國家重大歷史性戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從未缺席。蛇口炮響，浦東開發(fā)，一帶一路，長江經(jīng)濟(jì)帶，園區(qū)力量均在其中立扛鼎之功。尤其在2017年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為中央政府乃至眾多區(qū)域發(fā)展、城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策落實的重要載體，并成為以傳統(tǒng)房企、實體企業(yè)為代表的各路資本戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和投資的重要方向。
【產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)榜單】
（圖片來自網(wǎng)絡(luò)公開信息）
2017中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)，最能代表中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新勢力格局的30家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司，最終，由上海臨港集團(tuán)、華夏幸福和張江高科摘得前三甲?；诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直以來估值模糊的行業(yè)難題，我們通過兩個衡量指標(biāo)來評測，一個是金融資本方面的活躍度，另一個是園區(qū)平臺經(jīng)濟(jì)方面的創(chuàng)新水平。而以上三家企業(yè)今年在金融資本層面和平臺經(jīng)濟(jì)層面都有相當(dāng)不俗的動作，它們的思路和實踐，值得行業(yè)同仁以及轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)去學(xué)習(xí)和借鑒。
首先前三甲的勢力顛覆，春風(fēng)得意馬蹄疾的華夏幸福繼續(xù)穩(wěn)居榜眼之位，兩家上海本土國企，處在自貿(mào)區(qū)和科創(chuàng)中心風(fēng)口上的上海臨港集團(tuán)和張江高科，仍然牢牢占據(jù)前三甲的兩席。張江高科憑借一年來的優(yōu)異表現(xiàn)位居探花眾望所歸，但上海臨港集團(tuán)上海臨港集團(tuán)從2015年的第6名，到2016年的第3名，再到2017年的登頂，則可能有以下幾方面的原因：
一、在火花S-Park產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值創(chuàng)造力評測體系中獲得了比較高的分?jǐn)?shù)，無論 在產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造、區(qū)域價值創(chuàng)造和經(jīng)營價值創(chuàng)造方面都做到了優(yōu)異和平衡；
二、臨港集團(tuán)本身就擁有漕河涇和臨港兩大成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌，這在整個行業(yè)內(nèi)是絕無僅有的，并且集中代表了上海這個城市在高端制造和科技創(chuàng)新兩個層面的積極努力；
三、臨港集團(tuán)完全符合這次評選中最核心的兩大主題，就是金融資本元素與平臺經(jīng)濟(jì)元素，臨港集團(tuán)一直以金融邏輯作為整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的頂層設(shè)計，并且在打造平臺經(jīng)濟(jì)方面做得非常出色；
四、臨港在一級、二級、管理輸出、城市更新以及海外創(chuàng)新中心五個方面都具備競爭力很強(qiáng)的工具，可以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各個層面贏得充分的市場空間。
春風(fēng)得意馬蹄疾的華夏幸福繼續(xù)穩(wěn)居榜眼之位,成功在中部區(qū)域和珠三角區(qū)域破冰落子，國際化布局與資本干預(yù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新進(jìn)一步加速，打造迎合國家政策熱點的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，成功搶單PPP資產(chǎn)證券化，戰(zhàn)略驅(qū)動屬性很強(qiáng)的華夏幸福戰(zhàn)車仍快速行駛在既定的產(chǎn)業(yè)新城路徑之中，同時也在不斷地旁逸斜出，開枝散葉。如何在放與收、起與落、攻與守、虛與實之間求得平衡，將是這家產(chǎn)業(yè)新城龍頭未來一個階段的要務(wù)。
張江高科轉(zhuǎn)型3年之后，交出一份貨真價實的成績單，投資收益超過地產(chǎn)營業(yè)利潤，這在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)可稱得上空前，也向整個行業(yè)展現(xiàn)了從“賺物業(yè)的錢”向“賺產(chǎn)業(yè)成長的錢”的轉(zhuǎn)變是完全可行的。深入?yún)⑴c到張江科學(xué)城的建設(shè)，上海科創(chuàng)中心基金的成立等標(biāo)桿性項目當(dāng)中，張江高科系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型的巨大潛力和想象空間仍然值得我們繼續(xù)期待。
上升榜中，中業(yè)慧谷以13位的上升幅度笑傲群雄，其在區(qū)域內(nèi)拓展、輕資產(chǎn)平臺的搭建完善、PPP政企合作、特色小鎮(zhèn)以及資源撬動方面的創(chuàng)新成為其最大的優(yōu)勢所在，代表了中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從剛性發(fā)展轉(zhuǎn)向柔性發(fā)展的重要趨勢。
而另一匹黑馬來自寶灣物流，這家中國最大的國資物流地產(chǎn)商與其他被資本力量推動的物流地產(chǎn)商有很大的不同，它的服務(wù)意識和創(chuàng)新意識特別強(qiáng)。寶灣物流的一個園區(qū)，服務(wù)收入能夠超過租金收入，現(xiàn)在還在研究物流與商貿(mào)結(jié)合的創(chuàng)新，以及以物流倉儲作為平臺和端口的綜合服務(wù)創(chuàng)新，這些在物流地產(chǎn)界均屬鳳毛麟角。
下降幅度最大的是兩家老牌企業(yè)——天安數(shù)碼城和中新集團(tuán)
天安數(shù)碼城自2015年第4到2016年第6，再到今年的14，直接滑出了TOP10的行列。究其原因，天安數(shù)碼城的確在力圖“變輕、創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型”，依靠一套輕重并舉的打法，希望將之前近30年沉淀下的經(jīng)驗與資源進(jìn)行整合，重新塑造自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)江湖中的地位。但就目前來看，這些創(chuàng)新方向“只得其形，未得其神”，很難深入和持續(xù)下去，也很少得到股東層面的支持，其真實效果依然有待觀察。尤其是集團(tuán)內(nèi)官僚體系開始潛滋暗長，管理結(jié)構(gòu)上迅速形成“夾心層”，這是導(dǎo)致天安精英人才流失的一個重要內(nèi)因。
而中新集團(tuán)自2015年至今直接滑出了TOP20。2017年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最大的懸念之一就是中新集團(tuán)的何時未能完成掛牌上市——自2016年1月在證監(jiān)會發(fā)審委獲批之后，已經(jīng)過去近2年時間了。伴隨著這一懸疑，是公司一年來的保守和沉寂，無論是品牌影響力的塑造、外埠項目的運(yùn)營還是圍繞戰(zhàn)略核心進(jìn)行布局均顯得進(jìn)展有限，令人失望。
此外，今年榜單的“大換血”也十分顯著，一批新晉勢力讓業(yè)界再度刷新眼球。廣東中天集團(tuán)、星洲股份、中德聯(lián)合集團(tuán)、空港股份、市北高新、啟迪控股都是在行業(yè)內(nèi)深耕多年的潛力股。其中包括傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的萬科集團(tuán)；包括園區(qū) 能源同行并舉的星洲股份；包括由政府投融資平臺轉(zhuǎn)型的中德聯(lián)合集團(tuán)；也包括系出名門的啟迪控股，未來，到底老牌產(chǎn)地地產(chǎn)商穩(wěn)占鰲頭，又或者是新晉實力后來居上也未可說。
這里是外行人眼中的藍(lán)海，卻是內(nèi)行人眼中的紅海；這里是新進(jìn)入者眼里的“天堂”，卻也是老玩家口中的“煉獄”；這里有產(chǎn)業(yè)培育的漫長煎熬，也是科技創(chuàng)新的最佳土壤。這就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，無論你愛它恨它，它就在那里，已成為傳統(tǒng)房企、實業(yè)企業(yè)、政府平臺公司、金融資本等不同類型參與者們尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和投資的重要方向。在此背景下，如何更客觀地評估產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的價值與實力，如何更好地介入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場當(dāng)中，越發(fā)成為這個朝陽行業(yè)亟待解決的重要問題。歡迎各位對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)感興趣的讀者與編者進(jìn)行討論。
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