的頂樓就是有閣樓）
很多小伙伴認(rèn)為這樣的閣樓可以做客房、做儲藏間做兒童房等等，但對于此類不規(guī)則的空間，又受層高限制，不一定適合每個家庭。
（不規(guī)則的閣樓空間，圖片來自搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)）
當(dāng)然洋房頂樓可以發(fā)揮的空間就很大了，各類設(shè)計能讓大家忽略掉頂樓的缺點(diǎn)。
（大露臺設(shè)計，基本上是讓這類頂樓瑕不掩瑜，圖為【理想中的頂樓】）
帶花園的房子要貴出多少
明明知道一樓容易潮濕、蚊蟲多、采光不好、私密性差，為何還會對一樓房屋情有獨(dú)鐘？
昆明的新建小高層/洋房產(chǎn)品，一樓房源都特別受歡迎。不僅能夠享受到“贈送”的小花園，還會贈送一套地下室（負(fù)一樓），通過一個樓梯將其同一樓客廳或臥室相連，使樓上樓下結(jié)合起來。
負(fù)一層可以通過采光井通風(fēng)透光，其實(shí)也容易“透水”。
由于一個小區(qū)里面只有極少數(shù)房源帶花園，這類房源往往都是被提前內(nèi)定、被哄搶的對象，就算是二手房，也會因?yàn)橛袀€花園而增加超級賣點(diǎn)。
地上花園，每平米價格約等于正常房價35%左右。但尷尬的是，花園沒有產(chǎn)權(quán)！
普通地下室，每平米價格約等于正常房價20%左右。
（參考jinkejianghuhai的房價，正常此類戶型單價在2w左右，而1樓的建筑面積單價在29879元/㎡，贈送有同等面積的地下室+小幾十平米的花園）
（meidishunchengfu正常普通住宅房源當(dāng)時單價約1.4-1.5w左右，帶車位。該戶型正常樓層建筑面積127㎡，而這套房源連通 地下室的建筑面積333.37㎡，總價2294948元，折算下來地下室的面積2500元/㎡不到）
一般而言,“正負(fù)零之下建筑不計入建筑面積”也即地下室不計入建筑面積，但層高一般限制在2.2米以內(nèi)，還是比較壓抑的。當(dāng)然，如果計入了建筑面積，說明這個地下室是標(biāo)準(zhǔn)層高（2.8米以上）。
