這案例不是小編瞎編的
來源于FM93.4 / AM990上海人民廣播電臺《市民政務通-直通990》欄目。市民打進熱線咨詢的問題，由法律和政策方面的專業(yè)人士給出詳細解答。
張先生2002年買了一套房子，2004年在同一小區(qū)買了車位，沒有給車位辦產(chǎn)證。
后來房子賣掉了，買家也沒提出要車位，他的車位也就一直租賃給別人使用。
現(xiàn)在小區(qū)另一業(yè)主想買他的車位，房產(chǎn)交易中心工作人員卻說：車位沒有產(chǎn)權(quán)登記，不能交易，需要依附在小區(qū)房屋的產(chǎn)證上才可以。
可是房子早賣掉了。
他找過開發(fā)商，開發(fā)商說他們已經(jīng)十多年沒有賣過房子和車位，事情辦不了。
轉(zhuǎn)給物業(yè)吧，他又覺得物業(yè)不會按照市場價回收。
于是張先生打電話咨詢電臺，車位能否單獨登記產(chǎn)權(quán)？沒有和房屋綁定的車位如何交易？這種車位的所有權(quán)有瑕疵嗎？能補救嗎？
問題點歸納
車位能否單獨登記產(chǎn)權(quán)？
沒有和房屋綁定的車位如何交易？
這種車位的所有權(quán)有瑕疵嗎？能補救嗎？
匹配政策
1《房屋登記辦法》
第十條 房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。
國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
2《物權(quán)法》
第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。
《上海市房地產(chǎn)登記條例》（2009年7月1日）
第八條 房地產(chǎn)登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。土地的基本單元，是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間;房屋的基本單元，是指有固定維護結(jié)構(gòu)、具有規(guī)劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間。
第二十條 新建非商品房屋的，應當自房屋竣工交付使用之日起
三十日內(nèi)申請房屋所有權(quán)初始登記并且提交下列文件：
（一）申請書；
（二）土地使用權(quán)屬證明；
（三）建設項目批準文件；
（四）建設工程規(guī)劃許可證；
（五）竣工驗收證明；
（六）交付使用證明；
（七）總平面圖和分層平面圖；
（八）具有相應資質(zhì)的測量機構(gòu)出具的勘測報告；
（九）其他有關(guān)文件。
癥結(jié)及建議：
根據(jù)車位產(chǎn)權(quán)歸屬，有三種情況：
1）已經(jīng)被列入公攤面積的公共停車位，屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)銷售，也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記；
2）開發(fā)商單獨取得了停車位的產(chǎn)權(quán)，沒有列入公攤，這種停車位是可以買賣的；
3）人防工程改造的，因為人防工程是國家強制配套，所有權(quán)屬于國家，開發(fā)商對其投資之后享有收益權(quán)，但這種收益權(quán)并不等于產(chǎn)權(quán)。
車位、車庫能辦理產(chǎn)權(quán)嗎？
合法的建筑物在登記機關(guān)進行產(chǎn)權(quán)登記時，申請人需出示該建筑物的土地使用證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案書及房產(chǎn)面積測繪報告。這些要件對于確定建筑物的產(chǎn)權(quán)登記缺一不可，但是地下車位缺少《土地使用證》。住宅小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分攤，地下建筑物便成了不分攤土地使用權(quán)面積的部分。土地使用證的缺少讓地下車位的產(chǎn)權(quán)辦理成為不可能。
沒有產(chǎn)權(quán)的車位風險大
業(yè)主花十幾萬元與開發(fā)商簽訂的車位買賣合同，很多情況實是長期租賃協(xié)議，一旦出現(xiàn)自然災害等不可預知情況時，國家可統(tǒng)一調(diào)配各個小區(qū)的人防工程使用，此時車位就不再屬于業(yè)主了。另外，一旦遇到小區(qū)拆遷等問題，業(yè)主的權(quán)益也得不到有效保障，沒有產(chǎn)權(quán)登記的停車位肯定是拿不到拆遷補償款的。盡管開發(fā)商宣稱業(yè)主購買停車位之后可以自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價格自定，物業(yè)還可以免費辦理變更登記，但是沒有權(quán)利轉(zhuǎn)移憑證的停車位交易始終存在不小的風險。
為何要依附房屋面積？
部分地下車庫的建筑面積不能取得相應的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元。開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，地下車庫不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，其產(chǎn)權(quán)應隨同轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。但開發(fā)商如果將地下車庫作為地下建筑面積報批，則地下車庫可以計入容積率，享有對應的土地使用權(quán)份額。此時，地下車庫的法律地位類似于其他住宅單元，開發(fā)商能夠取得對應的產(chǎn)權(quán)證書。在此情形下，開發(fā)商能夠擁有對車庫的所有權(quán)，有權(quán)分別出售車位。
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