現(xiàn)在的你，多久逛一次商場(chǎng)？
與3年前、5年前，甚至10年前相比，你逛街的頻率是在增加，抑或是減少？
9月15日下午，在第五屆中國(guó)商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)西南峰會(huì)上，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布的一份《重慶購(gòu)物中心20年發(fā)展報(bào)告》提出，2017年上半年，重慶購(gòu)物中心平均空置率達(dá)7.8%，同比上升4%。
然而，購(gòu)物中心“熱潮”并未降溫。到2019年底，重慶存量購(gòu)物中心的數(shù)量將從2017年初的82個(gè)，增至133個(gè)。集中而巨大的增量，將使原本較為激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)推向白熱化。
6年增長(zhǎng)8倍！
購(gòu)物中心總存量全國(guó)第四
1997年，重慶出現(xiàn)第一個(gè)購(gòu)物中心——大都會(huì)，由此展開(kāi)解放碑“一枝獨(dú)秀”的局面。從2003年～2008年，后起之秀頻起，龍湖北城天街帶動(dòng)觀音橋商圈崛起，五大商圈格局基本成型。
到2009年，商圈版圖進(jìn)入“快車(chē)道”，新興商圈逐在摸索中成型。一直到2014年，這種快速擴(kuò)張的節(jié)奏，形成了“北天街、南萬(wàn)達(dá)、中都會(huì)”的商業(yè)格局。
2015年是一個(gè)特別的年份。這一年，重慶購(gòu)物中心增量創(chuàng)出歷史新高，達(dá)到245萬(wàn)平方米，全市100億級(jí)商圈達(dá)到10個(gè)。也是從這一年開(kāi)始，行業(yè)中越開(kāi)始“嗅”出“火藥味”，老牌購(gòu)物中心開(kāi)始思考轉(zhuǎn)型，“先一步”進(jìn)入調(diào)增階段。
根據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)≥3萬(wàn)平方米的自持購(gòu)物中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年初，重慶購(gòu)物中心總存量達(dá)到849萬(wàn)平方米，超越了廣州、深圳，位列全國(guó)第四，與2010年相比，增長(zhǎng)了8倍。盡管增速驚人，但報(bào)告中分析提出，從重慶區(qū)域分布和人口數(shù)量來(lái)看，“人均購(gòu)物中心面積0.28/平方米，存量仍處于合理區(qū)間，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和。”
體驗(yàn)業(yè)態(tài)受寵
重慶人更愛(ài)邊逛邊耍
從房企的進(jìn)駐意愿來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中已有38家入渝。大量外來(lái)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了商業(yè)開(kāi)發(fā)的樣本，在商業(yè)理念、建筑設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、品牌引領(lǐng)等方面具有全國(guó)性高度，引領(lǐng)購(gòu)物中心整體開(kāi)發(fā)水平。
從存量業(yè)態(tài)比例來(lái)看，零售：餐飲：（親子、娛樂(lè)、服務(wù)）均為6:2.5:1.5，“重慶體驗(yàn)業(yè)態(tài)興旺，在購(gòu)物中心占比40%，高于一線城市和新一線城市水平。”百思特商業(yè)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、重慶連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)周旭分析稱(chēng)。
截至今年，重慶存量購(gòu)物中心新興品牌進(jìn)駐率達(dá)到17.79%，超過(guò)其他新一線城市水平，但與一線城市仍有較大差距，品牌創(chuàng)新能力有待提升，時(shí)尚品牌門(mén)店數(shù)量正在被鄰近的成都超越。
“時(shí)尚品牌，需要擁有龐大的客群支撐，特別是80/90后。”周旭認(rèn)為，這一類(lèi)年輕客群的消費(fèi)頻率高，是帶動(dòng)購(gòu)物中心發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。此外，時(shí)尚品牌較強(qiáng)的承租能力，也是購(gòu)物中心租金增長(zhǎng)的重要保障。
購(gòu)物中心集中入市
租金下行壓力大
如雨后春筍般冒出的購(gòu)物中心，存活能力如何？報(bào)告中給出的答案卻不如想象中“滋潤(rùn)”。受到2016年下半年百貨關(guān)店潮的持續(xù)影響，2017年上半年，重慶購(gòu)物中心平均空置率達(dá)7.8%，同比上升4%。
2017年第二季度，重慶全市購(gòu)物中心首層平均租金達(dá)到693元／平方米／月，環(huán)比下降2.9%，下降趨勢(shì)加劇。
一方面，大型傳統(tǒng)零售商持續(xù)低迷，購(gòu)物中心租金下行壓力持續(xù)增加；另一方面，購(gòu)物中心增量并未“點(diǎn)剎”。未來(lái)兩年 ，還將出現(xiàn)一波購(gòu)物中心集中“開(kāi)業(yè)潮”。
數(shù)據(jù)顯示，2017年初，重慶存量購(gòu)物中心82個(gè)，商業(yè)面積達(dá)849萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)截至2019年底，重慶存量購(gòu)物中心將增至133個(gè)，商業(yè)面積達(dá)到1457萬(wàn)平方米。
同一時(shí)期，新增購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)51個(gè)，新增購(gòu)物中心商業(yè)面積達(dá)608萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，預(yù)計(jì)到后年，購(gòu)物中心總存量為今年的1.7倍，“集中而巨大的增量使原本較為激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)推向白熱化?！?br>
新興商圈加速崛起
商圈格局升級(jí)
同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加大的環(huán)境下，部分購(gòu)物中心啟動(dòng)大規(guī)模調(diào)整，尋找新的商業(yè)引擎。
比如頻遭吐糟的“千店一面”，已經(jīng)讓不少消費(fèi)者失去進(jìn)店購(gòu)物的興趣。在重慶存量購(gòu)物中心，品牌重復(fù)率達(dá)到24.21%，高于其他新一線城市的均值水平，其中百貨、超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)中，服飾類(lèi)零售同質(zhì)化尤為突出，以至于整體經(jīng)營(yíng)下滑。
“大型百貨、超市不再是購(gòu)物中心不可或缺店主力店，因此必須能夠?yàn)橘?gòu)物中心持續(xù)帶動(dòng)客流增長(zhǎng)，打造差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！眻?bào)告中提出，通過(guò)零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童親子等全業(yè)態(tài)引入蘊(yùn)含各種新鮮體驗(yàn)的新興品牌，為購(gòu)物中心注入新的活力。
從細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)看，由于西南地區(qū)在體育運(yùn)動(dòng)方面有較強(qiáng)的屬地基因，體育運(yùn)動(dòng)方面的業(yè)態(tài)創(chuàng)新有較強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭，科技體驗(yàn)類(lèi)則有明顯短板，未來(lái)需要增強(qiáng)。
報(bào)告中還專(zhuān)門(mén)預(yù)測(cè)，重慶未來(lái)新增購(gòu)物中心主要集中在主城區(qū)區(qū)域型商圈，新興商圈將成為未來(lái)拓展的重心，帶動(dòng)商圈版圖外延拓展。城市級(jí)商圈和區(qū)域性商圈將通過(guò)差異化的角色分工，逐步進(jìn)入良性競(jìng)爭(zhēng)。
隨著商圈格局轉(zhuǎn)型升級(jí)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)廣泛使用，新興體驗(yàn)業(yè)態(tài)加強(qiáng)創(chuàng)新、消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)、智慧購(gòu)物中心將成為重慶購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展的重要方向。
