投資者采用購(gòu)買(mǎi)、出租、出售房地產(chǎn)的方式，希望通過(guò)短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來(lái)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)差而獲益。這種投資雖然可能帶來(lái)較高的收益，但資產(chǎn)流動(dòng)性差、風(fēng)險(xiǎn)大。而且，由于投資者的“羊群效應(yīng)”，容易為房地產(chǎn)泡沫的形成推波助瀾。此時(shí)，引入房地產(chǎn)的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）就非常必要。太尉（公眾號(hào)房太尉：fang_taiwei)今天就說(shuō)說(shuō)讓無(wú)數(shù)金融圈從業(yè)者身神往的REITs有啥厲害。
它不僅可為投資者提供一種專業(yè)的、流動(dòng)性好的、收益更加穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資工具，而且可引導(dǎo)投資者更加理性地投資，在一定程度上能起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的效果。
10月23日，中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“保利一號(hào)”）獲得上海證券交易所審核通過(guò)。保利一號(hào)就是一款“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。其創(chuàng)新之處在于采用儲(chǔ)架發(fā)行模式，一次核準(zhǔn)，多次發(fā)行。即便如此，保利一號(hào)仍是面向機(jī)構(gòu)投資者，無(wú)法達(dá)到面向公眾、投資人數(shù)超過(guò)200人的公募REITs要求。保利一號(hào)的募資規(guī)模也限定在50億元審批范圍內(nèi)。
REITs的起源
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，縮寫(xiě)為“REITs”)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。
一般認(rèn)為，REITs起源于1960年的美國(guó)，根據(jù)美國(guó)的《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定組建而成。REITs 的出生占了“天時(shí)”的政策利好：從一開(kāi)始，美國(guó)法律就規(guī)定，滿足了一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅。
從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定免稅政策下可以免交企業(yè)所得稅。REITs也類(lèi)似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。
公司型和契約型REITs
按照組織形態(tài)分類(lèi)，REITs可分為契約型和公司型兩種。
公司型REITs是由一批具有共同投資理念的投資者依法組成投資于特定對(duì)象的、以贏利為目的股份制投資公司。該類(lèi)公司通過(guò)發(fā)行股票的方式募集資金，是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
公司型REITs在該公司成立后與存續(xù)期內(nèi)，將投資者投入的資金集中形成一種法律上稱為“共同基金”的投資基金；由該公司負(fù)責(zé)將“共同基金”投資于各類(lèi)有價(jià)證券，并將投資所得的收益以股息或紅利的形式按投資比例在投資者之間進(jìn)行分配。
在公司型REITs中，投資者購(gòu)買(mǎi)公司股票而成為公司股東，并由股東選舉董事會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)公司的運(yùn)營(yíng)，在投資者與公司型REITs之間形成股東與公司的關(guān)系，二者之間的權(quán)利義務(wù)依據(jù)公司法而設(shè)定，故二者之間不存在信托法律關(guān)系。
當(dāng)公司型REITs成立之后，往往委托專業(yè)管理公司或獨(dú)立投資顧問(wèn)管理資產(chǎn)，同時(shí)還委托保管機(jī)構(gòu)(trustee)保管資產(chǎn)，在公司與保管機(jī)構(gòu)之間則形成信托法律關(guān)系。
契約型REITs是指投資者與投資公司或基金管理公司簽定以證券投資為標(biāo)的的信托契約，后者又與基金托管人訂立信托契約而組建的投資信托基金。
在契約型REITs中，投資者是委托人，投資公司或基金管理公司是受托人。受托人按信托契約將受益權(quán)均等地進(jìn)行分割而發(fā)行受益證券，投資者(委托人)由于得到受益證券，所以同時(shí)又是受益人。根據(jù)信托契約，投資公司或基金管理公司一方面負(fù)責(zé)基金的經(jīng)營(yíng)管理，另一方面又委托基金托管人負(fù)責(zé)基金的保管、執(zhí)行管理人指令以及基金項(xiàng)下資金往來(lái)的辦理。
封閉式和開(kāi)放式REITs
按照投資人能否贖回分類(lèi)，可將REITs分為封閉式和開(kāi)放式兩類(lèi)：
(1)封閉式。封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定，投資人若想買(mǎi)賣(mài)此種投資信托的證券，只能在公開(kāi)市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易，而不能直接同REITs以凈值交易。同時(shí)為保障投資人的權(quán)益不被稀釋，此種REITs成立后不得再募集資金。
美國(guó)的REITs就必須是封閉式的。
(2)開(kāi)放式。開(kāi)放式REITs的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值要 求投資公司買(mǎi)回或向投資公司購(gòu)買(mǎi)股份或認(rèn)購(gòu)權(quán)證。
按照收入來(lái)源，廣義的REITs包括資產(chǎn)類(lèi)、抵押類(lèi)（即MBS）和混合類(lèi)。資產(chǎn)類(lèi)REITs的目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。他們直接控制房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過(guò)合營(yíng)公司來(lái)控制該資產(chǎn)。資產(chǎn)類(lèi)REITs既對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行投資，如寫(xiě)字樓、住房等，也可以對(duì)某個(gè)區(qū)域進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)投資。
資產(chǎn)類(lèi)REITs的魅力在于：通過(guò)資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)能力；另一方面，專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
美國(guó)的REITs絕大部分從事資產(chǎn)類(lèi)投資，占所有REITs的90%以上。
美國(guó)REITs的設(shè)立條件
美國(guó)REITs的快速發(fā)展得益于其嚴(yán)格的管理規(guī)定。依照法律規(guī)定，必須采用公司型模式，并且是封閉型基金。美國(guó)的REITs成立并能投入運(yùn)作必須滿足一定的條件：
組織結(jié)構(gòu)方面，必須是公司、商業(yè)信托或視同公司課稅主體的協(xié)會(huì)等其他類(lèi)似機(jī)構(gòu)，并且必須由董事會(huì)或基金托管人管理。
資產(chǎn)方面，在資產(chǎn)組合(portfolio)中，至少75%的持有資產(chǎn)價(jià)值屬于為房地產(chǎn)、抵押貸款、其他 REITs證券、現(xiàn)金或政府證券；持有某一個(gè)發(fā)行人的證券不得超過(guò)REITs資產(chǎn)價(jià)值的5%；不得持有超過(guò)某一發(fā)行人的流通在外的具有投票權(quán)的證券的10%；持有的下屬子公司的應(yīng)征稅資產(chǎn)不超過(guò)總資產(chǎn)的20%。
收入方面，至少75%的毛利潤(rùn)必須來(lái)源于房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)貸款的利息、出售房地產(chǎn)收入、擁有其他REITs證券的利息、房地產(chǎn)節(jié)稅收益、貸款承諾費(fèi)等；不得有超過(guò)30%的毛利潤(rùn)來(lái)自于出售持有不足6個(gè)月的股票或證券，或持有不足4年的房地產(chǎn)(非自愿變賣(mài)或拍賣(mài)的除外)。
股東人數(shù)方面，REITs股份必須完全可轉(zhuǎn)讓，公司至少有100個(gè)股東，且股權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)該分散化；在稅收年度的下半年，屬于持股份額前五名的股東合計(jì)不可擁有50%以上的股份，單個(gè)股東持股比例不超過(guò)9.8% (退休金除外)。
紅利分配方面，應(yīng)將不低于房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)納稅收入的90%的利潤(rùn)作為紅利分配給股東。
別忘了物業(yè)估值和稅費(fèi)
另外，REITs還需要定期做物業(yè)估值，并繳納相關(guān)稅費(fèi)。
物業(yè)估值的作用在于計(jì)算每單位REITs的凈值，而基金凈值是REITs在交易所掛牌交易價(jià)格的基礎(chǔ)。評(píng)估機(jī)構(gòu)必須定期對(duì)所持有的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并提交和公布評(píng)估報(bào)告。絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都要求物業(yè)估值機(jī)構(gòu)獨(dú)立于REITs的管理人和托管人，必須具有物業(yè)所在地授權(quán)的評(píng)估師資格；都要求物業(yè)估值機(jī)構(gòu)必須至少每年一次評(píng)估物業(yè)；對(duì)發(fā)行新單位的REITs，全面評(píng)估其持有的所有房地產(chǎn)的價(jià)值，向委托人陳述任何對(duì)評(píng)估獨(dú)立性有影響的因素。
REITs要承擔(dān)基金管理費(fèi)、基金托管費(fèi)、基金運(yùn)作費(fèi)、物業(yè)評(píng)估費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等支出。基金管理費(fèi)和基金托管費(fèi)從基金資產(chǎn)凈值中按一定百分比計(jì)提；基金運(yùn)作費(fèi)包括信息披露費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)、上市年費(fèi)、持有人大會(huì)費(fèi)用等。
美版REITs的優(yōu)勢(shì)
REITs之所以能在美國(guó)取得蓬勃發(fā)展，有它作為證券化產(chǎn)品固有的優(yōu)勢(shì)，也有美國(guó)政府在稅收等方面的政策支持。這些值得我國(guó)在引入REITs的時(shí)候?qū)W習(xí)借鑒。
1、股本金低，持股靈活。通常合股性質(zhì)的公司或企業(yè)會(huì)要求股東的最低投資額 不低于15000美元。但對(duì)于REITs來(lái)說(shuō)，每股只需要10到25美元。同時(shí)REITs對(duì)持股數(shù)量沒(méi)有限制，既可以只購(gòu)買(mǎi)一股，也可以擁有數(shù)股。因此，中小投資者通過(guò)投資REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，還可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。分享美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的好處。
2、屬于多元化組合投資，市場(chǎng)回報(bào)高。REITs的資產(chǎn)是分散化了的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合，基金單位可以轉(zhuǎn)讓和上市交易，流動(dòng)性強(qiáng)。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能投資于固定單個(gè)項(xiàng)目相比，REITs可以投資于不同的項(xiàng)目，回避風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。REITs最大的優(yōu)點(diǎn)，是可涵蓋不同類(lèi)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不會(huì)為個(gè)別REITs的局限而受限制，就像投資于股票基金。REITs通過(guò)多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，也取得了較高的投資回報(bào)。R EITs最吸引人之處，是定期的股息收益，而且股息率相對(duì)優(yōu)厚。美國(guó)REITs行業(yè)從1993年12月到2003年1月期間的平均年度股息率達(dá)6.96%，優(yōu)于10年期美國(guó)政府債券(5.86%)、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股(4.45%)及標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)(1.79%)。
3、具有較高的流動(dòng)性。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，往往在價(jià)格上不得不打折，而且一般要全部出售(如一間房子，要賣(mài)就得全部賣(mài)掉)。當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時(shí)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的難度就更大。若是投資于REITs，這些麻煩就不存在了。REITs是一種證券化產(chǎn)品，通常采用股票或受益憑證的形式，而且由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，更容易使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。
4、稅收優(yōu)惠，股東收益高。REITs在稅法上是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，根據(jù)《1960年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，則無(wú)需繳交公司所得稅。這就避免了對(duì)REITs和股東的雙重征稅。此外，投資人可以通過(guò)提高REITs的負(fù)債率和降低房地產(chǎn)資產(chǎn)折舊年限等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)REITs的“賬面損失”。這樣就可以降低其應(yīng)繳納稅收的基礎(chǔ)。通常房地產(chǎn)投資信托基金是將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)給投資者，再由投資者自己繳納個(gè)人所得稅，因此REITs所發(fā)紅利特別高。
如果REITs在中國(guó)能廣泛鋪開(kāi)，可能的好處有：銀行等金融機(jī)構(gòu)有更多的資金放貸了；地產(chǎn)公司能迅速回籠資金繼續(xù)搞下一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；買(mǎi)房的能獲得更多貸款甚至價(jià)格優(yōu)惠；投資者多了一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定收益的投資機(jī)會(huì)。太尉（公眾號(hào)房太尉：fang_taiwei）覺(jué)得，任何金融產(chǎn)品從誕生到成熟都要面臨適應(yīng)國(guó)情的問(wèn)題，證券化這條路能否走好，還是個(gè)未知數(shù)。
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