“盡管目前全國購物中心已經(jīng)“遍地開花”，但新項(xiàng)目的涌現(xiàn)似乎絲毫沒有放緩的趨勢(shì)。
據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)，僅2017年前三季度，全國已有逾300座購物中心開業(yè)，而未來1年內(nèi)，擬開業(yè)購物中心（商業(yè)面積5萬㎡及以上）將達(dá)到419個(gè)。
但在這么龐大的購物中心大軍中，哪些SHOPPING MALL將成為品牌商拓展的熱土？哪些城市最受品牌商關(guān)注？而未來，購物中心的差異化之路又將如何進(jìn)行？
帶著這些問題，我們考察了來自全國各地1475個(gè)商業(yè)面積5萬㎡及以上的購物中心，總結(jié)出2017年度最受品牌商關(guān)注的優(yōu)質(zhì)購物中心榜單，其中包含了新開業(yè)TOP100和擬開業(yè)TOP50。
從這兩份榜單中，我們總結(jié)了以下五點(diǎn)規(guī)律：
1、一二線城市優(yōu)質(zhì)購物中心依舊突出，且長期是品牌商拓展的重點(diǎn)，部分二線城市更有趕超一線城市的勢(shì)頭，發(fā)展?jié)摿薮螅?/p>
2、東部地區(qū)成為關(guān)注度較高的區(qū)域，其中上海仍是商業(yè)主陣地；此外，華南、西部地區(qū)也不容忽視，成都、重慶有望趕超深圳、廣州，均是關(guān)注度較高的城市；
3、核心商圈“強(qiáng)者愈強(qiáng)”，其中區(qū)域型商圈發(fā)展?jié)摿γ黠@，是品牌拓展“熱土”，而二線城市10-20萬㎡的區(qū)域級(jí)商業(yè)將是未來品牌商的關(guān)注重點(diǎn)；
4、未來品牌商關(guān)注的更多是開發(fā)商整體實(shí)力、項(xiàng)目地段、定位亮點(diǎn)和運(yùn)營情況，其中連鎖型開發(fā)商打造的連續(xù)型產(chǎn)品線將長期居“壟斷”地位；
5、體驗(yàn)式購物中心成為未來發(fā)展趨勢(shì)，購物中心不斷優(yōu)化新興業(yè)態(tài)及品牌組合，使得新興品牌成為破解“同質(zhì)化困局”的主力擔(dān)當(dāng)。
具體來看：
《2017年度品牌商關(guān)注優(yōu)質(zhì)購物中心榜（新開業(yè)）TOP100》榜單
根據(jù)榜單我們發(fā)現(xiàn)，連鎖型開發(fā)商打造的連鎖型產(chǎn)品線最受品牌商關(guān)注，例如華潤的萬象城和萬象天地系列、凱德的來福士廣場、龍湖的天街系列、以及改走輕資產(chǎn)路線的萬達(dá)廣場系列。
其中，華潤與萬達(dá)均有9座購物中心上榜，成為品牌商最關(guān)注的兩家“明星”企業(yè)；龍湖和凱德則分別以8座和7座緊隨其后。
另外，聚焦榜單中最受品牌商關(guān)注的TOP10，可以發(fā)現(xiàn)，往年近乎被一線城市項(xiàng)目包攬TOP10的情況不同，今年新一線城市幾乎與一線城市平分秋色，各站隊(duì)均有5個(gè)項(xiàng)目上榜。
新一線城市中嶄露頭角的是成都、重慶和杭州，其中，成都以3個(gè)項(xiàng)目的微弱優(yōu)勢(shì)，成為入圍購物中心數(shù)量最多的城市；深圳、上海入圍TOP10的均為今年新開業(yè)的明星項(xiàng)目。
由此可以看出，一線城市商業(yè)越來越接近飽和的臨界點(diǎn)，而新一線城市的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
總的來看，最受品牌商關(guān)注的TOP10項(xiàng)目分別為成都遠(yuǎn)洋太古里、深圳萬象天地、成都大悅城、上海長寧來福士廣場、廣州天匯廣場IGC、上海興業(yè)太古匯、深圳壹方城、龍湖杭州濱江天街、新光天地重慶、龍湖成都金楠天街。
接下來，我們將具體從城市、區(qū)域、商圈分布特征、商業(yè)體量、開發(fā)商實(shí)力、業(yè)態(tài)規(guī)劃等多個(gè)維度進(jìn)行詳細(xì)分析。
?從區(qū)域來看
整體來看，全國7大區(qū)域項(xiàng)目綜合發(fā)展指數(shù)均在基準(zhǔn)線50以上，說明全國購物中心市場發(fā)展整體態(tài)勢(shì)向好，但區(qū)域間商業(yè)發(fā)展仍存在較大差距。
其中，受益于國家西部戰(zhàn)略的帶動(dòng)與成渝“兩架馬車”的強(qiáng)勁吸附能力，西南上榜項(xiàng)目數(shù)量雖屈居第三位，但項(xiàng)目綜合發(fā)展指數(shù)卻摘得桂冠；
而華東雖以40個(gè)上榜項(xiàng)目數(shù)量在榜單中占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先地位，但市場供需矛盾在持續(xù)高企的新增供量沖擊下，城市間商業(yè)發(fā)展增速明顯“失衡”，因而項(xiàng)目整體經(jīng)營將徘徊于下行通道；
華南、華北則是在珠三角、京津冀等城市群協(xié)同發(fā)展的促進(jìn)下，整體發(fā)展好于預(yù)期，未來走勢(shì)進(jìn)一步向好；
華中、東北、西北項(xiàng)目則表現(xiàn)平穩(wěn)，現(xiàn)階段開發(fā)商、品牌商對(duì)零售市場和物業(yè)運(yùn)營持有較強(qiáng)的信心。
?從城市來看
上海、北京因消費(fèi)理念超前、小眾社群文化聚集，經(jīng)過多年商業(yè)沉淀，已形成規(guī)模效應(yīng)，因此在商業(yè)地產(chǎn)市場仍居領(lǐng)導(dǎo)地位；另外兩座一線城市廣州與深圳，在奢侈品消費(fèi)方面則同樣面臨較大比例的外流現(xiàn)象，項(xiàng)目經(jīng)營壓力較大；
成都上榜項(xiàng)目數(shù)量、綜合發(fā)展指數(shù)均趕超廣深，成都交通便捷，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，雖平均消費(fèi)力與廣州、深圳有較大差距，但奢侈品、輕奢、大眾消費(fèi)發(fā)展均衡，且對(duì)外來開發(fā)商具有較強(qiáng)的包容性，對(duì)品牌具有更強(qiáng)的吸引力；
而重慶，由于IFS、新光天地等地標(biāo)項(xiàng)目的入市，為一線品牌進(jìn)駐重慶創(chuàng)造了奠定硬件基礎(chǔ)，奢侈品在渝發(fā)展進(jìn)入“補(bǔ)漲時(shí)期”，吸引更多開發(fā)商、品牌商搶灘，商業(yè)增速明顯領(lǐng)先于其他同一級(jí)別城市；另得益于輕奢消費(fèi)強(qiáng)勁，天津、武漢、蘇州項(xiàng)目整體表現(xiàn)良好；
此外，青島、寧波、大連品牌滲透速度較快，整體表現(xiàn)上行；昆明商業(yè)發(fā)展則相對(duì)滯緩。
?從商圈來看
在入圍榜單的100個(gè)項(xiàng)目中，有31個(gè)項(xiàng)目位于主城區(qū)城市級(jí)商圈，58個(gè)項(xiàng)目處于主城區(qū)城市級(jí)商圈，另有11個(gè)位于非主城區(qū)商圈。
核心商圈“以質(zhì)取勝”，上榜項(xiàng)目數(shù)量雖僅占31%，但在消費(fèi)持續(xù)升溫、土地稀缺價(jià)值不斷上升、市場培育不斷成熟等多重作用下，未來核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將大大提升競爭壁壘，“獨(dú)角獸”層出不窮；
非核心商圈“以量取勝”，上榜項(xiàng)目數(shù)量占比高達(dá)69%，部分運(yùn)營狀況相對(duì)堪憂的購物中心繼續(xù)承壓，如何實(shí)現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)租戶搭配、加強(qiáng)與消費(fèi)者的交互性、并與周邊的競品項(xiàng)目形成一定的差異化，是擺在運(yùn)營者面前的一大挑戰(zhàn)；
可見，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，技術(shù)創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)助推城市商圈打破資源邊界，商圈極能的“扁平化”不僅使項(xiàng)目之間競爭激烈，“商圈之戰(zhàn)”也將進(jìn)入白熱化，核心商圈“強(qiáng)者愈強(qiáng)”，非核心商圈“弱者更弱”。
?從項(xiàng)目體量來看
大型項(xiàng)目（商業(yè)面積≥25萬㎡）綜合發(fā)展指數(shù)高于預(yù)期，這類項(xiàng)目給予品牌商（尤其體驗(yàn)類品牌商）更多的租賃選擇空間，吸引力逐漸增強(qiáng)；
中型項(xiàng)目（商業(yè)面積15-25萬㎡）經(jīng)營承壓，綜合發(fā)展指數(shù)較低，未來運(yùn)營能力和盈利水平的提升成為關(guān)鍵；
小型項(xiàng)目（商業(yè)面積5-15萬㎡）發(fā)展趨好，“船小好調(diào)頭”，這類項(xiàng)目隨著業(yè)態(tài)組合和空間布局的優(yōu)化，對(duì)品牌商的吸引力將越來越大。
這也就意味著，品牌商的未來選擇呈現(xiàn)兩極化，要么選擇超大型項(xiàng)目，要么選擇“迷你Mall”，而未來中小型的社區(qū)類購物中心將商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的“潛力股”。
?從開發(fā)商來看
總體而言，外企開發(fā)商雖上榜的項(xiàng)目數(shù)量不多，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，而普遍備受品牌商關(guān)注；
國（央）企“以少博大”，盡管布局謹(jǐn)慎，但其在土地獲取、政策優(yōu)惠、融資渠道等方面具有天然優(yōu)勢(shì)，實(shí)力同樣不可忽視；
至于民營企業(yè)，盡管以65個(gè)上榜項(xiàng)目“稱霸”榜單，但整體相對(duì)偏弱，未來運(yùn)營能力將成突圍關(guān)鍵。
而值得關(guān)注的是，上榜的企業(yè)中不難看出一個(gè)特殊趨勢(shì)，即擁有強(qiáng)大運(yùn)營能力的連鎖型開發(fā)商打造的連鎖產(chǎn)品線項(xiàng)目，其綜合發(fā)展指數(shù)最高，成為品牌拓展考量重要因素之一，未來優(yōu)質(zhì)連鎖產(chǎn)品線項(xiàng)目將長期居“壟斷”地位。
?從業(yè)態(tài)上來看
2017年體驗(yàn)體驗(yàn)式消費(fèi)紅利持續(xù)釋放，與去年相比，業(yè)態(tài)占比提升3%，
從TOP100引進(jìn)品牌的細(xì)分業(yè)態(tài)數(shù)量占比來看，零售、餐飲、親子體驗(yàn)、休閑娛樂、生活服務(wù)分別占比51%、32%、9%、6%、2%；體驗(yàn)業(yè)態(tài)總體占比49%；
需要留意的是，對(duì)比2016年，零售、休閑娛樂業(yè)態(tài)占比分別下滑3%和1%；餐飲、親子體驗(yàn)、生活服務(wù)占比分別上升1%、2%、1%。
由此看來，體驗(yàn)式消費(fèi)紅利持續(xù)釋放，不僅推動(dòng)傳統(tǒng)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性升級(jí)，還孵化了更多新興消費(fèi)領(lǐng)域的誕生，這將給商業(yè)地產(chǎn)和資本市場提供一個(gè)巨大的、可持續(xù)的投資“金礦”。
創(chuàng)新業(yè)態(tài)方面，TOP100中占比近15%
從細(xì)分創(chuàng)新業(yè)態(tài)數(shù)量占比來看，休閑娛樂為創(chuàng)新主力軍，占比高達(dá)30%；一方面，娛樂業(yè)態(tài)能有效去化，快速積攢人氣；另一方面，高科技的發(fā)展，助推休閑娛樂業(yè)態(tài)自我革新加速，新興業(yè)態(tài)層出不窮；
此外，隨著二胎政策的全面放開以及適齡教育投入的加大，“熊孩子經(jīng)濟(jì)”勢(shì)能爆發(fā)，親子體驗(yàn)創(chuàng)新業(yè)態(tài)占比高達(dá)21%，大有趕超餐飲（22%）之勢(shì)；
零售、生活服務(wù)創(chuàng)新業(yè)態(tài)分別占比14%、13%；在零售還沒有明顯的復(fù)蘇跡象之前，購物中心更傾向于打餐飲、娛樂、兒童、生活“體驗(yàn)牌”。
具體到各類創(chuàng)新型業(yè)態(tài)來說，動(dòng)物園、醫(yī)院、狼人殺、錄音棚等紛紛殺入購物中心，也為不少新開業(yè)的購物中心帶來了創(chuàng)新性的亮點(diǎn)。
新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)也帶動(dòng)了新興品牌的發(fā)展，2017年品牌商關(guān)注新開業(yè)購物中心TOP100新興品牌數(shù)量占比達(dá)27%，同比2016年上升2%。因此，購物中心主打品牌差異化競爭，才能取得高關(guān)注度。
《2017年度品牌商關(guān)注優(yōu)質(zhì)購物中心榜（擬開業(yè)）TOP50》榜單
存量時(shí)代，競爭加劇，促使購物中心業(yè)態(tài)不斷迭代，以創(chuàng)新活力保持生命力和競爭力。但對(duì)于未來兩年擬開業(yè)的項(xiàng)目而言，建筑顏值、項(xiàng)目定位和主題如何定調(diào)，才會(huì)被品牌商“相中”？
?從開業(yè)時(shí)間來看
上榜的項(xiàng)目中，有15個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2018上半年開業(yè)，21個(gè)項(xiàng)目集中于2018年下半年開業(yè)；而平均招商簽約率為67%和37%，可見，就目前而言，大部分項(xiàng)目招商不理想，后期可持續(xù)經(jīng)營壓力明顯加劇。
而預(yù)計(jì)2019年開業(yè)的項(xiàng)目14個(gè)。
?從業(yè)態(tài)創(chuàng)新的角度看
創(chuàng)新業(yè)態(tài)仍然是購物中心關(guān)注的重點(diǎn)，整體占比近35%。由此也不難看出，購物中心自我革新的力度正不斷加大。
從細(xì)分創(chuàng)新業(yè)態(tài)數(shù)量占比來看，休閑娛樂占比最高，達(dá)30%；其次為文創(chuàng)、親子體驗(yàn)，均占比22%；餐飲、零售、生活服務(wù)新興業(yè)態(tài)占比分別占比11%、8%、7%，娛樂業(yè)態(tài)成為創(chuàng)新的主力軍。
TOP50中，目前統(tǒng)計(jì)到的已簽約品牌（約1000個(gè)）中，新興品牌占比52%；“首店”品牌占比近24%；體驗(yàn)類品牌占比超40%。
其中，室內(nèi)滑雪場、國際幼兒園、室內(nèi)潛水館、“懸空樹屋”、高端菜場等創(chuàng)新業(yè)態(tài)挺進(jìn)購物中心，多維度刺激消費(fèi)者神經(jīng)。
而未來，細(xì)分市場小眾型、主題特色精致型、生活方式體驗(yàn)型、多元集合型的體驗(yàn)類品牌將是購物中心招商大熱。
?從區(qū)域分布來看
在上榜的50個(gè)擬開業(yè)購物中心中，華南（14個(gè)）、華東（13個(gè)）區(qū)域上榜項(xiàng)目數(shù)量最多，
主要集中在上海、深圳、武漢、成都、重慶、杭州等發(fā)達(dá)城市；西南部、西北部地區(qū)分別以10個(gè)、5個(gè)項(xiàng)目緊隨其后，北部地區(qū)以3個(gè)項(xiàng)目墊后。
總的來看，華南、華東在珠三角、長三角城市群協(xié)同發(fā)展的帶動(dòng)下，購物中心開發(fā)增速明顯領(lǐng)先于其他區(qū)域；西南在成渝城市群高速發(fā)展催化下，購物中心開發(fā)大有“彎道超車”之勢(shì)；華北、東北新增供應(yīng)乏力，上榜項(xiàng)目數(shù)量處于“低位”。
?從城市來看
上海、北京、深圳、成都、廣州5大A類城市高凈值人群龐大，品牌和消費(fèi)者雙向買單，商業(yè)“規(guī)模效應(yīng)”凸顯，成為品牌拓展首選；
重慶、武漢、杭州、西安等B類城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較發(fā)達(dá)，具有較強(qiáng)的消費(fèi)吸附能力，購物中心市場多樣性日益突出；
長沙、昆明、廈門、東莞等C類城市商業(yè)氛圍“稍欠火候”，但在人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、消費(fèi)升級(jí)的大勢(shì)之下，未來商業(yè)“提檔升級(jí)”機(jī)會(huì)將大大增加。
由此看來，一二線城市依舊占絕對(duì)統(tǒng)治地位，其中一線城市占21個(gè)，上海、深圳領(lǐng)跑，而二線城市中成都擬開業(yè)項(xiàng)目趕超北京，此外，長沙、昆明等“提檔升級(jí)”將會(huì)迎來更多的購物中心。
?從商圈和體量來看
在入圍榜單的50個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目里，有18個(gè)項(xiàng)目位于主城區(qū)城市級(jí)商圈，26個(gè)項(xiàng)目處于主城區(qū)區(qū)域級(jí)商圈，而僅有6個(gè)在非主城區(qū)商圈，在這個(gè)商圈中，大體量項(xiàng)目（商業(yè)面積≥20萬㎡）承載的商業(yè)功能更為多元，更易吸引品牌商進(jìn)駐。
在體量方面，15-20萬㎡的項(xiàng)目有16個(gè)，20萬㎡以上有10個(gè)，在各城市級(jí)、區(qū)域型商圈各面積段項(xiàng)目供應(yīng)量豐富，未來各種體量的購物中心將呈現(xiàn)出“百花齊放”的狀態(tài)。而最受品牌商關(guān)注的項(xiàng)目中，大體量項(xiàng)目的吸引力更強(qiáng)。
?從開發(fā)商來看
在擬開業(yè)購物中心中，民企、外企和國（央）企所持有的項(xiàng)目與新開業(yè)項(xiàng)目榜單比例相似，民營企業(yè)的項(xiàng)目仍以極高的上榜率占據(jù)了市場最大份額，數(shù)量占比達(dá)62%；外企上榜項(xiàng)目數(shù)量占比26%，其中，港企占上榜外企的65%；國（央）企上榜項(xiàng)目數(shù)量占比12%。
具體來看，A、B類城市“人口紅利”漸顯，成為民企、外企掘金“第一戰(zhàn)場”。其中華南成為民企競爭最為激烈的區(qū)域，而外企則以城市級(jí)商圈作為拓展主戰(zhàn)場；國（央）企向非核心商圈延伸。
?從主題定位來看
除了主打業(yè)態(tài)創(chuàng)新，擬開業(yè)的優(yōu)質(zhì)購物中心更是針對(duì)不同客群進(jìn)行主題、場景創(chuàng)新嘗試與良性互動(dòng)，甚至是在建筑設(shè)計(jì)上下苦功夫，務(wù)求讓消費(fèi)者留下深刻印象。
TOP50中，文化/藝術(shù)主題定位項(xiàng)目數(shù)量占比最高，達(dá)40%；其次為文商旅主題定位項(xiàng)目，數(shù)量占比28%；輕奢、快時(shí)尚、教育、動(dòng)漫主題定位項(xiàng)目數(shù)量分別占比19%、10%、2%、1%。
結(jié)語
如今看來，商業(yè)發(fā)展的大格局基本已確定在華東、西南、華南、華北等中國流動(dòng)人口最多、經(jīng)濟(jì)最具活力和商業(yè)最繁榮的區(qū)域。北京、上海作為商業(yè)主陣地的地位依舊屹立不倒，但“后來者”成都和重慶則有望趕超深圳與廣州。
另外，值得關(guān)注的是，核心商圈大體量項(xiàng)目顯現(xiàn)典型“虹吸”效應(yīng)，商圈級(jí)別越高、商業(yè)體量越大，對(duì)品牌商的吸引力也相應(yīng)越強(qiáng)。
而業(yè)態(tài)布局方面，優(yōu)質(zhì)的品牌與業(yè)態(tài)創(chuàng)新組合成為未來商業(yè)運(yùn)營破局的關(guān)鍵，“體驗(yàn)為王”的理念將得到更廣泛的傳播和共識(shí)，新興品牌或?qū)⒊蔀槠平馔|(zhì)化困局的主力擔(dān)當(dāng)。
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