今年上海第一批次新房和土拍已經(jīng)正式官宣
本次供應(yīng)了33個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)11812套房源，分布在徐匯、普陀、虹口、浦東、寶山、奉賢、松江等13個(gè)區(qū)域具體房源如下，可以點(diǎn)擊放大↓
第一批次土拍36塊地如下，可以點(diǎn)擊放大↓（來(lái)源：好地網(wǎng)上海）
新盤和土地剛出爐，網(wǎng)上的熱度就很高，我看到出現(xiàn)很多有關(guān)于新房限價(jià)放開、積分預(yù)測(cè)、房地聯(lián)動(dòng)價(jià)、一二手房?jī)r(jià)差等等的討論
關(guān)于新房的這些判定，可能有幾個(gè)真相還值得關(guān)注一下目前來(lái)看，上海一手房?jī)r(jià)格有在慢慢放開的跡象先看第一批次供應(yīng)的新盤，確實(shí)有部分板塊的限價(jià)明顯往上抬高了比如寶山的大華錦繡四季，本次推出二期價(jià)格達(dá)到了54198元/平米，一期單價(jià)僅51988元/平米，漲了2210元/平，幅度4.3%在金橋同一板塊，地段只有一路之隔的兩個(gè)盤，這一批次推出的金鼎首府限價(jià)75000元/平，去年7月份的浦開仁恒金橋世紀(jì)卻只批了70277元/平米在半年時(shí)間內(nèi)，金橋板塊新盤價(jià)格上漲了4723元/平，漲幅6.7%這兩個(gè)案例給到我們的啟示是對(duì)于一些熱門板塊，或許會(huì)在接下來(lái)的新房供應(yīng)中，小幅度放開限價(jià)
但也不能一概而論，有幾個(gè)盤備案價(jià)的提高，背后存在客觀因素首先是同一項(xiàng)目，大戶型和小戶型的備案價(jià)存在價(jià)差，是合理的比如瑞虹新城十期，今年價(jià)格119800元/平米，去年瑞虹新城九期開盤價(jià)115000元/平米，上漲了差不多5000元/平但背后的真相是什么呢，瑞虹新城十期有91平的小戶型入市，而瑞虹新城九期的時(shí)候最小面積是168平從以往項(xiàng)目的備案價(jià)來(lái)看，同一樓層的情況下小戶型均價(jià)一般高于大戶型，我找了幾個(gè)過往新盤案例，來(lái)證明這一推論弘久新弘北外灘：126平108845元/平、99平114249元/㎡，小戶型高約6000元/㎡；
復(fù)地九月：159平43316元/㎡、95平46153元/㎡，小戶型高約3000元/㎡；
龍光天境：157平單價(jià)98991元/㎡、103平100091元/㎡，小戶型高約1000元/㎡；
這次的戶型面積變小了，才是瑞虹新城十期價(jià)格上調(diào)的原因還有頤盛御中環(huán)項(xiàng)目，2019年開盤價(jià)61000元/平米，這一批次價(jià)格上調(diào)至66000元/平米，也是漲了5000元/平兩年過去市場(chǎng)發(fā)生了很大變化，微調(diào)整價(jià)格也是正常的一直話題不斷的百匯園，更是從2019年二期的9萬(wàn)/平，到現(xiàn)在12.8萬(wàn)/平，漲了3萬(wàn)多/平，最為驚人
但是如果我們來(lái)看看徐匯濱江去年那些新盤的價(jià)格，幾乎都是在12.5萬(wàn)/平左右浮動(dòng)，因此百匯園的價(jià)格同樣合情理再者，在第一批次新盤里我們看到大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格和上期持平?jīng)]有漲幅第一批次中有幾個(gè)項(xiàng)目是同地塊加推房源，價(jià)格與去年持平，典型的比如招商外灘璽、蘇河望、奧園金地格林云尚值得注意的是蘇州河價(jià)格沒有絲毫變動(dòng)
2021年2月，融創(chuàng)建發(fā)聯(lián)合體以溢價(jià)率36.15％、成交樓板價(jià)84346元/平競(jìng)得蘇河望地塊，這兩期的售價(jià)都只賣到10萬(wàn)/平
值得關(guān)注的是，今年第一批次土拍已公布的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，部分板塊也略有上漲內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)已經(jīng)沖到了12.4萬(wàn)/平大虹橋從去年的6萬(wàn)/平漲到6.3萬(wàn)/平安亭新房限價(jià)進(jìn)入4.2萬(wàn)/平時(shí)代
臨港滴水湖也有小幅度上漲，從3.2萬(wàn)/平漲到了3.4萬(wàn)/平....總體分析下來(lái)，不論是從新盤還是從土地來(lái)看，今年上海一手房部分限價(jià)確實(shí)有放開跡象，部分板塊有小幅度上漲的趨勢(shì)你還記得上海第一次集中供應(yīng)時(shí)候的新盤入圍比嗎，原來(lái)不管是內(nèi)環(huán)還是外中環(huán)入圍比全都是1.3
當(dāng)時(shí)很多積分高的用戶都涌進(jìn)市中心盤，也推高了新盤的積分入圍門檻
直到去年8月，上海新盤入圍比開始調(diào)高，且針對(duì)不同位置的樓盤設(shè)了上限，調(diào)整成為了1:2.5（內(nèi)環(huán)內(nèi)）、1:2（內(nèi)外環(huán)間）、1:1.8（外環(huán)外）
之后，在今年第一批次新盤出來(lái)前，網(wǎng)傳的一個(gè)小道消息是：上海將再次提高新房入圍比，目的是奔著分流網(wǎng)紅盤熱度方向所去
當(dāng)時(shí)的說法是，將內(nèi)環(huán)內(nèi)入圍比提高為為1:3.5、內(nèi)中環(huán)間為1:2.5、外環(huán)外熱點(diǎn)樓盤為1:2、外環(huán)外非熱點(diǎn)樓盤為1:1.3-1:1.8
事實(shí)上，上海今年第一批次的平均入圍比約是1:1.6，與去年第六批次約是1:1.7，其實(shí)差不多
而且兩次供應(yīng)的項(xiàng)目也有差別，今年第一批次只有33個(gè)盤，而去年第六批次供應(yīng)了57個(gè)盤多數(shù)為外中環(huán)的新盤，一定是會(huì)拉低平均入圍比，且在不到一年的時(shí)間上海再次調(diào)高入圍比的可能性沒那么大
另外，從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，蘇河望、瑞虹新城十期、奧園金地格林云尚、招商云璽等項(xiàng)目入圍比沒有調(diào)整，依然與上期保持一致，都在2-2.5之間不過可以關(guān)注下比較熱門的幾個(gè)盤，像金鼎首府、百匯園以及金科御橋博翠去年加推的項(xiàng)目像蘇河望雖然位于中環(huán)內(nèi)，但從前幾期來(lái)看推盤量太大，也大概率不會(huì)出觸發(fā)積分今年第一批次的入圍比沒有什么變化，依然是最高上限2.5，郊區(qū)盤維持1.3-1.8，高積分客戶依然擁有比較大的中簽機(jī)會(huì)，這才是事實(shí)真相為什么要和大家探討入圍比？因?yàn)槿雵汝P(guān)系著客戶參與選房的機(jī)會(huì)和搖中新房的概率舉個(gè)例子，第一批中瑞虹十期入市609套，入圍比2.5，那么最終有機(jī)會(huì)參與選房的只有2.5*609=1522人；
如果入圍比提高為3，那么最終參與選房的人數(shù)將增加305人
這部分人將會(huì)從積分更低的用戶中選擇，這一方面可以讓更多的人有機(jī)會(huì)參與選房，同時(shí)也避免熱門盤被高積分客戶獨(dú)占
市區(qū)供應(yīng)量明顯不足，這一批次最大供應(yīng)在松江2022年第一批次上海新房總供應(yīng)套數(shù)11812套，2021年第六批次總供應(yīng)17487套少了5675套從區(qū)域分布上來(lái)看，比如松江、寶山等此外，臨港作為特殊政策所在，這次也投放了2個(gè)項(xiàng)目，說明熱點(diǎn)區(qū)域需求大，需要加大供應(yīng)力度，緩解供需矛盾
以關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹?，本次供?yīng)大頭在浦東和五大新城板塊，松江供應(yīng)量最多，7個(gè)盤有2811套房源關(guān)于內(nèi)環(huán)、中內(nèi)環(huán)的豪宅板塊，土地一直處于越來(lái)越飽和狀態(tài)像虹口、徐匯、普陀每個(gè)區(qū)只供應(yīng)一兩個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量并不多，上海的市中心依然存在較大的供需不平衡還有，這一批次很多盤都是續(xù)銷，像蘇河望、大華錦繡四季、四季都會(huì)、奧園金地格林云尚等盤在去年第六批次中就已經(jīng)在供應(yīng)了，因此新盤也不怎么“新”
今年第一批次新盤目測(cè)依舊供不應(yīng)求，相信后續(xù)集中供應(yīng)也會(huì)增加而第一批次土拍的供應(yīng)則就“大方”多了
一共36塊地，比去年的所有批次都多，算是密集供應(yīng)
從具體區(qū)域分布來(lái)看，五大新城仍是上海的供地大戶
臨港新片區(qū)推地量最大一共8宗，其次為嘉定區(qū)宗和松江區(qū)4宗，普陀區(qū)、閔行區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)等核心區(qū)域此次也有地塊推出，相對(duì)比較均衡
新房市場(chǎng)中的熱門板塊備受歡迎之外，一二手房倒掛現(xiàn)象也很嚴(yán)重，特別是今年關(guān)注的比較高的熱門盤1、金科御橋博翠：曾經(jīng)浦東的網(wǎng)紅盤頤盛御中環(huán)三期，已由金科接手，更名金科御橋博翠。新房?jī)r(jià)格6.6萬(wàn)/㎡項(xiàng)目所在的御橋也是倒掛比較高的板塊。從二手房掛牌價(jià)來(lái)看，板塊內(nèi)的萬(wàn)科海上傳奇、仁恒都市花園達(dá)到了10w /㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家）
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
