現(xiàn)在房產(chǎn)購置是每個(gè)老百姓家庭的大事情，往往需要?jiǎng)佑脦讉€(gè)家庭的支持力量才能完成購房大事，所以購房時(shí)碰到的參考意見眾多。
不論是買一手房還是二手房，購房者會(huì)碰到很多人生的“第一次”，第一次同銀行房貸部門、房地產(chǎn)商打交道，第一次同房產(chǎn)評(píng)估部門、公證部門打交道等等。這些機(jī)構(gòu)都會(huì)給購房者提出不同的要求，說著不同的方案，讓購房者快速做出決策。但是僅有短短幾天，就要對(duì)人生第一次投資最大的房產(chǎn)各項(xiàng)事務(wù)做出選擇，真的是愁煞購房者了！
其實(shí)，購房中很多問題是不難解決的，例如怎么選擇戶型？購房者有著生活體驗(yàn)，很快就能挑選出來；怎么做購房手續(xù)？政府部門有公示流程，中介也會(huì)介紹，最多也就多跑點(diǎn)冤枉路而已。但是涉及到房貸問題，碰到同銀行溝通，就變成一場(chǎng)大麻煩了。
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住房貸款政策是國(guó)家改革重要政策之一
銀行信貸員說著聽不懂的專業(yè)術(shù)語，拿出厚厚的幾十頁的貸款本金合同，有著“等額本息”、“等額本金”的抉擇，貸款年限的差別、首付和提前付款條件的不同，覺得怎么選好像都不對(duì)，但是又不會(huì)這復(fù)雜的賬，怎么辦？
截止目前，房貸利率是針對(duì)個(gè)人和家庭最低成本的貸款利率，沒有第二
住房改革，推進(jìn)商品房建設(shè)，是國(guó)家改革中的一項(xiàng)重大舉措，所以配套的房貸政策也是其中一環(huán)，在這重大意義下，大家要明確三點(diǎn)：
- 房貸利率基礎(chǔ)是由國(guó)家制定的，而不是銀行自行制定的。國(guó)家為此制定的利率水平其實(shí)是很低的，這樣國(guó)家可以通過房貸利率來靈活調(diào)整購房需求，過去最低時(shí)達(dá)到4%多點(diǎn)，現(xiàn)在也不過5%多點(diǎn)，試問如果購房者去銀行，除了辦理房貸可以享受到這個(gè)利率，辦理其他貸款，怎么可能得到這么低的利率呢？一般小額信用貸款是在9%，信用卡貸款在11%，就是用房屋抵押去借款，也要8%左右。
- 房貸是各個(gè)銀行最優(yōu)質(zhì)的貸款資產(chǎn)，所以各個(gè)銀行都很重視，利率競(jìng)爭(zhēng)也很大。在銀行內(nèi)部，房貸資產(chǎn)是單獨(dú)核算的，如果逾期率高，人民銀行會(huì)協(xié)助銀行進(jìn)行處理，所以銀行對(duì)房貸規(guī)模是能做多大就多大，利率能低則低。
- 購房者沒用全款，使用房貸，那沒有付出的錢，如果用于投資，回報(bào)比銀行的房貸利率5%高，不就相當(dāng)于賺了差額回報(bào)嗎？
等額本息和等額本金在不發(fā)生提前還款的情況下，總數(shù)都是一樣的
上面已經(jīng)說了，如果房貸利率是老百姓能拿到的銀行最低利率貸款，誰會(huì)提前歸還呢？如果不會(huì)提前還，分析下兩種還款方式的區(qū)別：
- 兩種方式只是外在表現(xiàn)不一樣而已。等額本息是每月還款額一致，前期是每期中息多本少，后期是每期中本多息少。而等額本金是每月還款額不一致，本金是固定額，利息先多后少，這樣每月還款額會(huì)逐漸減少。有所謂專家算出來，等額本息不劃算，等額本金劃算之類，其實(shí)是錯(cuò)誤的。為什么？
- 購房者出現(xiàn)計(jì)算差額的原因在于缺少對(duì)于復(fù)利的計(jì)算。復(fù)利就是不斷再投資產(chǎn)生的收益回報(bào)，我們換位思考，如果兩種方式對(duì)比，等額本金前期會(huì)多還，每期多出來的錢如果不歸還，我們?nèi)プ?%回報(bào)的投資（就是貸款利率），最后加上去同等額本息完全相同。
- 如果前期資金寬松且理財(cái)理念保守，那可以選用等額本金，如果前期資金緊張且理財(cái)理念大膽，那肯定是選用等額本息。
貸款期限20年還是30年？當(dāng)然是能長(zhǎng)則長(zhǎng)，選擇30年
在購房時(shí)，購房者經(jīng)常會(huì)聽到老輩人說“看我們這一輩子，沒有欠過銀行錢，你看你們，買個(gè)房子，欠銀行錢30年，退休才還得清”。所以在選擇房貸期限時(shí)，覺得選擇20年，銀行可以少賺購房者錢。其實(shí)，按照上面所講，房貸政策是總體受到國(guó)家管理，銀行其實(shí)無所謂，反而是購房者更應(yīng)該選擇30年，為什么：
- 貸款時(shí)間長(zhǎng)，形式上房貸利率高了一點(diǎn)，好像不劃算。同樣換位思考，你等于是多付一點(diǎn)點(diǎn)代價(jià)就多占用銀行10年的資金，而且仍然還是你此生得到的最低利率成本啊。
- 你考慮過通貨膨脹的影響嗎？30年后的1萬元，值現(xiàn)在多少錢？通貨膨脹是個(gè)客觀現(xiàn)象，貸款其實(shí)相當(dāng)于銀行幫你沖抵了通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。購房者躲避了資產(chǎn)貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
- 房貸期限長(zhǎng)，那么每月還款額低。尤其對(duì)于年輕家庭，前期生活壓力減輕，家庭幸福感強(qiáng)，可以安安心心做事業(yè)。等后期事業(yè)發(fā)展起來了，自然降低了對(duì)于貸款本金和利息的壓迫感。
各位購房者，聽完這三大點(diǎn)分析，你還會(huì)繼續(xù)糾結(jié)嗎？購房是大事，貸款是配套，用好國(guó)家送出來的福利。祝福天下居者有其屋！
居者有其屋是國(guó)家住房改革達(dá)成的最主要目標(biāo)
