農(nóng)村改革和城鎮(zhèn)化建設(shè)將創(chuàng)造無(wú)數(shù)商機(jī)，自去年開(kāi)始，農(nóng)業(yè)相關(guān)已經(jīng)成為熱點(diǎn)領(lǐng)域。值得大家花些時(shí)間去研究，看清趨勢(shì)，抓住機(jī)遇，尋求新的職業(yè)突破。
1、 概念、定義、研究對(duì)象
農(nóng)村集體土地按照用途可以分為農(nóng)業(yè)用地(農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán))、宅基地(宅基地使用權(quán))、其它農(nóng)村建設(shè)用地(農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán))及農(nóng)村未開(kāi)發(fā)利用土地。農(nóng)民集體制是指土地權(quán)屬于勞動(dòng)群眾集體的土地制度。
我國(guó)《憲法》第 10 條規(guī)定：我國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家的以外，屬于農(nóng)民集體;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體。農(nóng)民集體土地權(quán)分別屬于鄉(xiāng)、村和村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組三種形式的農(nóng)民集體，并由法律規(guī)定的組織經(jīng)營(yíng)、管理。
在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的背景下，我國(guó)各地相繼開(kāi)展了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創(chuàng)新，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)是農(nóng)村制度改革系統(tǒng)中的一部分。
根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國(guó)土地權(quán)不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上是指土地利用權(quán)利的流轉(zhuǎn)，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)三類用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)。
2、基本流轉(zhuǎn)模式
農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)定義為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他集體建設(shè)用地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設(shè)用地的使用權(quán)有償交付給其他經(jīng)濟(jì)主體使用的行為。
我國(guó)目前在實(shí)踐中探索的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式主要有以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合作經(jīng)營(yíng)為特征的土地合作經(jīng)營(yíng)土地流轉(zhuǎn)模式、宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式三種。本文集中研究宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式。
3、宅基地流轉(zhuǎn)模式
宅基地置換是中國(guó)農(nóng)村土地第三次改革，通過(guò)農(nóng)村地區(qū)土地制度的改革，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從 產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與現(xiàn)行的制度之間的矛盾，解決農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、土地產(chǎn)出率低、大量農(nóng)村住房閑臵、宅基地浪費(fèi)嚴(yán)重等問(wèn)題;
再根據(jù)“城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設(shè)空間，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供土地資源保障;保證基本農(nóng)田保護(hù)面積不減少，通過(guò)承包地流轉(zhuǎn)和宅基地整理復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng);農(nóng)民集中安臵，解決農(nóng)村宅基地低效利用問(wèn)題，提高土地節(jié)約集約利用程度，提高基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和利用率。
(1) 按主導(dǎo)方式分：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、農(nóng)民主導(dǎo)
宅基地臵換的方式主要有政府主導(dǎo)、征地方式;市場(chǎng)主導(dǎo)、出租方式;農(nóng)民主導(dǎo)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方式。
(2) 按臵換對(duì)象分：貨幣、異地房產(chǎn)、異地宅基地
宅基地的置換方法可以根據(jù)各地的情況以及臵換對(duì)象的具體情況不同分為以下三種：貨幣臵換、異地房產(chǎn)臵換、異地宅基地臵換。
(3)實(shí)踐中的地方典型模式
我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)處于試點(diǎn)探索階段，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的多層次性和各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理?xiàng)l件的差異性，形成了多種多樣的流轉(zhuǎn)模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區(qū)。
4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式
在進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)踐中，一些地區(qū)在探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式中，實(shí)施農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)村宅基地等建設(shè)用地一體化的流轉(zhuǎn)模式。
這種模式主要是依據(jù)2008年6月國(guó)土資源部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》，該辦法規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。目前，主要在山東、重慶等地展開(kāi)。
(1)山東“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”土地流轉(zhuǎn)模式
“城鄉(xiāng)用地增減掛鉤”，就是在保證耕地保護(hù)紅線不被突破的前提下，減少農(nóng)民用地，增加城市開(kāi)發(fā)用地。
城鄉(xiāng)用地增減掛鉤是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村宅基地實(shí)行的是無(wú)償無(wú)限期使用制度，容易造成農(nóng)村建房只增不減、農(nóng)民建新不拆舊的現(xiàn)象，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。
根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》文件規(guī)定“對(duì)村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請(qǐng)條件購(gòu)買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助”，政府通過(guò)制定農(nóng)村宅基地有償退出獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助辦法，設(shè)立專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助資金，用于農(nóng)民自愿退出閑置宅基地的獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策解決的是城市發(fā)展用地不足和耕地減少的矛盾，對(duì)農(nóng)村大量閑臵的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行整理，在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的前提下，先整理復(fù)墾、后建新使用。
山東濰坊、棗莊、青島等地進(jìn)行了試點(diǎn)，該模式堅(jiān)持了農(nóng)村集體土地制度，將原有的鄉(xiāng)村管理歸于社區(qū)化管理，即將原來(lái)農(nóng)村散居的居住模式改變?yōu)榧芯幼〉纳鐓^(qū)化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉(zhuǎn)讓出來(lái)，政府統(tǒng)一組織開(kāi)墾、整理，除留作社區(qū)建設(shè)用地，剩余部分通過(guò)臵換其它農(nóng)村建設(shè)用地?fù)Q取 。政府將復(fù)墾土地流轉(zhuǎn)所獲得 ，通過(guò)政府財(cái)政給予宅基地流轉(zhuǎn)農(nóng)民一定份額的安臵補(bǔ)貼。
“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的優(yōu)點(diǎn)：推動(dòng)了宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，解決了城鎮(zhèn)建設(shè)用地不足，改善了農(nóng)民居住環(huán)境，但這種模式?jīng)]有解決農(nóng)民深層次的生存就業(yè)問(wèn)題，社區(qū)化管理將勞作在土地上的農(nóng)民轉(zhuǎn)成勞作在土地上的“城鎮(zhèn)居民”。
“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”模式的缺點(diǎn)：但在一些農(nóng)業(yè)用地碎化、交通不便，不適用大規(guī)模機(jī)械耕作的地區(qū)行不通。
(2) 重慶的“地票制”土地交易模式
重慶的地票制是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策實(shí)施的新探索，“地票”是包括農(nóng)村宅基地極其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)，是一種權(quán)利的憑證。
重慶探索的“地票制”農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式超越了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”關(guān)于城鄉(xiāng)分立影響土地價(jià)格的限制，在一定程度上突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的分割狀態(tài)，它將遠(yuǎn)郊區(qū)農(nóng)村土地統(tǒng)一納入到“掛鉤”試驗(yàn)的范疇中。
“地票”將不同區(qū)域的掛鉤指標(biāo)打包進(jìn)行拍賣，然后按照面積分配拍賣 ?！暗仄薄眱r(jià)格的高低與項(xiàng)目區(qū)無(wú)關(guān)，與級(jí)地租無(wú)關(guān)，僅與拍賣價(jià)格有關(guān)，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)價(jià)格的統(tǒng)一化。
“地票制”將土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)。“地票制”實(shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過(guò)“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。
“地票制”將土地的交易轉(zhuǎn)化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標(biāo)票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉(zhuǎn)移的實(shí)物形態(tài)，使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂?shí)行“先造地后用地”的操作模式，要求先對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，通過(guò)“地票”在交易所進(jìn)行拍賣。
“地票制”的交易模式優(yōu)點(diǎn)：
(1)大大提高了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值，保護(hù)了農(nóng)村集體在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的 ，為農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活提供了可靠的資金保障。
(2)突破了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的隔離，提高了農(nóng)村土地的價(jià)值，提高了農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。
(3)利用市場(chǎng)化機(jī)制，優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地的空間布局。實(shí)現(xiàn)了耕地連片、居民點(diǎn)集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和新農(nóng)村建設(shè)。
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