上一篇的《我買房踩過的這些坑，希望你不要踩》，我買房踩過的這些坑，希望你不要踩。
https://mp.weixin.qq.com/s/H6iT0ELiTMav-_XRmC49WQ朋友圈很多同學(xué)朋友看了都表示“扎心”了，“要是早點看到就好了”……我高中舍友甚至謬贊說，“你這篇文章價值200萬”。因為很多人跟我一樣走了彎路，所以他們現(xiàn)在需要賣房再置換。那我就把自己在賣房過程中踩過的坑再復(fù)盤一遍吧。
作為第一次賣房的小白，我不可避免地走了很多彎路。至于買賣政策和稅費這些太專業(yè)的東西我也不太懂，我就流水賬式地記錄一下我賣房的經(jīng)過吧。
我第一次想賣房是2018年。因為隊友在龍巖，那年我考上了龍巖公務(wù)員，但是我糾結(jié)了許久后選擇了放棄，自此我才驚覺我是傾向于留廈的。
既然想留廈，那就得張羅著買房，但是當(dāng)時我們手頭沒多少錢，就只能選擇賣掉龍巖房子置換廈門的。
動了賣房的念頭，我就在小區(qū)樓下找了家綠色鑫家園中介，這家中介算是龍巖比較大的連鎖店。我和中介吳先生溝通了下，并帶吳先生到房子里實地看裝修、采光等。
當(dāng)時吳先生跟我說，小區(qū)跟我家狀況差不多的精裝商品房掛牌單價都在9000-9500元之間，而實際成交價幾乎都是9000元左右。而因為我們要搭售一個車位，所以實際成交價估計更低點。
我當(dāng)時一聽，心里瞬間拔涼拔涼的。因為我們購買的毛坯房單價就七千了，加上裝修和契稅、公維金，怎么著單價成本也9000多了。單價賣9000的話，算上利息都虧一大截了。
但是當(dāng)時我著急想置換，于是在吳先生的建議下，2018年下半年我第一次掛牌時，掛了122萬。為了客戶看房方便，我們就留了一把鑰匙在吳先生那邊。
過了兩周，吳先生聯(lián)系我說，有個客戶看了房，比較滿意，想面談。吳先生叫我們帶上房產(chǎn)證和身份證回龍巖面談。因為之前聯(lián)系過好幾次了，我也比較信任吳先生。路途中，吳先生問我理想價位是多少錢，我傻傻地跟他說，120萬，最低不低于118萬。
現(xiàn)在想來，我主動透露底線，是一件很愚蠢的行為。只要中介告訴了買家，那么我們就處于很被動的位置了。
到了龍巖，見了意向買家，他們是一對小年輕，打算買了我們房子當(dāng)婚房的。當(dāng)時那對小年輕的媽媽出價到116.8萬就僵持住了。我跟買家說，低于118萬就不賣了。買家估計以為我們著急用錢還會降價成交，畢竟雙方差距只有一萬二了。
那時，隊友工作還在龍巖，賣了房他就要去租房住了，看到隊友內(nèi)心并不想賣房的狀態(tài)，而且公公婆婆也強(qiáng)烈反對我們賣房，于是，我們最終沒降價，也就沒談成。
因為隊友一直不怎么想賣房，加上廈門房價越漲越貴，于是我就想著不然就算了吧。2018年底，周末我閑極無聊時去看了海滄生活區(qū)幾個二手房樓盤，甚至還去島內(nèi)湖濱南路看了一個漳浦老鄉(xiāng)的房子。
湖濱南路那個房子房齡30年了，樓梯房4樓，外表破破舊舊的，但是里面是16年剛重新裝修過，裝修得挺精致的。那個小區(qū)小學(xué)派位公園小學(xué)，初中派位大同中學(xué)和雙十中學(xué)。房子是小三房，產(chǎn)權(quán)證75平，實際使用面積80多平，因為早期那種老小區(qū)都是自己有偷偷擴(kuò)面積的，而且樓梯房幾乎沒公攤。當(dāng)時老鄉(xiāng)開價300萬，我覺得好貴啊，30年房齡的樓梯房居然一平米要4萬??！
我對那個房子的裝修挺滿意的，學(xué)校和地理位置也都挺好的，離中山路挺近，但是因為龍巖房子尚未賣掉，我手頭也沒錢買。
事實證明，過了兩年，那個房子價格噌噌上漲，至少一平米漲到六七萬。
哎，說多了都是淚。
因為隊友和婆家一直不怎么想賣龍巖的房子，隊友還一度對支持我留廈很懊悔，所以龍巖房子我們幾乎就是掛著，也沒再和中介推進(jìn)了。中介估計感受到我們不怎么想賣的態(tài)度，也就沒怎么賣力推薦了。
就這樣過了兩年，到了2020年底，隊友的工作調(diào)動有眉目了。我們一致確定想盡快把房子賣了。我微信問了吳先生最近行情怎樣，吳先生說龍巖二手房行情不好，新盤太多了，近半年東岳有成交的，125平的，總價都是110萬以內(nèi)。
我一聽，一口老血差點噴出來。啥？過了兩年居然比2018年便宜？18年116.8萬我還不賣呢，等了兩年等來了跌價？
吳先生跟我說因為之前北大附屬學(xué)校的老師沒得選，離學(xué)校最近的就是我們東岳花園了，但是現(xiàn)在我們隔壁的碧桂園開新盤了，有購房需求的都被碧桂園吸引了。
吳先生還說，“我給你反饋的都是市場真實情況，站在我個人的角度，我自始至終不希望你特別便宜賣。”這句話聽起來太真誠了，于是我更難受了。
聽到市場行情這么差，我們決定等一等。因為當(dāng)時我廈門這邊房子?xùn)|拼西湊付了首付，所以相對就沒那么著急賣房了。
加上年底比較忙，隊友這邊工作調(diào)動也搞定了。于是我們想著過完年再推進(jìn)賣房的事兒。
2021年1月底，東岳的房子可算有了兩個變化——一個是學(xué)區(qū)由麒麟小學(xué)改劃片南城小學(xué)，另一個就是東岳旁邊的地塊土拍了，土拍價單價7500元左右。
業(yè)主群很多鄰居都說東岳房價應(yīng)該會小漲一波了，畢竟南城小學(xué)比麒麟小學(xué)好多了，而且旁邊地塊土拍價這么高，到時新房開盤至少單價是1.3萬以上。
這兩個消息出來后，我再次和吳先生溝通，他說近期推薦的房子掛牌價在1萬左右，成交價在9500-9800元之間。目前我們房子掛牌126萬，單價1萬元。吳先生極力勸我們獨家委托他這邊來出售。
隊友不太喜歡獨家委托，于是我們決定過完年找個周末回去多找?guī)准抑薪榱私鉅顩r。
過完年忙完一波已是3月了。3月底，我們回了龍巖，找了幾家中介了解情況，每家中介說法都是大同小異，幾乎都是東岳大套不好賣啦，加個車位更不好賣啦之類的說辭。
這時，我想起之前看過的一篇文章，大意是說賣房前，你要分別假裝意向買家和中介聊，中介從賣家和買家的角度給出的價格平均下，就是你房子的大概價格了。
我就找了兩家之前沒掛過房源的中介，假裝意向買家，讓他們帶我看東岳的房子。
看了幾套東岳的房子，我發(fā)現(xiàn)他們的樓層普遍較低，裝修也大都是簡裝。房東的報價幾乎都是1萬上下浮動。
看完幾套房我就心中有數(shù)了，東岳在售的房源，我們家?guī)缀跏茄b修最好、樓層最高的優(yōu)質(zhì)房源了。那人家掛牌價1萬，我們起碼得掛個1.1萬嘛。
于是我打電話讓之前綠色鑫家園的中介幫我改價，掛牌價將之前的126萬改為138萬，且先不寫包車位的價格，以免總價太高，嚇退潛在買家。
7月3日，陽光房產(chǎn)的中介鄒先生約我們和意向買家面談。我內(nèi)心有個底線，房子+車位不能低于145萬（房子133+車位12），低于這個價位的話我們就先放著唄，等看看未來能不能漲價。
經(jīng)過一兩個小時的面談，最后成交價果然是145萬，恰好是我們的底線價位。雖然特別不舍得，但是我還是賣了，畢竟不在龍巖，回去也不方便。
既然達(dá)到心底最低價位，就算了吧。
雖然價格賣得也不理想，但是相比3月我們搞不清市場情況的掛牌價，我們也算是比之前多賣了10萬了。畢竟之前掛牌126萬，真有人看中的話，成交價也頂多123萬。
賣房過程我依然踩了坑，我復(fù)盤了幾條經(jīng)驗教訓(xùn)：
1、千萬千萬千萬不要聽中介的一面之詞。
無論是之前的吳先生還是后面我們找的幾家中介，都存在主觀壓低房東價格的情況。
畢竟，中介將房東的心理價格和預(yù)期壓得越低，后面他們帶看的過程就越順利，成交可能性也就大幅度提高。
有的中介還會壓低你的心理預(yù)期，將“筍盤”捂住或者收入囊中，再從中間賺差價。
中介為了壓價，只會盯著并放大你房子的缺點。每一套房都不可能十全十美，中介就會揪住缺點說事并盡量壓價。假如都被中介牽著鼻子走，你的房子至少少賣十幾萬。要是大城市單價高的房子，一套房差價就是好幾十萬了。
那天我賣完房簽完字跟Z中介說，你們中介都這么壓低房東價格，就不能實誠點嗎？
鄒中介很實誠地回答：“我們一年成交量可能才幾套啊，實誠點的話，我們就賺不到錢了?！?/span>
兄弟們，這句話時刻謹(jǐn)記啊。
2、賣房時假裝意向買家多看、多比較才能有參照系，知己知彼方能百戰(zhàn)不殆。
雖然假裝買家去看房的過程感覺很不好意思，但是這的確是讓我摸清市場的關(guān)鍵?？赐陝e人家的房子后，我果斷將掛牌價由126萬改為138萬，就是因為我客觀估量了自家房子在樓層、采光和裝修上的優(yōu)勢。
因為之前沒賣過房，我人也不在龍巖，我對市場的認(rèn)知都源于中介的一面之詞?？戳藙e人的房子，我才能對自家的房子和小區(qū)市場行情有個客觀的分析，既不會期望過高，也不會不小心賤賣了。
而且，在看完別人家的房子后，我在和買家談判時更有底氣，我可以盡量強(qiáng)調(diào)自己房子的優(yōu)勢在哪，而不是買家一挑剔我就答不上話了。
3、確定要賣房的話，盡量不要邊租邊賣。
因為東岳毗鄰龍巖北大附屬學(xué)校，“貴族”私立校多的是家長陪讀，因此東岳相當(dāng)好出租，中介說像我們這種裝修的三房，月租金在2800元左右。空置著實在是浪費，我一度考慮邊租邊賣。咨詢了好幾個朋友和好幾家中介，所有人一直建議我，打算賣房的話不要出租。
因為你不知道自己運(yùn)氣如何，碰上的租客素質(zhì)高低。有的租客要不了一年半載，就將你的房子弄得面目全非，尤其是有養(yǎng)人類幼崽和養(yǎng)寵物的家庭。到時你短租的租金也許還不夠房子修修補(bǔ)補(bǔ)的。
而且，你一旦將房子租出去了，買家在心理上默認(rèn)為你不太重視這套房，他們在出價的時候就會狠命壓價，無形中被壓價的部分，你肉眼無法判斷。
加之，有的租客不配合看房子，（換個角度想，你租個房，中介三天兩頭帶人來看房的話，你也很煩）那么，買家的看房體驗感不好的話，無形中就會讓買家對房子的認(rèn)可度降低。畢竟，市場上在售的房源太多了。
4、方便的話，留一把鑰匙給中介。
假若你的房子里沒有貴重物品加上房間內(nèi)有監(jiān)控的話，盡量留一把鑰匙在中介那。因為買家到中介門店的話，中介一般現(xiàn)場就會帶看幾套房，中介為了省事，肯定優(yōu)先帶看手頭有鑰匙的房源。鑰匙留在中介那，能大大提高你的房源被“看見”從而被看中的概率。
買房不是買菜，即使你房子有拍照片或者VR，人們畢竟還是相信“眼見為實”。
尤其夏天天氣這么熱，人們看個幾套房基本上就沒耐心了，幾乎沒有人愿意等待再約房東方便的時間看房。我們之前沒放鑰匙在中介那，約著等周末看房的，到周末就沒下文了。于是我們5月底把鑰匙寄存在中介那，果然一個月左右，房子就賣掉了。
5、如果你實在沒空也不擅長談判，可以直接告訴中介你房子要實收多少錢，全權(quán)委托中介去賣。
隊友的表妹就是因為不擅長談判，而且討厭賣房過程的繁瑣，他們就直接告訴中介，他們想賣多少錢，假如中介可以賣出高于這個價位的話，差價歸中介。
如此一來，中介積極性都非常高，房子的帶看率也非常高。隊友的表妹在角美的房子，從掛牌到賣出，不到一個月就搞定了。
但是，這種賣房方式要建立在你對市場行情和房子有精準(zhǔn)認(rèn)知的基礎(chǔ)上。否則，很容易被中介一同忽悠然后吃了個大差價。
6、賣房時，慎用獨家委托。
所有的中介都會跟你強(qiáng)推獨家委托，畢竟，獨家委托就意味著他們可以將房源握在手里。個人感覺，獨家委托是弊大于利的，一方面是你委托的中介會很賣力幫你推，另一方面是別家中介門店沒有你的房源，覆蓋面相對有限。而且即使中介間互推，其他中介帶看成交了，中介費也是獨家中介吃大頭，因此，其他中介積極性不高。加之，獨家中介為了成交率，很可能壓低房東的價格達(dá)到成交的目的。
而且，在龍巖二手房市場上，有些中介買家要付中介費，有些中介則是賣家付費、買家無需付費的。但是獨家委托的話，賣家肯定是至少要付1%的中介費的、
7、面談時，不要被中介和買家牽著鼻子走。
你要提前跟中介說，先探聽下買家大概的出價，對于那種亂出價的買家，面談只是浪費時間。
正常的買家看過房會約你出來面談，說明他對房子是滿意的，對你的報價也基本上是能接受的。所以談判過程中，不要一再降價，不要被中介和買家牽著鼻子走，買家拼命挑刺，你要拼命強(qiáng)調(diào)房子的優(yōu)點。談判前最好心底要有個底價，突破這個底價的話，你自己權(quán)衡下是不是著急用錢。著急用錢的話，有時候只能適當(dāng)降價。
有車位的話，最好跟房子一起打包出售。不然房子賣了單留一個車位的話，后續(xù)你會非常被動和麻煩。即使房子讓利一些，也一定要和車位一起出。當(dāng)然，買家不要車位的話，中介為了促成房子成交，會信誓旦旦跟你說，車位很好租，他會負(fù)責(zé)幫你出租之類的，嗯……沒寫進(jìn)合同里的東西，你都別信。
賣房時，合同要約定清楚家具家電是全部算進(jìn)房價里，還是能夠再折一點兒價。
對了，公共維修基金也是一筆不小的錢，因為賣家在交房時已經(jīng)交過這筆錢了，所以要約定清楚是賣家向買家主張還是包含在房價里。（這個點我們疏忽了，我們賣房時都沒想到向買家主張……）
唉，買房賣房真是個大工程，一點兒也含糊不得。稍不留神，就會踩坑，一個坑就要許多真金白銀才能填滿。
希望你們能夠看別人吃一塹，而自己長一智，省下的銀子擼串啤酒小龍蝦的話，大概可以吃幾年吧。
PS：剛看了下字?jǐn)?shù)，我居然喪心病狂寫了近5000字，為了讓你們賣房能避坑賣個好價錢，我真的是太拼了。（記得瘋狂點擊“在看”?。?/p>
聯(lián)系客服
