文 / 唐郡
編 / 劉肖迎
一塊天花板砸掉了碧桂園125億市值。
近日，一張攝于碧桂園總部大樓的圖片在互聯(lián)網(wǎng)上流傳開來。圖片中，一塊半人高的矩形板插入地下，周圍散落著白色碎塊，一名女士躺倒在路邊，疑似被砸傷。知名大V曹山石配文稱：“新年開工第一天，碧桂園總部就塌了，天花板砸傷內(nèi)部員工了?！?/p>
受此影響，碧桂園當(dāng)日股價(jià)大跌6.09%，創(chuàng)下近2個(gè)多月來最大單日跌幅。
近半年時(shí)間過去，一句“塌了”仍是這家宇宙房企揮之不去的夢魘。
01
塌了
自2018年6月之后，“塌了”可能是碧桂園最不愿意聽到的詞。
2018年6月—7月，碧桂園超過三處建設(shè)工地出現(xiàn)坍塌事故，并造成多人傷亡。而就在坍塌事故不久前，其正因激進(jìn)的高周轉(zhuǎn)策略飽受爭議。
所謂高周轉(zhuǎn)，通常是指房地產(chǎn)企業(yè)為了早日回籠資金，通過一系列手段盡量將房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到開盤預(yù)售的時(shí)間縮短的做法。資金回籠速度越快，房企拿地?cái)U(kuò)張速越快，因此，資金周轉(zhuǎn)速度約等于發(fā)展速度。
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房取得預(yù)售許可的條件之一是：投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。也就是說，相當(dāng)部分的房屋主體工程必須在開盤前建好。
中信建投的一份研究報(bào)告稱，此前碧桂園、恒大和萬科從拿地到開盤的時(shí)間分別是4個(gè)月、6個(gè)月和9個(gè)月，碧桂園已經(jīng)是快中之快。得益于傲視群雄的周轉(zhuǎn)速度，碧桂園2017年?duì)I業(yè)規(guī)模高達(dá)2,269億元，登頂內(nèi)房企第一；合約銷售金額5,508億元，排名世界第一。
2018年4月流出的內(nèi)部文件顯示，碧桂園打算將開盤時(shí)間進(jìn)一步縮短至3個(gè)月，把高周轉(zhuǎn)推向極致。
正當(dāng)人們熱烈討論高周轉(zhuǎn)是否會影響房屋質(zhì)量時(shí)，接二連三的嚴(yán)重坍塌事故將一切僥幸擊得粉碎。新鮮出爐的宇宙房企一時(shí)成為眾矢之的，其廣告詞被諷刺地改成“碧桂園，給你一個(gè)五星期的家”。
那段時(shí)間，“碧桂園”和“塌了”經(jīng)常在各種媒體標(biāo)題上相伴出現(xiàn)，公司儼然是“要錢不要命”的黑心典型。事后，一場以道歉為主題的媒體見面會又被大額紅包和昂貴禮盒演繹成了大型賄賂現(xiàn)場。“不知悔改”的標(biāo)簽也貼上身，碧桂園被釘死在唯利是圖的柱子上。
事實(shí)上，幾乎所有房企都在高周轉(zhuǎn)，且大部分房企都曾或多或少地被曝出存在質(zhì)量問題，連一向以品質(zhì)著稱的萬科也不例外。但碧桂園的激進(jìn)將其推向輿論風(fēng)暴中心，成為人們宣泄對房地產(chǎn)行業(yè)不滿的活靶子。
眾怒難犯，碧桂園股價(jià)半年內(nèi)下跌50%，跌幅遠(yuǎn)超恒大和萬科。
血淋淋的教訓(xùn)之下，蒙眼狂奔的列車也必須踩下剎車。不管主動或被動，碧桂園開始放慢發(fā)展速度。
02
降速
對碧桂園來說，2018年8月是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
中報(bào)顯示，碧桂園2018年上半年完成合約銷售金額4,124.9億元，同比增長42.8%；合約銷售面積4,388.9萬平方米，同比增長36.1%。其中，歸屬于公司股東的權(quán)益銷售金額為3,108.20億元，同比增長48.97%。
進(jìn)入8月之后，在一邊倒的譴責(zé)聲中，強(qiáng)勢如楊國強(qiáng)，也不得不在中期報(bào)告中承認(rèn)錯誤，并表示“寧可放慢一些發(fā)展速度”。中期業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌更是反復(fù)強(qiáng)調(diào)“控制發(fā)展速度”。
8月數(shù)據(jù)顯示，碧桂園完成權(quán)益銷售金額313億元，環(huán)比下降14.61%，同比下降8.18%，為該年首次出現(xiàn)單月負(fù)增長。受此影響，公司2018年1—8月權(quán)益銷售金額增速驟降至40%以下。
自此，碧桂園銷售金額增速和銷售面積增速雙雙步入下行通道。
注：據(jù)上市公司公告及公開資料整理，1—6月數(shù)據(jù)來自克爾瑞統(tǒng)計(jì)榜單
市界統(tǒng)計(jì)整理發(fā)現(xiàn)，公司2018年下半年權(quán)益銷售金額整體低于上半年。其中，上半年月均權(quán)益銷售額為518.03億元，下半年僅為318.43億元。
根據(jù)最新公告，碧桂園2018年1—12月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額5,018.8億元，同比增長31.25%，遠(yuǎn)低于上半年增速。
從全口徑銷售情況來看，碧桂園2018年增速下滑幅度驚人。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2018年1—12月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷售金額7,286.9億元，同比增長32.49%；合約銷售面積7,730.7萬平方米，同比增長28.50%。
無論是銷售金額還是銷售面積，2018年增速均不到去年同期的一半，是2016年以來最低水平。
此前，碧桂園2018年銷售目標(biāo)曾在媒體間流傳：保底8,000億元，沖擊10,000億元。照此估計(jì)，公司全年保底增速原本應(yīng)在45%左右，與上半年增速相當(dāng)。
另一方面，拿地步伐似乎也開始放緩。
申萬宏源在2018年12月6日發(fā)布的一份研報(bào)中稱，碧桂園自今年7月后大幅收縮土地開支，8月—10月權(quán)益購地金額分別為78億元、17億元和11億元，遠(yuǎn)低于1—7月平均值257億元。西南證券研報(bào)也持同樣觀點(diǎn)。
種種跡象表明，碧桂園已經(jīng)降速。
03
轉(zhuǎn)型
降速之后，碧桂園將去向何方？
在那場著名的全國媒體見面會上，掌門人楊國強(qiáng)曾表示：“房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)賺得更多，總要去轉(zhuǎn)型。”
? 楊國強(qiáng)
在隨后發(fā)布的中期報(bào)告中，碧桂園首次以“創(chuàng)新與未來”為小標(biāo)題，描繪長租公寓、機(jī)器人業(yè)務(wù)等房地產(chǎn)開發(fā)以外的業(yè)務(wù)，其轉(zhuǎn)型動作呼之欲出。
2018年12月7日，一則楊惠妍調(diào)任聯(lián)席主席的公告將碧桂園的轉(zhuǎn)型明朗化。
公告顯示，楊國強(qiáng)次女楊惠妍即日起從董事會副主席調(diào)任聯(lián)席主席，調(diào)任后將協(xié)助楊國強(qiáng)處理集團(tuán)日常工作，并負(fù)責(zé)戰(zhàn)略投資及基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)的新業(yè)務(wù)探索（例如新零售業(yè)務(wù)）。
楊惠妍早在2005年即以接班人身份進(jìn)入碧桂園工作，曾帶領(lǐng)教育公司博實(shí)樂赴美上市，并主導(dǎo)碧桂園物業(yè)服務(wù)板塊分拆上市，在新業(yè)務(wù)開拓方面戰(zhàn)績不俗。
2019年1月1日，碧桂園總裁莫斌首次在新年寄語中明確提出轉(zhuǎn)型方向：碧桂園將被打造成為高科技大型綜合企業(yè)。
1月4日，公司傳出大規(guī)模高層變動，6位副總裁任職變化。其中，張志遠(yuǎn)、朱劍敏和葉劍清保持原集團(tuán)副總裁職責(zé)不變的同時(shí)，分別改任或兼任博智林機(jī)器人公司及碧桂園農(nóng)業(yè)控股公司高管。
接班人領(lǐng)銜、多位副總裁跟進(jìn)，碧桂園此番高層大調(diào)整被認(rèn)為是轉(zhuǎn)型的鮮明信號，這家連續(xù)兩年奪得年度銷售冠軍的房企或?qū)⑦M(jìn)入新的歷史時(shí)期。
然而，任何龐然大物的轉(zhuǎn)身都非易事。在碧桂園之前，萬科早早以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”自居，恒大也布局多元化多年，但從兩家收入結(jié)構(gòu)變化來看，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效著實(shí)有限。
2018年上半年，萬科和恒大的房地產(chǎn)收入占比分別為94.96%和98.14%，同期碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了96.2%的收入，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。
2018年下半年以來，“銷售增速回落”、“融資緊張”等關(guān)鍵詞頻繁見于各大房企的業(yè)績報(bào)告中，行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)也已到來。
在“質(zhì)量門”和行業(yè)下行的雙重裹挾之下，碧桂園的轉(zhuǎn)型顯然不會比萬科和恒大更容易。
聯(lián)系客服
