北京的房租一直在漲，但是今年突然就被推到了風(fēng)口浪尖，這其中的原因也并不復(fù)雜。
一方面是由于過(guò)去的租金還基本上都在大家的承受范圍之內(nèi)，所以上漲不會(huì)造成太大的社會(huì)影響，但今年的房租上漲基本上都到了大家承受的一個(gè)臨界點(diǎn)；
另一方面是由于北京近幾年一直在整治群租房，去年底的一場(chǎng)大火基本上宣告群租房時(shí)代接近尾聲，大量的群租公寓被清理之后，市場(chǎng)上的可出租房源數(shù)量大大減少，這種供求關(guān)系的短期緊張導(dǎo)致了北京的房租有了一個(gè)大幅上漲。
還有一個(gè)原因，那就是大家的工資普遍都沒(méi)漲。
不論如何，北京的房租確實(shí)是漲了很多，而且未來(lái)回落的概率也不會(huì)太大。
今天就房租上漲一事做一下簡(jiǎn)單分析。
租金的區(qū)域性
其實(shí)租金上漲的本質(zhì)并不復(fù)雜，就是供需關(guān)系。在北京，對(duì)于租金的研究完全可以區(qū)域化。一個(gè)可能在你看起來(lái)并不起眼的地方，比如說(shuō)六環(huán)外，那個(gè)地方的租金可能并不比五環(huán)的某個(gè)地方租金低。
原因很簡(jiǎn)單啊，就是小區(qū)域內(nèi)的供需關(guān)系不一致。租金的情況我觀察過(guò)北京的不少區(qū)域，甚至沒(méi)有大中介布局的地方我也基本清楚租金價(jià)格。
像那種比較偏僻的地方，如果周邊搞了一個(gè)物流基地，那么這個(gè)地方的租金會(huì)在短時(shí)間內(nèi)漲很多。那些搞物流的工人基本上都在周邊租房子，可租房源少，租房人增多，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房租上漲。
這種地方就會(huì)誕生類(lèi)似“自如”一類(lèi)的小個(gè)體二房東，他們一般會(huì)跟房東簽3-5年合約，直接把毛坯房租下來(lái)，然后簡(jiǎn)裝之后再租出去。一般情況下，他們能在小區(qū)里收幾十套房子，雖然一套房子幾年的利潤(rùn)看起來(lái)不多，但是有了幾十套的規(guī)模之后，收益還是很可觀的。
需要說(shuō)明的是，這并不是群租房，就是收房再轉(zhuǎn)租的模式，沒(méi)有那么多隔斷，所以合理合法。
從北京不同商圈的租金情況也能夠發(fā)現(xiàn)，租金的高低與那個(gè)商圈的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人員結(jié)構(gòu)等都有很大關(guān)系，租金低的地方一般產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，而租金高的地方往往是高收入產(chǎn)業(yè)集中，比如望京。
北京租房市場(chǎng)演變
過(guò)去北京的群租房非常普遍，一個(gè)100多平米的房子能夠隔出七八間臥室，一個(gè)廚房都隔出一間來(lái)。我知道的一個(gè)做群租房的大媽?zhuān)诒本┑娜鄠€(gè)小區(qū)都有房源，一個(gè)小區(qū)的收益是每月一萬(wàn)多，大家可以算一下這位大媽的收入。
群租房模式的贏利點(diǎn)就在于你能打出多少隔斷，而且要充分發(fā)揮想象力，不然利潤(rùn)率就會(huì)大大降低。
當(dāng)然了，這種群租房是非常危險(xiǎn)的，一套房子打出這么多隔斷，電線橫七豎八，又住了那么多人，一旦有抽煙的人發(fā)生點(diǎn)意外，就很容易引發(fā)火災(zāi)。過(guò)去北京群租房著火的新聞很多。
雖然看起來(lái)群租房的安全性這么低，但是對(duì)于在北京打拼的很多人來(lái)講，用這么低的租金租一個(gè)可以休息的地方，也是很劃算的。所以說(shuō)，群租房存在了這么多年，如果沒(méi)有政府的清理，可能這種模式還會(huì)延續(xù)下去。
不過(guò)，隨著北京的發(fā)展，北京這個(gè)城市對(duì)于安全的要求越來(lái)越高。整治群租房這件事就越來(lái)越重要。
在老百姓的高危居住需求與城市形象及人民安全的權(quán)衡之下，后者顯然要更重要。發(fā)生一次大火很多人就會(huì)因此喪命，而他只是為了省每月一兩千的租金，無(wú)論如何這筆賬都不劃算。
當(dāng)然，在過(guò)去很多年的時(shí)間里，北京的發(fā)展階段也決定了不可能過(guò)早將租房市場(chǎng)規(guī)范化，因?yàn)檫^(guò)去的規(guī)范化租房市場(chǎng)，可能帶來(lái)的就是北京這個(gè)城市的發(fā)展滯后。
這就跟很多人窮的時(shí)候，可以忍受各種各樣的衣食住行，而他有錢(qián)之后，安全就會(huì)放在第一位是一樣的道理。
不同的發(fā)展階段解決不同的問(wèn)題。
近幾年，北京面臨著城市升級(jí)。逐步清理低段產(chǎn)業(yè)，逐步規(guī)范化租房市場(chǎng)，逐步提升城市形象，對(duì)于群租房的打壓也越來(lái)越嚴(yán)格。
這個(gè)時(shí)候，資本就嗅到了租房市場(chǎng)的巨大紅利，開(kāi)始布局租房市場(chǎng)。其模式也并不復(fù)雜，就是和房東簽長(zhǎng)約然后轉(zhuǎn)租，由于不準(zhǔn)搞多個(gè)隔斷，所以像自如、蛋殼公寓之類(lèi)，把兩居室改成三居室，三居室改成四居室的情況比較常見(jiàn)。
租房市場(chǎng)的規(guī)范化，提高了人們的居住品質(zhì)。
同時(shí)，由于群租房的消失，市場(chǎng)中的可租房源大大減少，所以從政府層面上來(lái)說(shuō)，也會(huì)建大量的公租房來(lái)滿足大家的居住需求，當(dāng)然，這個(gè)過(guò)程會(huì)相對(duì)較慢，市場(chǎng)中的短期供需矛盾也不會(huì)快速緩解。
簡(jiǎn)單來(lái)講，其實(shí)就是把過(guò)去通過(guò)群租房提供的那些房源完全除掉，之后政府及企業(yè)再通過(guò)相對(duì)優(yōu)質(zhì)品質(zhì)的房源來(lái)填補(bǔ)市場(chǎng)。
這個(gè)過(guò)程會(huì)逐漸進(jìn)行下去，當(dāng)然，北京這樣的大城市房租也會(huì)逐步上漲，這個(gè)趨勢(shì)在短期，至少是十年之內(nèi)，不會(huì)有任何改變。需要說(shuō)明的是，即使在沒(méi)有清理群租房的時(shí)代，北京的房租也是每年都在上漲的。
資本推高了租金？
租金到底有沒(méi)有被抬高，需要做一次對(duì)比，這種對(duì)比不能拿2017年的北京市場(chǎng)與2018年的北京市場(chǎng)來(lái)對(duì)比。
這種對(duì)比應(yīng)該是拿2018年有自如、蛋殼等公司的北京租房?jī)r(jià)格，與沒(méi)有自如、蛋殼等公司的北京租房?jī)r(jià)格來(lái)比較。
大家想一想在北京徹底清理群租房市場(chǎng)的前提下，2018年你去找房東租一個(gè)10幾平米的單間，大概會(huì)是什么價(jià)格，會(huì)是什么樣的居住品質(zhì)。
不出意外，網(wǎng)上會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似的言論：“如此差的居住條件，居然要交xx元的租金，北京真是活不下去了”
當(dāng)自如、蛋殼等公司出現(xiàn)后，起碼網(wǎng)上關(guān)于居住品質(zhì)的吐槽基本上消失了，大家都對(duì)居住品質(zhì)表示滿意。
沒(méi)有這些長(zhǎng)租公寓，北京的房租一樣會(huì)漲。群租房整治越徹底，房租漲得越快，這是基本的供需關(guān)系導(dǎo)致的，而不是資本推高的。
資本所做的是改善了居住品質(zhì)，房租價(jià)格可能較個(gè)人房源有一定程度上漲，當(dāng)然也可能未必比個(gè)人房源價(jià)格高。很多房東自己向外出租的房子價(jià)格也并不便宜，品質(zhì)還很差。
總之，我覺(jué)得自如、蛋殼等公司的房源價(jià)格相對(duì)是比較合理的。你總不能要求三星級(jí)酒店的價(jià)格和小旅館的價(jià)格一樣吧。
那些覺(jué)得資本推高了房租的人，應(yīng)該想一想，為什么你們老家的房租沒(méi)有資本去炒作呢，資本去了之后能把房租炒高嗎？（注：老家在北京的除外）
另外，這次租金上漲單指的北京，同為一線城市的上海深圳都沒(méi)這么大反應(yīng)，你覺(jué)得還是資本的力量嗎？
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)
近期被炒得比較厲害的話題是，自如和蛋殼公寓爭(zhēng)搶房源。使得收房成本提高，最后成本又轉(zhuǎn)嫁到租客頭上，導(dǎo)致租金上漲。
這種邏輯是無(wú)腦文科生小編的邏輯。
蛋殼公寓在市場(chǎng)中收房源，價(jià)格一直比自如高一點(diǎn)。去年有蛋殼的朋友找我推薦房源，出價(jià)確實(shí)比自如高，但也并非高的離譜。比如一套房子，自如出價(jià)4000元，那么蛋殼的報(bào)價(jià)往往是4200-4300元。
而同一個(gè)區(qū)域，不管是自如的房源還是蛋殼的房子，同等品質(zhì)的情況，對(duì)外給租客的價(jià)格是差不多的。所以，蛋殼抬高的價(jià)格，就是在抬高自己的成本，降低自己的利潤(rùn)。
之所以這樣搶占房源，主要是在搶未來(lái)的市場(chǎng)。因?yàn)椴还苁亲匀邕€是蛋殼，一旦拿下一套房子，那么基本上就可以持有7-10年。原因在于，一套房子跟房東簽的租期大概在3-5年，下一次還有續(xù)租的機(jī)會(huì)，大概率上能把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手淘汰掉。
收完房源，接下來(lái)的問(wèn)題就是，到底能不能把房子再租出去。
這個(gè)我可以給大家做一下成本精算。
像自如、蛋殼這類(lèi)公司，收完房之后都會(huì)對(duì)房子進(jìn)行整體裝修，而且有合作的裝修公司。一套兩室一廳的房子，裝修公司的收費(fèi)在20000-30000之間，裝修時(shí)間在兩周之內(nèi)，流水線作業(yè)。（別問(wèn)我怎么知道的，我對(duì)于市場(chǎng)的了解應(yīng)該秒殺掉大多數(shù)的自媒體）
裝修完成之后，還要配備家具。90平米左右的兩居室，總體費(fèi)用折合到3萬(wàn)元，大差不差。
等到整體完工后，房源開(kāi)始出租。如果從收房到裝修完畢再出租出去，這個(gè)時(shí)間控制在一個(gè)月之內(nèi)，就非常完美，但是這一年甚至一年多的利潤(rùn)也基本上被裝修吃掉了。
還有另一個(gè)問(wèn)題，那就是，收來(lái)的房子并不能全部租出去。一套房子的利潤(rùn)就是兩三個(gè)月的房租，如果有兩三個(gè)月的空租期，那基本上就不賺錢(qián)了。
實(shí)際情況是，自如公司收了大量的房源，很多都沒(méi)有轉(zhuǎn)租出去。對(duì)于長(zhǎng)租公司來(lái)說(shuō)，以合理價(jià)格及時(shí)轉(zhuǎn)租出去肯定是最重要的，那些認(rèn)為囤房源控制市場(chǎng)抬高價(jià)格的人，是根本沒(méi)過(guò)腦子。一套房子及時(shí)是漲了500塊錢(qián)，但是很多房子租不出去，空置著，成本肯定更高啊。
雖然北京的房租一直在漲，但是從三年的合約期限來(lái)整體精算的話，利潤(rùn)率并不高。大量的房源沒(méi)有辦法及時(shí)租出去是主要問(wèn)題所在。
長(zhǎng)租市場(chǎng)的資本壁壘非常高。
資本一方面要大力擴(kuò)張，搶占房源市場(chǎng)，為未來(lái)做打算，另一方面要有持久的耐心，短期制勝基本是不可能的。
結(jié)語(yǔ)
不管輿論上現(xiàn)在怎么煽風(fēng)點(diǎn)火，我覺(jué)得話語(yǔ)權(quán)總要掌握在我們這些真正了解市場(chǎng)的人手里吧，多數(shù)的自媒體小編都是無(wú)腦洗稿帶節(jié)奏，全然不怕天下大亂。
今年北京的房租價(jià)格上漲確實(shí)幅度比較大，但也并非所有區(qū)域都有很大的漲幅。像通州這兩年的漲幅就比較大，這跟北京副中心的建設(shè)有很關(guān)系，而且通州的租金還會(huì)上漲，等到商務(wù)區(qū)建成之后，周邊兩居室的租金價(jià)格穩(wěn)定在一萬(wàn)以上是比較正常的。
大城市沒(méi)有低房?jī)r(jià)，大城市也沒(méi)有低房租。同時(shí)，大城市也給了太多人奮斗的機(jī)會(huì)，可能這就是一種公平。
未來(lái)北京的租金會(huì)有一天不再上漲，但那個(gè)時(shí)候，肯定比今天的租金還要貴，到那時(shí)，北京的階層也逐漸固化，奮斗的機(jī)會(huì)逐漸減少。如果再回首，恐怕那時(shí)很多人會(huì)向往今天的生活。
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