2019年房地產投資展望：房地產投資增速將下行，但需求不會崩塌
2018年的房地產投資主要依靠土地購置費支撐的，并不是靠工程投資，工程投資反而是下滑的(-4%)，所以，對于建筑和建材行業(yè)來說，2018年的需求表現(xiàn)并不好，這個從水泥產量的同口徑數據下滑10%左右，而浮法玻璃銷量幾乎沒有增長可以證明，從土地購置4年左右的周期來看，2019年大概率土地購置費將顯著下行，而建安工程投資由于今年已經負增長，明年在一個較低的基數上大幅下行的可能性不大，且結合較好的新開工，19年房地產建安工程投資增速可能在-5%-5%之間運行。 這意味這來自地產的真實需求2019年不太可能出現(xiàn)崩塌。
土地購置和建安工程投資占地產投資的93%，根據不同情景下土地購置增速和建安投資增速，我們對2019年的房地產投資增速做情景分析，悲觀情況為-3.4%，中性預測1.7%，樂觀情況是6.7% ，事實上，考慮目前為止房地產調控政策還沒有放松，貨幣政策也還有調整空間，我們判斷明年房地產投資階段性負增長并非沒有可能，而如果政策有變化，全年可能較大概率保持2-6%的正增長。
2019年基建投資展望：基建投資增速有較大向上彈性
由于2018年以來約束基建投資增速的最大因素是資金問題，我們依然從資金來源拆解的角度對2018和2019年基建投資增速做分析，受益于政策轉向，10月份基建投資增速見底回升，我們測算2018年傳統(tǒng)口徑基建投資增速大約落在1.6%附近，考慮新口徑比傳統(tǒng)口徑增速高出大約3個百分點，則中性預期下，2018年新口徑的基建投資增速可能落在4.6%左右。
而展望2019年，基建投資增速也并不需要太過悲觀，主要原因在于：由于非標的抽血效應已經在2018年充分體現(xiàn)，考慮目前社融中，非標融資雖然繼續(xù)負增長，但是幅度在收窄，預計2019年非標的抽血情況不會比2018年更差，因此，在實際仍然抽血的測算下，對19年增速形成正貢獻；在我們的中性預期下，2019廣義基建投資增速大約在7.8%左右，狹義則落在10.5%左右
2019年行業(yè)產值增速展望：預計2019年行業(yè)增速大約為6.7%
基于對2019年地產投資增速和基建投資增速的分析，我們預計2019年固定資產投資增速大約為5.7%，我們以地產投資和基建投資作為自變量，以建筑業(yè)作為因變量做回歸分析，可進一步擬合出2019年行業(yè)產值增速，擬合結果顯示，2019年建筑業(yè)產值增速約為6.7%，較2018年小幅回落。
投資建議
2010年以后，隨著房地產投資增速的見頂，行業(yè)告別高增長階段，此后超額收益的機會主要來自于政策利好對估值的提升，而政策的著眼點往往是基建鏈，因此基建表現(xiàn)出更多更好超額收益機會，而房建鏈相對消沉。
我們在2018年7月政策轉向后將板塊評級上調至增持，我們判斷至少到明年上半年，基于目前的政策環(huán)境和經濟情況，基建補短板依然是托底經濟的重要手段，板塊大概率相對于指數依然有超額收益，因此我們維持“增持”的投資評級。
從投資主線來看，基建是我們推薦的首選，而房建不排除有階段性機會，尤其是房地產政策從短期調控向長效機制轉變，我們認為房建鏈上的企業(yè)也可能將迎來估值修復的機會。
基建央企是基建鏈的首選，基建成長關注園林和設計
我們前文對07年以來板塊超額收益的6次機會做了統(tǒng)計，在這里，我們將基建企業(yè)分成三大類：分別是基建央企(8家)，基建地方國企(家)，基建民企(家)，從三類企業(yè)的歷史表現(xiàn)來看，在6次超額收益機會中，央企的表現(xiàn)明顯好于民營企業(yè)，除2010年外，5次超額收益機會中表現(xiàn)最好的均是央企，包括2018年三季度以來的表現(xiàn)，因此，央企依然是基建產業(yè)鏈的首選。
我們重點推薦估值低，受益明確的中國鐵建、中國交建、葛洲壩，成長型我們重點推薦蘇交科、嶺南股份。
裝飾可能是房建鏈的最好選擇，其次關注裝配式建筑推進
展望明年，房建產業(yè)鏈盈利增速面臨下行壓力，但是如果房地產調控政策出現(xiàn)階段性松動，房地產銷售見底，則板塊估值壓制因素有望好轉，不排除房建產業(yè)鏈有階段性機會，畢竟房建鏈條已經連續(xù)8個季度跑輸滬深300指數，這在歷史上也比較少見。
對于個股，我們重點房建和基建龍頭中國建筑，以及公裝龍頭金螳螂、家裝龍頭東易日盛；建議關注裝配式建筑的發(fā)展情況。
風險提示
基建投資不達預期；房地產投資增速大幅下滑；政策出現(xiàn)方向性變動。
（文章來源：聯(lián)訊證券）
(責任編輯：DF328)
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