編者按：本文來自微信公眾號：魔都財觀，（ID：moducaiguan），作者：魔都財觀的觀觀，36氪經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載
最近市場回暖，大家心情都挺好的。
不過讓我最開心的并不全是樓市。該來的行情總會來，都在預料之中。
最讓我開心的是總算把我所有的房子都租出去了。
上周簽訂完最后一套房子的租約之后，我長舒一口氣：終于把心頭一件大事解決掉，可以更專注地去買房了。
晚上整理租房合同的時候，不小心翻到了十年前的租約。我猛然間才發(fā)現(xiàn)，這么多年，房租漲幅遠遠落后于房價?，F(xiàn)在5000租金的房子，十年前在2000左右，房租漲幅才2倍多，而同期房價已經(jīng)漲了4倍多。
看到房價漲得比房租快那么多，才隱約感覺到樓市里也許是有點泡沫的。
因為總覺得這里面有些玄機，就在心里把買房和租房這兩件事好好盤了一下。
今天就和大家分享一下我的想法。
01
我并沒有什么大數(shù)據(jù)，就說說自己作為一個老房東和一個新房客，這些年來的親身經(jīng)歷和體會。
是的，大家沒看錯，我雖然不缺房子，但我自己也是租住別人的房子的。
這和我的價值觀有關，大概是因為出身于財經(jīng)院校，我做什么事情，腦海都有一個資產(chǎn)負債表在衡量收益。
比如同樣是開支，我會刻意壓低買車的支出，因為我把買車的錢當作費用，用掉了然后就沒有然后了。相反，我會加大買房的月供支出，因為我把買房當作資產(chǎn)投入，會有更多回報給我。
做大資產(chǎn)，控制費用，延遲滿足，是每個人都應該有的理財習慣。
02
我在居住消費上也是這么時時刻刻計算著。
因為孩子上學通勤需要，我必須居住在靠近市中心的位置，但是我明顯感覺到市中心房價漲幅小，且品質(zhì)樓盤租金回報率不高。買這樣的房子實在不是一件劃算的事情。
所以我最后選擇長租了一個市中心CEO豪盤，省下資金去我大愛的近郊買更多性價比高的房子。
這么一來，同樣的總價款，我就可以買到更多面積。我相信，大面積、低單價、漲得快的新區(qū)漂亮次新房，經(jīng)過幾輪房產(chǎn)牛市后，房價漲幅完全可以秒掉內(nèi)中環(huán)的豪宅。
這種方法，我們稱之為樓市里的降維打擊，用近郊甚至其他城市的低價房逆襲。實操中，近郊房產(chǎn)反超市中心的例子很多，比如十年前的上海張江、莘莊，北京西二旗、望京，深圳前海、龍華。
這個過程中，你如果實在要解決通勤問題，那可以買房在潛力區(qū)位，租住在更適合自己的地方。
投住分離，才是解決自住加投資的最佳方案。
03
就是因為我自己出租房子，也租別人的房子，所以我對市場價格還算敏感。這兩天有空就梳理了下手頭能掌握到的最近5年實際房租和房價漲幅。以下這些房子都在上海。
近郊毛坯一房，租金從1000漲到了1500左右，同期房價翻2倍。
近郊普裝二房，租金從2000漲到了4000左右，同期房價翻2倍。
中環(huán)外普裝二房，租金從3000漲到了5000左右，同期房價翻1倍。
中環(huán)內(nèi)老破小學區(qū)房，租金從3000漲到了4000左右，同期房價翻1倍。
中環(huán)內(nèi)CEO豪裝三房，租金從9000漲到了14000左右，同期房價翻1倍。
回顧多年的租房市場，還是可以總結(jié)出幾個規(guī)律的：
1、如果要租金表現(xiàn)好的話，一定要裝修，但不需要弄得特別豪。有無裝修和家電配套，租金是天壤之別。在普裝基礎上再搞個豪裝，也只是錦上添花，租金增幅不大。
2、市中心租金高，租客接盤俠多，房屋空置期短。我那套中環(huán)二房因為掛牌租金高，前后空置快2個月才租出去。
3、和房價一樣，近郊房產(chǎn)由于租金基數(shù)低，租金漲幅高過市中心。房租幾千的，租金漲幅明顯高于租金一萬的。
4、房租漲幅遠低于房價，房租的年化租金回報率從2%降低到1.2%。之所以能讓廣大房東接受如此低租金回報的原因，一個是房價還在漲，大家買房還有盼頭；另一個是，大部分房東買房買的早，沉沒成本不大，按照早期的房價，租金可以打平月供。
04
光從這些房租價格趨勢變動來看，就已經(jīng)很有意思了。再細化到租房人群的微觀特征，還可以發(fā)現(xiàn)更多細節(jié)。
我的租客里有住滿5年以上的醫(yī)生，也有來滬打工的務工者，還有在上海開廠的企業(yè)主，以及改善居住品質(zhì)的上海土著。最奇葩的是一個帶著孩子的單身辣媽，和我錙銖必較砍掉100元租金后，出門右轉(zhuǎn)，鉆進保時捷911揚長而去。留下在風中凌亂的我，心里裝滿了被套路的感覺。
和他們打交道多了，我慢慢察覺到，與張揚兇悍的買房市場相比，租房市場更加真實樸素。
大家都喜歡說買房是剛需。其實剛需未必一定是要買房的，只是因為現(xiàn)在的大城市房價還能夠讓當下這最后一批大學生勉強夠到上車，所以才會有剛需要買房的想法。
你到歐美日韓這些發(fā)達國家看看，大部分人都是買不起房的，都是租房。有條件的人，結(jié)婚多年到了40歲之后，靠兩個人多年積蓄做首付，一輩子才能供一套房。
目前我們國家大城市的房價越來越有高端化的趨勢，未來租房才是社會的主流居住形式。
我以前說過，一個城市的房價是由這個城市里最有錢階層里最窮的那批人決定的。買房越來越有金融投資屬性，一個東西一旦金融化，那一定是對錢多的中上階層是有利的。
而一個城市的房租價格，則離普通人更近一些，是由這個城市里新移民的平均收入決定的。
所以租房才是真正的剛需，才是所有人能觸碰到的樓市。在這個市場里，你可以看到許多資金有限，但期待過上更美好生活的年輕人。
我問過我的租客，幾乎所有人，都住在比自己原來住所更好的房子里。
買房上不能圓的夢，先靠租房實現(xiàn)也挺好。
給自己一個期許，只要努力，以后就能買上這樣的房子。
這種簡單質(zhì)樸的改善生活的欲望，大概就是社會進步的原動力吧。
05
雖然愿景都很美好，但現(xiàn)在弱平衡的租房市場其實是暗流涌動。
首先是租客們覺得房租漲得太快了。每年到一季度末，大概就是現(xiàn)在，總是我最頭疼的日子。因為一方面大部分租約就是這個時間到期續(xù)簽，按照慣例總要加個幾百租金的。但最近幾次我漲房租要么被嚴詞拒絕，要么就是租客直接解約去租別人的房子了。
我觀察到一個重要現(xiàn)象是：
房價有總價購買力限制，房租也有租金購買力限制。大部分人能接受的房子月租金在5000元以下，他們有一個心理賬戶，就是為了租房這件事，最多就付5000塊。再高的話，哪怕你房子再好，他也不愿意多給錢了，不少租客真的會因為房租漲300就跑。
可是另一邊，我作為房東，心里也很郁悶。怎么說也是一個幾百萬的資產(chǎn)，一年才5萬的現(xiàn)金流入，也太低了，還不夠放銀行定期存款。
租客的心態(tài)是對標社會平均消費，房東的眼界是比較金融理財收益。一個講情懷，一個講效率，大家都不會滿意的。
因為說到底，現(xiàn)在租金收益率低的本質(zhì)原因，不是房租不夠高，而是房價漲得太快了。
這樣的現(xiàn)狀只有等到未來一二十年后，大城市房價的主升浪完成，才能穩(wěn)定下來。
那個時候房價不漲了，房子從股票變成了債券，大家更多關注持有的現(xiàn)金流和房產(chǎn)稅，租金收益率才會慢慢上到3、4%，和歐美差不多。
06
既然買房的租金回報一直是那么低，那還有沒有必要買房呢。
答案是當然要買的啊。
事實上，如果一個城市房租回報越低，反而越值得買。大家看一下面的圖。
可以觀察到的是，越是租金回報率低的城市，能級越高，房價上漲空間大，攤薄了房租回報。
我們買房投資的收益，永遠看重的是差價，而不是租金。
因為租金漲幅對應的是普通人的勞動所得增長，而房價漲幅對應的是貨幣寬松。
我想起了身邊的一件事。
圈子里有一批要好的朋友，全都是買房高手。早早實現(xiàn)了財務自由，人均一線城市6套以上吧。
買房之余，為了實現(xiàn)更大夢想，合伙開了一家公司。一年多做下來，公司經(jīng)營的不錯，也實現(xiàn)千萬級別的營收。雖然利潤豐厚，但賺的這些錢根本比不上自己買房的收入。再考慮到大家原來都是行業(yè)里翹楚，在公司的收入也不低，這樣看來開公司的機會成本更大。
這么一群在投資領域有洞見、有執(zhí)行力的能干人士，在營商環(huán)境中也是疲于奔命。是不是我們忽視了什么。
背后的本質(zhì)問題，是我們這個時代的資本回報率已經(jīng)慢慢超過勞動力回報率。
勞動力再出色，利潤率也及不上資本的回報。個人的能力值始終是串行的，再強再快也趕不上資金杠桿運用的并發(fā)。
所以即便房價漲幅遠大于房租，看上去漲得稍稍快了一些，我還是會堅定地選擇買房。
如果說，房價有泡沫的話，那一定是用鋼鐵做的泡沫。
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