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《土地管理法》第二條規(guī)定“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！眹曳梢?guī)定任何單位或個(gè)人不得任意買賣、交易”。

農(nóng)村宅基地是集體所有土地，農(nóng)民所擁有的只有宅基地的使用權(quán)。宅基地的適用對象僅限集體成員，雖然國家法律允許土地使用權(quán)合法的流轉(zhuǎn)，但是宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，并且轉(zhuǎn)讓者不能再被批準(zhǔn)新的宅基地。

宅基地確權(quán)登記頒證是為了清晰產(chǎn)權(quán)，保障農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)收益，讓農(nóng)民享有的宅基地使用權(quán)依法得到法律的確認(rèn)和保護(hù)。農(nóng)村宅基地在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部是可以流轉(zhuǎn)的，如果你要賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，那是絕對不可以的。

宅基地使用權(quán)有效轉(zhuǎn)讓，必須滿足下列條件：

1.轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)征的本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；

2.受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員；

3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件。

農(nóng)村宅基地是否可以買賣，需要分情況而定，主要看買賣的對象是否為集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。所以宅基地賣給外村人屬于無效買賣。